ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-1563/2023, 18АП-1562/2023

Дело № А07-24211/2019

27 марта 2023 года

г. Челябинск

Резолютивная часть постановления объявлена 21 марта 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 марта 2023 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Поздняковой Е.А.,

судей  Кожевниковой А.Г., Матвеевой С.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания   ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ФИО2, ФИО3 на определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.12.2022 по делу № А07-24211/2019 о признании результатов торгов недействительными.

Судебное заседание проведено посредством системы веб-конференции.

В заседании приняли участие:

представитель ФИО4 - ФИО5 (паспорт, доверенность от 01.04.2022 сроком на 3 года), 

ФИО3 (паспорт).

 

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.07.2019 по заявлению ФИО6 (далее также - должник) возбуждено производство по делу о признании его несостоятельным (банкротом).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.09.2019 ФИО6 признан несостоятельным (банкротом), в отношении его имущества введена процедура реализации, финансовым управляющим имущества должника утверждена ФИО7.

В арбитражный суд поступило заявление ФИО4 о признании недействительными торгов по продаже имущества должника и заключенного по их результатам договора купли-продажи от 05.02.2021 с ФИО3, а также заключенного ФИО3 с ФИО2 договора купли-продажи от 02.06.2021 и применении последствий недействительности сделки (с учетом уточнения требований).

Также в арбитражный суд поступило заявление ФИО8 о признании незаконными действий организатора торгов ФИО7 в признании по результатам проводимых на ЭТП https://ba№krot.cdtrf.ru торгов № 073118 победителем ФИО3, а протокола о результатах проведения торгов № 73118 - недействительным; о признании ФИО8 победителем торгов № 73118 по продаже имущества - нежилое здание, площадью 400 кв. м, кадастровый номер 02:26:161001:2190, почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, Иглинский р-н, с/с Акбердинский, д. Блохино; об обязании организатора торгов ФИО7 заключить с ФИО8 договор купли-продажи указанного нежилого здания; о признании недействительной сделки купли-продажи с названным нежилым зданием, совершенной с ФИО3

Определением суда от 23.07.2021 указанные заявления ФИО4 и ФИО8 объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.11.2021, оставленным без изменения постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2022, в удовлетворении требований ФИО4 и ФИО8 отказано.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 24.05.2022 № Ф09-1950/22 определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.11.2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2022 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.12.2022  в  удовлетворении заявления ФИО8 отказано. Уточненные требования ФИО4 удовлетворены. Суд определил: признать недействительными результаты торгов № 73118 (объявление о проведении торгов на сайте ЕФРСБ № 5846334 от 04.12.2020), договор № б/н от 05.02.2021 купли-продажи нежилого здания, площадью 400 кв. м., кадастровый номер 02:26:161001:2190, почтовый адрес ориентира: РБ, Иглинский район, с/с Акбердинский, д. Блохино, заключенный между ФИО6 в лице финансового управляющего ФИО7 и ФИО3, и договор от 02.06.2021 купли-продажи нежилого здания, площадью 400 кв.м., кадастровый номер 02:26:161001:2190, почтовый адрес ориентира: РБ, Иглинский район, с/с Акбердинский, д. Блохино, заключенный между ФИО3 и ФИО2

Применить последствия недействительности сделок в виде возврата в конкурсную массу должника ФИО6 нежилого здания, площадью 400 кв. м., кадастровый номер 02:26:161001:2190, почтовый адрес ориентира: РБ, Иглинский район, с/с Акбердинский, д. Блохино.

Обязать финансового управляющего ФИО7 заключить договор купли-продажи с ФИО4 на нежилое здание, площадью 400 кв.м., кадастровый номер 02:26:161001:2190, почтовый адрес ориентира: РБ, Иглинский район, с/с Акбердинский, д. Блохино, с указанием в договоре положения об обязанности ФИО4 оплатить стоимость данного имущества в размере 300000 руб. в пользу ФИО2

Не согласившись с вынесенным определением суда первой инстанции от 07.12.2022,  ФИО2, ФИО3 (далее – податели апелляционных жалоб, апеллянты) обратились в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просили определение отменить.

