АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОЯРСКОГО  КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

27 августа 2019 года

Дело № А33-15651/2019

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 20 августа 2019 года.

В полном объёме решение изготовлено 27 августа 2019 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Лескова Р.В., рассмотрев в судебном заседании дело по  заявлению общества с ограниченной ответственностью «Винал» (ИНН 2461029774, ОГРН 1152468047335, г. Красноярск)

к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, г.Красноярск)

о признании действий недействительными,

при участии в деле в качестве заинтересованных лиц:

- общества с ограниченной ответственностью «Смак»;

- общества с ограниченной ответственностью «Топ-Маркет»;

- ИМ ФИО1;

- ИП ФИО2;

- ИП ФИО3;

в присутствии в предварительном и судебном заседании:

от заявителя:   ФИО4, представителя по доверенности от 09.02.2019, личность удостоверена паспортом 

от органа, чьи действия оспариваются: ФИО5, представителя по доверенности от 27.12.2018, личность удостоверена паспортом 

ИП ФИО2  личность удостоверена паспортом 

при ведении протокола  до перерыва секретарем судебного заседания ФИО6, после перерыва помощником судьи Лебедевой М.Л.

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Винал» (далее - заявитель) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (далее - орган, чьи действия оспариваются) о:

- признании действий о гашении записи в ЕГРН об аренде части помещений №41 и №43 (исключении из ЕГРН сведений об обременении) недействительными;

- обязании восстановить в ЕГРН запись в п. 4.2 «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости»: Аренда, общество с ограниченной ответственностью «Винал», срок действия с 02.12.2015 по 02.12.2022.

Заявление принято к производству суда. Определением от 29.05.2019 возбуждено производство по делу. Назначены предварительное и судебное заседания на 25.06.2019.

Определением от 29.05.2019 к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечено  общество с ограниченной ответственностью «Смак».

Определением суда от 25.06.2019 к участию в дело привлечены в качестве заинтересованных лиц:  ИП ФИО2, ИП ФИО1,  ИП Елену Владимировну и  общество с ограниченной ответственностью «Топ-Маркет». 

Определением от 25.06.2019 рассмотрение дела в предварительном судебном заседании  отложено судом на 13.08.2019 в целях представления дополнительных доказательств и с учетом отпуска судьи.

В предварительное судебное заседание 25.06.2019  ИП ФИО1, ФИО3, общество с ограниченной ответственностью «Топ-Маркет», общество с ограниченной ответственностью «Смак», надлежащим образом уведомленные о времени и месте предварительного и судебного заседания не явились, представителей не направили. В порядке статей 123, 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в их отсутствие.

В материалы дела от ИП ФИО1, ИП ФИО2, ИП ФИО3, от общества с ограниченной ответственностью «СМАК» поступили дополнительные доказательства.

Суд приобщил данные доказательства к материалам дела, в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В материалы дела от ИП ФИО1, ИП ФИО3 поступили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие. Представитель заявителя заявил ходатайство о предоставлении ему времени, с целью ознакомления с документами, представленными в дело и уточнения заявленных требований.

Рассмотрев заявленное ходатайство, суд определил в порядке  части 4 статьи 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявить перерыв в предварительном судебном заседании до 20 августа 2019 года в 13 час. 30 мин. с целью предоставления заявителю времени для ознакомления с документами.

 После возобновления судебного заседания, представитель заявителя обратилась к суду с заявлением об оставлении заявления без рассмотрения, поскольку помещение не существует в настоящее время в натуре. Рассмотрев данное ходатайство, суд, с учетом определенного перечня оснований для оставления иска без рассмотрения, определенных в ст.148 Арбитражного  процессуального  кодекса  Российской Федерации, в его удовлетворении отказал.

Возражения относительно возможности завершения предварительного судебного заседания и перехода к рассмотрению спора в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции от лиц, участвующих в деле, не поступили.  

На основании части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству», в связи с отсутствием возражений лиц, участвующих в деле, судом вынесено определение о завершении предварительного судебного заседания, окончании подготовки дела к  судебному разбирательству и об открытии судебного заседания арбитражного суда первой инстанции. 

