АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, 

<

...>

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Санкт-Петербург

29 января 2026 года Дело № А21-14563/2019

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Богаткиной Н.Ю., судей Воробьевой Ю.В., Чернышевой А.А.,

при ведении протокола помощником судьи Плешковым Г.М.,

при участии конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью «Ситистрой-Комфорт» ФИО1 (паспорт), от публично правовой компании «Фонд развития территорий» ФИО2 (доверенность от 30.07.2024),

рассмотрев 18.12.2025 и 15.01.2026 в открытых судебных заседаниях с использованием системы веб-конференции кассационную жалобу конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью «Ситистрой-Комфорт» ФИО1 на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2025 по делу № А21-14563/2019-35,

у с т а н о в и л:

Публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением о признании общества с ограниченной ответственностью «Ситистрой-Комфорт», адрес: 236040, Калининград, ул. Сергеева, д. 14, каб. 339, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество), несостоятельным (банкротом).

Решением от 05.12.2019 Общество признано несостоятельным (банкротом), в отношении его открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден ФИО1; к должнику применены правила банкротства застройщика, предусмотренные параграфом 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве).

Определением от 05.03.2021 суд первой инстанции удовлетворил заявление Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства Калининградской области (далее – Фонд Калининградской области) о намерении стать приобретателем прав Общества на земельный участок площадью 1115 кв.м., с кадастровым номером 39:03:030211:1140, предназначенный для строительства многоквартирного жилого дома, расположенный по адресу: 

<

...> (далее – Земельный участок), принадлежащий Обществу на праве собственности, со всеми неотделимыми улучшениями на указанном земельном участке (в том числе объектами незавершенного строительства), а также прав на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.

Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» (до 01.01.2022 - публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан -участников долевого строительства»); (далее – Фонд) 02.04.2025 обратилась в арбитражный суд с заявлением о разрешении разногласий с конкурсным управляющим, со ссылкой на пункт 1.2 статьи 201.9 Закона о банкротстве. Фонд просил обязать конкурсного управляющего отразить в реестр требований кредиторов должника (далее – Реестр) его требования в размере 32 349 658 руб. 79 коп. – сумму фактических выплат возмещений гражданам – участникам строительства, произведенных в порядке статьи 13 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 218).

Определением суда от 03.06.2025 в удовлетворении заявления отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2025 определение от 03.06.2025 отменено, принят новый судебный акт, которым заявление Фонда удовлетворено, разрешены разногласия, возникшие между Фондом и конкурсным управляющим, суд обязал конкурсного управляющего отразить в Реестре требования Фонда в размере 32 349 658 руб. 79 коп., то есть в сумме осуществленных им выплат.

В кассационной жалобе конкурсный управляющий ФИО1, ссылаясь на несоответствие выводов суда апелляционной инстанции фактическим обстоятельствам дела, а также на неправильное применение судом норм материального права, просит постановление от 19.09.2025 отменить, оставить в силе определение от 03.06.2025.

По мнению подателя жалобы, суд апелляционной инстанции не учел, что Фонд произвел выплаты участникам строительства в 2024 году, в период выплат права на земельный участок и обязательства перед участниками строительства отсутствовали; размер денежных обязательств должника перед Фондом ограничен суммой 5 531 010 руб., которая включена в Реестр; требование Фонда экономически не обосновано, поскольку земельный участок оценен в 2020 году, а при предъявлении нового требования Фонд рассчитал сумму выплат по ценам 2024 года.

Конкурсный управляющий считает, что неверная оценка фактических обстоятельств повлекла неправильное применение апелляционным судом норм материального права.

В отзыве Фонд, считая обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, а кассационную жалобу конкурсного управляющего ФИО1 – без удовлетворения.

Определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25.12.2025 (резолютивная часть оглашена 18.12.2025) судебное заседание отложено на 15.01.2026.

В судебном заседании конкурсный управляющий доводы кассационной жалобы поддержал, а представитель Фонда возражала против ее удовлетворения.

Иные участвующие в деле лица надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, однако представителей в судебное заседание не направили, их отсутствие в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность постановления апелляционного суда проверена в кассационном порядке в пределах доводов кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела, 29.01.2021 Фонд Калининградской области обратился в суд с заявлением о намерении стать приобретателем прав Общества на Земельный участок.

В заявлении о намерении Фонд Калининградской области указал, что создан в соответствии с нормативно-правовым актом субъекта Российской Федерации - на основании постановления Правительства Калининградской области от 28.08.2019 № 565.

Согласно пункту 1 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем.

В качестве встречного предоставления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений (при этом для целей параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве под нежилым помещением понимается нежилое помещение, площадь которого не превышает семи квадратных метров).

