АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

12 декабря 2018 года

Дело №

А42-4011/2018

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Афанасьева С.В., судей Кадулина А.В. и Колесниковой С.Г.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Расчетный Центр Оптима» Дунаева С.А. (доверенность от 10.01.2018), от Администрации городского поселения Кильдинстрой Кольского района Мурманской области Сафонова А.Н. (доверенность от 14.11.2018), 

рассмотрев 12.12.2018 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Расчетный Центр Оптима» на решение Арбитражного суда Мурманской области от 16.07.2018 (судья Евсюкова А.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2018 (судьи Пряхина Ю.В., Желтянников В.И., Полубехина Н.С.) по делу                            № А42-4011/2018, 

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Расчетный Центр Оптима», место нахождения: 184367, Мурманская обл., Кольский р-н, пгт Кильдинстрой, Полярная ул., д. 2, ОГРН 1105105000428, ИНН 5105093724 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с иском к Администрации городского поселения Кильдинстрой Кольского района Мурманской области, место нахождения: 184367, Мурманская обл., Кольский р-н, пгт Кильдинстрой, Советская ул., д. 4, ОГРН 1065105014424, ИНН 5105031894 (далее – Администрация), и с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) просило взыскать с ответчика        1 107 189,79 руб. неосновательного обогащения, составляющего внесенную в период с декабря 2015 г. по август 2017 г. арендную плату за пользование зданием столовой № 1 площадью 717,7 кв.м, расположенным по адресу: Мурманская обл., Кольский р-н, пгт Кильдинстрой, Полярная ул. (далее – здание), 123 133,32 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, а также 15 000 руб. судебных расходов на представителя.

Администрация в свою очередь обратилась в арбитражный суд со встречным иском о взыскании с Общества 312 273,07 руб. платы за пользование в период с 31.07.2017 по 21.02.2018 зданием, 281 444,96 руб. пени за просрочку ее внесения.

Решением от 16.07.2018, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2018, в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен.

В кассационной жалобе Общество просит решение от 16.07.2018 и постановление от 01.10.2018 отменить, первоначальный иск удовлетворить, встречный иск отклонить, ссылаясь на следующее:

- Администрация располагала отчетом о стоимости здания от 30.09.2015        № 01/653 и могла своевременно принять решение об утверждении условий приватизации Обществом здания; поскольку Администрация до 22.02.2018 уклонялась от принятия такого решения, то Общество понесло убытки, причиненные внесением в период с декабря 2015 г. по август 2017 г. арендной платы за пользование зданием; 

- принятие решения об условиях приватизации здания не зависело от вступления в законную силу судебного акта по другому арбитражному делу             № А42-9379/2015, так как до инициации указанного судебного процесса у Администрации имелись сведения о стоимости здания, необходимые для принятия решения об условиях приватизации;

- вывод суда о наличии разногласий в отношении продажной цены здания является необоснованным.

В отзыве на кассационную жалобу Администрация, ссылаясь на необоснованность ее доводов, просит решение от 16.07.2018 и постановление от 01.10.2018 оставить без изменения.

В судебном заседании представитель Общества поддержал кассационную жалобу, представитель Администрации возразил против ее удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, в соответствии с договором аренды от 31.07.2012 № 1 (далее – договор аренды), заключенным по результатам аукциона и зарегистрированном в установленном порядке, Администрация (арендодатель) обязалась предоставить Обществу (арендатору) принадлежащее муниципальному образованию городское поселение Кильдинстрой Кольского района Мурманской области (далее – Муниципальное образование) здание в аренду на срок с 31.07.2012 по 30.07.2017.

Договором предусмотрено, что со дня получения здания в фактическое пользование и до освобождения его по акту приема - передачи арендатор ежемесячно вносит до 10 числа текущего месяца, начиная с первого месяца аренды 54 308,36 руб. арендной платы в месяц без учета налога на добавочную стоимость (далее – НДС) (пункт 3.1); в случае несвоевременного внесения арендатором платежей в установленные договором сроки, арендодателем начисляется пеня в размере 0,5% от просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 4.2 договора).

