АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-19078/2017

г. Новосибирск

19 октября  2018 года

Резолютивная  часть   решения  объявлена  02  октября  2018 года 

В полном  объеме   решение изготовлено  19   октября   2018 года 

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Уколова А.А.,  при ведении протокола судебного заседания    помощником  судьи  Пачколиной А.М.,  рассмотрев  в судебном заседании дело по  иску   общества с ограниченной ответственностью «Дубрава» (ОГРН: 

<

***>), с. Дубровино, 

к обществу с ограниченной ответственностью «Эвент» (ОГРН: 

<

***>), г. Новосибирск 

третьи лица: 1) ФИО1, конкурсного управляющего ООО «Дубрава», г. Новосибирск,

2) ФИО2, г. Новосибирск,

3) ФИО3, г. Новосибирск,

о взыскании задолженности по договору аренды от 01.08.2014 в сумме 2 678 396 руб. 83 коп., пени в сумме 129 047 руб. 19 коп., неустойки в сумме 100 000 руб. 00 коп., о расторжении договора от 01.08.2014,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Эвент» (ОГРН: 

<

***>), г. Новосибирск, к обществу с ограниченной ответственностью «Дубрава» (ОГРН: 

<

***>), с. Дубровино, о взыскании 1 806 050 руб. 50 коп. неосновательного обогащения,

при участии в судебном заседании представителей: 

от ООО «Дубрава»:  ФИО4 (доверенность №3/18 от 19.06.2018, паспорт); ФИО5 (доверенность №4/18 от 19.06.2018, паспорт), 

от  ООО «Эвент»: не явился, извещен в порядке статьи 123 АПК РФ;

от третьих лиц: 1) не явился, извещен в порядке статьи 123 АПК РФ;

2) ФИО6 (нотариально удостоверенная доверенность от 06.10.2017, паспорт);

3) ФИО6 (доверенность от 26.07.2018, паспорт).

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Дубрава»    (далее по тексту – ООО «Дубрава»)  обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Эвент»    (далее по  тексту –  ООО «Эвент») о взыскании   2 678 396 руб. 83 коп.  арендной  платы ,   129 047 руб. 19 коп.  пени  за   просрочку внесения  арендной  платы, 100 000 руб. 00 коп. договорной неустойки   за  неисполнение  обязательства  по  возврату  имущества,  всего:  2 907 444  руб. 02  коп.,  а  также     о расторжении договора аренды  имущества, заключенного 01.08.2014 между  ООО «Дубрава» (Арендодатель)  и  ООО «Эвент» (Арендатор) (далее - Договор). 

При  рассмотрении  спора,    истец  заявил     отказ     от  иска  и    просил прекратить   производство   по  делу     по  исковому  требованию  о расторжении договора аренды  имущества от 01.08.2014. 

ООО «Эвент»  исковые  требования  не  признало по  основаниям, изложенным  в  отзыве,  ссылаясь  на     оплату  в  счет  арендной  платы   876 603  руб. 17  коп.  платежными  поручениями,  а  также    по  письменным  запросам  ООО «Дубрава»    оплату денежных  средств ООО «Эвент»  по  договору    аренды  лесного участка  №80/08   от 2008  за    ООО «Дубрава»,  которые  были  зачтены  в  счет  оплаты   по    Договору,  всего  на   сумму  23 525  руб. 00  коп. Договор  прекратил  свое  действие  по  истечении  срока  Дополнительного  соглашения   от 15.09.2016,  которым  действие  Договора  продлено   до 09.01.2017.  После 09.01.2017  Арендодатель  перестал  выходит  на   контакт  и  от  дельнейшего   продления  отказался. При  этом  Арендодатель  уклонялся   от   подписания  акта-приема-передачи  имущественного  комплекса.   С  09.01.2017    арендатору  был  прекращен   доступ  в  имущественный  комплекс.  Согласно  п. 4.2  Договора  были  зачтены  в  счет  арендной  платы  улучшения  арендованного  имущества, произведенные   Арендатором  на     2 000 000  руб.   Кроме  того,   ООО «Эвент»  заявило   об  исполнении  своего  обязательства   по   внесению  арендной  платы     в    сумме    2 175 081 руб. 60  коп.   зачетом  своего  требования к  ООО «Дубрава»  об  исполнении  обязательства   перед  ООО «Эвент» по  оплате  по  15  договорам,  по  которым  выполнены  работы,   оказаны  услуги  на    2 175 081   руб.  60  коп.-       текущие  ремонтные  работы  в  зданиях  и  сооружениях,  входящих  в  имущественный  комплекс  на  базе      отдыха   Дубровино. Указанные  работы, услуги  оплачены   ООО «Эвент».

