СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Томск                                                                                           Дело№ А45-11601/2025 

Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 октября 2025 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  

Афанасьевой Е.В.,

судей

Апциаури Л.Н.,

ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Крючковой Е.А., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Центр коммерческой недвижимости» (№07АП-5253/2025) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 02.07.2025 по делу № А45-11601/20254 (судья Остроумов Б.Б.) по исковому заявлению Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области (ОГРН: 

<

***>, 630007, 

<

...>) к обществу с ограниченной ответственностью «Центр коммерческой недвижимости» (ОГРН: 

<

***>, 630099, 

<

...>, этаж 2) об обязании освободить здание и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Центр коммерческой недвижимости» (ОГРН: 

<

***>, 630099, 

<

...>, этаж 2) к Департаменту имущества и земельных отношений Новосибирской области (ОГРН: 

<

***>, 630007, 

<

...>) о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора. 

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: государственное бюджетное учреждение Новосибирской области «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации» (ОГРН: 

<

***>, 630004, 

<

...>); общество с ограниченной ответственностью «Фуд Сервис Груп» (ОГРН: 

<

***>, 630030, 

<

...>); Союз «Торгово-промышленная палата Новосибирской области» (ОГРН: 

<

***>, 630073, 

<

...>); индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>); общество с ограниченной ответственностью «Гамма» (ОГРН: 

<

***>, 630099, 

<

...>); общество с ограниченной ответственностью «Престиж-Н» (ОГРН: 

<

***>, 630049, 

<

...>/4); индивидуальный предприниматель ФИО3 (ОГРНИП: 

<

***>).

В судебном заседании приняли участие:

от истца - ФИО4 по доверенности от 16.05.2025 (онлайн-заседание);

от ответчика - ФИО5 по доверенности от 21.04.2025 (онлайн-заседание);

от ГБУ НСО «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации» - ФИО6 по доверенности № 1135 от 28.12.2024 (онлайн-заседание);

от иных лиц - без участия (извещены). 

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области (далее также -истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Центр коммерческой недвижимости» (далее также - ответчик, ООО «Центр коммерческой недвижимости») об обязании освободить и возвратить по акту приема-передачи здание с кадастровым номером 54:35:101450:56, назначение «нежилое», наименование «административные помещения» общей площадью 569, 4 кв.м, местоположение: 

<

...> в течение 10 дней с даты вступления в законную силу решения суда. На случай неисполнения решения суда просил взыскать судебную неустойку в размере 5 000 рублей за каждый день неисполнения судебного акта в течение 10 дней с даты вступления решения суда в законную силу до его фактического исполнения.

ООО «Центр коммерческой недвижимости» предъявило встречный иск о признании незаконным отказ Департамента от исполнения договора аренды нежилого помещения № 54АП от 30.04.2021, выраженного в уведомлении № 23981-05/38 от 20.12.2024.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 02 июля 2025 года исковые требования удовлетворены частично. Суд обязал общество с ограниченной ответственностью «Центр коммерческой недвижимости» освободить и возвратить департаменту имущества и земельных отношений Новосибирской области по акту приема-передачи здание с кадастровым номером 54:35:101450:56, назначение «нежилое», наименование «административные помещения» общей площадью 569, 4 кв.м, местоположение: 

<

...> в течение 10 дней с даты вступления в законную силу решения суда. В случае неисполнения решения суда, постановил взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Центр коммерческой недвижимости» в пользу департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области судебную неустойку в размере 1 000 рублей за каждый день неисполнения судебного акта с даты вступления решения суда в законную силу до его фактического исполнения. В удовлетворении остальной части первоначального иска отказано. В удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, общество с ограниченной ответственностью «Центр коммерческой недвижимости» обратилось в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначально заявленных требований и об удовлетворении встречного иска.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель ссылается на незаконность  действий ответчика об одностороннем отказе от исполнения договора аренды являются необоснованными и незаконными, а исковые требования не подлежащими удовлетворению. В соответствии с письмами от 19.04.2021, 27.04.2021 арендодатель не возражал против передачи помещений в субаренду по результатам торгов, субарендаторами представлены документы, подтверждающие участие в аукционах на право заключения договоров субаренды. Было принято определение об отказе в возбуждении дела об административном правонарушении по ч.2 ст.11.15 Закона Новосибирской области «Об административных правонарушениях в Новосибирской области» Также апеллянт указывает, что условия договора аренды, в том числе п.1.1, не ограничивают ответчика, в связи с чем действия истца являются неправомерными.

В порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации от истца поступили возражения на апелляционную жалобу, в котором отклонил доводы жалобы, просил оспариваемое решение оставить без изменения, ссылаясь на обоснованность выводов суда первой инстанции, а также указывая на то, что поскольку государственное имущество было передано ответчику для образовательной деятельности, то при сдаче его в субаренду необходимо соответствие деятельности субарендаторов целевому назначению объекта в соответствии с договором аренды и наличие письменного согласия арендодателе. При этом помещения были сданы организациям, осуществляющим иную, не образовательную деятельность (кафе, торговля, косметологический кабинет, художественная мастерская, психологический центр, офисы). Кроме того, департаментом было установлено, что все договоры субаренды заключены по результатам несостоявшихся торгов с единственным участником торгов (что не опровергает ответчик).

От третьего лица государственного бюджетного учреждения Новосибирской области «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации» поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором он просит оспариваемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения, отмечая, что при заключении договора аренды воля сторон была направлена на использование имущества исключительно для осуществления образовательной деятельности. Учитывая наличие у ООО «Центр коммерческой недвижимости» лицензии на образовательную деятельность, сведений в ЕГРЮЛ в отношении ООО о наличии дополнительного вида деятельности 85.42.9 деятельность по дополнительному профессиональному образованию прочая, сведений в ЕГРЮЛ о наличии лицензии на образовательную деятельность, испрашивание ООО «Центр коммерческой недвижимости» имущества в целях осуществления образовательной деятельности ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» применило пп.6 ч.1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-Ф3 «О защите конкуренции» и заключило без торгов 30.04.2021 договор аренды нежилого помещения №54АП. ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» предоставляло спорные помещения исключительно для использования в целях осуществления образовательной деятельности.

В судебном заседании представители истца, ответчика, третьего лица государственного бюджетного учреждения Новосибирской области «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации» поддержали свои правовые позиции, изложенные в апелляционной жалобе и отзывах на нее.

Будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте проведения судебного заседания, иные третьи лица своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не направили, ходатайств об отложении заседания не поступало. 

На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей указанных лиц.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда по приведенным в жалобе доводам,  арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 30.04.2021 между ГБУ НСО «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации» (первоначальный арендодатель) и ООО «Центр коммерческой недвижимости» (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения № 54АП со сроком действия до 29.04.2026.

Предметом Договора аренды было нежилое помещение площадью 569,4 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, принадлежащее на праве собственности Новосибирской области (дата регистрации права 15.03.2006), а также на праве оперативного управления государственному бюджетному учреждению Новосибирской области «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации» (с 29.12.2018 по 26.03.2024). 

В соответствии с пунктом 6 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имуществ медицинским организациям, организациям, осуществляющим образовательную деятельность.

Учитывая представленную ООО «Центр коммерческой недвижимости» лицензию от 29.01.2021 № 11745 на осуществление образовательной деятельности, выданную министерством образования Новосибирской области, Договор аренды был заключен без проведения торгов, как с организацией, осуществляющей обучение, которая также является организацией, осуществляющей образовательную деятельность (пункты 19, 20 статьи 2 Федерального закона от 29.12.2012 № 273-ФЗ «Об образовании в Российской Федерации»).

На основании приказа департамента от 21.03.2024 № 921 было прекращено право оперативного управления ГБУ НСО «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации» на нежилое помещение площадью 569,4 кв.м, с кадастровым номером 54:35:101450:278, расположенное по адресу: 

<

...> и указанное помещение включено в состав казны Новосибирской области.

В связи с прекращением права оперативного управления ГБУ НСО «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации» на спорный объект, 26.03.2024 между департаментом и ООО «Центр коммерческой недвижимости» было заключено дополнительное соглашение к Договору аренды, по условиям которого с 26.03.2024 права и обязанности арендодателя по договору в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 54:35:101450:278 переходят к департаменту имущества и земельных отношений Новосибирской области (далее - департамент).

