АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ

Театральный переулок, дом 10, г. Биробиджан, Еврейская автономная область, 679016

E-mail: info@eao.arbitr.ru, сайт: http://eao.arbitr.ru, тел./факс: (42622) 2-37-98

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А16-3586/2018

г. Биробиджан

03 апреля 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 27 марта 2019 года. Полный текст решения изготовлен 03 апреля 2019 года.

Арбитражный суд Еврейской автономной области в составе:

судьи Яниной С.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО2,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению муниципального казенного учреждения "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области" (г. Биробиджан Еврейской автономной области, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к оптово-розничному городскому потребительскому обществу Биробиджанское (г. Биробиджан Еврейской автономной области, ОГРН 1027900510065, ИНН 7901018373)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № 11465 от 05.05.2011 в размере 388 577 рублей 41 копейки, из которых: 167 303 рубля 96 копеек – основной долг за период с 01.02.2012 по 30.05.2018, 221 273 рубля 45 копеек – пени за период с 16.11.2011 по 30.05.2018,

при участии:

от истца – ФИО3 представителя по доверенности № 2643 от 26.12.2018,

от ответчика – ФИО4, председателя Совета ГорПО "Биробиджанское",

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области" (далее – КУМИ мэрии города, Комитет) обратилось в Арбитражный суд Еврейской автономной области с исковым заявлением к оптово-розничному городскому потребительскому обществу Биробиджанское (далее – ОРГРПО Биробиджанское, потребительское общество) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № 11465 от 05.05.2011 в размере 388 577 рублей 41 копейки, из которых: 167 303 рубля 96 копеек – основной долг за период с 01.02.2012 по 30.05.2018, 221 273 рубля 45 копеек – пени за период с 16.11.2011 по 30.05.2018.

Определением суда от 20.12.2018 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). Определением от 13.02.2019 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

21 января 2019 года ОРГРПО Биробиджанское представлен отзыв на исковое заявлением, в котором ответчик требования Комитета не признал, указал на пропуск срока исковой давности в части высекания пеней. В дополнении к отзыву на исковое заявление от 04.02.2019 ОРГРПО Биробиджанское указало на перечисление истцу 67 637 рублей 15 копеек.  

04 марта 2019 года Комитет представил возражения на отзыв ответчика, в которых указал, что в связи с заключением ОРГРПО Биробиджанское и третьим лицом договора купли-продажи нежилого здания – магазина площадью 36,6 кв.м. на арендуемом участке по договору № 11465 от 05.05.2011, ответчику произведен перерасчет арендной платы пропорционально занимаемой площади – 675,31 кв.м. Ежемесячная арендная плата составила 9 702 рубля 54 копейки (по 12.07.2015). Расчет арендной платы по договору № 11465 от 05.05.2011 произведен с 13.07.2015 с применением коэффициента 0,08, в месяц размер арендной платы составил 11 088 рублей 62 копейки. В связи с перерасчетом арендной платы с 12.05.2015, с 13.07.2015 задолженности составила 144 152 рубля 06 копеек по основному обязательству за период с 01.05.2016 по 30.05.2018, а также 131 793 рубля 77 копеек  пени за период с 16.11.2011 по 30.05.2018.

Согласно части 1 статьи 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, уменьшение им размера исковых требований, признание ответчиком иска, не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права других лиц (часть 5 статьи 49 АПК РФ).

Поскольку  уменьшение размера исковых требований в части взыскания основной задолженности и пени не противоречит закону и не нарушает прав и законных интересов других лиц, уменьшение размера иска до 275 945 рублей 83 копеек принимается судом.

ОРГРПО Биробиджанское в дополнении к отзыву от 04.03.2019 считает, что при расчете арендной платы следует применять коэффициент 0,05 согласно решению городской Думы № 744 от 26.04.2012. За заявленный истцом период с 13.05.2015 по 30.05.2018 ответчик должен был оплатить 249 493 рубля 89 копеек. С учетом фактически произведенных оплат сальдо в пользу ответчика составляет 1 974 рубля 71 копейка. Просило уменьшить сумму пени на основании статьи 333 ГК РФ до двукратной ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации на момент предъявления иска.

В судебном заседании представитель Комитета настаивала на удовлетворении исковых требований в полном объеме с учетом заявленного ходатайства об уменьшении суммы иска до 275 945 рублей 83 копеек. Считает, что истцом при расчете арендной платы применен верный коэффициент. Уточнила период начисления пени – с 16.11.2011 по 30.05.2018.

Представитель ОРГРПО Биробиджанское просила отказать в удовлетворении требований в части взыскания основной задолженности и уменьшить размер неустойки. 

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителя истца и ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, суд установил следующее.

05 мая 2011 года Комитетом (арендодатель) и ОРГРПО Биробиджанское (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 11465 (далее – договор № 11465 от 05.05.2011, договор аренды).

В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером: 79:01:0300012:190, относящийся к категории земель "земли населенных пунктов", расположенный по адресу: 

<

...>, площадь 853 кв.м., для эксплуатации объектов розничной торговли (далее – объект).

