﻿ 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-1983/2021

Дело № А49-10407/2019

г. Казань

20 апреля 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 13 апреля 2021 года

Полный текст постановления изготовлен 20 апреля 2021 года

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Петрушкина В.А., Фатхутдиновой А.Ф.,

при участии представителя Никулина Олега Викторовича – Шуварина А.Н., доверенность от 16.03.2015, 

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления муниципального имущества города Пензы 

на решение Арбитражного суда Пензенской области от 09.09.2020 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2020 

по делу № А49-10407/2019

по исковому заявлению Управления муниципального имущества города Пензы (ОГРН 1095836002481) к индивидуальному предпринимателю Никулину Олегу Викторовичу (ОГРНИП 310583722800022) о взыскании задолженности по арендной плате, пени,

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципального имущества города Пензы (далее – Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Никулину Олегу Викторовичу (далее – ИП Никулин О.В., предприниматель, арендатор, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с января 2016 года по апрель 2019 года в размере 912 318,55 руб., пени за период с 11.01.2016 по 22.04.2019 в размере 137 685,64 руб.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 09.09.2020, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2020, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с судебными актами, Управление обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные судебные акты отменить, как принятые с нарушением норм действующего законодательства, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Заявитель жалобы ссылается на то, что суды не приняли во внимание, что фактический возврат арендуемого земельного участка арендатором ИП Никулиным О.В. арендодателю осуществлен только 22.11.2019, в ходе принудительного исполнения судебного акта по делу № А49-2269/2016, которым на арендатора возложена обязанность по возврату спорного земельного участка Управлению по акту приема передачи; не использование земельного участка арендатором не освобождает его от обязанности по внесению арендной платы, фактически период пользования арендатором земельным участком составляет период с 18.01.2013 по 22.11.2019.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

По ходатайству представителя предпринимателя, в связи с невозможностью обеспечения им явки в судебное заседание 06.04.2021, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 06.04.2021 объявлен перерыв до 13.04.2021 13 часов 55 минут. После перерыва судебное заседание возобновлено.

Представитель предпринимателя возражал на доводы, изложенные заявителем в кассационной жалобе.

Управление, надлежащим образом уведомленное о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание явку своего представителя не обеспечило, кассационная жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по доводам, изложенным в кассационной жалобе, изучив материалы дела, выслушав представителя предпринимателя, суд кассационной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены обжалуемых судебных актов. 

Как следует из материалов дела и установлено судами, 18.01.2013 между муниципальным образованием город Пенза в лице Управления (далее – арендодатель) и ИП Никулиным О.В. по результатам аукциона заключен договор аренды земельного участка № 31 с кадастровым номером 58:29:3008002:3614 площадью 408 кв.м, расположенного по адресу: г. Пенза, ул. Экспериментальная, 1, для строительства паркинга, сроком действия с 18.01.2013 по 18.01.2016.

По условиям договора границы передаваемого в аренду участка обозначены на прилагаемом к договору кадастровом паспорте земельного участка, являющемся неотъемлемой частью договора (пункт 1.2 договора); ежегодная арендная плата за пользование участком составляет 832 500 руб. (пункт 2.3 договора); сумма арендной платы подлежит оплате в полном объеме и вносится единовременно победителем аукциона в течение 10 дней с момента подписания Договора (пункт 2.4 договора). 

Указанный земельный участок принят предпринимателем, что подтверждается актом от 18.01.2013.

Договор аренды земельного участка не продлялся, 18.01.2016 договор аренды прекратил свое действие. 

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Пензенской области от 16.06.2016 по делу № А49-2269/2016 удовлетворено исковое заявление Управления к ИП Никулину О.В. об обязании предпринимателя возвратить Управлению арендованный земельный участок с кадастровым номером 58:29:3008002:3614 площадью 408 кв.м, расположенный по адресу: г. Пенза, ул. Экспериментальная, 1 по акту приема-передачи, свободным от имущества. 

Претензией от 22.04.2019 истец уведомил ответчика о наличии у него задолженности по договору аренды земельного участка от 18.01.2013 № 31 за период с января 2016 года по апрель 2019 года в сумме 912 318,55 руб., начисленной неустойки (пени) за период с 12.01.2016 по 22.04.2019 в сумме 149 642, 67 руб. 

Указанное уведомление ответчиком было оставлено без удовлетворения.

Невозвращение арендуемого земельного участка и наличие задолженности по арендной плате с января 2016 года по апрель 2019 года послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском. 