Ответчик ФИО2 не согласен с принятым судом определением в части признания за ФИО4 право на преимущественное право приобретения нежилого здания, площадью 400 кв.м., кадастровый номер 02:26:161001:2190, обязании финансового управляющего ФИО7 заключить договор купли-продажи с ФИО4 вне процедуры торгов, а также в части отсутствия вывода суда о ничтожности в силу закона проведенных торгов, предметом которого являлся земельный участок, по результатам которого с ФИО4 05.10.2020 заключен договор купли-продажи имущества - земельного участка с кадастровым номером 02:26:161001:769, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Иглинский р-н, д. Блохино.

Как указано постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 24.05.2022г., невозможно реализовать отдельно земельный участок от находящегося на нем объекта недвижимости. При этом, суд кассационной инстанции в обосновании суждений о продаже земельного участка и объекта недвижимости на нем в одном лоте, сослался на положения статей 1, 35 Земельного кодекса Российской Федерации, 273, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации. Выводы о наличии права у ФИО4 о преимуществом приобретении объекта недвижимости судебный акт не содержит.

Поскольку сделки по продаже земельного участка и продаже объекта недвижимости на нем рассматриваются судами как одна единая сделка ввиду единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, договор купли-продажи имущества - земельного участка с кадастровым номером 02:26:161001:769, заключенный с ФИО4 05.10.2020г. является ничтожным в силу закона с момента заключения и не требует признания таковым судом, а значит не порождает прав ФИО4 на земельного участка с кадастровым номером 02:26:161001:769. В данном деле признание судом недействительным договора № б/н от 05.02.2021 купли-продажи нежилого здания, площадью 400 кв. м., кадастровый номер 02:26:161001:2190 влечет за собой и ничтожность договора от 05.10.2020г. поскольку фактически представляют собой единую сделку. По данному спору, стороны обладают равными правами и обязанностями и не имеют каких-либо друг перед другом преимуществ. Однако, при факте совершения двух ничтожных сделок, последствия их ничтожности претерпел только ФИО2, в то время как ФИО4 при тех же условиях, получила преимущество, сохранив за собой право собственности на земельный участок и право на заключение договора купли-продажи объекта недвижимости вне торгов.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2020 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 21.03.2023 .

До начала судебного заседания от ФИО4 поступил отзыв на апелляционную жалобу (рег. № 13133), который в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), приобщен судом к материалам дела.

В судебном заседании   заслушаны пояснения лиц, участвующих в деле.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы уведомлены посредством размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в судебное заседание представителей не направили. 

В соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ дело рассматривалось судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле. 

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.03.2020 утверждено положение о порядке, условиях и сроках реализации имущества должника ФИО6 в редакции, предложенной финансовым управляющим.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.11.2020 утверждены дополнения в положение о порядке, условиях и сроках реализации имущества должника.

В Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (далее - ЕФРСБ) финансовым управляющим ФИО7 15.09.2020 опубликовано объявление (сообщение № 5470699) о проведении торгов в форме публичного предложения с закрытой формой представления предложения о цене на электронной площадке «Российский аукционный дом». Предметом торгов являлся земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: торгово-складские (продовольственные, овощные и т.д.) оптовые базы, в капитальных зданиях, площадь 1494 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир – кадастровый квартал 02:26:161001, участок находится примерно в/от ориентира по направлению на юг, почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, Иглинский р-н, д. Блохино, кадастровый (условный) номер: 02:26:161001:769 (лот № 2). Прием заявок осуществлялся в период с 16.09.2020 по 21.10.2020.

В соответствии с протоколом о результатах торгов посредством публичного предложения в электронной форме по продаже имущества должника от 23.09.2020 победителем торгов признано Общество с ограниченной ответственностью «Полистрой» с предложением о цене имущества в размере 605000 руб.

В соответствии с агентским договором от 17.09.2020 № 01/2020 с ФИО4 05.10.2020 заключен договор купли-продажи имущества - земельного участка с кадастровым номером 02:26:161001:769, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Иглинский р-н, д. Блохино.

