ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-42245/2024

24 сентября 2025 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 02 сентября 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 24 сентября 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.

судей Изотовой С.В., Целищевой Н.Е.

при ведении протокола судебного заседания: ФИО1

при участии: согласно протоколу судебного заседания от 02.09.2025

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-12560/2025) индивидуального предпринимателя Гончаровой Елены Александровны на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.03.2025 по делу № А56-42245/2024, принятое по иску: 

истец: индивидуальный предприниматель ФИО2 

ответчики: 1. жилищно-строительный кооператив «Ладожская Симфония»; 

2. закрытое акционерное общество «Финансово-промышленная компания «Энергорос»; 

3. общество с ограниченной ответственностью «Альфа-Строй» 

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, 

о признание права собственности на самовольную постройку 

установил:

ФИО2 (далее – истец) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к жилищно-строительному кооперативу «Ладожская симфония» (далее – ответчик 1, ЖСК «Ладожская симфония»), закрытому акционерному обществу «Финансово-Промышленная компания «Энергорос» (далее – ответчик 2, ЗАО Финансово-Промышленная компания «Энергорос»), обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-Строй» (далее – ответчик 3, ООО «Альфа-Строй») о признание недействительными следующих договоров:

- Договор № 4 купли-продажи квартиры от 08.08.2023 в отношении квартиры по адресу: 

<

...>;

- Договор № 5 купли-продажи квартиры от 08.08.2023 в отношении квартиры по адресу: 

<

...>,

- Договор № 6 купли-продажи квартиры от 08.08.2023 в отношении квартиры по адресу: 

<

...>,

- Договор инвестирования № 2 от 03.04.2017 и Акт приема-передачи квартиры № 100 от 21.06.2021г. в части квартиры по адресу: 

<

...>,

- Договор инвестирования № 2 от 03.04.2017 и Акт приема-передачи квартиры № 101 от 21.06.2023г. в части квартиры по адресу: 

<

...>,

заключенных между ЗАО «ФПК Энергорос» (ИНН:

<

***>) и ООО «Альфа-Строй» (ИНН 

<

***>);

о применении последствий недействительности сделок в виде признания права собственности ФИО2 на квартиры по адресу:

- 

<

...>, Кадастровый номер, 47:17:0102008:1270,

- 

<

...>, Кадастровый номер: 47:17:0102008:1298,

- 

<

...>, Кадастровый номер: 47:17:0102008:1266,

- 

<

...>, Кадастровый номер: 47:17:0102008:1271,

- 

<

...>, Кадастровый номер: 47:17:0102008:1272.

Решением от 26.03.2025 Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области отказал в удовлетворении иска.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал, что исковые требования истца направлены на защиту права собственности в отношении спорных объектов недвижимости. По мнению истца, Гончарова Елена Александровне имеет право требования к ЗАО Финансово-Промышленная компания «Энергорос» о передачи в собственность спорных квартир, вместе с тем ЗАО Финансово-Промышленная компания «Энергорос» произвело отчуждение квартир в пользу ООО «Альфастрой», чем нарушило имущественный интерес истца.

ЗАО «Финансово-промышленная компания «Энергорос» и ООО «Альфа-Строй» представлены отзывы, в которых ответчики доводы жалобы отклонили и просили обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель индивидуального предпринимателя ФИО2 поддержал доводы, приведенные в апелляционной жалобе, а представитель ЗАО Финансово-Промышленная компания «Энергорос» и ООО «Альфа-Строй» доводы жалобы отклонили и просили оставить без изменения решение суда первой инстанции.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ФИО2 и Ответчиком 1 заключены два договора паевого взноса: № С1/1-2/05 от 23.05.2013 и № С2/1-2/05 от 24.05.2013, предметом которых являлось участие истца в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: Ленинградская область, город Шлиссельбург, район внутриквартальной застройки по Северному переулку, ул. Северная, микрорайон «Стрелка», именуемого в дальнейшем «Объект», путем внесения паевого взноса с целью получения в собственность после окончания строительства Объекта жилых квартир:

- по договору N С2/1-2/05: трехкомнатной квартиры, расположенной в доме N 1 на 5 этаже, подъезд N 1, условный N 17, общей приведенной площадью 74,6 м2, (с учетом площади балкона); двухкомнатной квартиры, расположенной в доме N 2 на 5 этаже, подъезд N 3, условный N 45, общей приведенной площадью 63,03 м2, (с учетом площади балкона); двухкомнатной квартиры, расположенной в доме N 2 на 2 этаже, подъезд N 3, условный N 36, общей приведенной площадью 63,03 м2, (с учетом площади балкона).