  В  обоснование зачета  ООО «Эвент»  сослалось  на   письмо  от  20.04.2017   о  зачете   взаимных  требований,  направленное   ООО «Эвент»   в  адрес    ООО «Дубрава». В письме   ООО «Эвент»  на  основании  статьи   410  ГК  РФ  заявило  о   проведении  зачета  в   одностороннем  порядке  на    сумму   2 175 081 руб. 60  коп.   в  счет   погашения  задолженности   по  арендной  плате,  по  требованию  ООО «Дубрава»    к    ООО «Эвент»    об  оплате    задолженности   по   арендной  плате   по   договору  аренды  имущественного   комплекса   от  01.04.2014  в   сумме   2 175 081  руб. 60  коп.,  без   НДС,  который  был  расторгнут 21.02.2017.     

Кроме  того,  ООО «Эвент» предъявило  к   ООО «Дубрава»  встречный  иск   о  взыскании   1 806 050 руб. 50 коп. неосновательного обогащения,  который  обоснован  тем, что  после подписания сторонами акта приема-передачи базы отдыха, а также имущества, согласно Приложению №1 к настоящему Договору, стороны договорились о приведение базы отдыха «Дубровино» в надлежащее состояние силами Арендатора, включая о ремонтные работы, возможность перестройки, благоустройства и иных улучшений помещений и территории, поскольку на момент приема и аренду, она находилась в полуразрушенном состоянии и собственных средств на ее восстановление у Арендодателя не было.

Арендатором  с  целью  ремонта  и  улучшения  внешнею  вида базы  отдыха «Дубровино» были проведены следующие работы:

1.Ремонтные работы отопительной системы в корпусе, домах (5 шт), здании кафе, во временных зданиях и сооружениях, находящихся на базе отдыха «Дубровино», расположенной по адресу: 

<

...>.

Проведение указанных работ подтверждается Договором по выполнению ремонтных работ от 01.09.2016, актом выполненных работ к нему на сумму 164 320 рублей, расходным кассовым ордером №17 от 02.10.2016 года об оплате выполненных работ.

2.Ремонтные работы спортивной площадки, находящейся на базе отдыха «Дубровино», расположенной по адресу: 

<

...>. 1а.

Проведение указанных работ подтверждается Договором на выполнение работ (оказание услуг) от 31.07.2015, актом выполненных работ к нему на сумму 196 700 рублей, расходным кассовым ордером №55 от 01.12.2015 года об оплате выполненных работ.

3.Ремонтные работы детского городка, находящегося на базе отдыха «Дубровино», расположенной по адресу: 

<

...>.

Проведение указанных работ подтверждается Договором на выполнение работ (оказание услуг) от 17.06.2015, актом выполненных работ к нему на сумму 426 300 рублей, расходным кассовым ордером №40 от 17.06.2015 года об оплате выполненных работ.

4.Ремонтные работы Беседки №3, находящейся на базе отдыха «Дубровино»,  расположенной по адресу: 

<

...>.

Проведение указанных работ подтверждается Договором на выполнение работ (оказание услуг) от 02.04.2015, актом выполненных работ к нему на сумму 274 000 рублей, расходным кассовым ордером №46 от 10.07.2015 года об оплате выполненных работ.

5. Ремонтные работы по утеплению (утеплительными материалами) во всех зданиях и сооружениях, находящиеся на базе отдыха Дубровино, расположенной по адресу: 

<

...>.

Проведение указанных работ подтверждается Договором № 13 на выполнение работ (оказание услуг) от 01.12.2014, актом выполненных работ к нему на сумму 179 125 рублей, расходным кассовым ордером №107 от 15.12.2014 года об оплате выполненных работ.

6.Ремонтные работы Беседки №2 (Лобное место), находящейся на базе отдыха «Дубровино», расположенной по адресу: 

<

...>.

Проведение указанных работ подтверждается Договором № 2 на выполнение работ (оказание услуг) от 01.04.2015, актом выполненных работ к нему на сумму 137 000 рублей, расходным кассовым ордером №42 от 01,07,2015 года об оплате выполненных работ.

7.Ремонтные работы забора во временных зданиях и сооружениях, находящихся на базе отдыха «Дубровино». расположенной но адресу: Новосибирская область, Мошковский район, с. Дубровино, ул, Садовая, 1а.