Орган, чей акт оспаривается, возражал против удовлетворения заявления, просит суд в удовлетворении заявления отказать, представил отзыв на иск, в котором указывает следующее:

Действия Управления полностью соответствуют требованиям Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон № 218-ФЗ), Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), предусматривающих сохранение договора аренды в силе при -изменении сторон.

В силу пункта 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22) зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.        

Действующим законодательством не предусмотрена возможность возникновения либо прекращения права по жалобе на действия государственного органа. Данная позиция подтверждена судебной практикой (определение ВАС РФ от 14.10.2009 № ВАС-13102/09 по делу № А14-16183/2008/513/19).

В данном случае имеет место спор о праве, который не подлежит рассмотрению в рамках главы 24 АПК РФ.  В соответствии с пунктом 53 Постановления № 10/22 ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.

Пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно актуальных данных ЕГРН в отношении нежилого помещения № 41 по адресу: ул. Ботаническая, 18, строение 1, пом. 41 с кадастровым номером 24:50:0100156:523, собственником принято решение о его преобразовании:

- в нежилое помещение № 41/1 по адресу: ул. Ботаническая, 18, строение 1, с кадастровым номером 24:50:0100156:1238, поставлено на учет в ЕГРН 18.10.2017, 25.03.2019 оформлено право общей долевой собственности ФИО3, ФИО1, ФИО2. В  связи  с регистрацией  перехода  права  собственности,   25.03.2019  в  ЕГРН сформирована запись об аренде на основании договора аренды № 1А от 02.12.2015, где арендодателем указаны ФИО3, ФИО1, ФИО2, арендатором указано ООО «Винал»;

- в нежилое помещение № 41/2 по адресу: ул. Ботаническая, 18, строение 1, с кадастровым номером 24:50:0100156:1239, поставлено на учет в ЕГРН 18.10.2017, 07.12.2017 оформлено право общей долевой собственности ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11. В связи с регистрацией перехода права собственности,  07.12.2017 в ЕГРН сформирована записъ об аренде на основании договора аренды № 1А от 02.12.2015, где арендодателем указаны ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, арендатором указано ООО «Винал».

В отношении нежилого помещения № 43 по адресу: ул. Ботаническая, 18, корпус 1, с кадастровым номером 24:50:0100156:636, 20.03.2019 оформлено право общей долевой собственности ФИО3, ФИО1, ФИО2. В связи с регистрацией перехода права собственности, 25.03.2019 в ЕГРН сформирована запись об аренде на основании договора аренды № 1А от 02.12.2015, где арендодателем указаны ФИО3, ФИО1, ФИО2, арендатором указано ООО «Винал».

Согласно ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 8.2 договора аренды № 1А от 02.12.2015 любая из сторон вправе в любое время добровольно досрочно в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть данный договор, но при этом обязана выплатить другой стороне неустойку равную сумме арендных платежей (действующих на данный момент расторжения) за один месяц. Сторона, желающая досрочно расторгнуть настоящий договор, должна письменно уведомить об этом другую сторону не менее, чем за 60 календарных дней до момента расторжения договора. Договор расторгается с даты, указанной в уведомлении, и при условии урегулирования всех взаиморасчетов сторон.

В отношении нежилого помещения № 41/1 по адресу: ул. Ботаническая, 18, строение 1, с кадастровым номером 24:50:0100156: 636 запись об аренде прекращена 16.04.2019, в связи с представлением уведомления о расторжении договора аренды во внесудебном порядке с 07.11.2018.

В отношении нежилого помещения № 43 по адресу: ул. Ботаническая, 18, строение 1, с кадастровым номером 24:50:0100156:1238 запись об аренде прекращена 06.05.2019, в связи с представлением уведомления о расторжении договора аренды во внесудебном порядке с 07.11.2018.

Управление считает требования об обязании Управления восстановить в ЕГРН записи об аренде не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. ст. 16, 182 АПК РФ судебный акт должен обладать признаком исполнимости. Согласно п. 5 ст. 201 АПК РФ в случае признания судом бездействия государственного органа незаконным в резолютивной части решения должно содержаться указание на обязанность соответствующего государственного органа устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя. То есть в случае признания действия Управления, выразившимся в погашении записи об аренде в отношении помещений №№ 41, 43, незаконным, суд должен возложить на Управление обязанность устранить указанные нарушения прав заявителя. В месте с тем, на момент рассмотрения дела в суде, нежилое помещение № 41 снято с государственного кадастрового учета, в отношении него погашены записи о правах ООО «Смак». 

