﻿СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068 e-mail: 17aas.info@arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

 

№ 17АП-2857/2020-ГКу

г. Пермь

14 июля 2020 года

Дело № А60-66066/2019 

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: судьи Зелениной Т.Л., 

рассмотрел в порядке главы 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) арбитражное дело № А60-66066/2019  

по иску Администрации города Екатеринбурга 

к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-промышленная  компания «Према Урал Екб» (ОГРН 1026604970831, ИНН 6660044372)  

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, 

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-промышленная компания «Према Урал Екб» (ОГРН 1026604970831, ИНН  6660044372)  

к Администрации города Екатеринбурга 

о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими  денежными средствами,  

установил:

Администрация города Екатеринбурга (далее – истец, администрация) об- ратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-промышленная компания «Према  Урал Екб» (далее – ответчик, ООО ИПК «Према Урал Екб») о взыскании за  пользование земельным участком 383 060 руб. 62 коп., в том числе 245 019  руб. 56 коп. долга за период с 01.03.2018 по 01.07.2018, 138 041 руб. 06 коп.  пени за период с 11.02.2017 по 25.10.2019.  

Определением арбитражного суда от 27.11.2019 исковое заявление приня- то к производству, рассмотрение дела назначено в порядке упрощенного производства.  

Решением арбитражного суда от 30.01.2020 (резолютивная часть от  20.01.2020) исковые требования удовлетворены.  

Решение суда от 30.01.2020 было обжаловано ответчиком в апелляцион- ном порядке.  

Также ответчиком было обжаловано определение суда от 22.01.2020 о воз- 

вращении встречного искового заявления.  

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от  09.06.2020 определение Арбитражного суда Свердловской области от  22.01.2020 о возвращении встречного искового заявления по делу № А60- 66066/2019 отменено.  

С учетом указанных обстоятельств суд апелляционной инстанции на основании части 6.1 статьи 268 АПК РФ перешел к рассмотрению дела по правилам  суда первой инстанции с учетом особенностей рассмотрения дел в порядке  упрощенного производства, о чем вынесено определение от 10.06.2020. К рассмотрению принят встречный иск ООО ИПК «Према Урал Екб» о взыскании с  администрации неосновательного обогащения за период с 06.12.2016 по  31.12.2016 в размере 19 094 руб. 26 коп. в связи с невозможностью целевого  использования земельного участка, предоставленного по договору аренды № 2936, а также начисленных на сумму неосновательного обогащения процентов  за пользование чужими денежными средствами в размере 4 477 руб. 22 коп.  

Как следует из материалов дела, 18.08.2008 между администрацией (арендодатель) и ООО ИПК «Према Урал Екб» (арендатор) заключен договор № 2936 аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0202003:16 для  строительства и дальнейшей эксплуатации складской базы с газовой котельной.  

Соглашением сторон от 09.07.2018 указанный договор расторгнут с  09.07.2018.  

Указывая на наличие у ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.03.2018 по 01.07.2018, истец обратился в арбитражный суд с перво- начальным иском.  

Ссылаясь на невозможность использования арендованного земельного  участка, ответчик предъявил встречный иск о взыскании неосновательного обогащения, образовавшегося в связи с уплатой арендной платы за декабрь 2016  года (за период с 06.12.2016 по 31.12.2016) в размере 19 094, 26 руб.  

При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции ответчик изме- нил встречные исковые требования, просил взыскать с администрации неосно- вательное обогащение за период с 06.12.2016 по 31.12.2016 в размере 19 094,26  руб., за период с 01.08.2017 по 31.08.2017 в размере 24 623, 96 руб., проценты  за пользование чужими денежными средствами за период с 01.01.2017 по  06.12.2019 в размере 5065,44 руб. и 4477,22 руб. Изменение исковых требова- ний принято судом апелляционной инстанции на основании ст. 49 АПК РФ.  

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы сторон, исследовав имеющие- ся в материалах дела доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд  апелляционной инстанции приходит к следующему.  

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имуще- ство за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.  

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии,  соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст.  611 ГК РФ).  

По условиям договора аренды от 18.08.2008 № 2-936 земельный участок  с кадастровым номером 66:41:0202003:16 предоставлен для строительства и  дальнейшей эксплуатации складской базы с газовой котельной на срок с  31.07.2008 по 30.07.2011.  