Проведение указанных работ подтверждается Договором № 12 на выполнение работ (оказание услуг) от 01.11.2014, актом выполненных работ к нему на сумму 76 800 рублей, расходным кассовым ордером №97 от 15.11.2014 года об оплате выполненных работ.

8.Ремонтные работы водопровода во всех зданиях и сооружениях, находящиеся на базе отдыха «Дубровино», расположенной по адресу: 

<

...>. 1а.

Проведение указанных работ подтверждается Договором № 10 на выполнение работ (оказание услуг) от 01.10.2014, актом выполненных работ к нему на сумму 96 628 рублей, расходным кассовым ордером №81 от 13.10.2014 года об оплате выполненных работ.

9.Ремонтные работы банкетного зала, находящегося на базе отдыха «Дубровино», расположенной по адресу: 

<

...>.

Проведение указанных работ подтверждается Договором № 11 на выполнение работ (оказание услуг) от 01.10.2014, актом выполненных работ к нему на сумму 83 062 рублей, расходным кассовым ордером об оплате выполненных работ.

10.Ремонтные работы кровли во всех зданиях и сооружениях, находящиеся на базе отдыха «Дубровино», расположенной по адресу: 

<

...>.

Проведение указанных работ подтверждается Договором № 9 на выполнение работ (оказание услуг) от 01.09.2014, актом выполненных работ к нему на сумму 117 203 рублей, расходным кассовым ордером №75 от 13.09.2014 года об оплате выполненных работ.

11.Оплата за услуги водоснабжения (задолженность, образовавшаяся до принятия Арендатором базы отдыха по Договору) в сумме   15 600 рублей.

12.Оплата спутникового телевидения (задолженность, образовавшаяся до принятия Арендатором базы отдыха по Договору) в сумме - 2400 рублей.

13.Ремонтные работы по электрике, во всех зданиях и сооружениях, находящиеся на базе отдыха «Дубровино», расположенной по адресу: 

<

...>.

Проведение указанных работ подтверждается Договором № 8 на выполнение работ (оказание услуг) от 15.08.2014, актом выполненных работ к нему на сумму 25 150 рублей, расходным кассовым ордером №7 от 27.08.2014 года об оплате выполненных работ.

14. Оплата арендной платы земельного участка за Ответчика на сумму    11 762,50 рублей, что подтверждается платежными поручениями № 66, 67 от 05.10.2016.

Итого выполнено работ на сумму 1 806 050 рублей 50 копеек.

Все проводимые работы по улучшению имущества,  в  соответствии с  п.2.1  Договора  были согласованы с конкурсным управляющим ООО «Дубрава» - ФИО1, что подтверждается письмами о согласовании проводимых работ с подписью конкурсного управляющего и отметкой - «Согласовано».  

ООО «Эвент» полагает, что проведенные работы в счет улучшения работы привели к возникновению имущественной выгоды Ответчика, в виде приобретения целого комплекса имущества. Кроме того, после прекращения доступа к базе отдыха Истцу, единоличное пользование осуществляет Ответчик.

Исходя из смысла правовых норм главы 60 ГК РФ, в качестве неосновательного обогащения может быть возмещена стоимость неотделимых улучшений недвижимого имущества, которая привела к увеличению стоимости недвижимого имущества, в том числе и с точки зрения его назначения.

ООО «Дубрава»,  встречные исковые  требования  не  признало  по  основаниям,  изложенным  в  отзыве,  ссылаясь  на  недоказанность  оснований  для  удовлетворения  исковых  требований. ООО «Эвент»  проводило  текущий   ремонт  нежилых  помещений  по  Договору,  что является  его  обязанностью    арендатора. ООО «Эвент»  не   создавало  и  не  создало  какого –либо     комплекса  имущества.   Указанные   ООО «Эвент»   работы  и  услуги  не  были   капитальным  ремонтом. ООО «Дубрава»     заявило  о пропуске  срока   исковой  давности  при  обращении   ООО «Эвент»       со встречным  исковым   заявлением  по  правоотношениям  до  16  апреля   2015  года.

Третьи  лица,  не  заявляющие  самостоятельных  требований  относительно  предмета  спора  ФИО2,   ФИО3,  поддержали    по  делу    доводы   ООО «Дубрава».

Проанализировав исковые требования, исследовав и оценив все представленные доказательства в совокупности (ст. 64, ст. 71 АПК РФ), суд установил, что заявленные требования     подлежат удовлетворению по   первоначальному    иску,  а  во  встречном  иске  следует  отказать,  по следующим основаниям.