По акту приема-передачи от 31.07.2012 здание передано арендатору.

Руководствуясь положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ), Общество 15.07.2015 обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении ему здания в собственность.

Администрация, ссылаясь на то, что Общество согласно пункту 5 статьи 4 и пункту 2 статьи 5 Закона № 159-ФЗ не представило необходимые документы и информацию, письмом от 13.08.2015 № 957-СА отказало Обществу в заключении договора приватизации здания. 

Общество 20.08.2015 повторно обратилось в Администрацию с заявлением о принятии решения о заключении договора приватизации здания. 

Администрация в ответ письмом от 15.09.2015 № 1104-НВ попросила Общество вновь представить документы и информацию в соответствии с пунктом 5 статьи 4 и пунктом 2 статьи 5 Закона №159-ФЗ.

Общество 16.09.2015 направило в Администрацию заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с приложением документов, подтверждающих отнесение заявителя к субъектам малого и среднего предпринимательства. 

Администрация письмом от 05.11.2015 № 1395-НВ отказала в заключении договора купли-продажи здания, ссылаясь на то, что в рамках исполнительного производства по взысканию с Администрации задолженности судебный пристав-исполнитель отдела судебных приставов Кольского района Управления федеральной службы судебных приставов по Мурманской области (далее – судебный пристав) постановлением от 22.09.2015 № 2 наложил запрет на совершение Муниципальным образованием в лице Администрации и Обществом любых действий, приводящих к изменению либо прекращению правоотношений, на основании которых возникло имущественное право (требование), а именно право требования по договору аренды, а также уступку данного требования третьим лицам. 

Также Администрация 26.11.2015 направила Обществу требование о расторжении договора аренды в связи с несоблюдением его условий.

Общество, указывая на неправомерность отказа Администрации в реализации преимущественного права на приобретение здания, обратилось в 2015 г. в Арбитражный суд Мурманской области к Администрации с иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, об обязании заключить с договор купли-продажи здания, определении выкупной стоимости здания (после вычета стоимости неотделимых улучшений) в сумме 2 454 425,29 руб. (с учетом заключения эксперта № 1688/02-3) и установлении начала действия договора купли-продажи здания с 09.11.2015 и рассрочки оплаты. Администрация в свою очередь обратилась в арбитражный суд со встречным иском о расторжении договора аренды в связи с несоблюдением его условий (дело № А42-9379/2015).

Решением Арбитражного суда Мурманской области от 04.08.2017 по делу       № А42-9379/2015, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2018, Администрация обязана заключить с Обществом договор купли-продажи здания, предусматривающего стоимость здания в размере 2 454 425,29 руб.; стоимость земельного участка общей площадью 1 362 кв.м, на котором расположено здание, в размере 782 000 руб.; рассрочку оплаты здания посредством ежемесячных выплат в равных долях с начислением процентов, предусмотренных пунктом 3 статьи 5 Закона № 159-ФЗ; первоначальный иск в остальной части и встречный иск отклонены. 

Исполняя названное решение суда, Советом депутатов Муниципального образования 26.04.2018 принято решение № 03/07 об утверждении условий приватизации объекта муниципального нежилого фонда (далее - решение № 03/07).

Договор купли-продажи здания направлен в адрес Общества в апреле 2018 года.

Общество, ссылаясь на то, что оно в связи с незаконным отказом Администрации в реализации преимущественного права на приобретение в собственность здания, вынуждено было вносить арендную плату за пользование зданием в период с декабря 2015 г. по август 2017 г., в связи с чем на стороне последней образовалось неосновательное обогащение в размере 1 107 189,79 руб. полученной арендной платы, обратилось в арбитражный суд с первоначальным иском.

В подтверждение несения расходов на перечисление арендной платы за пользование зданием в период с 12.10.2015 по август 2017 г. Общество представило платежные поручения на общую сумму 1 069 783,92 руб.

