ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-41426/2016

город Ростов-на-Дону

18 октября 2017 года

15АП-12748/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 11 октября 2017 года

Полный текст постановления изготовлен 18 октября 2017 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сурмаляна Г.А.,

судей Смотровой Н.Н., Филимоновой С.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии в судебном заседании:

от заявителя: представитель по доверенности от 17.11.2016 ФИО2;

от заинтересованного лица: представитель не явился, извещен;

от третьего лица: представитель по доверенности от 14.08.2017 ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.06.2017 по делу № А32-41426/2016 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Агросоюз",заинтересованное лицо: Департамент имущественных отношений Краснодарского края,

третье лицо: Администрация муниципального образования Староминского района Краснодарского края, принятое в составе судьи Боровика А.М.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Агросоюз" (далее – заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением, в котором просило:

- признать незаконным решение Департамента имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) об отказе в передаче в собственность за плату обществу с ограниченной ответственностью «Агросоюз» земельного участка, площадью 2976000 кв.м. в границах ЗАО «Рассвет» Староминского района (отд. 4 поле 3, квартал 016) с кадастровым номером 23:28:0507016:0002, с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, выраженное в ответе от 21.10.2016 № 52-29859/1632-20, как противоречащие положениям п/п 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 10 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;

- обязать департамент имущественных отношений Краснодарского края принять решение о предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «Агросоюз» в собственность за плату земельного участка площадью 2976000 кв.м. с кадастровым номером 23:28:0507016:0002, из земель сельскохозяйственного назначения (фонд перераспределения) в границах ЗАО «Рассвет» Староминского района (отд. 4 поле 3, квартал 016), подготовить и направить в адрес общества с ограниченной ответственностью «Агросоюз» проект договора купли-продажи земельного участка в месячный срок с момента вступления в законную силу решения;

- взыскать с департамента имущественных отношений Краснодарского края, в пользу общества с ограниченной ответственностью «Агросоюз» расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 (три тысячи) рублей (уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.06.2017 заявленные требования удовлетворены.

Департамент имущественных отношений Краснодарского края обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на то, что исключительным правом на приватизацию спорного земельного участка обладают третьи лица; земельный участок ограничен в обороте; у заявителя отсутствует право на выкуп земельного участка.

В отзыве на апелляционную жалобу общество с ограниченной ответственностью "Агросоюз" просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Определением от 14.09.2017 суд апелляционной инстанции привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора Администрацию муниципального образования Староминского района Краснодарского края.

Определением председателя четвертого судебного состава судебной коллегии по рассмотрению споров, возникающих из административных правоотношений от 09.10.2017 в связи с нахождением судьи Соловьёвой М.В. в очередном трудовом отпуске произведена замена судьи Соловьёвой М.В. на судью Смотрову Н.Н. в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

В соответствии с частью 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение дела произведено с самого начала.

Заинтересованное лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения дела, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило.

Представитель заявителя в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, в удовлетворении требований апелляционной жалобы отказать.

Представитель третьего лица в судебном заседании поддержал позицию заявителя.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между обществом с ограниченной ответственностью «Агросоюз» (далее - заявитель) и администрацией муниципального образования Староминский район 24.07.2001 заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № 8828000010, площадью 2976000 кв.м., в границах ЗАО «Рассвет» Староминского района (отд. 4 поле 3, квартал 016) с кадастровым номером 23:28:0507016:0002, с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства. Договор в установленном порядке зарегистрирован в филиале краснодарского краевого учреждения юстиции 24.09.2001.

16.09.2009 между заявителем и администрацией муниципального образования Староминский район заключено дополнительное соглашение к договору от 24.07.2001 № 8828000010.

Дополнительное соглашение зарегистрировано в управлении федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 16.10.2009 номер записи 1031/2009-309. Срок действия договора аренды определен сторонами в дополнительном соглашении до 31.12.2035, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.11.2016 № 23/202/2016-408.