Согласно пункту 2.1 договора аренды арендная плата за пользование объектом (его частью) вносится арендатором в размере, указанном в прилагаемом к настоящему договору расчете арендной платы (приложением № 1).  При расчете арендной платы по настоящему договору применяются коэффициенты, учитывающие виды деятельности, осуществляемые на арендуемых земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, установленные решением городской Думы от 30.04.2009 № 29.

Согласно пункту 2.2  аренды за пользование объектом арендатор уплачивает арендодателю арендную плату ежемесячно равными частями не позднее 25 числа текущего месяца, последний взнос арендной платы – до 20 декабря текущего месяца, согласно приложению № 1 к настоящему договору.

в силу пункта 2.3 договора № 11465 от 05.05.2011 размер арендной платы устанавливается арендодателем в одностороннем порядке на основании действующего законодательства, решений городской Думы.. 

Срок действия договора аренды определен с 05.05.2011 по 04.05.2026 (пункт 1.2 договора № 11465 от 05.05.2011). 

По акту приема-передачи от 05.05.2011 арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок.

08 апреля 2015 года ОРГРПО Биробиджанское заключило договор купли, согласно которому продало  один из принадлежащих ей  объектов недвижимости – нежилое здание магазин, расположенный на арендуемом земельном участке,  третьему лицу.

В расчет арендной платы, являющийся неотъемлемой частью договора аренды, внесены изменения, площадь земельного участка, оставшегося  в аренде  у потребительского общества в связи с продажей объекта недвижимости, составляет 675,31 кв.м. Ежемесячная арендная платы установлена с 12.05.2015 по 12.07.2015 в размере 9 702 рублей 54 копеек, с 13.07.2015 в связи с принятием городской думой решения № 174 (изменившего коэффициент),  размер ежемесячной арендной платы составляет 11 088 рублей 62 копейки.

В соответствии с пунктом 4.1 договора № 11465 от 05.05.2011 в случае невнесения арендатором арендной платы в размере и сроки, установленные настоящим договором, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,2% за каждый день просрочки от суммы платежей за истекший расчетный период.

29 июня 2018 года дополнительным соглашением к договору аренды № 11465 арендатор ОРГРПО Биробиджанское заменен на арендатора ФИО4. 

В связи с ненадлежащим исполнением обязанности по внесению арендных платежей до 30.06.2018, Комитетом 31.10.2018 в адрес потребительского общества направлена претензия № 2308 с указанием суммы задолженности и начисленной договорной неустойки, предложено в течение 10 дней провести сверку платежей и погасить образовавшуюся задолженность. 

Претензия в добровольном порядке ОРГРПО Биробиджанское не исполнена, что послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Отношения сторон регулируются нормами материального права, содержащимися в параграфе 1 "Общие положения об аренде" главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Согласно части 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным в виде арендной платы или земельного налога.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

 Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики применения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", разъяснено, что арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск.

Содержание договора № 11465 от 05.05.2011 соответствует положениям главы 34 ГК РФ, ЗКРФ, договор заключен в письменной форме, подписан уполномоченными лицами, зарегистрирован в установленном законом порядке. Основания для признания договора аренды земельного участка № 11465 от 05.05.2011 незаключенным или недействительным отсутствуют.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

Обязанность арендодателя по предоставлению арендатору во временное владение и пользование земельного участка по договору исполнено, что подтверждается актом приема-передачи от 29.08.2006.

Между сторонами отсутствует спор по площади переданного в аренду земельного участка.

Возражая против исковых требований в части взыскания основной задолженности по арендной плате, ответчик указывает на необходимость применения при расчете коэффициента 0,05 из раздела 4 (предпринимательство), подраздел 4.2 решения городской Думы от 24.09.2015 № 174 (объекты торговли), поскольку магазин обществом продан, на арендуемом земельном участке расположено бытовое помещение. ОРГРПО Биробиджанское указывает, что бытовое помещение не используется для продажи товаров и получения дохода, являясь при этом объектом торговли и может быть использован для оказания услуг по хранению товаров.  

 Истцом применен коэффициент 0,08 из раздела 4 (предпринимательство), подраздел 4.4 решения городской Думы от 24.09.2015 № 174 (магазины).

Согласно пункту 1.1 договора аренды № 11465, земельный участок передан в аренду потребительскому обществу для эксплуатации объекта розничной торговли. При расчете размера арендной платы применен коэффициент 0,075 (земельные участки для размещения объектов розничной торговли), решением городской Думы муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области от 30.04.2009 № 29.

С 13.07.2015 при расчете арендной платы применен коэффициент 0,08, установленный решением городской Думы муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области от  24.09.2015 № 174, действие которого распространяется на правоотношения, возникшие до введения его в действие, но не ранее чем с 13.07.2015. Данный коэффициент установлен в разделе № 4 "Предпринимательство" подраздел 4.4 "Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м".

Изменение сведений о разрешенном использовании производится на основании заявления заинтересованного лица.

Применение указанного коэффициента не оспаривалось потребительским обществом до прекращения договорных отношений. Доказательства обращения с заявлениями об изменении вида разрешенного использования земельного участка не представлены. Кроме того, потребительское общество указывает, что объект используется в предпринимательской деятельности, является объектом торговли – может быть использован для оказания услуг по хранению товаров.

