АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

17 октября 2018 года

Дело №

А56-58016/2017

 

Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 октября 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Захаровой М.В.,              Рудницкого Г.М.,

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Бурдинской Е.В. (доверенность от 02.11.2017 № 26-17), от общества с ограниченной ответственностью «Научно-исследовательский и проектный институт по жилищно-гражданскому строительству – ЛЕННИИПРОЕКТ» Степанова В.М. (доверенность от 01.03.2018 № 1.1-54-235) и Фомина А.С. (доверенность от 21.09.2018 № 1.1-54-1049), 

рассмотрев 10.10.2018 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области                      от 13.03.2018 (судья Герасимова Е.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2018 (судьи Полубехина Н.С., Кашина Т.А., Пряхина Ю.В.) по делу № А56-58016/2017,

у с т а н о в и л:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербургу, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к открытому акционерному обществу «Научно-исследовательский и проектный институт по жилищно-гражданскому строительству – ЛЕННИИПРОЕКТ», место нахождения: 190005, Санкт-Петербург, Троицкая пл., д. 3, ОГРН 1027806865910, ИНН 7813054157 (далее - Общество), о взыскании 5 384 485 руб. 49 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2015 по 30.06.2017,                 3 042 259 руб. 18 коп. неустойки за период с 11.04.2015 по 27.04.2017, расторжении договора от 07.11.2007 № 17/ЗК-04498 и выселении ответчика с занимаемого им земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, Афонская ул., участок 8 (у дома 2, литера Б).

Общество обратилось в суд со встречным иском к Комитету о признании недействительной односторонней сделки, оформленной уведомлением                           от 30.11.2015 № 15685-ув./15 об изменении арендной платы за земельный участок по спорному договору аренды. 

Определением суда первой инстанции от 31.10.2017 встречный иск принят  к производству в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) для его совместного рассмотрения с первоначальным иском.

Решением суда от 13.03.2018 в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда                   от 14.06.2018 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначального иска и об отказе во встречном иске.

          Податель жалобы считает, что расчет арендной платы за использование ответчиком спорного земельного участка следует производить с применением кода 18.0 на основании положений пункта 3.1.2 Положения о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы (далее - Положение), утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 (далее - Постановление № 1379). Помимо этого он полагает, что уведомление                      от 30.11.2015 № 15685-ув./15 о расторжении договора не является сделкой и не порождает соответствующие правовые последствия, поскольку оно носит информационный характер о необходимости внесения арендных платежей в размере, установленном действующими нормативными актами .

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит отказать в ее удовлетворении и оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы жалобы, а представитель Общества возражал против ее удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Комитетом по управлению городским имуществом (правопредшественником Комитета; арендодателем) и акционерным обществом открытого типа «Научно-исследовательский и проектный институт по жилищно-гражданскому строительству – ЛЕННИИПРОЕКТ» (правопредшественнком Общества; арендатором) заключен договор от 07.11.2007 № 17/ЗК-04498 аренды земельного участка площадью 812 кв.м с кадастровым номером 78:4210:1005, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Афонская ул., участок 8 (у дома 2, литера Б).

Согласно пункту 1.2 договора земельный участок предоставлен для использования под строительную площадку (код 10.1) и передан арендатору по акту приема-передачи от 12.10.2007.

В соответствии с пунктом 3.1 договора, измененным дополнительным соглашением от 31.03.2010 № 3, договор действует по 11.02.2020 и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Указанное дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 25.05.2010.

Порядок расчетов между сторонами установлен в разделе 3 договора. Согласно пункту 3.4 договора величина квартальной арендной платы за участок на момент подписания договора составляет 133, 574 у.е. В силу пункта 3.5 договора арендатор самостоятельно ежеквартально рассчитывает в рублях размер арендной платы, подлежащей перечислению арендодателю согласно пункту 3.4.

Пунктом 3.7 договора предусмотрена обязанность арендатора перечислять арендную плату за каждый квартал вперед не позднее 10-го числа первого месяца текущего квартала. За несвоевременное внесение арендных платежей пунктом 5.2 установлена ответственность арендатора в виде пеней в размере 0,15% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

В соответствии с пунктом 6.3.3 договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда, в том числе при возникновении задолженности по арендной плате в течение трех месяцев независимо от ее       последующего внесения.