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

12.12.2007 Красноярским отделением филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» оформлена выписка №04:401/2007-98916 из реестра объектов капитального строительства в отношении помещения инвентарный номер 04:401:001:010282500:0001:20041, кадастровый номер  24:50:010156:0000: 401:001:010282500:0001:20041, находящееся по адресу: г.Красноярск, Октябрьский район, ул.Ботаническая, 18, корп.1, пом.41, имеющее литеры А,Б,Б1,  общей площадью 367 кв.м. К выписке оформлен поэтажный план и экспликация частей помещения.

02.12.2015 между обществом с ограниченной ответственностью «Смак» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Винал» (арендатор) подписан договор аренды №1А. Согласно п.1.1. договора аренды  Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование часть нежилых помещений (далее по тексту «арендуемые помещения»), с целью осуществления торговой деятельности, согласно уставных документов, и не может использоваться в любых иных целях без письменного согласия Арендодателя.

Как  определено договором (п.1.2.1, п.1.2.2.) Арендуемые помещения расположены по адресу: 

- Россия, 

<

...>, часть помещения № 41. Общая площадь помещения № 41 составляет 367 кв.м., помещение находится на 1 (первом) этаже 5-этажного жилого дома. Арендуемая площадь части помещения составляет 88,2 кв.м., в том числе 52,0 кв.м. -торговая площадь, 36,2 кв.м. - площадь подсобных помещений. Арендуемая площадь части помещения указана в Приложении №1 - План-схема и экспликация арендуемого Помещения № 41.

- Россия, 

<

...>, часть помещения № 43.  Общая площадь помещения № 43 составляет 278.7 кв.м., помещение находится на 2 (втором) этаже 5- этажного жилого дома. Арендуемая площадь части помещения составляет 70,2 кв.м.. в том числе 70,2 кв.м. - торговая площадь. Арендуемая площадь части помещения указана в Приложении № 2 - План-схема и экспликация арендуемого Помещения № 43.

Общая площадь части арендуемых помещений, указанных в п. 1.2.1 и 1.2.2 настоящего договора составляет 158,4 кв.м. (п.1.3. договора).

Передача имущества в аренду осуществляется по акту приема-передачи (п.2.1. договора), который  является неотъемлемой частью настоящего договора. В акте приема-передачи отражается характеристика и техническое состояние помещения на момент передачи его в аренду.

В п.3.1. сторонами по договору определен срок его действия, а именно с «02» декабря 2015 года по «02» декабря 2022 года. В случае если ни одна из сторон не выразила желание прекратить действие договора, договор продлевается на новый срок, и на тех же условиях.

Разделом 8 договора определен порядок и основания досрочного расторжения.

Согласно п.8.1.  договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон при существенном нарушении условий договора другой стороной, или в иных случаях, предусмотренных настоящим договором или действующим законодательством.

Как установлено в п. 8.1.1. договора,  по требованию Арендодателя настоящий договор может быть досрочно расторгнут в случаях, когда Арендатор:

- пользуется арендуемым помещением с существенным нарушением условий настоящего договора или назначения помещения либо с неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает состояние арендуемого помещения;

- более двух раз подряд по истечении установленного настоящим договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения настоящего договора по указанным основаниям только после направления Арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства за 60 (шестьдесят) календарных дней до момента расторжения.

Согласно п. 8.1.2.  договора, по требованию Арендатора настоящий договор может быть досрочно расторгнут в случаях, когда:

- Арендодатель не предоставляет помещение в пользование Арендатору либо создают препятствия пользованию этим помещением в соответствии с условиями настоящего договора или его назначением;

- переданное Арендатору помещение имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении настоящего договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра этого помещения при заключении договора;

- арендуемое помещение в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Арендатор вправе требовать досрочного расторжения настоящего договора по указанным основаниям только после направления Арендодателю письменного предупреждения необходимости исполнения им обязательства за 60 (шестьдесят) календарных дней до момента расторжения.