По  первоначальному  иску.

Как следует  из  материалов  дела, между ООО «Дубрава» (Арендодатель, Истец) и ООО «Эвент» (Арендатор, Ответчик) был заключён договор аренды  имущества от 01.08.2014 (далее — Договор).

В соответствии с условиями указанного Договора ООО «Эвент» арендовало у ООО «Дубрава» имущественный комплекс - базу отдыха «Дубровино» (п. 1.1. договора). Список  имущества передаваемого  в  аренду  имущества  указан  в  Приложении  №1  к Договору.

В день подписания указанного договора истец исполнил свои обязательства по передаче ответчику предмета аренды, что  подтверждается  Актом   приема-передачи  имущества  в  аренду- Приложение №2  к  Договору.

В соответствии с п. 4.1.4. договора ООО «Эвент» обязалось оплачивать арендную плату в  порядке, установленном разд. 5 договора.

Согласно п. 5.1. Договора размер арендной платы составил 100 000 руб. в месяц. В силу п.5.2. Договора арендная плата перечисляется арендатором путём стопроцентной предоплаты в течение 3-х календарных дней со дня заключения договора.

Согласно  расчету  исковых  требований  и  сумме  предъявленной  к взысканию,   сумма  задолженности     ООО «Эвент»   по внесению  арендной  платы   по   Договору  составляет   по     июль   2017 года  (включительно)    2 678 396  руб. 83  коп.,  с  учетом   того, что    за весь период действия договора ООО «Эвент» перечислило ООО «Дубрава» в счёт оплаты арендной платы 821 603,17 руб.

  Подробный расчет суммы задолженности по арендной плате содержится в приложении №3 к исковому заявлению. К  взысканию  заявлено  2 678 396  руб. 83  коп.  

В соответствии с п.1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

На основании изложенного, с учетом   непредставления  ООО «Эвент» доказательств  внесения  арендной  платы, суд полагает исковые требования   обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Кроме  того, в соответствии с п.6.1.  Договора в случае нарушения обязательства по  своевременной оплате арендной платы арендатор обязан выплатить пени за каждый день просрочки  в размере 0,01% от просроченной суммы арендной платы за каждый день просрочки.

 За  период просрочки  с   02.08.2014   по   27.07.2017  размер пени за просрочку оплаты арендной платы составляет 129 047,19руб. Расчет  проверен  судом  и  признается  правильным  и  обоснованным.

09.06.2017 ООО «Дубрава» обратилось к  ООО «Эвент» с претензией исх. №02/06, в которой также было заявлено о расторжении договора аренды в связи с неисполнением  арендатором обязанности по оплате арендной платы. Однако, указанная претензия была   не исполнена   ООО «Эвент».

Однако    наступившим  правовым  последствием  указанной  претензии  было  расторжение  Договора  в   одностороннем  порядке,  поскольку   в   соответствии  с  п.7.2  Договора  Арендодатель  вправе  в одностороннем  порядке  отказаться     от  исполнения  Договора  при  неуплате  или  просрочке  Арендатором  внесения   арендной  платы  более  чем   на   30  календарных  дней.  Следовательно,   с  момента  получения   ответчиком  претензии   от 09.06.2017,  отправленной 15.06.2017,   Договор  расторгнут  в  одностороннем  порядке   истцом (п.7.3  Договора).

Уведомление   от   единственного  участника   ООО «Дубрава»   о  расторжении  Договора,  не  является  юридически  значимым.

В соответствии с п.4.17 договора аренды арендатор обязан в течение 5 (пяти) календарных дней с момента прекращения арендных отношений передать арендодателю арендованное имущество по акту приема-передачи.

В претензии от 09.06.2017  ООО «Дубрава» уведомило  ООО «Эвент» о необходимости передать арендованное имущество в связи с отказом  Арендодателя  от исполнения договора.

Однако    арендатор  не вернул  арендодателю  арендованное имущество.

С   июля   2017   ООО «Эвент»  прекратило   пользоваться    арендованным   имуществом.

При этом, согласно п.6.2. договора аренды арендодатель вправе взыскать с арендатора  неустойку в размере 100% арендной платы в случае уклонения арендатора от возврата арендованного имущества арендодателю.

Таким образом, с  ООО «Эвент» также подлежит взысканию неустойка в размере 100 000 руб. за уклонение от возврата арендованного имущества.

