АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

«18» июля 2017 года

      Дело № А08-3545/2016

Резолютивная часть постановления объявлена             12.07.2017 

Постановление изготовлено в полном объеме              18.07.2017

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

судей

ФИО1

ФИО2

ФИО3

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

от истца:

индивидуальный предприниматель ФИО4 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

от ответчика:

муниципальное образование городской округ «Город Белгород»

от третьих лиц:

общество с ограниченной ответственностью 

«Спецкомплектсервис», открытое акционерное общество «Газпром газораспределение Белгород», открытое акционерное общество «МРСК Центра» в лице филиала ОАО «Белгородэнерго»

         ФИО5

представитель – ФИО6 по доверенности от 20.06.2017

представитель – ФИО7 по доверенности от 23.01.2017

не явились, извещены надлежащим образом

рассмотрев в открытом судебном заседании  путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Белгородской области кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО4 на решение Арбитражного суда Белгородской области от 11.10.2016 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2017 по делу №А08-3545/2016, 

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее - ИП ФИО4) обратилась в Арбитражный суд Белгородской области с иском к Муниципальному образованию городской округ «Город Белгород» (далее – МО ГО «Город Белгород») о признании недействительным проведения Администрацией г.Белгорода торгов 17.04.2014 и договора аренды земельного участка рег.N 88 от 17.04.2014, заключенного между МО ГО «Город Белгород» и истцом на право аренды земельного участка площадью 2 350,0 кв.м с кадастровым номером 31:16:0214012:166, расположенного по адресу 

<

...>; взыскании с МО ГО «Город Белгород» в пользу истца 2 481 018 руб. 30 коп., в том числе 1 996 044 руб. основного долга и 484 937 руб. 30 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами (с учетом уточнения).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: ООО «Спецкомплектсервис», ОАО «Газпром газораспределение Белгород», ОАО «МРСК Центра» в лице филиала ОАО «Белгородэнерго».

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 11.10.2016, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2017, в удовлетворении исковых требований отказано.

ИП ФИО4 обратилась в суд округа с кассационной жалобой на судебные акты судов первой и апелляционной инстанции, в которой просит их отменить, вынести по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные исковые требования. 

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, и просил суд ее удовлетворить. 

Представитель ответчика возражал против доводов кассационной жалобы, поддержал доводы, изложенные в отзыве на нее, просил оставить жалобу без удовлетворения, а обжалуемые судебные акты без изменения. 

Представители иных лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. 

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения не явившихся лиц о времени и месте судебного разбирательства, кассационная жалоба рассмотрена в порядке статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в отсутствие их представителей.

Проверив в порядке статей 286, 287 АПК РФ правильность применения судами  норм материального и  процессуального права при принятии судебных актов судов первой и апелляционной инстанций, а также соответствие выводов судов установленным фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражений относительно жалобы,  судебная коллегия приходит к выводу о наличии правовых оснований  для отмены вышеуказанных судебных актов с направлением дела на новое рассмотрение в связи со следующим.

ИП ФИО4 обратилась в суд с настоящими исковыми требованиями ссылаясь на то, что земельный участок общей площадью 2 350,0 кв. м, с кадастровым номером 31:16:0214012:166 не мог быть передан в аренду, поскольку на нем расположены объекты недвижимости (часть нежилого здания, газопровод, трансформаторная подстанция и кабеля имеющие охранную зону), принадлежащие на праве собственности третьим лицам, занимаемые этими объектами земельные участки, включены в общую площадь земельного участка, переданного по договору аренды, и вышеназванные недостатки земельного участка лишают возможности его целевого использования, полагая, что торги и договор аренды земельного участка от 17.04.2014 являются недействительными.

Принимая судебные акты об отказе в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций применили срок исковой давности, посчитав его пропущенным. При этом суд отметил, что   о недостатках, которые по мнению истца препятствуют использованию земельного участка по целевому назначению, истец знал или должен был знать в момент заключения спорного договора, проявив должную осмотрительность при совершении сделки. Суд также указал, что объекты, находящиеся на арендованном земельном участке (линия газопровода, часть нежилого производственного здания, деревянная сборно-щитовая будка, металлический склад-гараж, металлический контейнер, сооружение действующей трансформаторной подстанции), с очевидностью обнаруживаются при его осмотре.

Между тем судами не учтено следующее.

Согласно статье 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц (пункт 3 статьи 209 ГК РФ).