Финансовым управляющим ФИО7 04.12.2020 в ЕФРСБ опубликовано объявление (сообщение № 5846334) о проведении торгов в форме публичного предложения с закрытой формой представления предложения о цене на электронной площадке Акционерного общества «Центр дистанционных торгов». Предметом торгов являлось нежилое здание, площадью 400 кв. м, кадастровый номер 02:26:161001:2190, почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, Иглинский р-н, с/с Акбердинский, д. Блохино (лот № 1). Прием заявок осуществлялся в период с 05.12.2020 по 14.01.2021.

В соответствии с протоколом о результатах проведения торгов от 14.01.2021 № 73118 участник торгов ФИО8 подал заявку 14.01.2021 в 02:35 час с предложением о цене имущества 151 000 руб., участник торгов ФИО3 подала заявку 14.01.2021 в 08:52 час с предложением о цене имущества 300000 руб. Победителем торгов признана ФИО3, первой представившая в установленный срок заявку на участие в торгах, содержащую предложение о цене, не ниже начальной цены имущества, установленной для определенного периода проведения торгов.

С ФИО3 05.02.2021 заключен договор купли-продажи имущества - нежилого здания, площадью 400 кв. м, кадастровый номер 02:26:161001:2190, почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, Иглинский р-н, с/с Акбердинский, д. Блохино. 

ФИО8, полагая, что организатором торгов финансовым управляющим ФИО7 незаконно была признана победителем торгов ФИО3, так как в соответствии с аукционной документацией победителем торгов должен быть признан ФИО8, первым представивший в установленный срок заявку на участие в торгах, обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.11.2021, оставленным без изменения постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2022, в удовлетворении требований ФИО4 и ФИО8 отказано.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 24.05.2022 № Ф09-1950/22 определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.11.2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2022 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Исследовав обстоятельства дела, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Основания признания торгов недействительными установлены статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так, в частности, торги, проведенные с нарушением положений закона могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица, в случае, если были допущены существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи, а также если были допущены иные нарушения правил, установленных законом (статья 449 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Под правилами проведения торгов понимаются процедурные требования, к которым следует относить нормы, определяющие подготовку торгов, непосредственный порядок их проведения, порядок фиксации результатов торгов и заключения договора с победителем торгов.

Вместе с тем торги могут быть оспорены и по общим основаниям, указанным в Гражданском кодексе Российской Федерации в отношении недействительности сделок.         

При этом, если соответствующая норма закона, формирующая основание для недействительности сделки, говорит о ничтожности последней, то и торги должны признаваться ничтожными.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов., согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка,} занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Отчуждение  здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случае?: отчуждения части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; отчуждения здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 данного Кодекса; отчуждения сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута,1 на основании публичного сервитута.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

В силу статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на | здание строение или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка^ на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.      

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (пункты 1, 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости,   если   земельный   участок   и   расположенные   на   нем   объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

По результатам спорных торгов покупателю подлежит передаче спорное нежилое здание, расположенное на земельном участке, который ранее уже реализован и передан ФИО4, применительно к вышеприведенным положениям законодательства и (соответствующим разъяснениям, в силу которых реализация нежилого здания без земельного участка, на котором оно возведено, противоречит статьям 1 и 35 Земельного кодекса Российской Федерации, а сделка, направленная на отчуждение такого нежилого здания без соответствующего земельного участка, является ничтожной (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Проведенные финансовым управляющим спорные торги по отчуждению имущества на земельном участке, который уже был отчужден в рамках предыдущих торгов фактически допустили выход в гражданский оборот двух неразрывно связанных объектов по отдельности, что противоречит не только требованиям закона, но и подрывает стабильность гражданского оборота, способствует возникновению конфликтов в коммерческой сфере при отсутствии изначально к тому предпосылок, поскольку оба объекта ранее находились в собственности одного лица - должника.

Торги по отчуждению земельного участка ФИО4  в установленный законом срок никем не были оспорены, в связи с чем, в соответствии со статьей 35 Земельного Кодекса РФ и Пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» здание расположенное на данном земельном участке должно быть передано приобретателю земли.