ООО «Эвент»  не  представлены  доказательства,  подтверждающие  возврат  объекта   аренды   по  Договору,  а  также  доказательства   невозможности  возврата   по  причинам,  зависящим  от   ООО «Дубрава».   Не   нашли    подтверждения  возражения   ООО «Эвент»   о  том, что    ООО «Дубрава»  препятствовало     ООО «Эвент»  в  пользовании   объектом   аренды   после  09.01.2017.

ООО «Эвент» согласно  с  расторжением  договора,  однако    при   этом  ссылается   на   уведомление   о  расторжении    договора  аренды      от  21.02.2017   подписанное   единственным   участником  ООО «Дубрава»    ФИО7,  полученное   ООО «Эвент» 22.02.2017.

Принимая  во внимание,    что  заявленный   ООО «Дубрава»  отказ  от  искового  требования  о  расторжении   Договора  не  противоречит  действующему  законодательству  и  не  нарушает права и  интересы  других   лиц,  суд  принимает  данный   отказ, что  влечет  прекращение  производства в по  делу  в  этой  части  иска.

По  ходатайству  ООО «Эвент»  к   материалам  дела  были  приобщены  материалы  проверки №156/711  Отдела  МВД  России  по   Мошковскому  району р.п. Мошково.  Указанное   доказательство  является  недопустимым  доказательством,  поскольку  не  заверено    организацией,  проводившей  проверку,       представленные  копии  документов  не  соответствуют  описи  документов находящихся  в  материалах  проверки  КУСП №711   от 22.02.2017,  в  частности  отсутствует    постановление   об  отказе  в   возбуждении   уголовного  дела.

В силу ч. 4 ст. 69 АПК РФ одним из оснований, освобождающих от доказывания, является вступивший в законную силу приговор по уголовному делу. Он обязателен для арбитражного суда по вопросам о том, имели ли место определенные действия и совершены ли они определенным лицом.

Вместе с тем другие доказательства, полученные в уголовно-процессуальном порядке, при условии их относимости и допустимости могут быть использованы в арбитражном процессе для установления наличия или отсутствия обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, которые участвуют в деле (ч. 1 ст. 64, ст. ст. 67 и 68 АПК РФ). 

Возражения     ООО «Эвент»  по   первоначальному  иску    подлежат  отклонению  по  следующим  основаниям. 

В обоснование своего довода об исполнении обязанности по оплате арендной платы путём зачёта встречных однородных требований ответчик ссылается на факт осуществления им неотделимых улучшений арендуемого имущества.

В действительности, в соответствии с п.4.2. договора аренды ответчик вправе с письменного согласия истца производить зачёт понесённых им расходов на проведение ремонтных работ, а также иных расходов, направленных на восстановление и улучшение состояния базы отдыха Дубровино в счёт арендной платы.

Вместе с тем, в силу п.4.1. договора аренды ответчик был вправе с письменного согласия истца производить ремонтные работы по ремонту имущества на базе отдыха Дубровино.

 Далее, согласно п.2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств  и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды,

В соответствии с п. 3 ст. 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений  арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя,  возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Из совокупного толкования приведённых выше пунктов договора и норм гражданского законодательства следует, что в данном конкретном случае процедура осуществления ответчиком оплаты арендной платы путём зачёта в её счёт стоимости неотделимых улучшений пошагово выглядит следующим образом.

1) Ответчик обращается к истцу с предложением произвести конкретного вида работы, направленные на улучшение состояния арендованного имущества.

2) Ответчик   получает   соответствующее   письменное   согласия  истца  на  проведение такого рода работ.

3) Ответчик своими силами и/или за своё счёт производит указанные работы в согласованном истцом объёме.

4) Ответчик предоставляет истцу следующий пакет документов: -уведомление о зачёте встречных однородных требований; -документы, подтверждающие фактическое выполнение за счёт ответчика неотделимых улучшений арендованного имущества;

документы, подтверждающие фактическое несение расходов на выполнение улучшений.

Однако, из буквального содержания представленных ответчиком документов следует, что в день заключения договоров на выполнение различных работ ответчик обращается к истцу с предложением о согласовании «произведённых расходов ООО «Эвент» по.. .(далее следует наименование работ)... в зачёт арендной платы».

Из вышеизложенного следует, что ответчик не получал предварительного согласия истца именно на выполнение конкретного вида работ - речь идёт исключительно о предварительном согласовании зачёта ещё не понесённых ответчиком расходов на выполнение работ. Следовательно, данные работы были проведены без предварительного согласия истца.

