АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

 

 

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-5425/2017

г. Чебоксары

02 октября 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 27.09.2017.

 

Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии

в составе судьи Коркиной О.А.,

при ведении протокола судебного заседания

помощником судьи Харитоновым В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Чувашского республиканского сельскохозяйственного потребительского кредитного кооператива "Согласие"

к сельскохозяйственному потребительскому перерабатывающему кооперативу "Дары природы"

о государственной регистрации ипотеки (в редакции уточнения № 118 от 28.06.2017),  

с привлечением третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств Управления Федеральной службы судебных приставов по Чувашской Республике, 

акционерного общества "Российский Сельскохозяйственный банк" в лице Чувашского регионального филиала АО "Россельхозбанк",

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике,

при участии представителя истца ФИО1 по доверенности от 30.01.2017,

установил:

Чувашский республиканский сельскохозяйственный потребительский кредитный кооператив "Согласие" обратился в суд с иском к сельскохозяйственному потребительскому перерабатывающему кооперативу "Дары природы" о государственной регистрации в Управлении федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике договора залога от 23.12.2015 №136-15с-1з.

Исковые требования основаны на нормах статей 131, 164, 339 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и мотивированы уклонением ответчика от регистрации договора залога от 23.12.2015 №136-15с-1з.

            В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом принято уточнение исковых требований, которыми истец просил вынести решение о государственной регистрации СПКК "Дары природы" в Управлении федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике ипотеки на следующие объекты:

- одноэтажное кирпичное здание (литер М) с одноэтажным кирпичным пристроем (литер M1), одноэтажным кирпичным тамбуром (литер м 1) 1988 года постройки - Котельная, назначение - нежилое, общей площадью 291,30 кв.м, инв.№10 лит.М, M1, м, кадастровый (условный) номер:21-21-13/005/2008-112, расположенное по адресу: 

<

...>.

- земельный участок общей площадью 3290 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для содержания зданий и сооружений, кадастровый (условный) номер: 21:24:201503:45. Адрес (местонахождение) объекта: участок находится примерно в 400 метрах по направлению на северо-восток от ориентира проходная ПУ-26, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

...>.

- водонапорная башня, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 13,2 кв.м., инв. № 09 лит. В, кадастровый (условный) номер: 21:24:210503:67, находящаяся по адресу: 

<

...>.

- водонапорная башня, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 3,8 кв.м., инв. № 11 лит. Н, кадастровый (условный) номер: 21:24:2120111:113, находящаяся по адресу : 

<

...>.

            - земельный участок общей площадью 2799 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для содержания зданий и сооружений, кадастровый (условный) номер: 21:24:210503:46. Адрес (местонахождение) объекта: участок находится примерно в 350 метрах по направлению на северо-восток от ориентира проходная ПУ-26, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

...>.

- земельный участок общей площадью 882 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для содержания и обслуживания водонапорной башни, кадастровый (условный) номер 21:24:210503:39, расположенный по адресу: 

<

...>. 

Определениями суда 04.07.2017, от 28.07.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Межрайонный отдел судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств Управления Федеральной службы судебных приставов по Чувашской Республике, акционерное общество "Российский Сельскохозяйственный банк" в лице Чувашского регионального филиала АО "Россельхозбанк", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал с учетом уточнений.

Ответчик, надлежаще извещенный о времени и месте судебного заседания, явку полномочного представителя в суд не обеспечил. Участвуя в предварительном заседании 04.07.2017, представитель  ответчика пояснял, что ранее стороны обращались за государственной регистрацией обременения, однако по их обоюдному заявлению такая регистрация был прекращена. В настоящее время спорное имущество обременено залогом в пользу других кредиторов.

Третьи лица также не обеспечили явку полномочных представителей в заседание суда.

Ранее представитель АО "Россельхозбанк" оставил разрешение спора на усмотрение суда, пояснил, что в банке заложено иное имущество.

Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Чувашской Республики- Чувашии от 01.06.2017 по делу №А79-1159/2017, 23.12.2015 между истцом (займодавец) и ответчиком (заемщик) заключен договор займа № 136-15с, по условиям которого истец передает ответчику в собственность денежные средства в размере 2 900 000 руб., а ответчик обязуется возвратить такую же сумму займа и уплатить проценты за пользование займом исходя из ставки 8,5% годовых на остаток задолженности по займу, при этом для расчета процентов принимается фактическое количество календарных дней в году. Проценты за пользование займом начисляются, начиная с даты, следующей за датой выдачи займа и заканчивая датой фактического возврата (погашения) займа включительно. Проценты за пользование займом уплачиваются в конце срока действия договора – в день возврата суммы займа (пункты 1.1, 1.2 договора).