21.08.2015 № 77 заявитель обратился в департамент имущественных отношений Краснодарского края с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 2976000 кв.м. в границах ЗАО «Рассвет» Староминского района (отд. 4 поле 3, квартал 016) с кадастровым номером 23:28:0507016:0002, с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства в порядке, определенном приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 3 июня 2015 г. № 649 «Об утверждении административного регламента предоставления департаментом имущественных отношений Краснодарского края государственной услуги по предоставлению в собственность за плату земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения на территории Краснодарского края, находящихся в государственной собственности Краснодарского края».

Письмом от 24.09.2015 № 52-18440/15-32-20 департамент имущественных отношений Краснодарского края отказал в предоставлении государственной услуги по предоставлению в собственность земельного участка по причине:

1) расположения на части земельного участка подземного линейного объекта «Водовод МВ-1-4» высокого давления от подключения к МВ-1 ПК129+83 до пос. Дальний;

2) расположения гидротехнического сооружения (водосбросной канал);

3) есть предположение, что дополнительное соглашение от 16.09.2009 к договору аренды земельного участка от 24.07.2001 № 8828000010 имеет признаки ничтожной сделки.

Заявитель 07.07.2016 № 65 обратился в департамент имущественных отношений Краснодарского края с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, образуемого из земельного участка. Письмом от 11.08.2016 № 52-19784/16-37.06 департамент имущественных отношений Краснодарского края заявителю отказано в утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории, образуемых из земельного участка с кадастровым номером 23:28:0507016:0002. 

30.08.2016 № 84 заявитель повторно обратился в департамент имущественных отношений Краснодарского края с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка. 

Письмом от 21.10.2016 № 52-29859/16-32-20 департамент вновь отказал в предоставлении государственной услуги по предоставлению в собственность земельного участка по причине:

 1) расположения на части земельного участка подземного линейного объекта «Водовод МВ-1-4» высокого давления (диаметр трубы - 114 мм, давление - 0,6 Мпа); 

2) расположения гидротехнического сооружения (водосбросной канал);

3) есть предположение, что дополнительное соглашение от 16.09.2009 к договору аренды земельного участка от 24.07.2001 № 8828000010 имеет признаки ничтожной сделки.

Не согласившись с данным отказом от 21.10.2016 № 52-29859/16-32-20, общество обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с соответствующим заявлением. 

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, наличия у органа надлежащих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган, который его принял.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" если суд установит, что оспариваемый акт не соответствует закону или иным правовым актам и ограничивает гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, то в соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации он может признать такой акт недействительным.

Таким образом, для признания недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установление в совокупности двух обстоятельств: несоответствие обжалуемого ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) закону и нарушение данным актом, решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

 В силу пункта 1 статьи 77 Земельного кодекса Российской Федерации, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. 

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, спорный земельный участок, с кадастровым номером 23:28:0507016:2, общей площадью 2976000 м² имеет категорию земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования.

В силу пункта 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ).

В части 1 статьи 1 названного Закона закреплено, что им регулируются отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 10 Закона № 101-ФЗ, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности предоставляются гражданам и юридическим лицам на торгах (конкурсах, аукционах).

В соответствии с пунктом 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ (в редакции, действовавшей на дату обращения главы хозяйства с заявлениями в департамент) гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют надлежащее использование такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов, в том числе когда с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Порядок приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности на территории Краснодарского края, регулируется Законом Краснодарского края от 05.11.2002 № 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» (далее - Закон края № 532-КЗ).

Статьей 21 Закона края № 532-КЗ определено, что приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется через 49 лет с момента вступления в силу настоящей статьи, за исключением (помимо других случаев) участков, переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды, в том числе земельных участков фонда перераспределения земель, при условии надлежащего использования этих участков. Названные земельные участки приобретаются в собственность по кадастровой стоимости, дифференцированной (в процентах) в зависимости от срока аренды участка, при условии его надлежащего использования.

Таким образом, действующее земельное законодательство обязательными условиями, при наличии которых допускается возможность приватизации арендуемого земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения без проведения торгов, является использование арендатором указанного земельного участка в соответствии с его целевым назначением на срок не менее трех лет.

Вместе с тем, ни один нормативный акт не содержит перечень документов, которые могут подтверждать надлежащее использование земельных участков.