Ссылка ответчиков в апелляционных жалобах на то, что ФИО4, приобретая земельный участок, должна была знать о нахождении на нем спорного нежилого здания, однако не заявила возражений относительно порядка его продажи и не воспользовалась правом на участие в торгах по его продаже, не является основанием для отказа в удовлетворении заявленных ФИО4 требований при установлении нарушения в ходе оспариваемых торгов норм Земельного кодекса Российской Федерации, а также в связи с тем, что Аюпова 3.Х. как участник торгов по продаже земельного участка не имеет правовых возможностей влиять на формирование лотов и правил продажи имущества должника.

Таким  образом,  после  продажи  спорного  земельного  участка ФИО4 финансовый управляющий также должен был продать спорный объект также ФИО4

При этом, как пояснила в своем отзыве ФИО4 обращалась к финансовому управляющему, который пояснил, что здание продается отдельно по требованию банка и она была готова выкупить. Финансовый управляющий в своём отзывах не отрицала, что ФИО4 пыталась также выкупить стоящее здание на принадлежащем теперь ей земельном участке.

Таким образом, договор купли-продажи с ФИО3 независимо от того, имеются ли основания для признания недействительными самих торгов, является ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в спорный период) как договор, нарушающий требования подпункта 5 пункта 1 статьи 1, Пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, так как до заключения указанного договора мне уже был продан земельный участок под вышеназванным зданием.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ, 167 ГК РФ сделка с ФИО2 совершена на основании ничтожной сделки, в связи с чем, является также недействительной, с применением последствий недействительности.

В соответствии с п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса РФ, сделка, заключенная с нарушением требований действующего законодательства, является оспоримой.

Согласно п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса п. 2 при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Стоимость реализованного ФИО3 имущества в рамках оспариваемых торгов составляет 300 000 рублей. ФИО3 спорное имущество продано ФИО2 за ту же стоимость 300 000 рублей.

Представитель ФИО2 в судебном заседании 27.10.2021 подтвердил, что ФИО2 было известно об имеющемся споре на приобретенное ФИО3 имущество, однако, на решение о приобретении им спорного имущества это не повлияло.

В судебном заседании финансовый управляющий в своем отзыве указала, на то, что денежные средства, полученные от ФИО3 были направлены в пользу залогового кредитора, иного имущества не имеется. В связи с чем, в конкурсной массе отсутствует 300 000 рублей для возврата последнему покупателю ФИО2 стоимости приобретенного на оспариваемых торгах имущества.

ФИО4 фермер в д. Блохино Иглинского района, то есть в том же населенном пункте, что и спорное имущество, в связи с чем, ФИО4 использует приобретенный ей на торгах земельный участок в своих коммерческих целях с момента приобретения. ФИО2, либо ФИО3 в приобретенном на спорных торгах ангаре не появлялись, здание расположено в центре земельного участка и пройти к ангару без ее разрешения не представляется им возможным.

ФИО4 пояснила, что готова возместить ФИО2 стоимость 300 000 рублей приобретенного им имущества.       

Таким образом, суд правомерно сделал вывод, что при передаче ФИО4 финансовым управляющим ФИО6 ФИО7 спорного имущества нежилое здание, площадью 400 кв.м., кадастровый номер 02:26:161001:2190, почтовый адрес ориентира: РБ, Иглинский район, с/с Акбердинский, д. Блохино, ФИО4 должна возместить ФИО2 стоимость приобретенного им по недействительной сделке имущества в размере 300 000 рублей.

Все доводы, указанные в апелляционных жалобах были предметом оценки в Арбитражном суде Уральского округа и в суде первой инстанции при повторном рассмотрении дела.

Заявителем апелляционной жалобы не приведены убедительные доводы, основанные на доказательственной базе, которые могли бы повлечь отмену судебного акта.

Выводы, содержащиеся в обжалуемом судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и оснований для его отмены в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции не усматривает.

Судебные расходы подлежат распределению в порядке ст. 110 АПК РФ и относятся на апеллянтов с учетом результатов рассмотрения апелляционных жалоб.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.12.2022 по делу № А07-24211/2019  оставить без изменения, апелляционные жалобы ФИО2, ФИО3   - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья                                            Е.А. Позднякова      

 

Судьи:                                                                                   А.Г. Кожевникова

 

                                                                                                 С.В. Матвеева