АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОЯРСКОГО  КРАЯ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

Р Е Ш Е Н И Е

 

02 сентября 2020 года

 

Дело № А33-30084/2019

Красноярск

 

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 26 августа 2020 года.

В полном объёме решение изготовлено 02 сентября 2020 года.

 

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Чурилиной Е.М, рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Топливно-энергетическая компания» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Краевое бюро оценки и управления недвижимостью» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании недействительным отчета от 16.09.2019 № 371/2019,

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, УФССП России по Ростовской области, судебного пристава-исполнителя по особым исполнительным производствам УФССП России по Ростовской области ФИО1, Межрайонной ИФНС России № 23 по Ростовской области, МУП "Управление Водоканал", УФК по Ростовской области, ИФНС России по Ленинскому району г. Ростова-на-Дону, ГУ РРО ФСС РФ, ОПФР по Ростовской области, ИФНС России по г. Таганрогу Ростовской области, ООО "Газпром межрегионгаз Ростов-на-Дону", Северо-Кавказское управление Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору, ФИО2,

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

при составлении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО3,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Топливно-энергетическая компания» обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Краевое бюро оценки и управления недвижимостью» (далее по тексту – ООО «Краевое бюро оценки и управления недвижимостью», ответчик) о признании недействительным отчета от 16.09.2019 № 371/2019.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 29.10.2019 возбуждено производство по делу; к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены УФССП России по Ростовской области, судебный пристав – исполнитель по особым исполнительным производствам УФССП России по Ростовской области ФИО1

Определением от 12.02.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены  МРИ ФНС № 23 по Ростовской области, МУП "Управление Водоканал", УФК по Ростовской области, ИФНС России по Ленинскому району г. Ростова-на-Дону, ГУ РРО ФСС РФ, ОПФР по Ростовской области, ИФНС по г. Таганрогу Ростовской области, ООО "Газпром межрегионгаз Ростов-на-Дону" и Северо-Кавказское управление Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору.

Определением от 11.06.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО2

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

На исполнении в Межрайонном отделе по особым исполнительным производствам УФССП по Ростовской области находится сводное исполнительное производство №139530/17/61018-СД, возбужденное в отношении должника ООО «Топливно-энергетическая компания» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>), взыскателями которого являются вышеуказанные третьи лица (в том числе ООО «Газпром межрегионгаз Ростов-на-Дону», УФК по Ростовской области (ГУ РРО ФСС РФ).

В ходе исполнительного производства судебным приставом-исполнителем наложен арест по акту о наложении ареста (описи) от 17.09.2018 на следующее имущество ООО «Топливно-энергетическая компания»:

1.      Земельный участок, площадью 11036 кв.м., к.н. 61:58:0005291:24

2.      Нежилое здание, солехранищилище, площадью 26.6 кв.м. Этажность 1, Подземная этажность: 1, к.н. 61:58:0005291:136

3.      Нежилое здание, мазутонасосная, пл. 125, 7 кв.м., Этажность: 1, Вход в мазутонасосную площадью 16.9, к.н. 61:58:0005291:138

4.      Нежилое здание, котельная,  водогрейная №2 с мазутохозяйством, площадью 2301,7 кв.м.,  нежилое,  к.н. 61:58:0005291:137

5.      Нежилое здание, котельная, водогрейная №2 с мазутохозяйством, площадью 17,3 кв.м., нежилое, к.н. 61:58:0005291:137.

Для определения рыночной стоимости арестованного имущества постановлением от 28.05.2019 судебного пристава-исполнителя привлечен специалист- оценщик ООО «Краевое бюро оценки и управления недвижимостью» с целью оказания услуг  по определению стоимости, арестованного 17.09.2018 вышеуказанного имущества.

Постановлением от 23.09.2019 судебного пристава-исполнителя:

- принят отчет ООО «Краевое бюро оценки и управления недвижимостью» № 371/2019 от 16.09.2019 об определении рыночной стоимости имущества должника ООО «Топливно-энергетическая компания», арестованного по акту от 17.09.2018 (пункт 1);

-  установлена рыночная стоимость имущества должника ООО «Топливно-энергетическая компания» без учета НДС, арестованного по акту о наложении ареста (описи имущества) от 17.09.2018 на общую ю сумму 90 720 000 рублей (пункт 2).

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

...>, от 16.09.2019 № 371/2019, стоимость арестованного по акту от 17.09.2018 имущества составляет 90 720 000 рублей.