Согласно Перечню признаков неиспользования земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной, связанной с сельскохозяйственным производством деятельности, утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 23.04.2012 № 369, использование (неиспользование) земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства подтверждается проведением на этом участке соответствующих сельскохозяйственных работ (обработка почвы, сенокошение, выпас скота, уход за почвой, уборка урожая и т.п.).

Как установлено судом и не оспорено заинтересованным лицом, заявитель добросовестно использует земельный участок согласно его целевому назначению с июля 2001 года на основании договора аренды, что подтверждается следующими документами: 

1) письмом администрации муниципального образования Староминский район от 27.07.2015 № 466, от 14.09.2016 № 138-2070/16-01-02;

2) актами сверки взаиморасчетов по аренде земельного участка по договору аренды №8828000010 по состоянию на 09.11.2016 в соответствии с которым задолженность отсутствует, имеется переплата в размере 166 624,52 руб.,

3) заключением управления сельского хозяйства администрации муниципального образования Староминский район от 09.11.2016 (сопроводительное письмо от 10.11.2016 № 846); 

4) информационным письмом заместителя главы муниципального образования Староминский район, начальника управления сельского хозяйства от 07.11.2016 № 833 об использовании земельного участка по целевому назначению, высокой культуре земледелия выраженной в получении урожаев выше среднерайонных показателей, отсутствии информации о привлечении заявителя к административной ответственности;

5) информационным письмом отдела архитектуры и градостроительства управления по вопросам архитектуры администрации муниципального образования Староминский район от 03.11.2016 № 478;

6) ходатайством главы муниципального образования Староминский район от 14.09.2016 № 138-2070/16-01-02 на имя заместителя главы администрации (губернатора) Краснодарского края о рассмотрении возможности принятия решения по выкупу заявителем земельного участка по цене равной 20 процентам кадастровой стоимости. 

В силу пункта 4 статьи 28 Земельного Кодекса Российской Федерации не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.

Согласно статье 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

В соответствии со статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющими порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, лица, заинтересованные в предоставлении им земельного участка, обращаются с заявлением в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления таких участков в аренду.

В силу абзаца 2 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001         № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент подачи обществом заявления редакции)  распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории поселения, относилось к компетенции органа местного самоуправления поселения при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения, а в их отсутствие - к компетенции органа местного самоуправления муниципального района.

Согласно статье 1 Закона Краснодарского края от 10.10.2006 " № 1101-КЗ (в редакции Закона Краснодарского края от 11.02.2013 № 2660-КЗ) "О наделении органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями Краснодарского края по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности Краснодарского края, из фонда перераспределения земель Краснодарского края" органы местного самоуправления соответствующих муниципальных образований наделяются следующими государственными полномочиями по распоряжению земельными участками: организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков в порядке, установленном законодательством; принятие решений о предоставлении земельных участков в аренду в порядке, установленном: статьей 12 Федерального закона "О крестьянском (фермерском) хозяйстве; статьей 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; заключение договоров аренды земельных участков и осуществление контроля за их исполнением; и другие права.

Согласно части 1 статьи 37 Федерального закона "Об общих принципах организации органов местного самоуправления" полномочиями по решению вопросов местного значения и полномочиями, переданных органам местного самоуправления федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, наделяется администрация (исполнительно-распорядительный орган муниципального образования).

Глава местной администрации обеспечивает осуществление местной администрацией полномочий по решению вопросов местного значения и отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления (пункт 3 части 6.1 статьи 37 данного Федерального закона).

С учетом изложенного администрация муниципального образования Староминский район в лице исполняющего обязанности главы администрации правомерно, в пределах компетенции распорядилась спорным земельным участком и заключила с обществом дополнительное соглашение от 16.09.2009 к договору аренды земельного участка от 24.07.2001 № 8828000010, которым стороны продлили срок действия данного договора до 31.12.2035.

Кроме того, в соответствии со статьей 10.1 указанного Закона Краснодарского края от 10.10.2006 " № 1101-КЗ, земельные участки, в отношении которых органам местного самоуправления в соответствии с названным Законом передаются отдельные государственные полномочия Краснодарского края передаются по актам приема-передачи от Департамента имущественных отношений Краснодарского края соответствующим органам местного самоуправления муниципальных районов и городских округов. 