Суды первой и апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статей 307, 309, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, отказали в удовлетворении искового заявления.

Судебная коллегия считает, что судами при рассмотрении настоящего спора не учтено следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статьи 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В рамках настоящего спора о взыскании арендной платы разногласия между сторонами возникли относительно возможности использования арендатором арендуемого земельного участка. 

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

По акту приема-передачи от 18.01.2013 земельный участок принят арендатором во владение и пользование в надлежащем состоянии. Арендатор подписал акт приема-передачи спорного земельного участка без возражений.

Арендатор оспаривает факт пользования имуществом с января 2016 года по апрель 2019 года.

По смыслу статей 606, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации предмет договора аренды не ставит в зависимость оплату арендных платежей от фактического использования переданного в аренду имущества.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В пункте 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества. 

В материалах дела отсутствуют доказательства возврата арендованного имущества в спорный период и уклонения арендодателя от приемки арендованного имущества; по утверждению истца, фактический возврат земельного участка состоялся только 22.11.2019 в ходе принудительного исполнения решения суда по делу № А49-2269/2016, о чем составлен акт возврата арендованного имущества от 22.11.2019, поэтому на предпринимателя по правилам статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть возложена обязанность по внесению арендных платежей за спорный период, предъявление к арендатору требования о взыскании арендной платы на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации является надлежащим способом защиты права арендодателя.

Обращаясь в суд кассационной инстанции, арендодатель выражает несогласие с выводами суда первой инстанции о том, что ответчик на момент заключения договора аренды не знал и не мог знать, что арендуемый земельный участок не пригоден для целей, для которых он арендуется. Указывает, что в силу статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации извещение о проведении торгов от 14.12.2012 было сделано заблаговременно, за 30 дней до их проведения, и ответчик имел возможность исследовать земельный участок, и, в случае несогласия с лотом отказаться от участия в аукционе. Такие действия участником аукциона не были совершены. Подача заявки, отметка в ней об отсутствии претензий к лоту, заключение договора и дальнейшая оплата арендных платежей свидетельствуют о согласии с тем, что арендатор мог использовать и использовал земельный участок в соответствии с его целевым назначением. Кроме этого, арендатор в силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации по факту обнаружения недостатков земельного участка, мог обратиться к арендодателю, по своему выбору потребовав от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; досрочного расторжения договора, чего сделано не было. Письмо Управления от 03.07.2013 № 9/2562 не является бесспорным доказательством произрастания деревьев на спорном земельном участке, данное письмо свидетельствует лишь о том, что в районе ул. Экспериментальной, 1 запрещена рубка деревьев без разрешения. Мнение МУП «Зеленое хозяйство», приведенное в письме от 14.06.2020 о том, что на арендованном земельном участке произрастают многолетние деревья, является несостоятельным, поскольку надлежащие доказательства установления такого факта в виде результатов выездной проверки не представлены, каким образом указанное лицо соотнесло местонахождение деревьев и спорного арендуемого земельного участка, не представлено; сведения, указанные в письме, опровергаются представленными истцом в материалы дела копиями топографической съемки от 06.03.2012 и межевым планом земельного участка от 31.07.2012.

В силу статей 168 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации полномочиями по оценке и переоценке фактических обстоятельств дела и представленных сторонами доказательств, наделены суды первой и апелляционной инстанций.

Компетенция суда кассационной инстанции определена в статьях 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым суд кассационной инстанции проверяет правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов о применении норм права установленным обстоятельствам и доказательствам, имеющимся в деле.

При рассмотрении спора по настоящему делу суды первой и апелляционной инстанции не учли, что в случае нарушения арендатором обязанности по возврату арендованного имущества, суду следовало разрешить настоящий спор исходя из того, что бремя доказывания отсутствия вины в нарушение обязательства либо невозможности его исполнения возлагается на арендатора (пункт 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суды с учетом доводов и возражений сторон, должны были исследовать и установить причины, по которым арендатор не мог исполнить свое обязательство по возврату имущества, когда такое пользование земельным участком, и по какой причине стало невозможным, почему соответственно стало невозможным исполнение обязательства по возврату земельного участка.

В силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» в случае если арендатор несвоевременно исполнил обязательство по возврату арендованного имущества, с него за все время просрочки подлежит взысканию арендная плата, установленная договором.

Однако обстоятельства отсутствия возможности у арендатора пользоваться имуществом после окончания договора, в связи с произрастанием на спорном земельном участке деревьев, как указывал ответчик по настоящему делу, должны быть документально подтверждены самим ответчиком.