Таким образом, из вышеизложенного следует, что данные расходы в силу п.3 ст. 623 ГК РФ не подлежат возмещению путём зачёта в счёт оплаты арендной платы. Аналогичным образом данные расходы не подлежат возмещению и в случае, если   квалифицировать работы, отраженные в представленных ответчиком документах, не как неотделимые улучшения, а как работы по текущему ремонту арендованного имущества, так как в силу п.4.1. договора аренда такого вида работы также должны осуществляться на основании предварительного согласия истца.

Доводу ответчика о прекращении обязательства по оплате арендной платы путём зачёта встречных однородных требований,  является  несостоятельным  и  не  нашел  своего подтверждения  в  ходе  рассмотрения  дела.

 В соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Вместе с тем, представленные ответчиком в материалы дела письма в адрес конкурсного управляющего истца не могут быть квалифицированы как заявления о зачёте встречных однородных требований.

Во-первых, из содержания указанных писем совершенно не следует, что ответчик обращается к истцу с заявлением о зачёте встречных однородных требований — в них лишь выражена просьба ответчика «согласовать произведённые расходы в зачёт аренды».

Во-вторых, рассматриваемые письма не могут быть квалифицированы как заявления о зачёте встречных однородных требований в силу конкретных условий  заключённого между истцом и ответчиком договора аренды. Так, в силу п.4.2.2. договора аренды ответчик с письменного согласия истца вправе производить зачёт понесённых им расходов на проведение ремонтных работ, в также иных расходов, направленных на восстановление и улучшение состояния разы отдых Дубровино в счёт оплаты арендной платы.

Из буквального содержания приведённого выше пункта договора следует, что ответчик был вправе предъявить к зачёту в счёт оплаты арендной платы лишь фактически понесённые соответствующие расходы, а не расходы, которые он понесёт в будущем.

В свою очередь, как следует из представленных ответчиком документов, на момент обращения в адрес конкурсного управляющего с письмами о согласовании зачёта ответчик не понёс фактических расходов на выполнение заявленных работ. В частности, между ответчиком и ФИО8 был заключён договор на выполнение работ (оказание услуг) №9 от 01.09.2014г. В соответствии с условиями го договора (п. 1.1.) ФИО8 обязался выполнить работы по  ремонту кровли.

В этот же день - 01.09.2014г.  ответчик и  обратился к конкурсному управляющему истца согласовать расходы на проведение данных работ путём зачёта встречных однородных требований. Оплата указанных работ должна была быть произведена в срок до 15.09.2014г. (п.2.3. договора на выполнение работ).

На основании расходного кассового ордера №75 от 15.09.2014г. ответчик путём выдачи наличных денежных средств оплатил ФИО8 указанные работы. То есть, по состоянию на 01.09.2014г. ответчик не понёс каких-либо расходов на проведение указанных работ. Следовательно, в силу п.4,2. по состоянию на 01.09.2014г. у ответчика не возникло права на зачёт данных расходов в счёт оплаты арендной платы, так как договором аренды предусмотрена возможность зачёта лишь фактически понесённых расходов.

Кроме того, в соответствии с п. 18 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 г. №65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачётом встречных однородных требований» заявление о зачете встречного однородного требования, поступившее до наступления срока исполнения обязательства, не прекращает соответствующие обязательства с наступлением упомянутого срока.

Указанная правовая позиция, сформированная вышестоящей судебной инстанцией, подтверждает довод истца о том, что прекращение обязательств путём зачёта встречных однородных требований возможно лишь в том случае, если на момент проведения зачёта эти требования являются реальными, существующими. В свою очередь, после фактического несения затрат на выполнение работ ответчик не обращался к истцу с заявлением о зачёте встречных однородных требований.

Ситуация, полностью идентичная вышеизложенной, сложилась в отношении   всех представленных ответчиком договоров и писем о согласовании расходов.

Таким образом,   между истцом и ответчиком не было произведено ни одного зачёта встречных однородных требований в счёт платы арендной платы.

Что   касается  письма  о  зачете  взаимных  требований   от  20.04.2017 (л.д.103,  том 2),  то  данное  письмо  исключено  из  числа  доказательств  судом  по  результатам  проверки  заявления  о  фальсификации  доказательства,  поступившего  от  истца,  что  отражено  в  протоколе  судебного  заседания 26-27 марта   2018 года (л.д.156, том  №2).

Представленные   ответчиком   доказательства  не  подтверждают   внесение   арендной  платы      по   Договору    в   заявленной  истцом   сумме, что  является  основанием   для   удовлетворения   исковых  требований. 

По встречному  иску.