Пунктом 8.2. договора определено, что  любая из сторон вправе в любое время добровольно досрочно в  одностороннем внесудебном порядке расторгнуть данный договор, но при этом обязана выплатить другой стороне неустойку равную сумме арендных платежей (действующих на данный момент) за  один месяц. Сторона, желающая досрочно расторгнуть  договор уведомляет  об этом другую сторону не менее, чем за 60 (шестьдесят) кале расторжения Договора. Договор расторгается с даты, указанной в уведомлении, и при условии урегулирования всех взаиморасчетов Сторон.

В 2017 обществом с ограниченной ответственностью «СибПроектРеконструкция» разработана проектная документация на проведение работ по капитальному ремонту нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>(Шифр М-20/17-АС)

Согласно данной проектной документации, по результатам ремонта создается два помещения №41/1  общей площадью 321 кв.м. и №41/2 площадью 61,3 кв.м.

Согласно представленной в дело выписки из ЕГРН от 18.10.2017 нежилое помещение №41/1 площадью 321 кв.м., по адресу: 

<

...>, было поставлено на государственный кадастровый учет 18.10.2017г., с присвоением кадастрового номера 24:50:0100156:1238, находилось в собственности у общества с ограниченной ответственностью «Смак», и в аренде  в т.ч. у общества с ограниченной ответственностью «Винал» с 01.12.2015 по 02.12.2022г. на основании договора №1А.

Согласно представленной в дело Выписки из ЕГРН от 27.06.2019 нежилое помещение №41/2  площадью 61,3 кв.м., по адресу: 

<

...>, было поставлено на государственный кадастровый учет 18.10.2017г., с присвоением кадастрового номера  24:50:0100156:1238.

Какие-либо изменения в договор аренды в связи  с разделением помещения №41 на №41/1 и №41/2 не вносились.

19.10.2018 арендодатель - общество с ограниченной ответственностью «Смак»  направило в адрес арендатора общества с ограниченной ответственностью «Винал» уведомление о расторжении договора аренды от 07.09.2018г. В  качестве основания для расторжения договора арендодатель указал факт неоплаты арендатором арендной платы более двух раз подряд, а также п.8.2. договора аренды, предоставляющей право сторон по договору добровольно, досрочно в одностороннем внесудебном порядке отказаться от договора.

Согласно почтового идентификатора 66012228006197 и сведений с сайта Почта России уведомление ответчика прибыло в место вручения 21.10.2018  (

<

...>/1), откуда было возвращено отправителю 23.11.2018г.

01.03.2019 между обществом с ограниченной ответственностью «Смак» (продавец) и ФИО2, ФИО1, ФИО3 (покупатели) подписан договор купли-продажи. Согласно данного договора продавец, в числе иного недвижимого имущества, продал покупателям нежилые помещения:

- №41/1 общей площадью 321 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 24:50:0100156:1238.

- №43 общей площадью 278,7 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>., кадастровый номер 24:50:0100156:636. Согласно п.1.4. договора купли-продажи, продавец уведомил покупателя, что помещения находятся под обременением договора аренды от 02.12.2015 на срок до 02.12.2022 с обществом с ограниченной ответственностью «Винал».

Согласно Выписки из ЕГРН от 20.05.2019 №КУВИ-001/2019-11097250 право собственности М-вых на помещение №41/1 было зарегистрировано 25.03.2019г.

Согласно Выписки из ЕГРН от 20.05.2019 №КУВИ-001/2019-11097116 право собственности М-вых на помещение №43 было зарегистрировано 20.03.2019г.

Как следует из представленных Управлением Росреестра по Красноярскому краю документов (опись документов и заявление) – 04.04.2019 в регистрационный орган обратилось общество с ограниченной ответственностью «Смак» с заявлениями о государственной регистрации прекращения обременения в виде аренды помещений №41/1 по адресу: 

<

...>. Основанием для прекращения аренды заявитель указал направление 19.10.2018 в адрес общества с ограниченной ответственностью «Винал» уведомления от 07.09.2018г.

Уведомлением о приостановлении государственной регистрации прав от 17.04.2019, регистрационный орган приостановил государственную регистрацию до 17.07.2019, указав, что после смены собственника помещений ( с общества с ограниченной ответственностью «Смак» на М-вых) с заявлением о прекращении обременения должны обращаться новые собственники.