18.08.2008 сторонами подписан акт приема-передачи, в котором указано на  фактическую передачу земельного участка арендатору 31.07.2008.  

Письмом № 34 от 21.06.2010 ответчик просил продлить срок действия договора аренды от 18.08.2008 № 2-936 на срок 7 лет.  

В ответ на это обращение в письме от 13.07.2010 истец указал на то, что  действие указанного договора возобновлено на неопределенный срок.  

18.03.2014 ответчику было выдано разрешение № RU 66302000-4076 на  строительство на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0202003:16  здания склада, пожарных резервуаров, насосной станции, очистных сооруже- ний, трансформаторной подстанции на срок до 01.02.2015.  

26.03.2015 ответчику было выдано разрешение № RU 66302000-4865 на  строительство на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0202003:16  указанных выше объектов на срок до 20.03.2018.  

В соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки  сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие поль- зованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об  этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по  своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения  недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо  возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосред- ственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;  потребовать досрочного расторжения договора.  

В то же время согласно п. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за не- достатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо долж- ны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или про- верки его исправности при заключении договора или передаче имущества в  аренду.  

В обоснование встречного иска ответчик ссылается на то, что в период  действия договора аренды от 18.08.2008 № 2-936 прекратил свое функциони- рование ранее существовавший проезд к земельному участку. Ответчиком были  предприняты попытки обустройства самостоятельного проезда на арендован- ный земельный участок, но проект по строительству подъездного пути не был  реализован в связи с изменением статуса земельных участков, планируемых к  использованию при строительстве этого проезда.  

Истец против удовлетворения встречного иска возражает, указывает на  пропуск срока исковой давности. Также истец ссылается на отсутствие доказательств невозможности использования арендованного земельного участка, на  намерение ответчика продлить договор аренды, на выдачу ответчику разреше- ний на строительство.  

Исходя из обстоятельств рассматриваемого спора, суд апелляционной инстанции считает, что ответчиком не представлено доказательств наличия у земельного участка с кадастровым номером 66:41:0202003:16 недостатков, пре- пятствующих его использованию по целевому назначению, которые не были и  не должны были быть обнаружены во время осмотра имущества.  

Спорный земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи  без каких-либо возражений относительно возможности осуществления на нем  строительства. 18.03.2014 и 26.03.2015 ответчику были выданы разрешения  на строительство на арендованном земельном участке объектов складской ба- зы с газовой котельной, что соответствует цели предоставления этого участка.  При заключении договора аренды ответчик имел возможность узнать о наличии  или отсутствии подъездных путей к земельному участку, а также о возможно- сти их устройства. Кроме того, из условий договора аренды не следует, что истец должен обеспечить наличие таких подъездных путей. Согласно п. 2.4 договора проектирование и строительство автодороги к складской базе является  обязанностью арендатора.  

Из соглашения о расторжении договора аренды от 09.07.2018 следует,  что договор расторгнут по соглашению сторон, расторжение договора не осво- бождает ООО ИПК «Према Урал Екб» от уплаты арендной платы и соответ- ствующих штрафных санкций.  

Доводы ответчика о наличии рядом с арендованным земельным участком  объекта культурного наследия «Место обнаружения останков членов Царской  семьи Николая II на Старой Коптяковской дороге», включенного в единый гос- ударственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и  культуры) народов Российской Федерации постановлением Правительства  Свердловской области от 11.06.2014 № 490-ПП, подлежат отклонению.  

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 66:41:0202003:16 относится к категории земель – земли населенных пунк- тов. Указанный выше объект культурного наследия расположен на землях лес- ного фонда – в кварталах 21, 22 Лесопаркового участкового лесничества Же- лезнодорожного лесного парка.  

Надлежащих доказательств невозможности осуществления строительства  на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0202003:16 при выявлении  объекта культурного наследия в материалы дела не представлено. После выяв- ления объекта культурного наследия ответчику было выдано разрешение на  строительство № RU 66302000-4865 от 26.03.2015. При этом отказ в продлении  действия разрешения на строительство от 18.03.2014 № RU 66302000-4076 не  был связан с невозможностью использования земельного участка. Из письма  

администрации от 29.01.2015 следует, что причиной отказа в продлении действия разрешения на строительство послужило то обстоятельство, что строительство объекта не начать до истечения срока продления (пункт 20 статьи 50  Градостроительного кодекса Российской Федерации).  