Несогласие с указанным отчетом оценщика явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в порядке, установленном настоящим Кодексом.

По статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом.

При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

В статье 6 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ предусмотрено, что результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Исходя из того, что действующее законодательство (статьи 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации) допускает защиту гражданских прав в тех случаях, когда создается угроза их нарушения, то предъявление и рассмотрение судом самостоятельных требований об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, возможно в том случае, если заключение независимого оценщика является обязательным при совершении сделок для определенных лиц в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как следует из разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в абзаце 4 пункта 1 Информационного письма от 30.05.2005 N 92, оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Согласно части 1 статьи 3 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ законодательство Российской Федерации об исполнительном производстве основано на Конституции Российской Федерации и состоит из настоящего Федерального закона, Федерального закона от 21.07.1997 № 118-ФЗ «О судебных приставах» и иных федеральных законов, регулирующих условия и порядок принудительного исполнения судебных актов.

По части 1 статьи 64 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ исполнительными действиями являются совершаемые судебным приставом-исполнителем в соответствии с настоящим Федеральным законом действия, направленные на создание условий для применения мер принудительного исполнения, а равно на понуждение должника к полному, правильному и своевременному исполнению требований, содержащихся в исполнительном документе.

В соответствии с пунктом 7 части 2 статьи 85 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки вещи, стоимость которой по предварительной оценке превышает тридцать тысяч рублей.

Согласно части 4 статьи 85 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ, если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то судебный пристав-исполнитель:

1) в акте (описи имущества) указывает примерную стоимость вещи или имущественного права и делает отметку о предварительном характере оценки;

2) назначает специалиста из числа отобранных в установленном порядке оценщиков;

3) выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке;

4) направляет сторонам копию заключения оценщика по результатам отчета об оценке не позднее трех дней со дня его получения.

Как следует из материалов дела и сторонами не оспаривается, на исполнении в Межрайонном отделе по особым исполнительным производствам УФССП по Ростовской области находится сводное исполнительное производство №139530/17/61018-СД, возбужденное в отношении должника ООО «Топливно-энергетическая компания» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>), взыскателями которого являются вышеуказанные третьи лица (в том числе ООО «Газпром межрегионгаз Ростов-на-Дону», УФК по Ростовской области (ГУ РРО ФСС РФ).

В ходе исполнительного производства судебным приставом-исполнителем 17.09.2018 наложен арест по акту о наложении ареста (описи) на имущество ООО «Топливно-энергетическая компания» на (земельный участок, площадью 11036 кв.м., к.н. 61:58:0005291:24; на нежилое здание, солехранищилище, площадью 26.6 кв.м.; нежилое здание, мазутонасосная, пл. 125, 7 кв.м, вход в мазутонасосную площадью 16.9, к.н. 61:58:0005291:138; нежилое здание, котельную,  водогрейную №2 с мазутохозяйством, площадью 2301,7 кв.м.; к.н. 61:58:0005291:137 и нежилое здание, котельную, водогрейную №2 с мазутохозяйством, площадью 17,3 кв.м., к.н. 61:58:0005291:137.

Отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

...>, от 16.09.2019 № 371/2019 (далее по тексту - отчет от 16.09.2019 № 371/2019) составлен в рамках сводного исполнительного производства №139530/17/61018-СД, в составе которого на исполнении находятся исполнительные производства, возбужденные на основании исполнительных листов, выданных арбитражным судом, что сторонами документально не оспорено.

Следовательно, учитывая вышеизложенное, заявленный спор подведомствен арбитражному суду.

Согласно частям 1 и 2 статьи 85 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки:

1) недвижимого имущества;

2) ценных бумаг, не обращающихся на организованных торгах (за исключением инвестиционных паев открытых и интервальных паевых инвестиционных фондов);

3) имущественных прав (за исключением дебиторской задолженности, не реализуемой на торгах);

4) драгоценных металлов и драгоценных камней, изделий из них, а также лома таких изделий, за исключением драгоценных металлов, находящихся на счетах либо во вкладах в банках или иных кредитных организациях;

5) коллекционных денежных знаков в рублях и иностранной валюте;

6) предметов, имеющих историческую или художественную ценность;

7) вещи, стоимость которой по предварительной оценке превышает тридцать тысяч рублей.

В соответствии с пунктом 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства» оценка имущества должника производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, действующим на день исполнения исполнительного документа, за исключением случаев, когда оценка производится по регулируемым ценам. Если оценка отдельных предметов является затруднительной, судебный пристав-исполнитель для определения стоимости имущества назначает специалиста.