Встречное исковое заявление было предъявлено в суд 16.04.2018. Вместе с тем, часть платежей и расходов, которые ООО «Эвент» квалифицирует как неосновательное обогащение ООО «Дубрава», были произведены в 2014 году, т.е. за пределами трёхгодичного срока до момента предъявления встречного иска. 

В частности, осуществлены за пределами указанного срока платежи ответчика по следующим платёжным документам: 

-расходный кассовый ордер №46 от 10.04.2015г. (приложение №14 к встречному 

-расходный кассовый ордер № 107 от 15.12.2014г (приложение № 17 к встречному иску);

-расходный кассовый ордер №97 от 15.11.2014г. (приложение №23 к встречному иску);

-расходный кассовый ордер №81 от 13.10.2014г. (приложение №26 к  встречному  иску);

расходный кассовый ордер №75 от 13.09.2014г. (приложение №32 к встречному иску);

-расходный кассовый ордер №7 от 27.08.2014г. (приложение №37 к встречному иску).

-документ, подтверждающий оплату услуг водоснабжения (приложение №33 к встречному иску);

-документ, подтверждающий услуг спутникового телевидения (приложение №34 к встречному иску).

В соответствии с п.2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В свою очередь, в случае, если квалифицировать указанные выше платежи как неосновательное обогащение истца, то ООО «Эвент» объективно узнало об отсутствии правового основания (договора, иного рода сделки, судебного решения и р.п.) для совершения указанных платежей за счёт ООО «Дубрава» в момент совершения этих платежей.

Следовательно, по перечисленным выше документам течение трёхгодичного срока исковой давности начинается с момента совершения соответствующего платежа.

 Пропуск истцом срока исковой давности по требованию о взыскании неосновательного обогащения является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу п.1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно п.1 ст. 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Относительно остальных платежей, квалифицированных ООО «Эвент» как неосновательное обогащение ООО «Дубрава»,     не  подтверждается    возникновение   у    ООО «Дубрава»  денежного обязательства    перед    ООО «Эвент»   на  указанные  в  них   суммы. 

В соответствии с п.2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Условия договора аренды, заключённого между истцом и ответчиком, не содержат какого-либо иного распределения бремени содержания арендуемого имущества.

Более того, в соответствии с п.3.2. договора аренды арендодатель вправе зачесть стоимость ремонтных работ, а также иных расходов арендатора, направленных на улучшение и восстановление состояния базы отдыха Дубровино, указанных в п.4.2 договора аренды, в счёт оплаты арендной платы.

То есть,   зачёт  данных расходов в счёт оплаты арендной платы  является правом, а не обязанностью арендодателя.

Далее, в соответствии с п. 4.2.2. договора арендатор вправе с письменного согласия арендодателя производить зачёт понесённых им расходов на проведение  работ а также иных расходов арендатора, направленных на улучшение и ремонтных   работ  а  также  иных  расходов    арендатора,  направленных      на  улучшение  и   восстановление  базы     отдыха   Дубровино  в  счет    арендной  платы.

 Следовательно, в  силу   указанного пункта договора, подобный зачёт возможен   лишь  при  наличии  предварительного письменного согласия арендодателя, т.е.  ООО «Дубрава».

Исходя  из    вида  и  характера   произведенных  работ и  оказанных услуг,   они       относятся   к  текущему   содержанию  и ремонту  арендуемого   имущества.

  Представленный   ООО «Эвент» в качестве доказательства акт сверки взаимных расчетов за период 15.09.2015 - 31.07.2016 между Истцом и Ответчиком (далее по тексту - «Акт сверки»),    не   подтверждает  наличие  задолженности   Арендодателя.

Так в Акте сверки отсутствуют сведения о задолженности Истца перед Ответчиком (по первоначальному иску) за проведенные ремонтные работы, а также сведения о   согласованном зачете. Актом сверки, напротив, подтверждена позиция ООО «Дубрава» о том, что ремонтные работы являлись текущим ремонтом, а коммунальные услуги и электроэнергия и оплачивались отдельно от арендной платы, как это предусмотрено абз. 2 п. 5.1  Договора.

Так, согласно Акту сверки потребление электроэнергии оплачено ООО «Эвент» на основании счетов, направленных или выставленных конкурсным управляющим ФИО1, Платежи 01.06.2016 г. в размере 24.000 руб. и 14 000 руб. оплачены на основании счета № 5 от 29.01.2016 г. При этом счет выставлен на сумму 110 971,75 руб., а оплачено по акту сверки 99 209 руб., т.е. на 11 762,75 руб. меньше, т.е. ООО «Эвент» полностью не рассчиталось.