Срок возврата заемных средств определен пунктом 1.3 договора - 22.12.2016.

Денежные средства в сумме 2 900 000 руб. перечислены ответчику платежными поручениями от 23.12.2015 №№1333, 1332, 1331, 1330, от 24.12.2015 №№1335, 1334.

Поскольку в установленный срок сумма займа ответчиком не возвращена, упомянутым решением суда с ответчика взыскан соответствующий долг и  проценты за пользование им.

Как следует из имеющихся в материалах дела сведений об основных характеристиках объектов недвижимости, представленных по запросу суда,  в собственности ответчика находятся следующие недвижимые вещи:

- одноэтажное кирпичное здание (литер М) с одноэтажным кирпичным пристроем (литер M1), одноэтажным кирпичным тамбуром (литер м 1) 1988 года постройки - Котельная, назначение - нежилое, общей площадью 291,30 кв.м, инв.№10 лит.М, M1, м, кадастровый (условный) номер:21-21-13/005/2008-112, расположенное по адресу: 

<

...>.

- земельный участок общей площадью 3290 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для содержания зданий и сооружений, кадастровый (условный) номер: 21:24:201503:45. Адрес (местонахождение) объекта: участок находится примерно в 400 метрах по направлению на северо-восток от ориентира проходная ПУ-26, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

...>.

- водонапорная башня, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 13,2 кв.м., инв. № 09 лит. В, кадастровый (условный) номер: 21:24:210503:67, находящаяся по адресу: 

<

...>.

- водонапорная башня, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 3,8 кв.м., инв. № 11 лит. Н, кадастровый (условный) номер: 21:24:2120111:113, находящаяся по адресу: 

<

...>.

            - земельный участок общей площадью 2799 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для содержания зданий и сооружений, кадастровый (условный) номер: 21:24:210503:46. Адрес (местонахождение) объекта: участок находится примерно в 350 метрах по направлению на северо-восток от ориентира проходная ПУ-26, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

...>.

- земельный участок общей площадью 882 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для содержания и обслуживания водонапорной башни, кадастровый (условный) номер 21:24:210503:39, расположенный по адресу: 

<

...> (далее – объекты). 

В обеспечение исполнения обязательства по возврату займа по указанному выше договору истцом и ответчиком заключен договор залога недвижимого имущества  № 136-15с-1з от 23.12.2015, по условиям которого в залог истцу переданы поименованные выше объекты.

Поскольку ответчик уклоняется от государственной регистрации ипотеки,  истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  суд считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Согласно статье 19 Закона об ипотеке ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

 

Пунктом 1 статьи 53 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" установлено, что государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора, осуществляется на основании договора об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке, после государственной регистрации права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости.

В силу положений пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Таким образом, требование о государственной регистрации сделки может быть предъявлено одной из сторон сделки к другой стороне, уклоняющейся от исполнения обязанности, связанной с государственной регистрацией сделки.

В пункте 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 разъяснено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Под уклонением от государственной регистрации следует понимать бездействие стороны в сделке, подлежащей государственной регистрации, выраженное в невыполнении установленных законом или договором действий, необходимых для проведения государственной регистрации.

Таким образом, юридически значимыми  в настоящем деле являются два обстоятельства: заключение договора ипотеки в надлежащей форме и подтверждение факта уклонения ответчика от его регистрации.

Анализируя представленный в дело договор залога  с позиций соответствия его требованиям закона, суд учитывает следующее.

Статьей 8 Закона об ипотеке установлено, что договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений настоящего Федерального закона.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство.

В соответствии с пунктом 4 статьи 9 Закона об ипотеке обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Требуемые условия содержатся в пункте 1.1 договора залога.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 9 Закона об ипотеке в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Указанным требованиям соответствуют пункты 1.2, 1.3, 2.1 договора залога.

При этом, пунктом 3 статьи 9 Закона об ипотеке установлено, что оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

Оценка в договоре заложенного имущества, за исключением земельного участка, может не соответствовать рыночной цене данного имущества, поскольку в соответствии с пунктом 3 статьи 9 Закона об ипотеке оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем.

Устанавливая в договоре залоговую стоимость недвижимого имущества, стороны воспользовались предоставленным им законом правом на свободную оценку предмета ипотеки.

В силу статьи 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Согласно пункту 1 статьи 67 Закона об ипотеке оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, содержащаяся в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, определенном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пунктах 2 и 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что статьей 8 Закона об оценочной деятельности предусмотрено обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки), а не обязательность величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком. 

Таким образом, в отношении рассматриваемого договора действующим законодательством не предусмотрено его заключение по цене, равной величине рыночной стоимости.