Согласно описи документов, принятых для осуществления услуг по государственной регистрации 20.05.2019 от заявителя (общества с ограниченной ответственностью «Смак») был представлен дополнительный документ – решение №1 от 01.12.2005 о создании общества, утверждении устава, уставного капитала и назначении директора.

13.04.2019 новые собственники помещений №41/1 и №43 по адресу: 

<

...> стр.18 (ФИО2, ФИО1, ФИО3)  направили обществу с ограниченной ответственностью «Винал» уведомление о расторжение договора аренды №1А от 02.12.2012. Согласно данного уведомления, новые собственники указали, что общество с ограниченной ответственностью «Смак» 19.10.2018 почтой отправило в адрес арендатора  письмо расторжении договора аренды, на основании п.8.2. договора, в связи с чем уведомляют арендатора о прекращении договорных отношений с 07.11.2018г. В соответствии с почтовым уведомлением № 66095334069515, уведомление о расторжении договора аренды, получено общество с ограниченной ответственностью «Винал» - 17.04.2019г.

18.04.2019 между новыми собственниками М-выми (арендодатели) и обществом с ограниченной ответственностью «ТОП-Маркет» был подписан договор аренды №2, в соответствии с которым, арендодатели предоставляют арендатору в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>/1. Площадью 321 кв.м. Срок аренды определен в п.3.1. договора и составляет 10 лет с момента государственной регистрации. Каких-либо указаний, что предмет аренды находится в арендном пользовании у истца по делу, договор не содержит. Договор аренды от 18.04.2019 прошел государственную регистрацию 22.05.2019, что следует из регистрационного штампа на договоре.

18.04.2019 ФИО3, ФИО1, ФИО2, обратились в Управление Росреестра по Красноярскому краю с заявлением о прекращении обременения на помещение №41/1 по адресу: 

<

...> стр.18. В числе документов заявителями были представлены:

- заявление;

- доверенность на представителя;

- платежное поручение об оплате государственной пошлины,

- уведомление о расторжении договора аренды от 01.04.2019

- уведомление о приостановлении государственной регистрации от 17.04.2019 по заявлению общество с ограниченной ответственностью «Смак». 

Как следует из отзыва Управления Росреестра по Красноярскому краю:

- в отношении нежилого помещения № 41/1 по адресу: ул. Ботаническая, 18, строение 1, с кадастровым номером 24:50:0100156: 636 запись об аренде прекращена 16.04.2019, в связи с представлением уведомления о расторжении договора аренды во внесудебном порядке с 07.11.2018.

- в  отношении нежилого помещения № 43 по адресу: ул. Ботаническая, 18, строение 1, с кадастровым номером 24:50:0100156:1238 запись об аренде прекращена 06.05.2019, в связи с представлением уведомления о расторжении договора аренды во внесудебном порядке с 07.11.2018.

Факт внесения в государственный реестр недвижимости записей о прекращении обременения помещений в виде аренды подтвержден представленными в дело выписками из ЕГРН от 07.05.2019 №КУВИ-001/2019-10090994 и от 24.04.2019 №КУВИ-001/2019-9469354.

14.05.2019 Арбитражным судом Красноярского края по делу А33-816/2019 было прекращено производство по делу в части заявленных исковых требований о признании договора аренды №1А от 02.12.2015 года расторгнутым и возврате помещений №№41/1, 43,44 по адресу: 

<

...>.  

Заявитель, считая, что, в связи с неполучением уведомления  о расторжении договора аренды, а также продолжением фактического использования помещений, государственный регистратор при осуществлении действий по внесению записей в ЕГРН о прекращении аренды в отношении нежилых помещений №41 и №43 по адресу: 

<

...>, допустил нарушения Закона «О государственной регистрации недвижимости» и Правил ведения ЕГРН, а также Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, просит суд признать данные действия недействительными и восстановить в ЕГРН о данном обременении.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 2 статьи 46 Конституции Российской Федерации решения и действия (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

Согласно статье 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражные суды рассматривают в порядке административного судопроизводства,  возникающие из административных и иных публичных правоотношений экономические споры и иные дела, связанные с осуществлением  организациями и гражданами предпринимательской и иной экономической деятельности, в том числе, дела об оспаривании ненормативных правовых актов органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов и должностных лиц, затрагивающих права и законны интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Порядок рассмотрения дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц регулируется нормами главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно п.4 ст.198 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации,  заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.  