Кроме того, отсутствие в Акте сверки сведений о якобы согласованных зачете и произведенных улучшениях имущества говорит о том, что зачета не было, а произведенные, по мнению Ответчика, улучшения имущества не что иное, как текущие ремонтные работы, которые согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ лежат бременем на Арендаторе - ООО «Эвент».

Кроме того, в пользу довода об отсутствии зачета говорит и тот факт, что ООО «Эвент» обратился к ООО «Дубрава» со встречным иском о взыскании неосновательно обогащения, т.е. доводы Ответчика по первоначальному иску и его требования по встречному иску не направлены на исключение первоначального требования Истца, а находятся в противоречии между собой.

Отсутствуют сведения о зачетах и в отчетах арбитражного управляющего, приобщенных к материалам настоящего дела.

Говоря о зачете, Ответчик признает основания долга по первоначальному иску,   а заявляя о неосновательности обогащения, те же самые ремонтные работы объявляет уже не зачтенными в счет долга по внесению арендной платы, а полученными Истцом без всякого основания.

В пользу довода о том, что ООО «Эвент» капитальный ремонт имевшегося на тот момент имущества, принадлежащего ООО «Дубрава», не производился, говорит тот факт, что объем имущества  (его  количество)  не  увеличился,   имеющееся  имущество  не  обрело новых дополнительных   функций,   свойств,   назначения   его   улучшающих,   что  подтверждается, имеющимися в деле фотографиями, Актом сверки, договорами подряда, предметом которых являются проведение именно ремонта имеющегося имущества, т.е. приведение в первоначальное состояние без улучшения и изменения свойств и его назначения.

Кроме того, согласно п. 3.2, 4.2.2. Договора аренды, п.п. 2 и 3 ст.623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором  без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.  Таким образом, осуществление неотделимых улучшений, как по Договору аренды,  согласно закону возможно только с согласия Арендодателя, а не согласованные им улучшения возмещению не подлежат. За согласованием каких-либо улучшений имущества Арендатор Истцу не обращался.

Согласно п. 4.2.1 Договора аренды Арендатор вправе с письменного согласия Арендодателя производить ремонтные работы по ремонту имущества на базе отдыха. В своих доводах Ответчик говорит именно о таких согласованиях со стороны Арендодателя.

 Текущий ремонт, произведенный Ответчиком, произведенная им оплата коммунальных услуг не являются неосновательным обогащением по причине наличия конкретного основания произведения таких затрат - Договор аренды.

Следовательно, в отзывах на первоначальный иск, во встречном исковом заявлении Ответчик приводит доводы, не имеющие под собой подтверждения в реальной действительности, а следовательно, не опровергающие доводы Истца, а напротив, подтверждающие его позицию.

 Налоговым органом по запросу суда представлена в дело бухгалтерская отчетность ООО «ЭВЕНТ». Представленные доказательства подтверждают доводы ООО «Дубрава» о том, что фактических расходов на ремонт базы отдыха истцом по встречному иску ООО «ЭВЕНТ» не были понесены, они не доказаны.

ООО «Эвент» не представлены дополнительные доказательства,   кассовая книга, бухгалтерские балансы.

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что настоящее решение выполнено в форме электронного документа, и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет" в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

     По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку. 

Расходы по  госпошлине  суд  относит  на      ООО «Эвент».

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

По  первоначальному  иску.

Взыскать  с общества с ограниченной ответственностью «Эвент» (ОГРН: 

<

***>), г. Новосибирск    в пользу общества с ограниченной ответственностью «Дубрава» (ОГРН: 

<

***>), с. Дубровино  2 678 396 руб. 83 коп.  арендной  платы ,   129 047 руб. 19 коп.  пени, 100 000 руб. 00 коп. неустойки,  всего:  2 907 444  руб. 02  коп.,  в пользу  доходов  Федерального  бюджета  Российской  Федерации    37 537 руб. 00  коп.   госпошлины. 

Принять   отказ  истца  от  иска  и  прекратить   производство   по  делу     по  исковому  требованию  о расторжении договора от 01.08.2014. 

По  встречному  иску.

В  иске  отказать.

Взыскать  с общества с ограниченной ответственностью «Эвент» (ОГРН: 

<

***>), г. Новосибирск  пользу  доходов  Федерального  бюджета  Российской  Федерации    31 061  руб. 00  коп.   госпошлины.    

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия.

 Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья                                             А.А. Уколов