Как установлено судом апелляционной инстанции спорный земельный участок Департамент имущественных отношений Краснодарского края в лице руководителя ФИО4 передал администрации муниципального образования Староминский район в лице исполняющего обязанности главы Горб В.В. согласно акту приема-передачи от 28.08.2009.

Данный земельный участок администрация возвратила департаменту по акту приема-передачи от 17.02.2016.

Соответственно, в спорный период администрация вправе была распоряжаться спорным участком на законных основаниях.

Довод департамента о том, что дополнительное соглашение от 16.09.2009 является ничтожной сделкой, суд апелляционной инстанции также признает ошибочной по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 названной статьи).

Пунктом 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Как разъяснено в абзаце втором пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу абзаца третьего пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, о желании заключить новый договор аренды.

В пункте 3 названного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 также разъяснено, что положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. Такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.

Кроме того, согласно разделу 4 «Права и обязанности арендатора» договора аренды земельного участка от 24.07.2001 № 828000010 арендатор имеет право на заключение договора аренды на новый срок в преимущественном порядке при условии надлежащего использования своих обязанностей и при прочих равных условиях.

Согласно пункту 5.2.4 указанного договора арендодатель обязан обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление названного договора или выкупа земельного участка при прочих равных условиях перед другими лицами.   

В силу пункта 6.1 договора срок действия договора устанавливается со дня подписания договора до 26.06.2010.

Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договор заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 14381/10 сформулирована правовая позиция, согласно которой отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, установленный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса, является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора, и обусловлен исключительно волей арендодателя на отказ от договора. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

Из буквального содержания условий договора от 24.07.2001 № 828000010 не следует, что с истечением срока его действия отношения сторон прекращаются (без сохранения возможности возобновления договора на тех же условиях на неопределенный срок), а арендуемый земельный участок возвращается арендодателю. До истечения срока аренды арендодатель не уведомлял арендатора о принятии в установленном порядке решения не передавать имущество в аренду по окончании срока действия договора.

С учетом приведенных норм и условий договора довод департамента о ничтожности (недействительности) дополнительного соглашения от 16.09.2009 к договору аренды от 24.07.2001 № 828000010, не могут иметь решающего значения по делу, поскольку материалы дела свидетельствуют о том, что с момента заключения договора аренды от 24.07.2001 № 828000010 общество непрерывно владеет и пользуется спорными участками в отсутствие на то возражений со стороны арендодателя, что департаментом не оспорено.

В данном случае департаментом не инициировался вопрос расторжения сделки, не направлялись какие-либо уведомления, основания для признания ничтожным договора аренды, уплаченная заявителем арендная плата по условиям договора департаментом принималась. Наоборот, из представленных в материалы дела доказательств следует, что фактически между обществом и департаментом сложились договорные отношения, департаментом был направлен в адрес общества уведомление об изменении размера аренной платы по договору аренды от 24.07.2001 № 828000010 с 01.01.2017, структурным подразделением ГКУ Краснодарского края "Кубаньземконтроль" проводились обследования спорного земельного участка, в которых указано, что обществом земельный участок используется в соответствии с целевым назначением в установленном порядке, нарушений не выявлено, согласно акту сверки задолженности по аренду по договору не имеется. 

Доказательств, опровергающих указанный вывод, заинтересованное лицо суду не представило. 

С учетом конкретных обстоятельств дела само по себе установление при заключении сделки срока аренды не исключает применение к договору правил пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. В условиях отсутствия со стороны арендодателя явно выраженной воли и каких-либо действий, направленных на возврат земельных участков по истечении согласованного срока аренды, продолжающегося использования предпринимателем земельных участков по целевому назначению, довод о безосновательном (фактическом) использовании обществом объекта аренды по истечении срока не может быть принят во внимание.

Кроме того, как следует из пояснений общества и администрации, на момент заключения с обществом дополнительного соглашения от иных лиц заявления о предоставлении им спорного земельного участка в администрацию не поступали. Департамент доказательств, подтверждающих обратное не представил.