Статьей 611 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пунктов 1, 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Приобретение земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка на торгах (конкурсах или аукционах) регламентировано статьей 38 Земельного кодекса РФ и Правилами организации и проведения торгов, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 «Об организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких участков».

Статьями 30, 31 Земельного кодекса РФ определен порядок и условия предварительного согласовании места размещения объекта, утверждения акта о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта.

Статьей 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации  закреплено, что к основным принципам законодательства о градостроительной деятельности относятся обеспечение сбалансированного учета экологических, экономических, социальных и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности и осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности.

Согласно пункту 6 статьи 90 Земельного кодекса Российской Федерации границы охранных зон, на которых размещены объекты системы газоснабжения, определяются на основании строительных норм и правил, правил охраны магистральных трубопроводов, других утвержденных в установленном порядке нормативных документов. На указанных земельных участках при их хозяйственном использовании не допускается строительство каких бы то ни было зданий, строений, сооружений в пределах установленных минимальных расстояний до объектов системы газоснабжения.

На земельные участки, входящие в охранные зоны газораспределительных сетей, в целях предупреждения их повреждения или нарушения условий их нормальной эксплуатации налагаются обременения, которыми запрещается, в числе прочего, строить объекты жилищно-гражданского и производственного назначения. Установленные обременения подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с пунктом 1 статьи 178 ГК РФ (в редакции, действовавшей на этот же момент - 05.10.2011), сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При этом сделка должна быть совершена под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение. 

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 178 ГК РФ существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

Из материалов дела следует, что предметом торгов являлось право аренды земельного участка с кадастровым номером 31:16:0214012:166, который впоследствии передан ИП ФИО4 в аренду для строительства производственной базы.

При осуществлении ИП ФИО4 проектирования было выявлено, что строительство на данном земельном участке невозможно ввиду имеющихся обременений правами третьих лиц, охранных зон находящихся объектов недвижимости (письмо от 24.02.2015 ООО «Альфа Проект»).

Следует согласиться с выводами суда относительно возможности обнаружения арендатором на земельном участке видимых объектов недвижимости и соответственно установить наличие соответствующих ограничений в использовании  земельного участка (линия воздушного газопровода, часть нежилого производственного здания, деревянная сборно-щитовая будка, металлический склад-гараж, металлический контейнер, сооружение действующей трансформаторной подстанции), которые с очевидностью обнаруживаются при его осмотре.

В то же время, не представляется возможным согласиться с выводами суда о возможности обнаружения арендатором на земельном участке подземного газопровода. Суд не исследовал в этой части доводы истца, фактические обстоятельства и, не указал, каким образом арендатор имел возможность установить наличие на земельном участке подземного газопровода, имеющего охранную зону, на который зарегистрировано право собственности ОАО «Производственное предприятие по газоснабжению Белгородской области «Белгородоблгаз» (свидетельство о праве собственности от 10.08.2009).

Из материалов дела следует, что при размещении извещения о проведении торгов и при проведении непосредственно аукциона, ответчиком не доводилось до ИП  ФИО4 сведений об обременении земельного участка  чужими правами и нахождении на нем чужих объектов недвижимости, в том числе подземного газопровода, имеющего охранную зону.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что до заключения договора аренды от 17.04.2014, а также во время заключения договора аренды ИП ФИО4 располагала сведениями об обременении земельного участка с кадастровым номером 31:16:0214012:166 чужими правами, что, как утверждает истец, также явилось препятствием для использования данного земельного участка непосредственно по назначению, то есть для строительства производственной базы. 

Более того, как следует из пояснений и отзывов Администрации г.Белгорода на апелляционную и кассационную жалобы,  сам ответчик, ссылаясь на акт выбора земельного участка (Распоряжение Администрации города Белгорода от 20.03.2013 № 814 «О предварительном согласовании места размещения производственной базы по ул.К.Заслонова, 88») о согласовании филиалом «Центральное объединение по эксплуатации газового хозяйства» ОАО «Белгородоблгаз» выбора земельного участка, площадью 2 350 кв.м. для строительства производственной базы, указал, что Администрация города Белгорода не обладала сведениями о нахождении в границах спорного земельного участка подземного газопровода и о наличии охранной зоны, указывая в связи с этим на отсутствие своей вины в не предоставлении соответствующих сведений истцу при проведении аукциона.   