Согласно материалам дела для определения рыночной стоимости арестованного имущества постановлением от 28.05.2019 судебного пристава-исполнителя привлечен специалист- оценщик ООО «Краевое бюро оценки и управления недвижимостью» с целью оказания услуг  по определению стоимости, арестованного 17.09.2018 вышеуказанного имущества.

Постановлением от 23.09.2019 судебного пристава-исполнителя:

- принят отчет ООО «Краевое бюро оценки и управления недвижимостью» № 371/2019 от 16.09.2019 об определении рыночной стоимости имущества должника ООО «Топливно-энергетическая компания», арестованного по акту от 17.09.2018 (пункт 1);

-  установлена рыночная стоимость имущества должника ООО «Топливно-энергетическая компания» без учета НДС, арестованного по акту о наложении ареста (описи имущества) от 17.09.2018  на общую сумму 90 720 000 рублей (пункт 2).

По отчету об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

...>, от 16.09.2019 № 371/2019, поступившему в отдел, стоимость арестованного по акту от 17.09.2018 имущества составляет 90 720 000 рублей.

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей определяет Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ.

По статье 1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.

Общие требования к отчету об оценке установлены Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ.

В силу статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговым документом,

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны:

дата составления и порядковый номер отчета;

основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;

сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 настоящего Федерального закона;

цель оценки;

точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки;

стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата;

дата определения стоимости объекта оценки;

перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Отчет, составленный в форме электронного документа, должен быть подписан усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, отчет подлежит опубликованию в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

В соответствии со статьей 15 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ оценщик обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Абзацем 1 статьи 20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ определено, что стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности.

Из письма ООО «Краевое бюро оценки и управления недвижимостью» от 16.09.2019 № 371 следует, что в соответствии с Государственным контрактом № 20/2019 от 27.05.2019 оценщик ООО «Краевое бюро оценки и управления недвижимостью» произвел оценку рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

...>. Оценка проведена по состоянию на 16.09.2019. Целью оценки является определение рыночной стоимости объектов оценки. Настоящий отчет произведен на основе предоставленной документации на объект оценки. Развернутая характеристика оцениваемого имущества проведена в отчете об оценке. Разделы данного отчета не могут трактоваться отдельно, а только в связи с полным текстом, принимая во внимание все содержащиеся допущения и ограничения. Все расчеты были проведены, а Отчет составлен в соответствии Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ (в редакции Федерального закона № 157-ФЗ от 27.06.2006  и федеральных стандартов оценки (ФСО №1-3), утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №№ 297, 298, 299 ФСО №7, Приказом Минэкономразвития № 611 от 25.09.2014.

Проанализировав оспариваемый отчет, суд пришел к выводам, что отчет составлен с нарушением требований статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, определяющей общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, вышеуказанных федеральных стандартов оценки в связи со следующим.

Согласно разделу 1 отчета от 16.09.2019 № 371/2019 объектом оценки являются:

- земельный участок, площадью 1 1036 кв.м. Категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование, для использования в производственных целях. Адрес: Ростовская область, г. Таганрог, л. Химическая, 11;

- нежилое здание, солехранилище, плошадью 26,6 кв.м. Адрес: Ростовская область, г. Таганрог, л. Химическая, 11, кадастровый номер 61:58:0005291:136;

- нежилое здание, котельная водогрейная № 2 с мазутохозяйством, площадью 17,3 кв.м. Адрес: Ростовская область, г. Таганрог, л. Химическая, 11, кадастровый номер 61:58:0005291:137;

- нежилое здание, котельная водогрейная № 2 с мазутохозяйством, площадью 2301,70 кв.м. Адрес: Ростовская область, г. Таганрог, л. Химическая, 11, кадастровый номер 61:58:0005291:134;

- нежилое здание, мазутонасосная, вход в мазутонасосную, площадью 125,7 кв.м. Адрес: Ростовская область, г. Таганрог, л. Химическая, 11, кадастровый номер 61:58:0005291:138.

По разделу 5 отчета от 16.09.2019 № 371/2019 при проведении оценки использовались следующие стандарты:

Федеральный стандарт опенки №1 «Общие понятия оценки, подходы и требовании к проведению оценки», утвержден приказом Минэкономразвития России №297 от 20.05.2015;

Федеральный стандарт оценки №2 «Цель оценки и виды стоимости» утвержден приказом Минэкономразвития России № 298 от 20.05.2015;

Федеральный стандарт оценки №3 «Требования к отчету об оценке», утвержден приказом Минэкономразвития России № 299 от 20.05.2015 г.