Суд апелляционной инстанции также считает необходимым отметить, что с учетом положений статьи 54 Конституции Российской Федерации в рассматриваемом случае подлежит применению положение подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации( в редакции, действовавшей на момент обращения обществом в департамент с заявлением о выкупе земельного участка), в соответствии с которым  договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.09.2017 по делу № А32-41812/2016, от 07.09.2017 по делу № А32-30577/2016, от 05.09.2017 по делу № А32-30442/2016, от 14.08.2017 по делу № А63-9681/2016, от 13.07.2017 по делу А32-28956/2016, от 16.06.2017 по делу № А32-27711/2016, от 12.05.2017 по делу № А63-6622/2016, от 02.03.2017 по делу № А32-33007/2015.

В качестве основания для отказа, департаментом также указано на расположение на части земельного участка подземного линейного объекта «Водовод МВ-1-4» высокого давления (диаметр трубы - 114 мм, давление - 0,6 Мпа); расположения гидротехнического сооружения (водосбросной канал).

Рассмотрев материалы дела, судом первой инстанции верно установлено, что расположение в границах земельного участка линейных объектов подтверждается материалами дела и сторонами не отрицается.

В соответствии с пунктом 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной собственности, без проведения торгов в случае, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если сооружение (в том числе сооружение, строительство которого не завершено) размещается на земельном участке на условиях сервитута или на земельном участке размещен объект, предусмотренный пунктом 3 статьи 39.36 названного Кодекса, и это не препятствует использованию земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих зданий, сооружений, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства. 

Статьей 90 Земельного кодекса Российской Федерации определен режим использования земельных участков, в пределах которых расположены линейные объекты, в частности подземные трубопроводы. 

Согласно пунктам 6-8 статьи 90 Земельного кодекса Российской Федерации  собственникам подземных трубопроводов не требуется оформление прав собственности на земельные участки, под которыми они проходят. У собственников земельных участков возникают ограничения прав в связи с установлением охранных зон таких объектов.

Вышеуказанные пункты статьи 90 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливают ограничения не по обороту земельных участков (переходу прав), а по фактическому использованию земельных участков, под которыми расположены трубопроводы, а также в границах охранных зон объектов, действующие в отношении всякого собственника и пользователя соответствующего земельного участка.

Подземный линейный объект «Водовод МВ-1-4» высокого давления от подключения к МВ-1 ПК129+83 до пос. Дальний (линейное сооружение) находится под поверхностью земли, что подтверждается актами обследования земельного участка. 

Исследовав указанные нормы, суд пришел к выводу, что вне зависимости от глубины расположения трубы от поверхности земельного участка, наличие подземных линейных сооружений не препятствует предоставлению земельного участка в собственность, поскольку не порождает у собственников данных подземных линейных объектов вытекающего из пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации прав на получение в собственность земельного участка, необходимого для их эксплуатации. 

Пунктом 2 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» юридическим лицам было предоставлено право переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), на право аренды таких земельных участков, установить сервитуты в отношении таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность в соответствии с правилами, установленными настоящим абзацем, до 1 января 2016 года по ценам, предусмотренным соответственно пунктами 1 и 2 статьи 2 данного Федерального закона. 

Как следует из сведений ЕГРП, ЕГРН, а также сведений государственного кадастра недвижимости какие-либо лица своих правопритязаний на земельный участок с кадастровым номером 23:28:0507016:0002 не выразили. Кроме того, в договоре аренды (дополнительных соглашениях) нет указаний на ограничения (обременения), установленные в отношении спорного земельного участка в связи с нахождением под ним водопровода.

 В соответствии с пунктом 1 «Перечня видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов», утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1300, к таким объектам относятся подземные линейные сооружения, а также их наземные части и сооружения, технологически необходимые для их использования, для размещения которых не требуется разрешения на строительство. 

Кроме того, линейные объекты сами по себе не относятся к категории зданий, строений и сооружений, принадлежность к которым порождает исключительное право их собственников на приватизацию земельных участков, что подтверждается позицией Министерства экономического развития Российской Федерации, изложенной в письме от 26.04.2013 № ОГ-Д23-2531.

Установленный действующим законодательством правовой режим использования земель под подземными инженерно-техническими сооружениями из земель, относящимся к категории земли сельскохозяйственного назначения , не предусматривает их вывод в земли иной категории и изъятием у землепользователя для предоставления собственникам (балансодержателям) таких сооружений. 