К имуществу застройщика, которое может быть передано приобретателю в соответствии с указанной статьей, относятся земельные участки (права на земельные участки), предназначенные для размещения объектов незавершенного строительства, неотделимые улучшения на таких земельных участках (включая объекты незавершенного строительства), права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.

К обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю в соответствии с названной статьей, относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций.

В силу абзаца шестого 6 пункта 1 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве приобретателем может быть Фонд либо фонд субъекта Российской Федерации на основании принятого Фондом или Фондом субъекта Российской Федерации решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства, которые приняты по основаниям и в порядке, которые установлены Законом № 218-ФЗ и Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ).

В целях урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства, в том числе финансирования и осуществления мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства и объектов инфраструктуры, для строительства которых привлекались денежные средства участников строительства, к Фонду в порядке, установленном статьями 201.15-1, 201.15-2, 201.15-2-1 и 201.15-2-2 Закона о банкротстве, переходят имущество застройщика, включая права на земельные участки с находящимися на них неотделимыми улучшениями, объекты инфраструктуры, земельные участки (права на земельные участки), предназначенные для размещения объектов инфраструктуры, указанных в пункте 5 части 1 статьи 3 указанного Федерального закона, в том числе необходимых для обеспечения ввода в эксплуатацию объектов строительства, и обязательства перед участниками строительства (статья 9.1 Закона № 218-ФЗ).

Согласно пункту 2 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве передача земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика осуществляется с соблюдением условий, предусмотренных подпунктами 2 - 4 пункта 3, и требований, предусмотренных пунктами 5 - 7 и 10 статьи 201.10 Закона о банкротстве.

В силу пункта 8 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве на основании определения арбитражного суда о передаче приобретателю земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика конкурсный управляющий (внешний управляющий) заключает с приобретателем договор (договоры) передачи земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика на условиях, не противоречащих названному Федеральному закону.

Таким образом, в соответствии со статьей 201.15-1 Закона о банкротстве применяется возмездная передача имущества и обязательств должника приобретателю, при этом в качестве встречного предоставления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, площадь которых не превышает 7 квадратных метров (согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве участником строительства является физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование; при этом согласно подпункту 3.1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве для целей § 7 главы IX Закона о банкротстве под нежилым помещением понимается нежилое помещение, площадь которого не превышает семи квадратных метров).

Если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче приобретателю, меньше совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, приобретатель получает право требования к застройщику в размере образовавшейся разницы. Указанное право требования приобретателя подлежит включению в реестр требований кредиторов в составе третьей и (или) четвертой очереди кредиторов в соответствии с правилами, установленными статьей 201.9 указанного Федерального закона (пункт 4 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве).

Суды установили, что совокупный размер требований участников строительства составляет 26 357 010 руб., а стоимость прав застройщика на земельный участок с неотделимыми улучшениями - 20 826 000 руб. Поскольку размер требований участников долевого строительства превышает стоимость прав должника на земельный участок на 5 531 010 руб., требования Фонда Калининградской области включены в третью очередь Реестра в означенной сумме (определение от 08.02.2022).

Далее, 29.07.2024, в арбитражный суд поступило заявление Фонда о процессуальном правопреемстве – замене на него кредитора Фонда Калининградской области: Фонд Калининградской области исключен из Реестра, в состав третьей очереди включены требования Фонда в размере 5 531 010 руб.

Заявление Фонда мотивировано тем, что между ним (цессионарием) и Фондом Калининградской области (цедентом) 19.07.2024 заключено соглашение об уступке прав требования, в соответствии с которым Фонд Калининградской области передал Фонду право требования к должнику в размере 5 531 010 руб., возникшее в соответствии с пунктом 4 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве, включенное в Реестр в состав третьей очереди кредиторов в соответствии с правилами, установленными статьей 201.9 Закона о банкротстве, на основании определения от 08.02.2022.

Определением суда от 30.09.2024 заявление о процессуальном правопреемстве удовлетворено.

Впоследствии Фонд направил заявление, в котором просил включить в Реестр его требование в размере 32 349 658 руб. 79 коп., то есть в сумме выплаченного им возмещения гражданам.

Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявления Фонда, так как это право уже было реализовано Фондом Калининградской области.

Суд апелляционной инстанции отменил определение суда от 03.06.2025 и удовлетворил заявление Фонда; руководствуясь статьей 201.9 Закона о банкротстве, положениями Федерального закона № 218-ФЗ, суд пришел к выводу о том, что Фонд имеет право на дополнительное включение своих требований в Реестр.