Уведомлением от 30.11.2015 № 15685-ув./15 Комитет сообщил Обществу о том, что размер арендной платы по договору при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости равен 1.2, составляет 607 613 руб. 32 коп. в квартал с 01.12.2015, указав, что арендная плата подлежит внесению в соответствии с приведенными условиями до момента изменения соответствующих правовых актов и (или) функционального использования (либо площади функционального использования) участка. При этом в качестве основания изменения размера платы Комитет ссылался на Закон Санкт-Петербурга  от 05.12.2007 № 608-119 «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» (далее - Закон № 608-119), постановление Правительства Санкт-Петербурга от 18.12.2014 № 1137 «О внесении изменений в постановление Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379» (далее - Постановление № 1137) и условия договора.

Комитет направил в адрес Общества претензию от 27.04.2017 № 3608-пр./17, в которой потребовал от арендатора уплатить образовавшуюся задолженность по арендной плате за период с 01.04.2015 по 30.06.2017 и неустойку, начисленную за просрочку внесения арендных платежей, а в случае неисполнения данного требования – направить представителя для подписания соглашения о расторжении договора и в трехдневный срок освободить занимаемый земельный участок. 

Поскольку требования, указанные в данной претензии, оставлены Обществом без удовлетворения, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Общество, ссылаясь на недействительность уведомления от 30.11.2015             № 15685-ув./15 как односторонней сделки, наличие доказательств, подтверждающих использование арендуемого земельного участка с 2007 года под строительную площадку, а также невозможность установления нового размера арендной платы за прошедший период обратилось со встречным иском.

 Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные в материалы дела доказательства, установили, что арендуемый Обществом земельный участок предоставлен под строительную площадку как вспомогательный участок для целей строительства на земельном участке, принадлежащем арендатору на праве собственности, цели использования участка не изменились. В связи с этим суды, признав неправомерным применение Комитетом при расчете арендной платы с 01.104.2015 кода функционального использования 18.0 по правилам абзаца четвертого пункта 3.1.2 Положения, удовлетворили встречный иск Общества, а также признали неправомерными предъявленные Комитетом требования. 

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для ее удовлетворения и отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

В силу положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к регулируемым ценам и определяется в порядке, установленном уполномоченным органом.

В спорный период (с 01.04.2015 по 30.06.2017) порядок определения арендной платы за земельные участки на территории Санкт-Петербурга предусматривался Законом № 608-119 и Постановлением № 1379 (в редакции Постановления № 1137).

Пунктом 3.1.3 Положения предусмотрено, что арендная плата за земельные участки, предоставленные в аренду под цели размещения строительных материалов, техники, иного имущества, используемого для строительства, завершения строительства (реконструкции), капитального ремонта объектов капитального строительства или проведения работ по сохранению объектов (выявленных объектов) культурного наследия, на срок строительства, завершения строительства (реконструкции) или проведения работ по сохранению указанных объектов определяется по кодам 10.1, 10.2 в соответствии с условиями пунктов 3.1.1 или 3.1.2 Положения соответственно.

При этом пунктом 3.1.1 этого Положения регламентирован порядок определения арендной платы за земельные участки, предоставленные в соответствии с правовыми актами исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга о предоставлении объектов недвижимости для проектно-изыскательских работ, проектирования, строительства, завершения строительства (реконструкции) объектов недвижимости, в отношении которых заключены договоры аренды земельных участков на инвестиционных условиях, или для завершения строительства (реконструкции) объекта недвижимости.

Согласно абзацу четвертому пункта 3.1.1 Положения по истечении указанного срока строительства (реконструкции) объекта недвижимости вне зависимости от продления в установленном порядке сроков строительства (реконструкции) объекта недвижимости арендная плата рассчитывается по кодам 10.1, 10.2 без применения понижающего коэффициента Кс, за исключением случая, если невыполнение условия об окончании срока связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны инвестора.

Пунктом 3.1.2 Положения установлены особенности определения арендной платы за земельные участки, на которых расположены объекты незавершенного строительства, неиспользуемые (пустующие) здания, сооружения, части зданий в аварийном или непригодном для дальнейшей эксплуатации состоянии, в отношении которых собственником принято решение о проведении капитального ремонта, реконструкции или восстановления после пожара, стихийного бедствия, разрушения, и определено, что она рассчитывается по кодам 10.1, 10.2.