Согласно сведениям из ЕГРН нежилое помещение с кадастровым номером 54:35:101450:278 (договор заключался в отношении указанного объекта) снято с государственного кадастрового учета 29.10.2024.

Учитывая тождественность графического описания нежилых помещений с кадастровым номером 54:35:101450:278 и здания с кадастровым номером 54:35:101450:56, имеющих одинаковую площадь 569,4 кв.м, 29.10.2024 в отношении здания с кадастровым номером 54:35:101450:56 зарегистрировано право собственности Новосибирской области и аренда ООО «Центр коммерческой недвижимости» по Договору аренды.

Согласно сведениям из ЕГРН здание с кадастровым номером 54:35:101450:56 расположено по адресу: 

<

...>, площадью 569,4 кв.м является объектом культурного наследия. Имеется отметка в ограничениях прав и обременении объекта недвижимости: вид - объект культурного наследия, срок действия с 15.10.2004, основание государственной регистрации - письмо начальника научно-производственного центра по сохранению историко-культурного наследия Новосибирской области № 1000 выдан 15.10.2004, постановление Главы администрации Новосибирской области № 1127 выдан 18.12.2000.

Постановлением Главы администрации Новосибирской области от 18.12.2000 № 1127 спорный объект отнесен к категории памятники архитектуры регионального значения и поставлен на государственную охрану. 

15.11.2024 Департаментом проведена проверка использования государственного недвижимого имущества, находящегося в собственности Новосибирской области, по результатам которой составлен акт от 05.12.2024 № 1128 (далее - Акт от 05.12.2024 № 1128), согласно которому установлено неиспользование здания, предоставленного в аренду на основании подпункта 6 пункта 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции для осуществления образовательной деятельности - 64% площади здания (374,7 кв. м из фактических 558,8 кв. м) сданы ООО «Центр коммерческой недвижимости» в субаренду: 

- ООО «Фуд Сервис Груп» для банкетного зала (137, 5 кв. м); 

- Союзу «Торгово-промышленная палата Новосибирской области» под кабинет (76,5 кв. м); 

- ИП ФИО2 под магазин одежды и косметологический кабинет (52,1 кв. м); 

- ИП ФИО3 под психологический центр (32,7 кв. м); 

- ООО «ГАММА» под офисы (58,8 кв. м); 

- ООО «Престиж-Н» под художественную мастерскую (17,1 кв. м). 

Кроме того, в выписке из реестра лицензий заявителя указано место осуществления образовательной деятельности: 

<

...> (по настоящее время место образовательной деятельности не изменялось, указано по ул. Коммунистическая, д. 6, пом. 11).

Таким образом, образовательная деятельность в спорном здании не ведется.

Департаментом было направлено в адрес ООО «Центр коммерческой недвижимости» письмо об одностороннем расторжении Договора аренды от 20.12.2024 № 23981-05/38.

Запись об обременении права в виде аренды ООО «Центр коммерческой недвижимости» в отношении здания с кадастровым номером 54:35:101450:56 в ЕГРН прекращена.

Письмо получено арендатором 10.01.2025 (ШПИ: 80097404920160), ответ не поступал, как и не было возвращено здание.

27.02.2025      письмом № 3600-05/38 департамент направил ООО «Центр коммерческой недвижимости» для подписания акт приема-передачи (возврата) здания и сообщил о необходимости освобождения здания не позднее 14.03.2025.

Письмо получено арендатором 07.03.2025 (ШПИ: 80082207424892), ответ, а также подписанный акт приема-передачи (возврата) здания в адрес департамента не поступали.

По настоящее время здание не освобождено арендатором и продолжает им использоваться в отсутствие законных оснований, что послужило основанием для подачи настоящего искового заявления.

Возражая против заявленных требований, ответчик обратился в суд со встречным исковым заявлением о признании незаконным отказ Департамента от исполнения договора аренды нежилого помещения № 54АП от 30.04.2021, выраженного в уведомлении № 23981-05/38 от 20.12.2024.

Удовлетворяя первоначально заявленные требования частично и отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции принял по существу правильное решение, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.