- по договору N С1/1-2/05: двухкомнатной квартиры, расположенной в доме N 1 на 1 этаже, подъезд N 1, условный N 4 общей приведенной площадью 59,1 м2; двухкомнатной квартиры, расположенной в доме N 1 на 1 этаже, подъезд N 2, условный N 21, общей приведенной площадью 59,1 м2; двухкомнатной квартиры, расположенной в доме N 1 на 1 этаже, подъезд N 2, условный N 24, общей приведенной площадью 59,1 м2; двухкомнатной квартиры, расположенной в доме N 2 на 1 этаже, подъезд N 3, условный N 33, общей приведенной площадью 62,1 м2; двухкомнатной квартиры, расположенной в доме N 2 на 1 этаже, подъезд N 3, условный N 34, общей приведенной площадью 72,5 м2; двухкомнатной квартиры, расположенной в доме N 2 на 2 этаже, подъезд N 1, условный N° 4, общей приведенной площадью 58,2 м2, (с учетом площади балкона); трехкомнатной квартиры, расположенной в доме N 2 на 2 этаже, подъезд N 2, условный N 19 общей приведенной площадью 100,1 м2, (с учетом площади двух балконов); двухкомнатной квартиры, расположенной в доме N 2 на 5 этаже, подъезд N 2, условный N 29 общей приведенной площадью 65,5 м2, (с учетом площади балкона), условный номер N 29; двухкомнатной квартиры, расположенной в доме N 2 на 2 этаже, подъезд N 2, условный N 17 общей приведенной площадью 65,5 м2, (с учетом площади балкона); однокомнатной квартиры, расположенной в доме N 2 на 5 этаже, подъезд N 2', условный N 32 общей приведенной площадью 44,0 м2, (с учетом площади балкона).

Истец указал, что полностью выполнил обязательства по внесению взносов в соответствии с Договорами.

После ввода дома в эксплуатацию ему присвоен адрес: 

<

...> и к. 2. и, соответственно, на основании договоров паевого взноса истец претендует на получение в собственность следующих квартир:

№

Договор №

Корпус

№ квартиры

Кадастровый №

1

С1/1-2/05

1

4

47:17:0102008:1343

2

С1/1-2/05

1

21

47:17:0102008:1313

3

С1/1-2/05

1

24

47:17:0102008:1316

4

С1/1-2/05

2

100

47:17:0102008:1271

5

С1/1-2/05

2

101

47:17:0102008:1272

6

С1/1-2/05

2

67

47:17:0102008:1298

7

С1/1-2/05

2

86

47:17:0102008:1295

8

С1/1-2/05

2

96

47:17:0102008:1266

9

C1/1-2/05

2

84

47:17:0102008:1253

10

C1/1-2/05

2

99

47:17:0102008:1270

11

С2/1-2/05

1

17

47:17:0102008:1308

12

С2/1-2/05

2

112

47:17:0102008:1284

13

С2/1-2/05

2

103

47:17:0102008:1274

Как пояснил истец, обстоятельства и факт внесения паевого взноса в полном объеме были предметом рассмотрения суда. В частности, решением Сосновоборского городского суда Ленинградской области по делу N 2-176/2018 от 12.11.2018, установлено, что исходя из справки ЖСК «Ладожская Симфония» от 10.06.2013 паевой взнос ФИО2 в размере 25.808.000 руб. внесен.

В соответствии с п. 3.2.4. Договоров паевого взноса ЖСК обязуется в течение одного месяца с момента получения Застройщиком Разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию и в соответствии с пунктом 3.1.4. Договора уведомить Члена Кооператива о возможности передачи Квартиры по акту приема-передачи. При этом в соответствии с п. 3.2.5. Договоров паевого взноса ЖСК обязуется передать Члену Кооператива Квартиру в соответствии с условиями настоящего Договора в случае надлежащего исполнения Членом Кооператива своих обязательств, в том числе исполнения всех денежных обязательств, возникших из настоящего договора к моменту передачи квартиры или связанных с ним.

В настоящее время Застройщиком получено разрешение на ввод объектов в эксплуатацию и в ЕГРН внесены соответствующие сведения о регистрации обоих корпусов дома по адресу: 

<

...> к 1 и к. 2.

Истцом в ЖСК «Ладожская Симфония» направлено требование о передаче квартир в соответствии с условиями договоров паевого взноса, между тем требование оставлено без удовлетворения, в связи с чем истец обратился в суд с иском о признании права собственности.

Как указывает истец при участие в деле N А56-73808/2023 по иску к Ответчику 1 и Ответчику 2 о признании права собственности ему стало известно, что три квартиры из квартир, строительство которых им профинансировано, проданы Ответчиком 2 (ЗАО «ФПК Энергорос») Ответчику 3 (ООО «Альфа-Строй»), а именно следующие квартиры:

- 

<

...>, по Договору N 4 купли-продажи квартиры от 08.08.2023 г.