Федеральный стандарт оценки №7 «Оценка недвижимости», утвержден приказом Минэкономразвития России №6) 1 от 25.09.2014;

Свод стандартов и правил РОО 2015 (ССО РОО 2015).

Использование федеральных стандартов оценки вызвано обязательностью их при   осуществлении   оценочной   деятельности   на   территории   Российской Федерации, что установлено положениями, указанными в стандартах.

Применение стандартов и правил оценочной деятельности ССО РОО является обязательными для оценщиков, поскольку они являются членами саморегулируемой организации «Российское общество оценщиков».

Согласно пунктам 1 и 2 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299 (далее по тексту – ФСО от 20.05.2015 № 299), настоящий Федеральный стандарт оценки устанавливает требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам. Отчет об оценке составляется по итогам проведения оценки. Настоящий Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

По пункту 3 ФСО от 20.05.2015 № 299 отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Пунктом 4 ФСО от 20.05.2015 № 299 предусмотрено, что  отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

Согласно пункту 5 ФСО от 20.05.2015 № 299 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Подпунктами «в», «е», «ж», «з», «и» «к» ФСО от 20.05.2015 № 299 в отчете об оценке должны быть указаны дата составления отчета и его номер. Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие сведения:

в) принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

е) основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться:

основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

общая информация, идентифицирующая объект оценки;

результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;

итоговая величина стоимости объекта оценки;

ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости;

ж) описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - также реквизиты юридического лица (в том числе полное и (в случае, если имеется) сокращенное наименование, дата государственной регистрации, основной государственный регистрационный номер) и балансовая стоимость данного объекта оценки (при наличии);

з) анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость;

и) описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки;

к) описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам, а также при использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, с целью определения итоговой величины стоимости, либо признание в качестве итоговой величины стоимости результата одного из подходов.

В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации, заключения экспертиз, а также другие документы по объекту оценки (при их наличии) (пункт 10 ФСО от 20.05.2015 № 299).

Согласно пунктам 11 и 12 ФСО от 20.05.2015 № 299 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

Документы, предоставленные заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должны быть подписаны уполномоченным на то лицом и заверены в установленном порядке, и к отчету прикладываются их копии.

В разделе 2 отчета от 16.09.2019 № 371/2019 оценщик указал, что данный отчет достоверен в полном объеме и только для указанных целей. Вся информация, предоставленная заказчиком, признается достоверной и применяется в отчете в том виде, в котором она была предоставлена.

Оценщики использовали при проведении оценки объекта документы, полученные от заказчика, и допускали, что с даты оценки до даты, указанной в документах, каких-либо существенных количественных и качественных изменений характеристик объекта оценки не произошло.

По разделу 4 отчета (пункт 4.1) отчет достоверен лишь в полном объеме, включая все приложения и учитывая все принятые в Отчете основные и особые допущения, а также ограничения и пределы применения полученного результата.

Вся предоставленная заказчиком информация, подписанная и заверенная в установленном порядке, а также все полученные от третьих лиц данные считаются достоверными. Исполнитель и оценщик не принимают на себя ответственность за надежность такой информации, за исключением случаев, когда оценщик, используя доступные средства и методы, был способен выявить обратное.

Специальные измерения параметров объекта оценки не проводились.

Отчет содержит основанное на собранной информации и проведенных расчетах профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта на дату оценки.

Оценка проводилась в соответствии с федеральными стандартами опенки, а также стандартами и правилами оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков.

В соответствии с разделом 4 отчета (пункт 4.2) оценка проводилась на основании того объема информации о состоянии рынка на дату оценки, который был общедоступен в период проведения оценки. Информация об объекте оценки используется по данным документов, представленных заказчиком.

По пункту 8.2 отчета «Перечень документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки» в  ходе  проведения   работ  по  оценке   заказчиком были предоставлены копии документов и информация, представленные в   Приложении 3 к настоящему отчету, устанавливающие количественные и качественные   характеристики объекта оценки.