Заявителями оспариваются действия Управления Федеральной службы  государственной регистрации кадастра и картографии по Красноярскому краю произведенные по прекращению записи о государственной регистрации договора аренды в отношении нежилых помещений №41 и №43 по адресу: 

<

...>, корп. №1. Как указывает заявитель о произведенных и оспариваемых по настоящему заявлению действиях ему стало известно из  выписок из ЕГРН от 21.05.2019, полученных им по запросу от 20.05.2019г.

Согласно отзыва Управления Росреестра по Красноярскому краю:

- в отношении нежилого помещения № 41/1 по адресу: ул. Ботаническая, 18, строение 1, с кадастровым номером 24:50:0100156: 636 запись об аренде прекращена 16.04.2019, в связи с представлением уведомления о расторжении договора аренды во внесудебном порядке с 07.11.2018.

- в  отношении нежилого помещения № 43 по адресу: ул. Ботаническая, 18, строение 1, с кадастровым номером 24:50:0100156:1238 запись об аренде прекращена 06.05.2019, в связи с представлением уведомления о расторжении договора аренды во внесудебном порядке с 07.11.2018.

Заявление в суд об оспаривании действий Управления Росреестра по Красноярскому краю подано в суд 24.05.2019.  

С учетом данных обстоятельств, суд считает, что заявителем соблюдены сроки, определенные в ст.198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст.8 Конституции Российской Федерации, в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

Согласно ст.15 Основного закона органы государственной власти, органы местного самоуправления, должностные лица, граждане и их объединения обязаны соблюдать Конституцию Российской Федерации и законы.

Права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими. Они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием (ст.18 Конституции Российской Федерации).

Каждому гарантируется   судебная защита его прав и свобод.  Решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд (ст.46 Основного закона).

В соответствии со ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Как следует из материалов дела, на государственную регистрацию прекращения обременения в виде аренды помещения №41/1 (преобразовано из помещения №41) обращались:

- 04.04.2019 общество с ограниченной ответственностью «Смак» с заявлениями о государственной регистрации прекращения обременения в виде аренды помещений №41/1 по адресу: 

<

...>. Основанием для прекращения аренды заявитель указал направление 19.10.2018 в адрес общества с ограниченной ответственностью «Винал» уведомления от 07.09.2018г.

- 18.04.2019 ФИО3, ФИО1, ФИО2 с заявлением о прекращении обременения на помещение №41/1 по адресу: 

<

...> стр.18. В числе документов заявителями были представлены:

- заявление;

- доверенность на представителя;

- платежное поручение об оплате государственной пошлины,

- уведомление о расторжении договора аренды от 01.04.2019

- уведомление о приостановлении государственной регистрации от 17.04.2019 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Смак». 

Наличия обращений в Управление Росреестра по Красноярскому краю от вышеуказанных и иных лиц, с заявлениями о внесении записей в ЕГРН в  части прекращения обременения в виде аренды в отношении помещения №43, суду не представлено.

В соответствии со ст. 9 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ в реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости.

Согласно ст.13 вышеуказанного Закона, внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости осуществляется органом регистрации прав в т.ч. в результате государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при внесении основных сведений об объекте недвижимости и сведений о правах, об ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости, о сделках, подлежащих на основании федерального закона государственной регистрации.

Как следует из положений ст.14 Федерального закона №218-ФЗ, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. Основанием для государственной регистрации являются в т.ч. договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно п.2 ч.3 с ст.15  Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению: правообладателя объекта недвижимости и (или) лица, в пользу которого устанавливается ограничение права или обременение объекта недвижимости, - при государственной регистрации ограничения или обременения, прекращения ограничения или обременения, если иное не установлено настоящим Федеральным законом;

Суду не представлены доказательства обращения в Управление Росреестра Красноярского края с заявлением о прекращении обременения в виде аренды от правообладателя нежилого помещения №43 по адресу: 

<

...>. Прекращение обременения нежилого помещения в виде аренды по собственной инициативе регистрационного органа  законом не предусмотрено, в связи с чем, действия регистрационного органа по внесению в ЕГРН записей о прекращении обременения в виде аренды обществом  с ограниченной ответственностью «Винал» по договору аренды №1А от 02.12.2015 нежилого помещения №43 по адресу: г.Красноярск, ул.Ботаническая, 18 стр.1,  признаются судом незаконными.

