РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-254143/22-1-1469

г. Москва

20 апреля 2023 г.

Резолютивная часть решения объявлена 19 апреля 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 20 апреля 2023 года.

Арбитражный суд в составе судьи  Коноваловой Е.В. 

при ведении протокола секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ООО "ТРК-КРАСНОГОРСК" (143402, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, КРАСНОГОРСК ГОРОД, ЗНАМЕНСКАЯ УЛИЦА, 5, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 25.08.2010, ИНН: 

<

***>) к ООО "ЭСТЕЛЬ-М" (125502, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 14.08.2007, ИНН: 

<

***>) о взыскании долга по арендной плате по Договору аренды нежилого помещения № А-09/13 от 01.04.2013г. за период аренды с 01.09.2021г. по 28.02.2023г. в размере 5446370 руб. 95 коп., неустойки в рамках пункта 4.11. Договора Аренды № А-09/13 от 01.04.2013г. начисленную на сумму долга по арендной плате за период просрочки с 21.08.2021г. по 31.03.2022г. и с 01.10.2022г. по 21.01.2023г. в размере 5271655 руб. 32 коп.,  с начислением  по день фактического исполнения обязательства, штрафа в рамках пункта 8.3. Договора Аренды № А-09/13 от 01.04.2013г. за 553 дня неведения коммерческой деятельности в сумме 3064212 руб. 12 коп.,

при участии представителей: от истца – ФИО2 по дов. от 05.08.2021

от ответчика – ФИО3 по дов. от 17.05.2021, ФИО4 – ген.директор

УСТАНОВИЛ:

Иск, с учетом принятого судом увеличения цены, заявлен о взыскании долга по арендной плате по Договору аренды нежилого помещения № А-09/13 от 01.04.2013г. за период аренды с 01.09.2021г. по 28.02.2023г. в размере 5446370 руб. 95 коп., неустойки в рамках пункта 4.11. Договора Аренды № А-09/13 от 01.04.2013г. начисленную на сумму долга по арендной плате за период просрочки с 21.08.2021г. по 31.03.2022г. и с 01.10.2022г. по 21.01.2023г. в размере 5271655 руб. 32 коп.,  с начислением  по день фактического исполнения обязательства, штрафа в рамках пункта 8.3. Договора Аренды № А-09/13 от 01.04.2013г. за 553 дня неведение коммерческой деятельности в сумме 3064212 руб. 12 коп. Требования заявлены со ссылками на ст.ст. 309-310, 614 ГК РФ и основаны на том, что ответчиком не уплачивается арендная плата и не ведется коммерческая деятельность в предоставленном в аренду помещении.

В судебном заседании истец требования поддерживал. Ответчик в удовлетворении иска просил отказать по изложенным в отзыве мотивам, указывая, в частности, на следующее: Заявленные требования Истца противоречат выводам судов апелляционной и кассационной инстанций по делу № А40-122363/2021, ранее рассмотренным по аналогичным требованиям ООО «ТРК-Красногорск»;  в рамках пересмотра дела № А40-122363/2021 по иску ООО «Эстель-М» к ООО «ТРК-Красногорск» о расторжении Договора судами апелляционной и кассационной инстанциями был сделан  вывод о том, что ООО «ТРК-Красногорск» не вправе требовать от ООО «Эстель-М» задолженности по Договору в виде арендных платежей, неустоек, штрафа и других начислений, поскольку в материалы дела № А40-122363/2021 не представлено документальных доказательств того, что ООО «ТРК-Красногорск» в период с мая по июль 2021г. помещение соответствовало санитарным нормам и правилам, позволяющим безопасно использовать арендованное помещение;  в рамках рассмотрения иска ООО «Эстель-М» к ООО «ТРК-Красногорск» по делу № А40-38284/2022 о расторжении Договора, ООО «ТРК-Красногорск» не заявляло к ООО «Эстель-М» встречного иска о каких-либо требованиях и не оспаривало выводы судов по делу № А40-122363/2021.

Оценив по совокупности представленные доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, заслушав объяснения сторон, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований.

Судом установлено, что между ООО «Эстель-М» (Арендатор) и ООО «ТРК-Красногорск» (Арендодатель) заключен договор краткосрочной аренды нежилого помещения № А09/13 от 01.04.2013г.

Согласно дополнительному соглашению № 11 от 20.04.2021г. к Договору, окончание действия Договора - 30.09.2023г. включительно.