Законом предусматривается возможность установления права ограниченного пользования (сервитута) в отношении земельного участка, что также не влечет установления ограничения в использовании земельного участка.

 Доказательств, подтверждающих препятствий заявителем в обслуживании и эксплуатации линейного объекта «Водовод МВ-1-4» высокого давления от подключения к МВ-1 ПК 129+83 до пос. Дальний, заинтересованное лицо, суду не представлено.

Согласно письму от 11.05.2017 № 457 филиал "Ейский групповой водопровод" ООО "Югводоканал" со ссылкой положения пункта 8 статьи 90 Земельного Кодекса Российской Федерации не возражает против предоставления ООО "Агросоюз" в собственность за плату спорного земельного участка с проходящим подземным линейным объектом с южной стороны в границах участка подземным водопроводом МВ-I-4 (диаметр трубы 114 мм). 

Между заявителем и обществом заключен договор от 10.05.2017 № 18 (прилагается) о предоставлении в безвозмездное пользование обществу заявителем части земельного участка с кадастровым номером 23:28:0507016:0002, расположенный по адресу: Краснодарский край, Староминский район, в границах ЗАО «Рассвет» (отд. 4 поле 3, квартал 016) с проходящим поземным линейным объектом с южной стороны в границах участка МВ-1-4 (диаметр трубы 114 мм), для проведения ремонтно-профилактических работ. 

С учётом изложенного, суд пришел к верному выводу, что прохождение по земельному участку водопровода не является основанием для отказа в предоставлении в собственность за плату земельного участка.

Судом первой инстанции также обоснованно отклонен довод департамента о расположении на спорном земельном участке гидротехнического сооружения (водосбросной канал). 

Водосбросный канал построен в 1990 году на землях переданных зерносовхозу «Староминский», из оборота данный земельный участок не изымался, категория земельного участка - земли сельскохозяйственного назначения, не менялась.

В уполномоченных органах сведения о регистрации объекта недвижимого имущества гидросооружение в границах земельного участка отсутствует.

В кадастровом паспорте земельного участка о данном гидротехническом сооружении, как об объекте капитального строительства информация не значится.

При заключении договора аренды земельного участка в 2001 году и в последующем при заключении дополнительного соглашения к нему в 2009 году какие-либо ограничения арендодателем в отношении земельного участка не установлены.

Заявитель указал, что водосбросной канал как гидротехническое сооружение не использовался и не используется.

Согласно ответа Кубанского бассейнового водного управления от 02.11.2016 № 06-10/8337 сведения о наличии информации о водосбросном канале в государственном водном реестре отсутствуют. 

Согласно заключения эксперта указано, что по материалам обследования земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 2976000 кв.м. в границах ЗАО «Рассвет» Староминского района (отд. 4 поле 3, квартал 016) с кадастровым номером 23:28:0507016:0002 на предмет наличия гидротехнического сооружения (водосбросного канала) от 2016 года сделаны следующие выводы: 

- на спорном земельном участке нет надобности в данном канале ; 

- на основании данных публичной кадастровой карты РФ канал на земельном участке отсутствует, зоны ограничения хозяйственной деятельности отсутствуют;

- строительство канала носило вынужденный характер, строился для одноразового использования, в последующие годы работа по поддержанию на уровне его технического состояния не велись, канал сухой, водопропуск отсутствует, связь с иными водными объектами отсутствует, сооружение предназначенных функций не выполняет;

- предложено провести комплекс работ по рекультивации земель с/х назначения, с последующим использованием их по прямому назначению. 

Сделано заключение по результатам обследования: гидротехническое сооружение на земельном участке с кадастровым номером 23:28:0507016:0002 - отсутствует, требуется проведение работ по рекультивации земельного участка (стр. 20 заключения). 