Действительно, предлагаемый ОРГРПО Биробиджанское  коэффициент в размере 0,05 установлен решением городской думы от 24.09.2015 № 174 для объектов торговли. Но согласно подпункту 4.2 раздела 4 "Предпринимательство" такими объектами торговли являются торговые центры и торгово-развлекательные центры (комплексы). Описание вида разрешенного использования земельного участка, занимаемого этими объектами торговли: размещение объектов капитального строительства общей площадью свыше 5000 кв. м с целью размещения одной или нескольких организаций, осуществляющих продажу товаров, и (или) оказание услуг в соответствии с содержанием видов разрешенного использования с кодами 4.5 - 4.9; размещение гаражей и (или) стоянок для автомобилей сотрудников и посетителей торгового центра.

Таким образом, для применения коэффициента 0,05 при расчете арендной платы за земельный участок, площадью 675,1 кв.м, на котором расположено бытовое здание общей площадью 123,90 кв.м., правовые основания отсутствуют. 

Расчет арендной платы, произведенный КУМИ мэрии, соответствует  требованиям действующего законодательства. 

Расчет задолженности судом проверен. Размер задолженности ответчика перед истцом по состоянию на 30.05.2018 составляет 144 152 рубля 06 копеек. 

На основании вышеизложенного, исковые требования Комитета в части взыскания основного долга по арендной плате подлежат удовлетворению. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В пункте 4.1 договора № 11465 от 05.05.2011 стороны согласовали условие об ответственности арендатора за нарушение условий настоящего договора в виде начисления пени в размере 0,2% за каждый день просрочки от суммы платежей за истекший расчетный период.

Истцом начислены пени в сумме 131 793 рублей 77 копеек за период с 16.11.2011 по 30.05.2018, то есть за период до прекращения арендных отношений между сторонами,  что соответствует абзацу второму пункта 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 "О последствиях расторжения договора".

Ответчиком заявлено  о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о взыскании пеней.

Судебная защита нарушенных гражданских прав гарантируется в пределах срока исковой давности (статья 195 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности по общему правилу начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Поскольку арендодатель обладал сведениями о неисполнении обществом денежных обязательств, суд признает пропущенным срок исковой давности в части взыскания пени за просрочку исполнения обязательств по договору № 11465 от 05.05.2011, возникших до 17.12.2015.

Пропуск срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований в соответствующей части. 

В период с 17.12.2015 по 26.05.2016 пени не начислялись. 

Размер пеней за период с 26.05.2016 по 30.05.2018, с соблюдением срока исковой давности, составляет 121 437  рублей  35  копеек. 

ОРГОРПО Биробиджанское заявлено ходатайства о снижении размера неустойки в связи с высоким процентом в договоре аренды.

Согласно статье 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Пленум Верховного Суда РФ в пункте 73 постановления № 7 от 24.03.2016 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление Пленума № 7) разъяснил, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.

Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 23.06.2016 № 1363-О, статья 333 ГК РФ в части, закрепляющей право суда уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что согласуется с положением статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, в соответствии с которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 16.12.2010 № 1636-О-О, от 29.09.2011 № 1075-О-О, от 25.01.2012 № 185-О-О).

Правоприменительная практика исходит из того, что договорная неустойка не должна являться способом получения прибыли от контрагента и должна быть направлена на соблюдение баланса интересов контрагентов гражданско-правовой сделки. Поэтому при определении подлежащей взысканию неустойки суд должен установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и отрицательными последствиями, наступившими для кредитора в результате нарушения обязательства.

Критериями для установления несоразмерности неустойки в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другое.

Согласно абзацу 2 пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации",  разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период.

Принимая во внимание высокий размер процента неустойки, учитывая баланс интересов сторон, суд считает возможным снизить размер подлежащей взысканию пени до двукратной ставки Центрального Банка Российской Федерации на день рассмотрения спора – до 27 304 рублей 90 копеек.   

На основании изложенного, требование Комитета о взыскании пени подлежит удовлетворению частично, на сумму 27 304 рубля 90 копеек за  период с 26.05.2016 по 30.05.2018.

На основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 110 АПК РФ,  с общества в доход федерального бюджета с учетом уменьшения истцом суммы исковых требований, снижения неустойки судом на основании заявления ответчика, с ОРГРПО Биробиджанское подлежит взысканию государственная пошлина в размере 8 159 рублей.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

реШил:

исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с оптово-розничного городского потребительского общества Биробиджанское в пользу муниципального казенного учреждения "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области" 171 456 рублей 96 копеек, из которых: 144 152 рубля 06 копеек – задолженность по арендной плате по состоянию на 31.05.2018, 27 304 рубля 90 копеек неустойку по договору аренды за период с 26.05.2016 по 30.05.2018 года.

Взыскать оптово-розничного городского потребительского общества Биробиджанское   в доход федерального бюджета 8 159 рублей государственной пошлины по иску. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца с даты его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Еврейской автономной области.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Шестого арбитражного апелляционного суда http://6aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Дальневосточного округа http://fasdvo.arbitr.ru.

Судья

ФИО1