Коль скоро сам собственник земельного участка не располагал необходимой информацией об ограничениях в использовании земельного участка, выводы суда о возможности установления соответствующих сведений арендатором не являются обоснованными.

Из дела не усматривается наличие сведений о возможности установления арендатором таких ограничений в использовании земельного участка, как наличие в собственности другого лица подземного газопровода, имеющего охранную зону и соответственно целый ряд ограничений в его использовании.

В силу приведенных положений пункта 1 статьи 611 ГК РФ вопрос вины арендодателя в отсутствии необходимой информации в отношении принадлежащего на праве собственности земельного участка в рассматриваемых отношениях не имеет правового значения.

Риск отсутствия необходимой осведомленности собственника земельного участка не подлежит отнесению на арендатора, в случае если последним доказана невозможность обнаружения соответствующих обременений. В силу приведенных положений закона собственник (или лицо, уполномоченное собственником) в указанной ситуации должны обладать полной информацией о возможности использования в конкретных целях передаваемого в аренду земельного участка.

Таким образом, выводы о том, что истец при совершении сделки не был лишен возможности узнать об обременении земельного участка наличием подземного газопровода, сделан судом без учета указанных обстоятельств. При этом суды безосновательно отклонили довод истца о том, что заблуждение относительно возможности осуществления строительства на земельном участке возникло не по вине ИП ФИО4

Поскольку Администрация города Белгорода выставила на торги для заключения договора аренды земельный участок, обремененный нахождением на нем имуществом иных лиц, не сообщив в конкурсной документации необходимую информацию, суду следовало дать оценку в том числе действиям ответчика по организации и проведению торгов.  

Суду при этом следовало оценить доводы истца о том, что изъявляя желание участвовать в аукционе в соответствии с его условиями, ИП ФИО4 рассчитывала осуществить строительство в определенном объеме, как по площади застройки, так и по иным условиям производственной необходимости с целью обеспечения своей предпринимательской деятельности, а также в определенные сроки. Нахождение на спорном земельном участке подземного газопровода и охранных зон, о чем истец предупрежден не был, повлекло невозможность осуществления строительства в соответствии с условиями заключенного договора и требований аукционной документации, то есть привело к последствиям, на которые  ИП ФИО4 не рассчитывала при участии в аукционе.

Указанные доводы истца суду необходимо исследовать применительно к фактическим обстоятельствам дела и дать надлежащую правовую оценку.

 Выводы суда о пропуске истцом срока исковой давности и необходимости исчисления его с момента оформления протокола о результатах торгов (17.04.2014) соответственно также сделаны без необходимой оценки доводов истца в указанной части.

Исходя из положений пункта 1 статьи 179, статьи 181, пункта 1 статьи 200  ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В данном случае суду следовало исследовать момент, когда арендатор в действительности мог узнать об обременении земельного участка чужим недвижимым имуществом - подземным газопроводом, приняв во внимание пояснения самого ответчика о причинах отсутствия у него данной информации  на момент проведения торгов, оценив в этой части утверждения истца применительно к представленным доказательствам. 

Таким образом, с учетом приведенных норм права, а также положений статей 611, 612 ГК РФ, суд не дал оценку доводам заявителя о недействительности договора, ввиду несоблюдения порядка проведения аукциона, что привело к приобретению истцом права на заключение договора аренды земельного участка для  строительства производственной базы, на котором по утверждению истца осуществлять то строительство, на которое он рассчитывал, нельзя. 

Также судом не оценены доводы истца о том, что действиями Администрации г.Белгорода ИП ФИО4 была введена  в заблуждение относительно возможности осуществления строительства и эксплуатации объекта на предоставленном земельном участке, поскольку переданный в аренду земельный участок для его целевого использования непригоден, в связи с чем договор аренды от 17.04.2014 имеет признаки недействительности сделки на основании статьи 178 ГК РФ.

При таких обстоятельствах судебные акты подлежат отмене, дело подлежит направлению на новое рассмотрение, при котором суду следует рассмотреть исковые требования истца по существу, правильно применив с учетом изложенного нормы материального права, установить все фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, проверить и дать правильную правовую оценку доводам истца и ответчика. 

Руководствуясь п.3 ч.1 ст.287, ч.ч.1, 2 ст.288, ст.289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Белгородской области от 11.10.2016 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2017 по делу №А08-3545/2016 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Белгородской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

ФИО1 

Судьи 

ФИО2

ФИО3