В силу части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества установлены статьей 17.1 Закона о защите конкуренции, которая введена Федеральным законом от 30.06.2008 № 108-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О концессионных соглашениях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

По общему правилу, закрепленному частью 1 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, заключение договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров.

Пунктом 6 части 1 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ из указанного правила сделано исключение, в том числе: для организаций, осуществляющим образовательную деятельность.

Учитывая представленную ООО «Центр коммерческой недвижимости» лицензию от 29.01.2021 № 11745 на осуществление образовательной деятельности, выданную министерством образования Новосибирской области (по иному адресу), Договор аренды был заключен без проведения торгов, как с организацией, осуществляющей обучение, которая также является организацией, осуществляющей образовательную деятельность (пункты 19, 20 статьи 2 Федерального закона от 29.12.2012 № 273-ФЗ «Об образовании в Российской Федерации»). 

В письме от 08.04.2021 № 01 в адрес ГБУ НСО «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации» ООО «Центр коммерческой недвижимости» просит для осуществления образовательной деятельности разрешить передачу в субаренду арендуемые площади юридическим липам, осуществляющим деятельность в области образования ЮКВЭД 85). 

Основания возникновения отношений (для осуществления образовательной деятельности) определяют и целевую направленность сдачи в субаренду помещений, то есть также для осуществления в помещениях образовательной деятельности.

Согласно подпункту 2.2.11 договора аренды арендатор обязуется не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу (договоры залога, внесение права на аренду объекта или его части в уставной (складочный) капитал юридических лиц и др.) без письменного согласия арендодателя. Договор субаренды арендатор вправе заключать на основании письменного согласия арендодателя, либо путем проведения торгов.

В письмах от 19.04.2021 № 6187-05/38, от 27.04.2021 № 6822-05/38 департамент не возражает против передачи в субаренду нежилых помещений по результатам торгов в соответствии с законодательном РФ.

Однако, помещения были сданы организациям, осуществляющим иную, не образовательную деятельность (кафе, торговля, косметологический кабинет, художественная мастерская, психологический центр, офисы).

Учитывая вышеизложенное, департаментом было направлено в адрес ООО «Центр коммерческой недвижимости» письмо об одностороннем расторжении Договора аренды от 20.12.2024 № 23981-05/38. Запись об обременении права в виде аренды ООО «Центр коммерческой недвижимости» в отношении здания с кадастровым номером 54:35:101450:56 в ЕГРН прекращена.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу пункта 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, исходя из того, что договор аренды прекратил свое действие, ООО «Центр коммерческой недвижимости» не возвратило нежилое помещение, продолжало пользоваться предметом аренды при наличии возражений со стороны истца, суд первой инстанции правомерно удовлетворил первоначальные исковые требования.

Материалы дела доказательства освобождения ответчиком спорного нежилого помещения и его передачи истцу в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержат, равно, как и не содержат доказательств принятия ответчиком мер по возврату спорного имущества, в частности, направление истцу предложения осуществить приемку имущества, составление акта приема-передачи и направление его для подписания.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований об обязании освободить нежилое помещение.

В соответствии с п. 2 ст. 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при принятии решения, обязывающего организацию совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения должен указать срок его исполнения.

Суд апелляционной инстанции считает, что установленный судом первой инстанции десятидневный срок для освобождения здания является разумным.

На основании пункта 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации Ф в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (далее - судебная неустойка).

Согласно п. 32 постановления № 7, удовлетворяя требования истца о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и/или порядок определения. Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение.

Таким образом, целью присуждения судебной неустойки является побуждение должника к своевременному исполнению обязательства в натуре.

Оценив обстоятельства дела, исходя из целей присуждаемой неустойки, суд пришел к выводу о наличии оснований для ее взыскания в размере 1 000 руб. за каждый день просрочки до момента его фактического исполнения в полном объеме.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд исходил из того, что в  соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Имущество предоставлено в аренду с целью его использования под образовательную деятельность в специальном порядке. Обращаясь за заключением договора без торгов общество указывало на осуществление им образовательной деятельности, в связи с чем и был заключен договор. В этой связи у арендатора даже в отсутствие специального указания на это не имелось никаких заблуждений относительно целей предоставления ему имущества – для осуществления образовательной деятельности. 