Основными источниками информации являлись:

- постановление об участии в исполнительном производстве специалиста № 239530/17/61018-СД от 28.05.2019;

- выписка   из   Единого  государственного   реестра   недвижимости об основных характеристиках на объект недвижимости № 61/042/950/2018-5348 от 10.08.2018;

- выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках на объект недвижимости №61/042/950/2018-5347 от 10.08.2018;

- выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках на объект недвижимости № 61/042/950/2018-5346 от 10.08.2018;

- выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках на объект недвижимости № 61/042/950/2018-5345 от 10.08.2018;

- технический паспорт от 27.02.2004.

Таким образом, в ходе  проведения работ  по  оценке  оценщиком использованы документы, в том числе вышеуказанные, предоставленные только заказчиком; доказательства обратного в материалах дела отсутствуют.

Вместе с тем технический паспорт от 27.02.2004 к отчету не приложен, ссылки на него в отчете отсутствуют, указание на объект недвижимости, технический паспорт которого представлен оценщику, в отчете также не содержится.

Пунктами 22, 23 и 24 ФСО от 25.09.2014 № 611 (ФСО № 7)) предусмотрено, что при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости;

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

вид использования и (или) зонирование;

местоположение объекта;

физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

При применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов;

б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям;

в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту;

г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;

д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем;

е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода;

ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи;

з) оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости.

При применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений;

б) затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства;

в) затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют);

г) в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:

определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;

расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;

определение прибыли предпринимателя;

определение износа и устареваний;

определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;

определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства;

д) для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования;

е) расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании:

данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов;

данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников;

сметных расчетов;

информации о рыночных ценах на строительные материалы;

других данных;

ж) затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ;

з) для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок;

и) величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.

Согласно пунктам 1 и 2 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, настоящий Федеральный стандарт оценки определяет общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности. Настоящий Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Согласно пунктам 12, 13 и 14 ФСО-1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

По пункту 10 ФСО № 1 объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

По пунктам 15, 16 и 17 ФСО 297 доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода.

Пунктами 18, 19 и 20 ФСО 297 предусмотрено, что затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.

В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей.

Судом установлено, что для определения рыночной стоимости земельного участка применялся сравнительный подход, для рыночной стоимости нежилых зданий - затратный подход.

Согласно Таблице 5 «Анализ факторов, проведенного оценщиком при проведении оценки в целях выбора используемых в рамках настоящей работы для целей обоснования выбора используемых подходов к оценке», размещенной в пункте 11.3. «Заключение об используемых подходах к оценке» рассматриваемого отчета, применение сравнительного, доходного и затратного подходы возможно.

Однако, в обоснование применения сравнительного подход указано, что имеется достаточная и достоверная информация об объектах-аналогах; в обоснование применения доходного подхода указано, что не имеется достаточной и достоверной информации об объектах-аналогов; в обоснование применения затратного подхода указано, что имеется достаточная и достоверная информация.

При проведении рассматриваемой  оценки применен затратный (для зданий) и сравнительный (для земельного участка) подходы.

В отчете отражено, что затратный подход (в чистом виде) не применяется для оценки участков, т.к. земля - это естественный, а не искусственно созданный объект. Для участка невозможно рассчитать затраты на его создание.

Для определения стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода применяем метод укрупненных обобщенных показателей, который основан на использовании укрупненных показателях восстановительной стоимости и стоимости строительства, определенных по сметно-нормативным справочникам.

При этом в отчете не определены (не указаны) затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.

Обоснование неприменения доходного метода в отношении нежилых зданий в отчете отсутствует.

Имеется следующее обоснование неприменения доходного подхода в отношении земельного участка: «Доходный подход (в частности, метод капитализаций земельной ренты) неприменим, поскольку отсутствуют рыночные данные об арендных ставках на землю. Основной арендодатель земли это государство, государственные ставки аренда не являются рыночными, а рассчитываются нормативным путем.

Так, согласно спорному отчету общая рыночная стоимость объектов составила 90 720 000 руб, в том числе:

- земельного участка – 9 436 000 руб. (применялся сравнительный подход);

- нежилого здания, солехранилище  - 284 000 руб. (применялся затратный подход);

- нежилого здания, котельной водогрейной № 2 с мазутохозяйством, площадью 17,3 кв.м. - 643 000 руб. (применялся затратный подход);

- нежилого здания, котельной водогрейной № 2 с мазутохозяйством, площадью 2301,70 кв.м. – 78 607 000 руб. (применялся затратный подход);

- нежилого здания, мазутонасосной, вход в мазутонасосную – 1 750 000 руб. (применялся затратный подход).