Абзацем четвертым пункта 3.1.2 Положения определен порядок расчета арендной платы после ввода объекта в эксплуатацию - в соответствии с функциональным использованием участка.

В статье 1 Закона № 608-119 установлено, что под функциональным использованием понимается использование земельного участка (частей земельного участка) для осуществления определенных видов деятельности либо размещения определенных видов объектов.

Согласно статье 3 Закона № 608-119 размер арендной платы рассчитывается по формуле, в которой в качестве одного из множителей используется коэффициент функционального использования, применяемый в соответствии с видом функционального использования земельного участка.

Согласно пункту 2.3 Положения размер арендной платы рассчитывается в зависимости от функционального использования территории с применением коэффициента функционального использования территории (Кф), который определяется в соответствии с приложением 4 к Положению для установленных им кодов функционального использования территории (Кн), по которым используется арендуемый земельный участок. Код функционального использования территории определяется по фактическому функциональному использованию земельного участка (части земельного участка), в том числе зданий и сооружений.

В силу пункта 2.7 Положения код 18.0 предполагает использование земельного участка под любые разрешенные виды функционального использования в соответствии с договором аренды без изменения арендной платы. 

В данном случае пунктом 1.2 договора предусмотрено, что спорный участок был предоставлен для использования под строительную площадку (код - 10.1); приведенное описание целей использования участка является окончательным, изменение цели использования допускается исключительно с согласия арендодателя.

Судами установлено и Комитетом не опровергнуто, что при заключении договора участок предоставлен Обществу для одного вида функционального использования - для целей использования под строительную площадку, размещение строительной техники и материалов как вспомогательный участок и вид функционального использования участка арендатором не изменялся. Срок действия  договора аренды данного участка продлен до 11.02.2020, что следует из заключенного сторонами дополнительного соглашения от 31.03.2010 № 3. Спорный участок не примыкает к земельным участкам, указанным в пункте 3.1.1 либо 3.1.2 Положения; строительство ведется Обществом на земельном участке, принадлежащем ему на праве собственности. 

В нарушение положений статьи 65 АПК РФ Комитет не представил относимых, допустимых и достаточных доказательств того, что земельный участок фактически использовался Обществом в спорный период по функциональному назначению, отличному от указанного в договоре.

Как правильно указали суды, в данном случае действующим законодательством, в том числе и Положением не предусмотрена возможность применения при расчете арендной платы кода 18.0 в отношении земельного участка, предоставленного Обществу в качестве вспомогательного под размещение строительной техники для осуществления строительства на участке, принадлежащем Обществу на праве собственности, в связи с отсутствием в течение 42 месяцев с начала срока действия договора разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию.

С учетом приведенных правовых норм и фактических обстоятельств суды сделали обоснованный вывод об отсутствии у Комитета правовых оснований для изменения в одностороннем порядке размера арендной платы по спорному договору, в связи с чем правильно удовлетворили  встречный иск и признали недействительным уведомление Комитета от 30.11.2015 № 15685-ув./15.

Поскольку при рассмотрении спора на стороне Общества не установлена задолженность по арендной плате, размер которой был определен договором и рассчитан с применением кода 10.1 согласно приложению 4 к Положению                   № 1379, суды обоснованно отказали в удовлетворении иска Комитета о взыскании задолженности, пени, расторжении договора и выселении.

В обжалуемых судебных актах приведены подробные мотивы, по которым суды пришли к таким выводам, с указанием на конкретные обстоятельства и доказательства, исследованные и оцененные по правилам статьи 71 АПК РФ.

Суд кассационной инстанции отклоняет приведенные Комитетом в кассационной жалобе доводы о правовой природе оспариваемого уведомления и о недопустимости его квалификации как односторонней сделки по изменению арендной платы, поскольку они основаны на неверном толковании положений действующего гражданского законодательства, регулирующего спорные правоотношения.

Каких-либо доводов, касающихся наличия у Общества задолженности по арендной плате, рассчитанной с применением установленного в договоре кода  10.1, Комитет в своей кассационной жалобе не приводит.

При таком положении основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют.

При рассмотрении дела и вынесении судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены решения и постановления апелляционного суда и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа 

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.03.2018 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2018 по делу № А56-58016/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга – без удовлетворения.

 

Председательствующий

Т.Г. Преснецова

 

Судьи

М. В. Захарова

Г.М. Рудницкий