Актом от 05.12.2024 № 1128 установлено, что спорное имущество не используется под образовательную деятельность, что в том числе является основанием для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. 

Пунктом 5.3 Договора аренды арендодателю предоставлено право в одностороннем (внесудебном) порядке отказаться от исполнения договора до истечения срока его действия, в том числе в случае использования помещения (в целом или частично) не в соответствии с целями, определенными в пункте 1.1 договора (пункт 5.3 Договора аренды). В преамбуле договора при этом указаны сведения о предоставленной обществом при заключении договора лицензии на осуществление образовательной деятельности.

Таким образом, неиспользование ООО «Центр коммерческой недвижимости» спорного объекта для образовательных целей влечет утрату им права быть арендатором спорного объекта без проведения торгов, а также является нарушением условий договора. Доказательств использования спорного имущества для образовательных целей не представлено.

Департамент в вышеуказанных письмах выразил свою волю на расторжение Договора аренды в одностороннем порядке в связи с существенным нарушением условий Договора аренды: использование здания не в соответствии с целями предоставления объекта недвижимости, не для образовательных целей.

Таким образом, договор аренды прекратил свое действие, при этом арендатор уклоняется от возврата арендованного имущества после прекращения договора аренды.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении встречного иска о признании незаконным отказ Департамента от исполнения договора аренды нежилого помещения № 54АП от 30.04.2021, выраженного в уведомлении № 23981-05/38 от 20.12.2024.

Довод апеллянта о том, что в договоре аренды не прописано целевое использование здания, подлежит отклонению в виду следующего.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Отношения сторон по настоящему делу возникли на основании пункта 6 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, что определяет целевое назначение спорного имущества - для осуществления образовательной деятельности.

ООО «Центр коммерческой недвижимости» было предоставлено помещение в аренду без торгов на преимущественных условиях, минуя общую процедуру предоставления государственного имущества на равных условиях с иными хозяйствующими субъектами только как организации, осуществляющей образовательную деятельность и именно под указанный вид деятельности предоставлялось помещение.

Содержание договора устанавливается исходя как из буквального значения используемых в договоре слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной обшей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся между сторонами отношений.

Так, воля ООО «Центр коммерческой недвижимости» была выражена на заключение договора аренды в соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции для осуществления образовательной деятельности (заявление от 08.04.2021 № 01), как и у ГБУ НСО «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации» и в дальнейшем у Департамента.

В силу закона спорное помещение не могло быть предоставлено без торгов ООО «Центр коммерческой недвижимости» для любой деятельности, оно предоставлялось ответчику без торгов только как организации, осуществляющей образовательную деятельность, и под соответствующей вид деятельности, иное бы свидетельствовало о злоупотреблении правом в целях получения государственного имущества в преимущественном порядке, минуя процедуру торгов.

Апелляционный суд отмечает, что в случае предоставления имущества с нарушением закона, то есть вне связи с образовательной деятельностью, такой договор являлся бы ничтожным, в связи с чем не мог влечь правовые последствия в виде возникновения права аренды, а отказ от него не нарушал бы права ответчика. Вместе с тем, в данном случае ответчику была известная цель и основания для предоставления имущества без торгов для осуществления образовательной деятельности.

Ссылки на проведение неких процедур при заключении договоров с субарендаторами отклоняются, поскольку вне зависимости от таких процедур не соблюдены условия, на которых имущество было предоставлено в аренду самому арендатору – для осуществления образовательной деятельности. Дальнейшее проведение торгов самим арендатором, который фактически использует помещения для сдачи в субаренду, а не для образовательной деятельности, никак не устраняет указанное нарушение. Самим арендатором условия, на которых имущество было предоставлено в аренду в специальном порядке, не соблюдены, ведение образовательной деятельности в арендованных помещениях не обеспечено.

Суд апелляционной инстанции считает, что в данном случае доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые имели бы правовое значение для принятия судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем они признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Учитывая изложенное, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а равно для принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 02.07.2025 по делу № А45-11601/20254 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Центр коммерческой недвижимости»  - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                                                     Е.В. Афанасьева 

Судьи                                                                                   Л.Н. Апциаури

ФИО1