В соответствии с п. 1.1. Договора Арендодатель передает Арендатору во временное владение нежилое помещение № А-09 на 1-м (цокольном) этаже, состоящего из комнаты № 47 общей площадью 23,3 кв.м., рас-положенное по адресу: 

<

...> (далее - «Помещение»).

В соответствии с п.4.1. Договора Аренды Арендатор за пользование Помещением в течение всего срока аренды производит уплату арендной платы, состоящей из постоянной, переменной и дополнительной составляющих арендной платы. В приложении №4 к Договору Аренды Сторонами определены и согласованы размер и сроки уплаты Арендной платы. Постоянная и Переменная Составляющие Арендной Платы уплачиваются Арендатором не позднее 20 числа каждого предшествующего оплачиваемому месяца (п.1.1. и 1.2. Приложения №4 к Договору Аренды). Дополнительная Составляющая Арендной Платы уплачивается Арендатором в течение 5 рабочих дней с момента выставления соответствующего счета (п.1.3. Приложения №4 к Договору Аренды). Оборотная Составляющая Арендной Платы уплачивается Арендатором не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным (п.1.4. Приложения №4 к Договору Аренды).

Согласно иску арендатор нарушил условия Договора Аренды по срокам внесения арендной платы, определенным Сторонами в Приложении №4 к Договору Аренды; арендатору направлялись претензии (от 22.10.2021г. исх.№22/10-КР-2, от 23.11.2021г. исх.№23/11-КР-2, от 22.12.2021г. исх.№22/12-КР-3).

Согласно расчету истца долг за период с 01.09.2021г. по 28.02.2023г. составляет 5446370 руб. 95 коп.

В соответствии с п.4.11. Договора Аренды предусмотрена неустойка 0,5% от суммы платежей, осуществленных ненадлежащим образом, за каждый день просрочки.          Согласно расчету истца за период просрочки с 21.08.2021г. по 31.03.2022г. и с 01.10.2022г. по 21.01.2023г. пени составили  5271655 руб. 32 коп.

Условиями п. 5.4.7. Договора Аренды предусмотрена обязанность Арендатора вести в арендуемом Помещении Коммерческую Деятельность на протяжении Срока Аренды в течение установленных Часов Работы.

Согласно п. 5.4.20 Договора Аренды, Арендатор обязался приостановить Коммерческую Деятельность в Помещении не ранее, чем за 7 дней до даты окончания Срока аренды.

В п. 1.1.  Договора Аренды под определением Коммерческая Деятельность Стороны определили, что это - согласованная с Арендодателем деятельность Арендатора в соответствии с полученными лицензиями и разрешениями Государственных Органов, осуществляемая им в Помещении.

В соответствии с Приложением №3 к Договору Аренды Помещение использовалось под розничную торговлю профессиональной косметикой для салонов красоты и под одно рабочее место по предоставлению парикмахерских услуг.

Исходя из условий ст. 421 ГК РФ о свободе договора стороны согласовали следующее условие в п. 8.3. Договора Аренды в редакции Дополнительного соглашения № 1 от  01.04.2013г., если Арендатор безосновательно не осуществляет на Арендуемой Площади Коммерческую Деятельность, включая несоблюдение Часов Работы, Арендодатель имеет право на взыскание пени в размере 0,3% (Ноль целых три десятых процента) от Арендной Платы за год за каждый день такого неосуществления Коммерческой Деятельности. Указанные в настоящем пункте нарушения должны быть зафиксированы актом, составленным уполномоченным представителем Арендодателя или Управляющей Компании.

По факту не осуществления Арендатором Коммерческой Деятельности в адрес Арендатора направлялись претензии (от 04.08.2021г. исх.№04/08-Кр-1, от 11.08.2021г. исх.№11/08-Кр-2, от 18.08.2021г. исх.№18/08-Кр-2, от 01.09.2021г. исх.№01/09-Кр-1, от 08.09.2021г. исх.№08/09-Кр-2, от 15.09.2021г. исх.№15/09-Кр-1, от 22.09.2021г. исх.№22/09-Кр-1, от 29.09.2021г. исх.№29/09-Кр-3, от 06.10.2021г. исх.№06/10-Кр-1, от 13.10.2021г. исх.№13/10-Кр-2, от 20.10.2021г. исх.№20/10-Кр-2, от 27.10.2021г. исх.№27/10-Кр-1, от 03.11.2021г. исх.№03/11-Кр-1, от 10.11.2021г. исх.№10/11-Кр-1, от 19.11.2021г. исх.№19/11-Кр-1, от 24.11.2021г. исх.№24/11-Кр-1, от 01.12.2021г. исх.№01/12-Кр-4, от 08.12.2021г. исх.№08/12-Кр-2, от 15.12.2021г. исх.№15/12-Кр-1; от 26.01.2022г. исх.№26/01-КР-5; от 22.02.2022г. исх.№22/02-КР-2; от 23.03.2022г. исх.№23/03-КР-10; от 22.04.2022г. исх.№22/04-КР-3; от 24.05.2022г. исх.№24/05-КР-16; от 24.06.2022г. исх.№24/06-КР-6; от 22.07.2022г. исх.№22/07-КР-1; от 22.08.2022г. исх.№22/08-КР-2; от 23.09.2022г. исх.№23/09-КР-1; от 25.10.2022г. исх.№25/10-КР-13; от 24.11.2022г. исх.№24/11-КР-1; от 23.12.2022г. исх.№23/12-КР-1; от 23.01.2023г. исх.№23/01-КР-4).

