Арбитражный суд Московской области

      107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-79886/23

10 июня 2024 года

г. Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 04 июня 2024 года

Полный текст решения изготовлен 10 июня 2024 года

 

Арбитражный суд Московской области в составе судьи И.В. Лелес,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Т. В. Рябовой,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации Одинцовского городского округа Московской области 

к Обществу с ограниченной ответственностью «Фортуна» (ООО «Фортуна»)

об обязании устранить нарушения содержания общего имущества в многоквартирном доме,

при участии в судебном заседании:

явка сторон отражена в протоколе судебного заседания 

 

УСТАНОВИЛ:

Администрация Одинцовского городского округа Московской области (далее –истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО «Фортуна» (далее – ответчик, Общество) об обязании устранить нарушения содержания общего имущества в многоквартирном доме, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский городской округ, г. Кубинка, городок Кубинка-1, дом 3, а именно в части содержания кровли многоквартирного жилого дома, путем проведения текущего ремонта.

Информация о принятии Арбитражным судом Московской области к производству данного искового заявления размещена путем публичного опубликования в картотеке арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru/).

В судебное заседание представитель истца не явился, уведомлен о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, надлежащим образом уведомлен о времени и месте судебного разбирательства, через канцелярию суда от ответчика поступил отзыв на исковое заявление, в соответствии с которым возражает против заявленных исковых требований.

При этом истец в обоснование заявленных исковых требований ссылается на то обстоятельство, что:

-  ООО «ФОРТУНА» на основании лицензии от 06.06.2022г. № Л045-01336-50/01026902 осуществляет управление многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу: Московская область, Одинцовский городской округ, г. Кубинка, городок Кубинка-1, дом 3 (далее - жилой дом, МКД), и соответственно несет ответственность за содержание и ремонт общего имущества МКД и обязана обеспечивать состояние общего имущества МКД на уровне, необходимом для предоставления коммунальных услуг надлежащего качества; при этом ООО «Фортуна» нарушены п. 3, п. 7, п. 9, п. 11, п. 13, п. 21 Постановления Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения», устанавливающие виды работ, выполняемых для надлежащего содержания стен, крыш, фасадов многоквартирных домов, надлежащего содержания внутренней отделки, оконных и дверных заполнений помещений многоквартирных домов, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

-  Обществу выдано предостережение Муниципального жилищного контроля Администрации Одинцовского городского округа Московской области от 04.05.2023г. № 109 (далее – Предостережение от 04.05.2023г. № 109) о недопустимости нарушения обязательных требований, и в котором отражены  выявленные нарушения содержания спорного МКД, а именно: в части содержания кровли, частичного отслоения обоев, образования плесени и др.;

- кровля спорного МКД находится в ненадлежащем состоянии, что подтверждается актом комиссионного осмотра (обследования) многоквартирного дома от 31.07.2023г., проведенного в составе представителя муниципального жилищного контроля и представителя МКД; гарантийным письмом от 04.05.2023г. № 040523/2 ООО «Фортуна»  обязалось выполнить работы по восстановлению кровли спорного МКД в весенне-летний период 2023г.

Исследовав материалы дела в полном объеме и оценив представленные доказательства по правилам главы 7 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее - обеспечение готовности инженерных систем). Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

В силу части 2 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1)                     непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

2)                     управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3)                      управление управляющей организацией.

Так, во исполнение возложенной ЖК РФ обязанностей на собственников помещений в указанном жилом доме, ими был избран способ по управлению многоквартирным домом через управляющую организацию ООО «ФОРТУНА», посредствам заключения с управляющей организацией договора управления жилым домом. 

Согласно части 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. 

Таким образом, ООО «ФОРТУНА» приняло на себя обязанность выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лица, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. 

В соответствии с частью 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Частью 1.2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Согласно пункту 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491 (далее - Правила), в состав общего имущества включаются крыши.

В пункте 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 указано, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений; постоянную готовность инженерных коммуникаций; поддержание архитектурного облика многоквартирного дома.

Согласно главе 3 Правил от 27.09.2003 № 170, текущий ремонт здания включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей.

При этом техническая эксплуатация жилищного фонда включает в себя техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем зданий, которое в свою очередь состоит из технического обслуживания, включая диспетчерское и аварийное; осмотров; подготовки к сезонной эксплуатации; текущего ремонта; капитального ремонта и так далее.

Таким образом, Правила от 27.09.2003 № 170 содержат достаточные требования к технической эксплуатации жилищного фонда а также объемы и виды необходимых восстановительных работ, направленных на выполнение указанных требований.

Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения" утверждены Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 7 указанных правил, в перечень работ, выполняемых в целях надлежащего содержания крыш многоквартирных домов, включены:

проверка кровли на отсутствие протечек;

осмотр потолков верхних этажей домов с совмещенными (бесчердачными) крышами для обеспечения нормативных требований их эксплуатации в период продолжительной и устойчивой отрицательной температуры наружного воздуха, влияющей на возможные промерзания их покрытий;

проверка и при необходимости очистка кровли и водоотводящих устройств от мусора, грязи и наледи, препятствующих стоку дождевых и талых вод;

проверка и при необходимости очистка кровли от скопления снега и наледи;

проверка и при необходимости восстановление защитного окрасочного слоя металлических элементов, окраска металлических креплений кровель антикоррозийными защитными красками и составами;

при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, - незамедлительное их устранение. В остальных случаях - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором (п. 42 Правил).