Администрация, в свою очередь, указывая на то, что по истечении срока договора аренды Общество не вернуло здание по акту приема-передачи, а также допустило просрочку арендных платежей, с соблюдением претензионного порядка, обратилась в арбитражный суд со встречным иском о взыскании 312 273,07 руб. платы за пользование в период с 31.07.2017 по 21.02.2018 зданием, процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму долга, пени за просрочку внесения арендной платы.

В пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», разъяснено, что по смыслу части 1 статьи 168 АПК РФ только суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В связи с этим ссылка истца на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Определение правовой квалификации отношений сторон находится в компетенции суда, поэтому ошибочная квалификация Обществом взыскиваемой по первоначальному иску суммы в качестве неосновательного обогащения не имеет правового значения.

Как следует из материалов дела, Общество в качестве неосновательного обогащения Администрации понимает свои расходы в виде арендной платы за пользование зданием, которые оно было вынуждено нести в связи с незаконным отказом Администрации в выкупе здания и несвоевременным заключением договора купли-продажи.

Однако Обществом не было учтено следующее.

Арендная плата по своей правовой природе является платой за приобретение права пользования имуществом.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Данная обязанность арендатора является встречной по отношению к обязательству арендодателя предоставить имущество в аренду по договору аренды.

Договор аренды в период с декабря 2015 г. по июль 2017 г. являлся действующим, а по истечении его срока Общество продолжило пользоваться зданием. 

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункте 38 информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

В пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

Таким образом, до заключения договора купли-продажи здания Общество обязано было вносить арендную плату за пользование зданием. 

Общество в нарушение статьи 65 АПК РФ не представило доказательства внесения арендной платы за период с августа 2017 г. по 22.02.2018.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором неустойку (штраф, пени) (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Договором аренды (пункт 4.2) установлена неустойка за нарушение арендатором обязательства по внесению арендной платы.

В пункте 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что окончание срока действия договора не влечет прекращение всех обязательств по договору, в частности обязанностей сторон уплачивать неустойку за нарушение обязательств, если иное не предусмотрено законом или договором (пункты 3, 4 статьи 425 ГК РФ).

Поскольку Общество просрочило внесение арендной платы за период с августа 2017 г. по 22.02.2018, то суд первой инстанции правильно взыскал в пользу Администрации 281 444,96 руб. неустойки.

Содержащийся в первоначальном иске довод Общества о том, что оно было вынуждено вносить арендную плату в результате неправомерных действий Администрации, уклонившейся от заключения в установленный Законом № 159-ФЗ срок договора купли-продажи здания, судами первой и апелляционной инстанций проверен и правильно отклонен в силу следующего.

В соответствии с пунктом 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ при получении заявления арендатора на приватизацию арендуемого недвижимого имущества уполномоченные органы обязаны: 

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; 

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Пунктом 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Согласно частям 4 и 4.1 статьи 4 Закона № 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества; течение срока, указанного в части 4 указанной статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда. 

Из содержания указанных норм Закона № 159-ФЗ следует, что заключению договора купли-продажи арендуемого имущества предшествует определение рыночной стоимости арендуемого имущества, при этом до разрешения судом возникших у сторон разногласий по стоимости выкупаемого имущества названный договор не может быть заключен.

Как следует из материалов дела, Общество, оспаривая в рамках арбитражного дела № А42-9379/2015 отказ Администрации в приватизации здания, в отношении которого судебным приставом-исполнителем был наложен запрет на совершение действий, приводящих к изменению либо прекращению права требования по договору аренды, просило суд также определить выкупную стоимости здания с учетом вычета стоимости неотделимых его улучшений.    

Решение Арбитражного суда Мурманской области от 04.08.2017 по делу         № А42-9379/2015 об обязании Администрации заключить с Обществом договор купли-продажи здания с установлением выкупной цены и условий договора вступило в законную силу 22.02.2018. В рамках данного дела судом были проведены две судебные экспертизы рыночной стоимости здания с определением стоимости неотделимых и отделимых улучшений, произведенных арендатором, и по результатам повторной экспертизы судом установлена  рыночная стоимость здания и неотделимых улучшений, а также определена выкупная цена здания с учетом зачета стоимости неотделимых улучшений на основании пункта 6 статьи 5 закона   № 159-ФЗ.