Между тем, таких доказательств в материалах дела не имеется.

Вывод о наличии высокорастущих деревьев на спорном участке суд сделал исходя из письма МУП «Зеленое хозяйство г. Пензы» от 04.06.2020 № 808, письма истца в адрес ответчика от 03.07.2013 № 9/2562, экспертного заключения.

Экспертным заключением от 18.02.2020 № 239 подтверждается возможность строительства паркинга на площади 232 кв.м., с учетом охранных зон, требований градостроительного регламента, противопожарных разрывов и санитарных защитных зон, однако в зоне допустимого размещения строительства имеются многочисленные насаждения (деревья лиственных пород), поэтому без проведения работ по расчистке территории от деревьев, строительство паркинга невозможно. При этом исследовательская часть экспертного заключения, произведенного в 2020 году, не содержит информации о том, какое количество деревьев и какого возраста мешает строительству, которое должно было начаться в 2013 году и требует вырубки.  

Из письма МУП «Зеленое хозяйство г. Пензы» от 04.06.2020 № 808 следует: на арендованном земельном участке непосредственно произрастает всего 8 деревьев, из которых 4 дерева имеет возраст 25-30 лет; остальные деревья имеют возраст 5-6 лет, т.е. фактически появились и выросли в период срока аренды; остальные деревья растут вдоль тротуара, вдоль дома, на прилегающей к арендуемому участку территории. 

Из письма Управления в адрес предпринимателя от 03.07.2013 № 9/2562, вопреки выводам суда, также не следует запрет на освоение земельного участка. Управление в этом письме указывает предпринимателю на факт обращения граждан в адрес администрации города Пензы о несогласии с вырубкой деревьев, и информирует его об условиях пункта 3.2.3. договора аренды земельного участка от 18.01.2013 № 31. Истец указывает при этом, что арендатор обязан не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик участка, экологической обстановки на арендуемой и близлежащей территории и не должен допускать вырубку высокорастущих насаждений, расположенных в районе ул. Экспериментальной, 1.

Суды первой и апелляционной инстанции не исследовали, не установили и не дали оценку доводам ответчика о невозможности освоения участка в связи с запретом на вырубку деревьев, и якобы подтверждающему данный факт письму от 03.07.2013 № 9/2562, с точки зрения того обстоятельства, обращался ли предприниматель за освоением арендуемого земельного участка, за разработкой и получением документации, необходимой для использования земельного участка, в том числе и за вырубкой зеленых насаждений, препятствующих освоению земельного участка, когда, к кому, и при каких обстоятельствах, и какие при совершении указанных действий, если они им совершались, имелись возражения и препятствия со стороны арендодателя или других лиц, а также дать оценку доводам истца о том, что при заключении договора возражений относительно возможности освоения земельного участка, в том числе по причине расположения на нем зеленых насаждений, не имелось, договор заключался на три года, с 2013 года по 2016 год, ответчик не произвел освоение участка и строительство объекта, то есть не использовал его в соответствии с целями, указанными в договоре, за расторжением договора аренды не обращался, действий, предусмотренных пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации не производил, земельный участок возвратил принудительно, во исполнение решения суда, только в 2019 году.

Установление указанных обстоятельств имеет существенное значение для рассмотрения настоящего дела, в том числе и по причине того, что пунктом 9.2.6. Правил благоустройства, соблюдения чистоты и порядка в городе Пензе, утвержденных Решением Пензенской городской Думы от 26.06.2009 № 66-7/5, не запрещается и допускается, в случае необходимости, при соответствующем экологическом и экономическом обосновании, удаление (снос) зеленых насаждений по причине размещения на данной территории зданий, сооружений, прокладки инженерных коммуникаций, сетей и других объектов. 

Таким образом, суды не в полном объеме установили обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения данного спора.

В силу части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении, равно как и не вправе оценивать доказательства, не исследованные судом первой или апелляционной инстанции.

В соответствии с частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, сделаны при неправильном применении норм материального права, в связи с чем решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное и с учетом обстоятельств, установленных при новом рассмотрении, принять законное и обоснованное решение, а также разрешить вопрос о распределении государственной пошлины по кассационной жалобе.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пензенской области от 09.09.2020 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2020 по делу № А49-10407/2019 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пензенской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                        Ф.В. Хайруллина

 

Судьи                                                                               В.А. Петрушкин

 

                                                                                          А.Ф. Фатхутдинова