Между тем суд кассационной инстанции считает выводы суда апелляционной инстанции ошибочными.

Согласно пункту 1 статьи 60 Закона о банкротстве заявления и ходатайства арбитражного управляющего, в том числе о разногласиях, возникших между ним и кредиторами, а в случаях, предусмотренных этим Федеральным законом, между ним и должником, жалобы кредиторов о нарушении их прав и законных интересов рассматриваются в заседании арбитражного суда не позднее чем через месяц с даты получения указанных заявлений, ходатайств и жалоб, если иное не установлено данным Федеральным законом.

Как верно отметил в кассационной жалобе конкурсный управляющий, изначально заявление Фонда Калининградской области было рассмотрено по правилам статьи 201.15-1 Закона о банкротстве.

В силу пункта 1 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем.

Статьей 13.1. Закона № 218-ФЗ установлены способы восстановления прав граждан - участников долевого строительства: путем финансирования завершения строительства и передачи гражданам квартир либо путем выплаты денежной компенсации.

В настоящем деле о банкротстве наблюдательным советом Фонда от 30.12.2020 принято решение о финансировании завершения строительства многоквартирного дома; права граждан будут восстановлены путем передачи квартир, а не путем выплаты денежной компенсации.

По правилам статьи 201.15-1 Закона о банкротстве (пункт 7.1) в целях подтверждения возможности финансирования завершения строительства объектов к заявлению о намерении приобретатель представляет решение Фонда о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства, в том числе за счет имущества Фонда, сформированного за счет имущественного взноса Российской Федерации.

В части 3.6 статьи 13.1 Закона № 218-ФЗ установлено право Фонда принимать решение об изменении способа восстановления прав граждан в отношении объектов незавершенного строительства, переданных фонду субъекта Российской Федерации в рамках урегулирования обязательств застройщика.

В силу части 3.10 статьи 13.1 Закона № 218-ФЗ в случае принятия Фондом решения об изменении способа восстановления прав граждан фонд субъекта Российской Федерации передает Фонду в том числе права и обязанности по договорам (контрактам), заключенным с генеральным подрядчиком в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства.

На основании части 3.12 статьи 13.1 Закона № 218-ФЗ передача Фонду указанных имущества, обязательств, прав и обязанностей осуществляется на основании договора или договоров, заключаемых между Фондом и фондом субъекта Российской Федерации не позднее десяти рабочих дней с даты размещения на сайте Фонда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» информации о принятом Фондом решении об изменении способа восстановления прав граждан.

Фонд в соответствии со статьей 13 Закона № 218-ФЗ осуществляет выплату возмещения гражданам - участникам строительства за счет имущества Фонда, источники формирования которого предусмотрены названным Федеральным законом.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 12.09.2019 № 1192 утверждены Правила принятия решения Фондом о финансировании или о нецелесообразности финансирования мероприятий, предусмотренных частью 2 статьи 13.1 Закона № 218-ФЗ.

Согласно пункту 9 названных Правил решение о финансировании, решение об изменении способа восстановления прав граждан принимаются на основании заключенного с субъектом Российской Федерации соглашения о предоставлении в отношении объектов незавершенного строительства, объектов инфраструктуры, указанных в таком соглашении, субсидии на цели, предусмотренные частью 2 статьи 13.1 Закона № 218-ФЗ, в виде имущественного взноса в имущество Фонда из бюджета субъекта Российской Федерации в объеме, необходимом для исполнения расходного обязательства субъекта Российской Федерации о финансировании мероприятий, предусмотренных названной правовой нормой.

Из материалов обособленного спора следовало, что Фонд на основании ходатайства и документов подготовил материалы для принятия решения об изменении способа восстановления прав граждан - участников строительства на выплату возмещения. Наблюдательный совет Фонда по ходатайству губернатора Калининградской области 25.12.2023 установил: изменить решение о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства на решение о финансировании мероприятий, предусмотренных пунктом 5 части 2 статьи 13.1 Закона № 218-ФЗ, в отношении объекта незавершенного строительства застройщика – Общества, и одобрить совершение сделок по осуществлению выплаты возмещения гражданам - участникам строительства в соответствии со статьей 13 Закона № 218-ФЗ.

Таким образом, на момент рассмотрения настоящего спора по существу Фонд принял спорное решение, которое недействительным не признано, и права граждан - участников строительства тем самым восстановлены.

Фонд ошибочно полагает необходимым учитывать размер его выплат в той части, в которой они превышают размер удовлетворенных Фондом требований граждан, включенных в реестр требований участников строительства.