- 

<

...>, по Договору N 5 купли-продажи квартиры от 08.08.2023 г.

- 

<

...>, по Договору N 6 купли-продажи квартиры от 08.08.2023 г. (далее спорные квартиры).

Кроме того, заказав выписки из ЕГРН на все квартиры, истцу стало известно, что еще две квартиры зарегистрированы за Ответчиком 3, а именно квартиры по адресу:

- 

<

...>,

- 

<

...>.

Таким образом, истец полагает, что спорные договоры в соответствии со ст. 168 ГК РФ являются недействительными, в связи с тем, что они противоречат ст. 129 ЖК РФ и ст. 218 ГК РФ, а также ст. 10 ГК РФ, при этом заключены между аффилированными лицами, оплаты денежных средств по ним не производилось

По мнению Истца, ЗАО «ФПК ЭНЕРГОРОС» в момент заключения спорных сделок знало о правопритязаниях истца, но заключил договоры, распорядившись имуществом, права распоряжаться которым не имел.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, отказал в удовлетворении исковых требований.

Изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд не установил оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами, а также иными способами, предусмотренными законом.

Гражданский кодекс Российской Федерации не ограничивает субъекта в выборе способа защиты нарушенного права; граждане и юридические лица в силу статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению, однако избранный лицом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения и в конечном итоге привести к восстановлению нарушенного права.

В силу положений пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Истец стороной сделки не является, в обоснование заявленных исковых требований о признании недействительным спорных договоров истец ссылается на то, что квартиры переданы ЗАО «ФПК Энергорос» в собственность ООО «Альфа-Строй» по договорам купли-продажи квартиры № 4 от 08.08.2023, № 5 от 08.08.2023, № 6 от 08.08.2023, Договору инвестирования № 2 от 03.04.2017. Истец указал, что является стороной договоров паевого взноса № С1/1-2/05 от 23.05.2013 и № С2/1-2/05 от 24.05.2013, согласно которым, истец должен был приобрести в собственность квартиры, которые были переданы ЗАО «ФПК Энергорос» в собственность ООО «Альфа-Строй».

Указанные истцом обстоятельства не являются тем охраняемым законом интересом, с наличием которого законодатель связывает право лица оспаривать в суде сделки.

Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно статье 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (часть 5 статьи 1 Федерального закона от 03.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», пункт 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав.

В случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. В отсутствие фактического владения надлежащим способом защиты нарушенного права является виндикационный иск (статья 301 Гражданского кодекса, пункты 32, 36 постановления Пленумов N 10/22).

В постановлении Президиума ВАС РФ от 27.05.2008 N 4267/08 указано, что исходя из выявленного Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 21.04.2003 N 6-П конституционно-правового смысла положений статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации и практики Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, Президиум отмечает, что при рассмотрении спора по иску собственника имущества о признании недействительной одной из сделок с этим имуществом, совершенных без его участия, он не может требовать применения реституции. Возврат имущества из чужого незаконного владения лицу, считающему себя собственником, возможен лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются предусмотренные статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 04.09.2007 N 3039/07 сформулирован правовой подход, в силу которого вопрос о праве собственности на имущество истца, считающего себя собственником спорного имущества, не обладающего зарегистрированным правом на него и фактически не владеющего.

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая, что предметом спорных договоров, заключенных ЗАО «ФПК Энергорос» и ООО «Альфа-Строй» являются квартиры, ранее находившееся в собственности ЗАО «ФПК Энергорос», индивидуальный предприниматель ФИО2 не является стороной по договорам, а также не является собственником объектов недвижимости, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что у ФИО2 отсутствуют какие-либо права или охраняемые законом интересы в отношении указанного недвижимого имущества, которые могли бы быть нарушены оспариваемой сделкой, в связи с чем правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований.

Апелляционный суд отклонил доводы истца о том, что ФИО2 приобрела право собственности на спорные объекты в соответствии со пунктом 4 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации. Материалами дела подтверждается, что между участниками инвестиционной 'деятельности Застройщиком и ЖСК «Ладожская симфония» был подписан Акт реализации инвестиционного проект, в соответствии с которым ЖСК «Ладожская симфония» подтвердило факт отсутствия капитальных вложений в строительство спорных квартир. Таким образом, спорные квартиры не подлежат передачи жилищно-строительному кооперативу «Ладожская симфония» или пайщику жилищно-строительным кооперативом «Ладожская симфония», а Застройщик приобрел право собственности на них в соответствии с частью 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах апелляционный суд считает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты, в связи с чем суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, влияли бы на оценку законности и обоснованности обжалуемого решения либо опровергали выводы арбитражного суда, в связи с чем признаются судом несостоятельными.

Поскольку судом полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.03.2025 по делу № А56-42245/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

С.В. Изотова

 Н.Е. Целищева