Доводы ответчика о том, что при заключении договора аренды он не мог  предположить, что уполномоченными органами будут изданы нормативные ак- ты, определяющие порядок пользования соседними земельными участками,  что приведет к ограничениям в месте предполагаемого проезда, судом апелляционной инстанции отклоняются. О расторжении договора в связи с суще- ственным изменением обстоятельств ответчик не заявлял, договор аренды расторгнут по соглашению сторон.  

Ссылка ответчика на то, что в связи с фактической невозможностью использования земельного участка арендные отношения прекращены с момента  наступления обстоятельств, не позволяющих использовать земельный участок,  основана на неверном толковании положений закона, регулирующих расторже- ние договора.  

При таких обстоятельствах, наличие допущенных арендодателем наруше- ний договорных обязательств по предоставлению арендатору имущества в со- стоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, материалами дела не подтверждено. Арендная плата за период с  06.12.2016 по 31.12.2016, с 01.08.2017 по 31.08.2017 внесена ответчиком в соответствии с условиями договора аренды. Оснований для применения положений ст. 1102 ГК РФ и удовлетворения встречного иска о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами не имеется.  

Доводы истца о пропуске ответчиком срока исковой давности судом апелляционной инстанции не принимаются.  

Согласно ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты  права по иску лица, право которого нарушено.  

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в  соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса (ст. 196 ГК РФ).  

В силу ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня,  когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том,  кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.  

В пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N  43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" указано, что по смыслу  пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из  нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по  частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по  искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заем- ными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому про- сроченному платежу.  

Согласно пункту 1 статьи 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности  по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по до- полнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство, тре- бование о возмещении неполученных доходов при истечении срока исковой  давности по требованию о возвращении неосновательного обогащения и т.п.), в  том числе возникшим после начала течения срока исковой давности по главно- му требованию (пункт 26 указанного Постановления Пленума).  

При этом в п. 16 указанного Постановления Пленума отмечено, что согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанав- ливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора,  обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному  претензионному порядку. В этих случаях течение исковой давности приоста- навливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а  при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей  процедуры.  

Ответчиком заявлены требования о взыскании неосновательного обогащения в виде уплаченных арендных платежей за период с 06.12.2016 по  31.12.2016, с 01.08.2017 по 31.08.2017. Из представленного истцом расчета  следует, что арендная плата за декабрь 2016 года внесена платежным поруче- нием № 36 от 03.03.2017, за август 2017 – платежным поручением № 125 от  11.08.2017. Встречный иск подан в арбитражный суд 13.01.2020 – в пределах  установленного срока исковой давности.  

Рассматривая первоначальный иск, суд апелляционной инстанции руко- водствуется положениями пункта 1 ст. 614 ГК РФ, согласно которым арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок,  условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.  

По условиям договора аренды от 18.08.2008 № 2-936 арендная плата вно- сится арендатором отдельными платежами ежеквартально, не позднее 15 числа  последнего месяца квартала, если иное не установлено в расчете (перерасчете)  арендной платы на соответствующий год. Согласно расчетам арендной платы  на 2017, 2018 годы арендная плата подлежала внесению не позднее 10 числа те- кущего месяца.  

В силу п. 3.1 договора аренды за каждый день просрочки начисляются пе- ни в размере 0,1% .  

Представленный истцом расчет задолженности по арендной плате и не- устойке судом апелляционной инстанции проведен и признан правильным.  

Доводы ответчика о применении в расчете неверной ставки арендной платы, о необходимости при определении арендных ставок анализа и оценки эко- номических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков,  судом апелляционной инстанции не принимаются.  

Как следует из представленных расчетов, в период действия разрешений  на строительство расчет арендной платы производился истцом с применением  

ставки 1,5, после 20.03.2018 – с применением ставки 5,4, предусмотренной  для земельных участков под складами и базами.  