Согласно ст.29 Федерального закона №218-ФЗ,  государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя:

1) прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;

2) возврат прилагаемых к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав документов без рассмотрения при наличии оснований, установленных статьей 25 настоящего Федерального закона;

3) проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

4) внесение в Единый государственный реестр недвижимости установленных настоящим Федеральным законом сведений, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав при наличии оснований, установленных настоящей главой, либо уведомление об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав при наличии оснований, установленных настоящей главой, либо уведомление о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

5) выдачу документов после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо после отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо после прекращения государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Как следует из представленных документов, отзыва Управления Росреестра по Красноярскому краю,  основанием для производства действий по внесению записей в реестр прав на недвижимость явилось уведомление об отказе от договора аренды №1А от 02.12.2015 от 07.09.2018, направленного 19.10.2018 в адрес арендатора общества с ограниченной ответственностью «Смак». 

С заявлением о прекращении государственной регистрации права аренды общества с ограниченной ответственностью «Винал»,  в Управление Росреестра по Красноярскому краю обратились  04.04.2019 общество с ограниченной ответственностью «Смак» и 18.04.2019   ФИО3, ФИО1, ФИО2

При этом, с учетом произведенной государственной регистрации прав за М-выми на нежилые помещения №43 и 41/1 (20.03.2019 и 25.03.2019) на момент обращения с заявлением – общество с ограниченной ответственностью «Смак» уже не являлось ни собственником данных помещений, ни их арендодателем, и следовательно не имело права, в силу положений Федерального закона №218-ФЗ и ст.617 Гражданского кодекса Российской Федерации заявлять о производстве регистрационных действий по прекращению обременений имущества в виде аренды.

В свою очередь новые собственники помещений обратились с заявлением о прекращении обременения 18.04.2019 на помещение №41\1, при этом на государственную регистрацию от данных заявителей, в качестве оснований прекращения было представлено уведомление от 13.04.2019  о расторжении договора аренды №1А от 02.12.2015 направленное обществу с ограниченной ответственностью «Винал». Согласно данного уведомления, новые собственники указали, что общество с ограниченной ответственностью «Смак» 19.10.2018 почтой отправило в адрес арендатора  письмо расторжении договора аренды, на основании п.8.2. договора, в связи с чем, уведомляют арендатора о прекращении договорных отношений с 07.11.2018г.  В соответствии с почтовым уведомлением № 66095334069515, уведомление о расторжении договора аренды, получено обществом с ограниченной ответственностью «Винал» - 17.04.2019г.

На момент направления обществом с ограниченной ответственностью «Смак» уведомления 19.10.2018, М-вы не являлись собственниками помещений №41/1 и №43, а общество с ограниченной ответственностью «Смак» в период наличия у  него права собственности на данные помещения не обратилось за погашением обременения в виде аренды. Расторжение договора аренды не было зарегистрировано.

Приобретение прав арендодателя по ст.617 Гражданского кодекса Российской Федерации не влечет правопреемства в части предъявления требования о погашении обременения в виде аренды, по основаниям, которые были указаны в уведомлении об отказе от договора прежним собственником (арендодателем).  

13.04.2019 новые собственники помещений №41/1 и №43 по адресу: 

<

...> стр.18 (ФИО2, ФИО1, ФИО3)  направили обществу с ограниченной ответственностью «Винал» уведомление о расторжение договора аренды №1А от 02.12.2012. Согласно данного уведомления, новые собственники указали, что общество с ограниченной ответственностью «Смак» 19.10.2018 почтой отправило в адрес арендатора  письмо расторжении договора аренды, на основании п.8.2. договора, в связи с чем, уведомляют арендатора о прекращении договорных отношений с 07.11.2018г. В соответствии с почтовым уведомлением № 66095334069515, уведомление о расторжении договора аренды, получено общество с ограниченной ответственностью «Винал» - 17.04.2019г.