Согласно расчету истца, на основании п. 8.3. Договора Аренды, за неведение Коммерческой Деятельности в Помещении за 553  дня истцом начислен штраф в сумме 3064212 руб. 12 коп.,

Вместе с тем, постановлением девятого арбитражного апелляционного суда по делу А40-122363/21 установлено, что в период с 01.06.21 по 31.08.21  помещение было непригодно для использования, судом было отказано во взыскании долга и штрафа за указанный период.

Довод ответчика об отсутствии доказательств возможности использования помещения неправомерен, поскольку обратное установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы по делу А40-38284/22.

Так, судом решением по делу А40-38284/22 по спору между теми же сторонами о расторжении спорного договора были установлены следующие обстоятельства, не подлежащие в порядке ст. 69 АПК РФ доказыванию в настоящем деле.

16.05.2021г. с 16ч. 00 мин. по 17ч. 00 мин. произошел залив Помещения Арендатора. Период с момента начала залива до момента его устранения составил всего 1 час, так как авария произошла в дневное время во время работы магазина и торгового центра, что подтверждает и сам Арендатор во всех своих письмах, уведомлениях и актах.

Арендодатель оперативно устранил аварию, а клининговая компания, обслуживающая торговый центр, произвела уборку в помещении Арендатора устранив следы залива.

Письмом № 13 от 17.05.2021г. Арендатор сообщил Арендодателю о необходимости закрыть магазин на 14 календарных дней для проведения ремонта.

В электронной переписке сторон 17.05.2021г. Арендодатель поинтересовался причинами необходимости закрытия магазина именно на 14 дней, но ответа от Арендатора не получил. Также, Арендодатель предложил провести уборку помещения и восстановительный ремонт силами и за счет Арендодателя после согласования объема работ с Арендатором.

17.05.2021г. Арендатор отказался запускать в помещение клининговую службу для проведения генеральной уборки помещения и сотрудников Арендодателя для определения и измерения размеров пострадавших поверхностей отделочных покрытий помещения в целях последующей оценки объема предстоящего восстановительного ремонта.

Письмом № 24/05-КР-4 от 24.05.2021г. Арендодатель дал согласие на проведение ремонтных работ и сообщил, что до проведения ремонтных работ Арендатору путем подачи заявок на проведение работ и ввоз/вывоз материалов необходимо согласовать с Арендодателем период проведения и объем ремонтных работ. Кроме того, Арендодатель официально повторно предложил Арендатору произвести ремонт силами и за счет Арендодателя. В отношении возмещения причиненного вреда, Арендодатель сообщил о своей обязанности на основании п. 8.6. Договора аренды возместить Арендатору убытки в объеме реального ущерба, на основании документально подтвержденных расходов. Каких либо требований о возмещении понесенных убытков и их документального подтверждения Арендатор не предъявлял и в материалах дела таковые отсутствуют.

В соответствии с заявками Арендатора от 21.06.2021 и 28.06.2021 Арендатор вывез товар и торговое оборудование из Помещения в целях его подготовки к ремонту, однако, впоследствии к проведению ремонта не приступил.

Фактически Арендодатель произвел косметический ремонт Помещения своими силами и за свой счет после того как Арендатор вывез из Помещения все свое имущество в соответствии с заявками на вывоз от 21.06.2021 и 28.06.2021, тем самым подготовив Помещение для проведения в нем ремонта. При проведении ремонта Арендодатель обработал (от грибка и плесени) и покрасил все стены Помещения, а также разобрал, почистил и смонтировал обратно подвесной потолок.

Перечисленные выше обстоятельства установлены судом в ранее рассмотренном деле и не подлежат доказыванию арендодателем в настоящем деле, в то время как арендатором доказательств, опровергающих данные обстоятельства, равно как и доказательств воспрепятствования арендатору к использованию помещения, в материалы дела не представлено.