В данном случае в соответствии с Договором управления многоквартирным договором, ООО «ФОРТУНА», как управляющая организация, уполномочена осуществлять комплексную деятельность по содержанию общедомового имущества жилого дома.

В судебном заседании установлено, что спорный МКД относится к 1957 г. постройки с 60% износа по состоянию на 20.04.2016г., и требующий  капитального ремонта, в т.ч. крыши, к которой относится кровля.

При этом Обществу вынесено Предостережение от 04.05.2023г. № 109, в котором указывалось на необходимость по устранению протечек кровли спорного МКД.

Поскольку требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами № 170, которые  являются обязательными для исполнения управляющими организациями, все текущие, неотложные, обязательные, сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями, то Общество гарантийным письмом от 04.05.2023г. № 040523/2 обязалось выполнить работы по восстановлению кровли МКД, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский городской округ, г. Кубинка, городок Кубинка-1, корп. 3, кв. 7, в весенне-летний период 2023 г.

При осуществлении контрольно-надзорных мероприятий, проведенных Главным управлением регионального государственного жилищного надзора и содержания территорий Московской области, по месту нахождения общедомового имущества спорного жилого дома составлен акт осмотра жилищного фонда от 11.04.2024г. № б/н (далее – акт от 11.04.2024г. № б/н), из которого следует, что ООО «ФОРТУНА» проведен локальный ремонт кровли, что свидетельствует об исполнении ответчиком обязанности по проведению текущего необходимого ремонта кровли спорного МКД.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ЖК РФ перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя:

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; 

2) ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений; 

3) ремонт крыши; 

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; 

5) ремонт фасада; 

6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

Согласно части 1 статьи 169 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в размере, установленном в соответствии с частью 8.1 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Момент возникновения у собственника помещения в многоквартирном доме обязанности по внесению взноса на капитальный ремонт связан с официальным опубликованием утвержденной региональной программы капитального ремонта, в которую включен этот дом (часть 3 статьи 169 Жилищного кодекса Российской Федерации), а также принятым на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решением о формировании фонда капитального ремонта (часть 5 статьи 170 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Несение собственником бремени расходов по содержанию общего имущества закон связывает не с фактом владения или пользования общим имуществом, а с размером доли собственника в общем имуществе.

Право выбора способа формирования фонда капитального ремонта принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме.

Так, согласно статье 170 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из следующих способов формирования фонда капитального ремонта:

1) перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете (далее - формирование фонда капитального ремонта на специальном счете);

2) перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора в целях формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении регионального оператора (далее - формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора).

На основании п. 1. ст. 189 ЖК РФ проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных частью 6 настоящей статьи.

Таким образом, частью 1 статьи 166 ЖК РФ приведен исчерпывающий перечень работ, проводимых при капитальном ремонте жилых домов за счет средств фонда капитального ремонта, который включает в себя, в том числе ремонт крыши; финансирование производится за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации; при этом решение о проведении капитального ремонта является исключительной прерогативой собственников помещений МКД.

Пунктом 3 приложения № 8 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (далее – Правила № 170) предусмотрено, что ремонт крыш, фасадов, стыков полносборных зданий до 50%, выполняется в ходе работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда.

Пунктом 2.3.7 Правил № 170  установлено, что в зданиях, намеченных к производству капитального ремонта в течение ближайших пяти лет или подлежащих сносу, текущий ремонт следует ограничивать работами, обеспечивающими нормативные условия для проживания (подготовка к весенне-летней и зимней эксплуатации, наладка инженерного оборудования).

Согласно Методике определения физического износа гражданских зданий, утвержденной приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 27.10.1970 № 404 при физическом износе здания от 41 до 60% дом считается находящимся в неудовлетворительном состоянии и эксплуатация конструктивных элементов дома возможна лишь при условии значительного капитального ремонта.

В соответствии с Постановлением Правительства Московской области от 17.01.2023 № 6/2 «Об утверждении краткосрочного плана реализации региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Московской области, на 2023-2025 годы» в спорном многоквартирном доме запланированы работы по капитальному ремонту кровли в 2024 году.

Из материалов дела следует, что Фондом капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов по итогам конкурсных процедур заключен договор с ООО «Регзам», которым предусмотрено проведение ремонта скатной крыши спорного МКД, площадью 876,25м?, что подтверждается письмом Администрации Одинцовского городского округа Московской области от 21.05.2024г. № 136-01сз-7100. При этом на официальном сайте Фонда капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов по состоянию на 21.05.2024г. общая сумма собранных взносов за капитальный ремонт общего имущества спорного дома составляет 469 535 руб. 05 коп. за период истекший с 01.05.2014 года, сбор по дому составляет всего 35 %.

Таким образом, поскольку работы по капитальному ремонту крыши запланированы в 2024 году, то требование Администрации по проведению капитального ремонта не может быть выполнено ответчиком, при этом обязательство по выполнению текущего ремонта крыши, Обществом выполняются.

  Доказательств обратного истцом в нарушение ст. 65 АПК РФ суду не представлено.

Судом рассмотрены все доводы истца в полном объеме, однако они не могут являться основанием для удовлетворения заявленных исковых требований.  

С учетом приведенных норм права и фактических обстоятельств дела, арбитражный суд пришел к выводу о том, что требования истца не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 4, 9, 41, 65, 71, 104, 110, 112, 137, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

1. Исковые требования оставить без удовлетворения.

2. В соответствии с частью 1 статьи 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.

 

 Судья                                                                                                       И.В. Лелес