При указанных обстоятельствах, с момента государственной регистрации прав на объекты аренды (20.03.2019 и 25.03.2019) М-вы приобрели правовой статус арендодателя по договору №1А от 02.122015 в т.ч. и по отношению к арендатору (общество с ограниченной ответственностью «Винал»). Следовательно, получив права арендодателя по договору аренды с марта 2019 они приобрели и право на односторонний отказ от договора в соответствии с его условиями.

17.04.2019 арендатор получил уведомление от   новых собственников помещений №41/1 и №43  о расторжении договора аренды №1А от 02.12.2012. С учетом положений договора аренды (п.8.2.), данный договор должен  действовать  60 календарных дней  до момента расторжения, а именно до 17.06.2019 включительно, при условии выполнения сторонами п.8.2. о взаиморасчетах.

Осуществление внесения государственным регистратором действий по внесению изменений в ЕГРН в части исключения обременения в отношений помещений №43 и 41/1 по адресу: 

<

...> 16.04.2019 и 06.05.2019 т.е. до даты фактического прекращения договорных отношений, что  соответствует ни положениям Федерального закона №218-ФЗ о наличии оснований для снятия обременений, ни положениям Гражданского кодекса Российской Федерации о порядке расторжения договоров (ст.450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя установленные законом: этапы, одним из которых является проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Таким образом, орган государственной регистрации при осуществлении правовой экспертизы был обязан проверить  наличие оснований для государственной регистрации прекращения обременения в виде соблюдения порядка (условий) одностороннего расторжения договора аренды, а также является ли заявитель лицом, имеющим соответствующее право обратиться за регистрационными действиями.

При установлении нарушения  соблюдения порядка расторжения договора аренды, и обращения за прекращением обременения неуполномоченным лицом, государственный регистратор должен был   отказать в осуществлении действий по прекращению обременения в виде аренды.

Суд считает, что предметом оценки по настоящему делу является как раз установление законности действий государственного регистратора по осуществлению внесения ЕГРН прекращения обременений в виде аренды, при это какой-либо спор о правах сторон по договору судом не разрешается и оценка ему не дается. 

На основании вышеизложенного заявление общество с ограниченной ответственностью «Винал» подлежит удовлетворению, а возражения Управления Росреестра по Красноярскому краю отклонению.

В целях восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя, суд считает необходимым возложить на ь Управление Росреестра по Красноярскому краю восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись о государственной регистрации обременения в виде аренды обществом с ограниченной ответственностью «Винал», на основании договора аренды №1А от 02.12.2015, сроком действия с 02.12.2015 по 02.12.2022  нежилых помещений №41/1,   №43  по адресу: 

<

...>.

Обязанность по возмещению заявителю судебных расходов по оплате государственной пошлины суд относит на Управление Росреестра по Красноярскому краю на основании положений ст.110 Арбитражного  процессуального  кодекса  Российской Федерации.

Настоящее  решение  выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа -  ). 

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 198-201    Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

Р Е Ш И Л:

Заявление общества с ограниченной ответственностью «Винал» г.Красноярск удовлетворить.

 Признать незаконными действия Управления Росреестра по Красноярскому краю по государственной регистрации в апреле-мае 2019 прекращения обременения нежилых помещений №41 и №43 по адресу: 

<

...>, на основании договора аренды №1А от 02.12.2015, сроком действия с 02.12.2015 по 02.12.2022г., как противоречащие положениям Федерального закона №218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости», Гражданского кодекса Российской Федерации.

В целях устранения нарушенных прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью «Винал» г.Красноярск обязать Управление Росреестра по Красноярскому краю восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись о государственной регистрации обременения в виде аренды обществом с ограниченной ответственностью «Винал», на основании договора аренды №1А от 02.12.2015, сроком действия с 02.12.2015 по 02.12.2022  нежилых помещений №41/1,   №43  по адресу: 

<

...>.

Взыскать с Управления Росреестра по Красноярскому краю в пользу общества с ограниченной ответственностью «Винал» г.Красноярск судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 руб. 

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что решение в окончательной форме будет изготовлено в течение 5 рабочих дней, подписано в виде электронного документа усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и направлено лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд, находящийся в г.Красноярске.

Апелляционная жалоба на настоящее решение подаётся через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

Р.В. Лесков