На основании Технического заключения по идентификации сооружения (канала) как гидротехнического сооружения и определению принадлежности к недвижимому (движимому) имуществу, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:28:0507016:0002, адресом ориентира: Краснодарский край, р-н Староминской, с/о Рассветовский, в границах ЗАО «Рассвет», отд. 4 поле 3, квартал 016, составленного 11.11.2016 кадастровым инженером государственного унитарного предприятием Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» проведено обследование спорного земельного участка, сделаны следующие выводы:

- состояние канала не удовлетворительное, сооружение предназначенных функций не выполняет, риск возникновения чрезвычайных ситуаций выраженных подтоплением земель отсутствует; 

- строительство канала носило вынужденный характер для разового использования, на момент обследования идентификация объекта не позволяет его характеризовать как гидротехническое сооружение. 

Сделано заключение по результатам обследования: гидротехническое сооружение на земельном участке с кадастровым номером 23:28:0507016:0002 - отсутствует, требуется проведение работ по рекультивации земельного участка. 

Администрация муниципального образования Староминский район в письме на № 113 от 15.11.2016 сообщила, что на спорном земельном участке объекты для предотвращения чрезвычайных ситуаций отсутствуют.

Из смысла положения статьи 3 Федерального закона от 21.07.1997 № 117-ФЗ "О безопасности гидротехнических сооружений" к гидротехническим сооружениям относятся плотины, здания гидроэлектростанций, водосбросные, водоспускные и водовыпускные сооружения, туннели, каналы, насосные станции, судоходные шлюзы, судоподъемники; сооружения, предназначенные для защиты от наводнений, разрушений берегов и дна водохранилищ, рек; сооружения (дамбы), ограждающие хранилища жидких отходов промышленных и сельскохозяйственных организаций; устройства от размывов на каналах, а также другие сооружения, здания, устройства и иные объекты, предназначенные для использования водных ресурсов и предотвращения негативного воздействия вод и жидких отходов, за исключением объектов централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, предусмотренных Федеральным законом от 7 декабря 2011 года № 416-03 "О водоснабжении и водоотведении".

 Из содержания названной нормы следует, что для признания сооружения гидротехническим сооружением необходимо наличие двух условий: сооружения, предназначены для использования водных ресурсов; сооружения предназначены для предотвращения негативного воздействия вод и жидких отходов. 

Департаментом не представлены доказательства нахождения на территории спорных земельных участков сооружений, отвечающих названным критериям, также, не представлены доказательства наличия на спорных земельных участках гидротехнических сооружений, внесенных в Российский регистр гидротехнических сооружений. 

Согласно представленным актам обследования земельного участка и пояснительной записки ГКУ Краснодарского края "Кубаньземконтроль" на территории спорного земельного участка имеется водосбросный канал (вода в канале отсутствует) шириной от 1,2 м. до 7 м. Согласно представленным фотографиям данный канал представляет с собой траншею.

В нарушение положений части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации департамент не представил ни одного доказательства, подтверждающего, что спорный земельный участок является ограниченным в обороте.

В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Таким образом, оспариваемые действия департамента не соответствуют гражданскому и земельному законодательствам, нарушают права и законные интересы общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, в связи с чем являются незаконными. 

В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должны содержаться в том числе указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с законом заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, то другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению договора.

По смыслу данного в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснения, при уклонении уполномоченного органа от исполнения обязанности по заключению договора аренды права заинтересованного лица могут быть восстановлены как посредством признания соответствующего действия (бездействия) незаконным и понуждения к подготовке проекта договора и направлению его заявителю, так и путем понуждения к заключению договора аренды в судебном порядке по правилам статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа по делам № А32-24975/2015, № А32-34192/2015). 

Следовательно, в рассматриваемом случае в качестве способа восстановления нарушенных прав общества суд первой инстанции счел необходимым в резолютивной части своего решения обязать направить департамент в адрес заявителя проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:28:0507016:0002 (пункт 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации). 

Судебные расходы распределены судом первой инстанции между сторонами с учетом требований статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда первой инстанции трактовке тех же обстоятельств дела и норм права, не опровергают правомерность и обоснованность выводов суда первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушения и неправильного применения норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Таким образом, суд первой инстанции вынес законное и обоснованное решение, доводов, которые не были предметом исследования в суде первой инстанции, не приведено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.06.2017 по делу № А32-41426/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, через Арбитражный суд  Краснодарского края.

Председательствующий Г.А. Сурмалян

СудьиН.Н. Смотрова

С.С. Филимонова