Вместе с тем, ранее принятыми решениями установлена невозможность использования помещения в период  июня - август 2021, но не установлено, в какие сроки помещение было восстановлено арендодателем.

Судом при рассмотрении настоящего дела установлено, что письмом от 23.11.21, направленным арендатору 25.11.21, истец предложил арендатору возобновить коммерческую деятельность.

Доказательств более раннего извещения арендатора о готовности помещения и предложения о возобновлении в нем коммерческой деятельности, истцом не представлено. Претензии об уплате штрафа не содержат таких сведений.  В судебном заседании истец пояснял, что до указанной даты не направлял извещения о возможности дальнейшего использования помещения и ведения коммерческой деятельности.

Ответчиком не представлено доказательств, что после указанного уведомления истцом чинились препятствия в использовании помещения, в возобновлении в нем коммерческой деятельности.

На основании изложенного, с учетом обстоятельств, установленных в делах А40-122363/21 и А40-38284/22, суд приходит к выводу о том, что с 01.12.21 у арендатора имелась возможность использовать помещение. Доказательств  наступления возможности использования после залития в более ранние сроки истцом не представлено, равно как и ответчиком не представлено доказательств невозможности использования после 01.12.21.

Общее регулирование, содержащееся в ст. 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в п. 4 ст. 614 названного кодекса, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 г., п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 г., п. 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25 ноября 2020 г., в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20 февраля 2018 г. N 305-ЭС17-17952 ("Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021). 

Согласно ч.3 ст. 611 ГК РФ если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

В расторжении договора ответчику было отказано, поскольку  судом было установлено, что помещение приведено арендодателем в надлежащее состояние.

Из документов настоящего дела следует, что с 01.12.21 у арендатора имелась возможность дальнейшего использования помещения.

Добровольный отказ от использования не является основанием освобождения от уплаты арендной платы.

Таким образом, арендная плата подлежит взысканию за период с 01.12.21.

В соответствии с уведомлением от  26.12.2022г. исх.№ 26/12-Кр-5 истец произвел зачет имеющегося Обеспечительного Платежа в размере 405 345,60 рублей в счет оплаты задолженности за период аренды 01.09.2021г. – 31.10.2021г.

В связи с тем, что истцом не представлено доказательств извещения арендатора о готовности помещения после ремонта до 25.11.21, вместе с тем заявлено о зачете данной суммы в счет арендной платы, указанная сумма подлежит зачету в счет платежей, подлежащих оплате за последующие месяцы, т.е. за период с 01.12.21.

Арендная плата не подлежит взысканию за период с сентября по ноябрь 2021, равно как и неустойка, начисленная на суммы арендной платы за указанный период, а также штраф за неосуществление коммерческой деятельности в указанный период.

В указанной части иска суд отказывает.

Принимая во внимание, что ответчиком по существу расчеты не оспорены, о снижении начисленных сумм санкций не заявлено, суд взыскивает долг, штраф и неустойку в предусмотренном договором размере.

Вместе с тем, принимая во внимание размер сумм шрафных санкций, суд приходит к выводу о том, что требование о взыскании неустойки за просрочку арендных платежей по день фактической оплаты в размере 0,5% годовых является злоупотреблением правом со стороны истца, что не допускается статьей 10 ГК РФ, в связи с чем суд присуждает неустойку на будущее время в размере двукратной ставки ЦБ РФ.

Госпошлина распределяется между сторонами по правилам ст. 110 АПК РФ.

Основываясь на изложенном, руководствуясь ст.ст. 110, 167-171 АПК РФ,

РЕШИЛ

Взыскать с ООО "ЭСТЕЛЬ-М" (ИНН: 

<

***>)  в пользу ООО "ТРК-КРАСНОГОРСК" (ИНН: 

<

***>)  4400008  руб. 73 коп.  долга,   3731083 руб. 54 коп. неустойки за просрочку платежей с начислением с 22.01.23 на сумму долга 4400008 руб. 73 коп.  в размере двукратной ставки рефинансирования ЦБ РФ по день оплаты долга, 2238627 руб. 61 коп.  штрафа за неведение коммерческой деятельности, а также 21822 руб. расходов по уплате госпошлины.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО "ЭСТЕЛЬ-М" (ИНН: 

<

***>)  в доход федерального бюджета 47331 руб. госпошлины по делу.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия  в порядке, установленном ст.ст.  257-260 АПК РФ.

 

Судья:

Е.В. Коновалова