Кроме того, несоблюдение участниками договора об ипотеке требований об оценке имущества, установленных Законом об ипотеке, не влияет на заключенность договора об ипотеке, а тем более не влечет его недействительность. Несоответствие указанной в договоре об ипотеке стоимости предмета залога его рыночной стоимости, если такое несоответствие будет выявлено, может служить основанием для оспаривания начальной продажной цены заложенного имущества при обращении на него взыскания.

Согласованная сторонами залоговая стоимость каждого объекта,  а также общая оценочная стоимость отражены в пунктах 1.2 и 2.1 договора залога.

Учитывая, что ответчик является собственником спорных объектов, все поименованные в законе существенные условия сторонами согласованы, оценка предметов залога определена по соглашению сторон, на заложенных земельных участках расположены заложенные здания и сооружения, суд приходит к выводу, что сторонами при заключении спорного договора соблюдены требования Закона об ипотеке, оснований его ничтожности не установлено, за судебным оспариванием договора стороны не обращались.

Из материалов настоящего дела усматривается, что договор залога объектов  заключен сторонами 23.12.2015, по утверждению представителя ответчика, совместное заявление о регистрации обременения было подано, но затем отозвано обеими сторонами, в Едином государственном реестре недвижимости сведения о регистрации обременения в виде ипотеки на спорные объекты отсутствуют.

Письмом № 78 от 18.04.2017 истец обращался к ответчику с требованием о регистрации ипотеки, письмо ответчиком получено 30.04.2017 (л.д.29-31).

В силу статей 67, 68 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу об уклонении ответчика от государственной регистрации ипотеки.

Отсутствие у ответчика намерения регистрировать указанное обременение подтверждено и его представителем в предварительном заседании суда.

Учитывая, что  в таком случае истец лишен возможности зарегистрировать ипотеку самостоятельно, ответчик уклоняется от ее регистрации, суд полагает требование о государственной регистрации ипотеки подлежащим удовлетворению.

При этом приведенные ответчиком устные доводы об обременении спорного имущества в пользу иных залогодержателей не соответствуют действительности, в Едином государственном реестре недвижимости сведения о таковых отсутствуют,  из выписок от 14.08.2017 усматривается единственное обременение в отношении каждого из спорных объектов – арест имущества на основании определения  суда общей юрисдикции от 07.02.2017, который не препятствует регистрации еще одного обременения, по существу возникшего ранее.

Представитель третьего лица – Банка также пояснил, что спорное имущество не является предметом залоговых обязательств ответчика перед Банком.

Государственную пошлину по иску суд относит на ответчика, однако, учитывая возбуждение в отношении него дела о несостоятельности (банкротстве) №А79-5097/2017, полагает возможным освободить его от уплаты государственной пошлины на основании пункта 2 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию ипотеки в пользу Чувашского республиканского сельскохозяйственного потребительского кредитного кооператива "Согласие" на основании договора залога недвижимого имущества № 136-15с-1з от 23 декабря 2015 года, заключенного между Чувашским республиканским сельскохозяйственным потребительским кредитным кооперативом "Согласие" и сельскохозяйственным потребительским  перерабатывающим кооперативом "Дары природы", в отношении следующих объектов недвижимости, принадлежащих залогодателю на праве собственности:

- одноэтажное кирпичное здание (литер М) с одноэтажным кирпичным пристроем (литер M1), одноэтажным кирпичным тамбуром (литер м 1) 1988 года постройки - Котельная, назначение - нежилое, общей площадью 291,30 кв.м, инв.№10 лит.М, M1, м, кадастровый (условный) номер:21-21-13/005/2008-112, расположенное по адресу: 

<

...>.

- земельный участок общей площадью 3290 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для содержания зданий и сооружений, кадастровый (условный) номер: 21:24:201503:45. Адрес (местонахождение) объекта: участок находится примерно в 400 метрах по направлению на северо-восток от ориентира проходная ПУ-26, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

...>.

- водонапорная башня, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 13,2 кв.м., инв. № 09 лит. В, кадастровый (условный) номер: 21:24:210503:67, находящаяся по адресу: 

<

...>.

- водонапорная башня, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 3,8 кв.м., инв. № 11 лит. Н, кадастровый (условный) номер: 21:24:2120111:113, находящаяся по адресу: 

<

...>.

            - земельный участок общей площадью 2799 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для содержания зданий и сооружений, кадастровый (условный) номер: 21:24:210503:46. Адрес (местонахождение) объекта: участок находится примерно в 350 метрах по направлению на северо-восток от ориентира проходная ПУ-26, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

...>.

- земельный участок общей площадью 882 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для содержания и обслуживания водонапорной башни, кадастровый (условный) номер 21:24:210503:39, расположенный по адресу: 

<

...>. 

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.

 

Судья

         О.А. Коркина