При таких обстоятельствах Администрация правомерно не заключала с Обществом договор купли-продажи здания до установления судом его выкупной рыночной стоимости.

Ссылка Общества на то, что Администрация уже в 2015 г. располагала отчетом об оценке рыночной стоимости здания с расположенным под ним земельным участком и могла принять решение об условиях приватизации здания и заключить договор купли-продажи, не может быть принята во внимание в связи со следующим.

Вступившим в законную силу 22.02.2018 решением Арбитражного суда Мурманской области от 04.08.207 по делу  № А42-9379/2015 установлено, что Администрацией была проведена оценка выкупаемого имущества; согласно отчетам оценщика - индивидуального предпринимателя Афонина В.Л. от 30.09.2015 № 01/653 и от 15.10.2015 № 01/654 рыночная стоимость здания и земельного участка под ним по состоянию на 16.09.2015 составила 8 702 500 руб. и 922 760 руб. соответственно, решением Совета депутатов Муниципального образования 08.10.2015 принято решение № 07/03 о включении здания в прогнозный план приватизации муниципального имущества на 2015 г. Однако приватизация здания не была осуществлена в связи с тем, что 13.11.2015 проведена государственная регистрация ограничения права – запрета на совершение регистрационных действий в отношении здания, содержащегося в постановлении судебного пристава-исполнителя от 22.09.2015 № 2.

Указанные обстоятельства в силу части 2 статьи 69 АПК РФ не подлежат доказыванию вновь по настоящему делу.

В отчетах оценщика № 01/653 и 01/654 отсутствовали сведения о рыночной стоимости неотделимых улучшений здания, произведенных Обществом, которые в силу пункта 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ подлежали зачету в счет выкупной цены здания. Стоимость неотделимых улучшений здания была установлена только по результатам повторной судебной экспертизы, проведенной в рамках арбитражного дела             № А42-9379/2015. 

Кроме того, следует отметить, что суд первой инстанции, удовлетворяя иск Общества о понуждении заключить договор по указанному делу, пришел к выводу о том, что преимущественное право субъекта малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендованного недвижимого имущества не может быть ограничено запретом судебного пристава-исполнителя.

Суд первой инстанции, оценив доказательства по настоящему делу в соответствии со статьей 71 АПК РФ, пришел к обоснованному выводу о том, что в данном случае решение уполномоченным органом об утверждении условий приватизации здания должно было быть принято только после вступления в законную силу решения Арбитражного суда Мурманской области по делу                 № А42-9379/2015.

Следовательно, до даты заключения договора купли-продажи, когда происходит совпадение арендодателя и арендатора в одном лице, Общество в силу статьи 614 ГК РФ обязано было вносить арендную плату за пользование зданием.

При таких обстоятельствах расходы по внесению в период с декабря 2015 г. по август 2017 г. арендной платы за пользование зданием не могут быть отнесены к неосновательному обогащению Администрации или убыткам Общества (на причинение которых оно сослалось в кассационной жалобе), так как они были произведены им не с целью восстановления его нарушенного права или в отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований, а во исполнение обязательства по договору аренды.

В связи с изложенным суд первой инстанции правомерно первоначальный иск отклонил, а встречный иск удовлетворил.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, не опровергают выводов судов первой и апелляционной инстанций, а лишь выражают несогласие с оценкой судами имеющихся в деле доказательств и установлением фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, в связи с чем они подлежат отклонению судом кассационной инстанции.

Поскольку обжалуемые судебные акты приняты в соответствии с нормами материального и процессуального права, то оснований для их отмены не имеется.

Руководствуясь статьями  286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Мурманской области от 16.07.2018 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2018 по делу № А42-4011/2018 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Расчетный Центр Оптима» – без удовлетворения.

 

Председательствующий

С.В. Афанасьев

Судьи

А.В. Кадулин

С.Г. Колесникова