Согласно подп. 2 п. 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за земельные участки, нахо- дящиеся в государственной или муниципальной собственности и предостав- ленные в аренду без торгов, устанавливаются органом государственной власти  субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящих- ся в собственности субъекта Российской Федерации и земельных участков соб- ственность на которые не разграничена.  

Применение в расчете указанных ставок соответствует Положению о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся  в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки,  государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные  в аренду без торгов, утвержденному Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП, а также разрешенному использованию  арендованного земельного участка.  

Довод ответчика о существенном изменении договора аренды без его со- гласия после введения в действие Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП судом апелляционной инстанции откло- няется. Как разъяснено в абзаце четвертом пункта 16 постановления Пленума  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об  отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", к договору аренды, заключенному  после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходи- мость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит  применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый  уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее -  регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (напри- мер, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее  компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к  отношениям, возникшим после таких изменений.  

Довод ответчика о неверном расчете неустойки также подлежит отклоне- нию. Поступившие от ответчика платежи зачтены истцом в счет задолженности  по арендной плате в соответствии с п. 2.2.4 договора аренды.  

Судом апелляционной инстанции рассмотрено заявление ответчика о сни- жении подлежащей уплате неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ.  

Статьей 333 ГК РФ установлено, что если подлежащая уплате неустойка  явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе умень- шить неустойку.  

Согласно пункту 47 Постановления Пленума Верховного Суда Российской  Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений  Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за наруше- 

ние обязательств" снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно  некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении  ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях,  если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может  повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи  333 ГК РФ).  

При рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заяв- лению ответчика на основании ст. 333 ГК РФ судам следует исходить из того,  что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незакон- ного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными  для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми  участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам) (пункт  2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации").  

В определениях Конституционного Суда Российской Федерации от  22.03.2012 N 424-О-О и от 26.05.2011 N 683-О-О указано, что пункт 1 статьи  333 ГК РФ закрепляет право суда уменьшить размер подлежащей уплате неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства,  и, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к  нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, при- чиненного в результате конкретного правонарушения, что согласуется с поло- жением ст. 17 Конституции Российской Федерации, в соответствии с которым  осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.  

В пунктах 73, 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской  Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений  Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за наруше- ние обязательств" разъяснено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Не- соразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в  том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть  вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, ч. 1 ст. 65 АПК РФ).  

Доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения  обязательства ответчиком не представлено.  

Установленный в договоре аренды размер неустойки не является чрезмер- но высоким. При заключении договора ответчик должен был осознавать воз- можность наступления негативных последствий в виде применения меры граж- данско-правовой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства.  

В отсутствие доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, оснований для вывода о необходимости сни- жения неустойки с применением статьи 333 ГК РФ у суда апелляционной инстанции не имеется.  

Обстоятельство, повлекшее переход к рассмотрению дела судом апелляционной инстанции по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбит- ражном суде первой инстанции (часть 6.1 статьи 268, часть 4 ст. 270 АПК РФ),  является основанием для отмены решения суда первой инстанции от  30.01.2020. Первоначальный иск подлежит удовлетворению. Оснований для  удовлетворения встречного иска не имеется.  

Согласно ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной  пошлины по первоначальному и встречному искам, по апелляционной жалобе  на решение суда от 30.01.2020 относятся на ответчика.   

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 270,  271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд  

постановил:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 30 января 2020  года по делу N А60 – 66066/2019 отменить.  

Первоначальный иск удовлетворить. Взыскать с общества с ограниченной  ответственностью "Инвестиционно-промышленная компания "Према Урал  ЕКБ" (ИНН 6660044372, ОГРН 1026604970831) в пользу Администрации города Екатеринбурга (ИНН 6661004661, ОГРН 1046603983800) 383 060 руб. 62  коп., в том числе 245 019 руб. 56 коп. долга, 138 041 руб. 06 коп. неустойки.  

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно- промышленная компания "Према Урал ЕКБ" (ИНН 6660044372, ОГРН  1026604970831) в доход федерального бюджета 10 661 руб. государственной  пошлины по первоначальному иску.  

В удовлетворении встречного иска отказать. 

Постановление может быть обжаловано по основаниям, предусмотренным  частью 3 статьи 288.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского  округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.  

Судья Т.Л. Зеленина