Как следует из материалов дела, указанное превышение связано с выплатой Фондом гражданам больших сумм, чем были включены ими в Реестр, поскольку выплаты осуществлялись по рыночной стоимости квадратного метра, а в Реестр граждане включались по фактически уплаченным суммам по договорам участия в строительстве.

Однако первоначальная компенсация определяется так, как если бы объект недвижимости был продан по оценочной стоимости на торгах в процедуре банкротства и вырученные от продажи средства распределялись бы в соответствии с законодательством о банкротстве между всеми залогодержателями, но в размере, не превышающем 50% от размера их требований к застройщику.

Иными словами для расчета первоначальной компенсации должны быть взяты требования всех залогодержателей к застройщику; расчет осуществляется по модели, которая была бы применима в случае, если бы выплат Фонда и передачи ему объектов недвижимости не было.

Залогодержателя с требованием в виде разницы между требованиями граждан и выплатами Фонда у должника никогда не было, Фонд как кредитор по такой разнице появился после исполнения им обязательств по выплате компенсаций и, соответственно, удовлетворения заявления Фонда Калининградской области о намерении стать приобретателем объекта незавершенного строительства.

При расчете стоимости прав застройщика и суммы, подлежащей включению в Реестр, была определена и стоимость земельного участка с неотделимыми улучшениями, она составила 20 826 000 руб.

При принятии решения об изменении способа восстановления прав граждан, Фонд Калининградской области вернул Фонду земельный участок и объект незавершенного строительства, оценка этого имущества Фондом по состоянию на 2024, 2024, 2025 годы не производилась.

Правовых оснований учитывать при расчете компенсации произведенные Фондом выплаты участникам строительства, включенным в Реестр, сверх сумм требований существовавших в период, за который производится изменение решения об изменении способа восстановления прав граждан, у суда апелляционной инстанции не имелось, поскольку требование Фонда в указанной части является его публично-правовым обязательством и не может быть положено на кредиторов должника-застройщика.

Согласно части 1 статьи 2 Закона № 218-ФЗ Фонд - это унитарная некоммерческая организация, созданная Российской Федерацией в целях осуществления функций и полномочий публично-правового характера.

К целям Фонда относятся содействие реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантий защиты прав и законных интересов граждан - участников строительства, в том числе участников долевого строительства, членов жилищно-строительных кооперативов, имеющих требования о передаче жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений (пункт 4 части 1 статьи 3 Закона № 218-ФЗ), а также иные определенные Правительством РФ цели, связанные с обеспечением устойчивого развития территорий, созданием комфортных и благоприятных условий проживания граждан, защитой прав и законных интересов граждан - участников строительства (пункт 5 части 1 статьи 3 Закона № 218-ФЗ).

В соответствии с подпунктами 3 - 4 пункта 17 Устава Фонда, утвержденного постановлением Правительства РФ от 07.10.2017 № 1231, компенсация возмещений гражданам - участникам строительства осуществляется за счет имущества Фонда, что также вытекает из положений части 1 статьи 13.1 Закона № 218-ФЗ.

Приведенные выше положения предполагают, что разница между стоимостью объекта строительства и размером выплаченных компенсаций гражданам-участникам долевого строительства, на сумму которой Фонд включается в реестр требований кредиторов, составляет элемент публичного статуса Фонда как публично-правовой компании.

Фонд не является самостоятельным юридическим лицом, осуществляющим достройку проблемного многоквартирного дома. Фонд - это юридическое лицо публичного права, посредством которого Российская Федерация как публично-правовое образование реализует социальную и экономическую политику, в данном случае в целях решения проблемы «обманутых дольщиков». Реализация такой политики по определению не может осуществляться за счет интересов частных субъектов права, включая участников строительства.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции полагает, что суд первой инстанции оценил в полном объеме представленные в материалы дела доказательства, дал им правильную правовую оценку, установил на их основании имеющие значение для разрешения спора обстоятельства, в связи с чем у апелляционного суда отсутствовали установленные статьей 270 АПК РФ основания для отмены определения суда первой инстанции.

На основании пункта 5 части 1 статьи 287 АПК РФ постановление апелляционного суда подлежит отмене, а определение суда - оставлению в силе.

Судебные расходы в связи с рассмотрением кассационной жалобы распределяются в соответствии с требованиями статьи 110 АПК РФ и взыскиваются с проигравшей стороны.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 и 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2025 по делу № А21-14563/2019-35 отменить.

Определение Арбитражного суда Калининградской области от 03.06.2025 по делу № А21-14563/2019-35 оставить в силе.

Взыскать с публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 50 000 руб. госпошлины за рассмотрение кассационной жалобы.

Председательствующий Н.Ю. Богаткина

Судьи Ю.В. Воробьева

А.А. Чернышева