Из текста отчета следует, что для получения стоимости земельного участка оценщиком применялся сравнительный подход путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами (путем сопоставления оцениваемого объекта и объектов-аналогов), а именно (в отчете на странице 51 (пункт 13.1) указано, что для оценки земельных участков применялся только сравнительный подход, в данном случае подходу был присвоен вес 100%).

Для получения стоимости нежилых помещений  оценщиком применялся затратный подход (в отчете на странице 51 (пункт 13.1) указано, что для оценки объектов недвижимости применялся только затратный подход, в данном случае подходу был присвоен все 100%).

В разделе 12 (страница 34) отчета указано, что Метод сравнительного анализа продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество достоверной информации о недавних сделках купли-продажи.

Расчет рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж методом, использованным для определения рыночной стоимости земельного участка, исходя из существующих ограничений (застроенный земельный участок) был использован «Метод сравнения продаж».

Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями, так и хмельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее -незастроенных земельных участков). Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

1) определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения):

2) определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка:

3) корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога. сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка:

4) расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

Обоснование выбора объектов-аналогов.

Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Оценщику при выборе аналогов были доступны сведения о ценах предложения по земельным участкам из баз данных (баз сделок на портале Росреестра и др, расположенных по месторасположению объекта оценки. Основным правилом выбора аналогов был выбор земельных участков с категорией земель: земли населенных пунктом, с разрешенным использованием: для производственных объектов, наиболее сходных объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, т.е. имеющих минимальное количество отличий.

В отчете (на странице 35) указано следующее: «Из таблицы 4 Отчета Оценщик принял решение в качестве объектов-аналогов использовать объекты № 2, 4, 5, так как они наиболее схожи с объектом оценки категорией земель, площадью, разрешенным использованием. Информация об аналогах, содержащаяся в используемом источнике информации является недостаточно полной, в связи с чем оценщик счел необходимым уточнить все существенные, для ценообразования участков в сегменте объекта оценки, характеристики отобранных аналогов, и сделать вывод о сопоставимости их с объектом оценки.

Однако, из таблицы 6 «Характеристика объекта оценки и объектов-аналогов» следует, что в качестве объектов-аналогов для спорного земельного участка площадью 11036 кв.м. использованы объекты площадью 6500 кв.м, 27 700 кв.м., 4300 кв.м.

Таким образом, оценщиком взяты объекты, не сходные объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, т.е. имеющих минимальное количество отличий.

Кроме того, учитывая изложенное, нельзя согласиться с выводом оценщика, что проведенная идентификация объектов-аналогов позволила окончательно установить, что отобранные объекты-аналоги «относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам» (п/п «б» п. 22 ФСО-7), а ценообразование по каждому из ценообразующих факторов является единообразным. Характеристики ценообразующих факторов (элементов сравнения) объекта оценки и объектов-аналогов являются сопоставимыми, а выявленные различия могут быть скорректированы в расчетах с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки, что обеспечивает соблюдение требований ФСО-7 к реализации сравнительного подхода к определению стоимости объекта оценки.

Таким образом, суд соглашается с заявителем, что, поскольку стоимость определена оценщиком без применения доходного подхода, а только на основании затратного и сравнительного подходов, что изначально исключает объективность оценки рыночной стоимости имущества.

Выводы оценщика об отсутствии необходимости применения доходного и затратного подхода к объектам оценки несостоятельны.

Применение сравнительного подхода основывается на том, что субъекты на рынке недвижимости осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, т.е. основываясь на информации об аналогичных сделках.

Данный метод основывается на принципе замещения и предполагает, что благоразумный покупатель заплатит за выставленную на продажу недвижимость сумму не большую, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Оцениваемые объекты являются единым имущественным комплексом, состоящим из котельной, сооружений и оборудования.

На рынке недвижимости в настоящий момент отсутствуют аналоги данному комплексу, что оценщиком документально не опровергнуто, соответственно применение только сравнительного и затратного метода не позволяет объективно оценить рыночную стоимость данного имущества.

Данный комплекс предназначен для теплоснабжения строений. В настоящий момент комплекс подает тепло и тепловую воду в жилые и нежилые помещения и приносит прибыль ООО "Топливно-энергетическая компания".

Таким образом, суд соглашается с доводом заявителя, что неприменение доходного метода при оценке арестованного имущества, привело к необъективной оценке арестованного имущества.

Кроме того отчет содержит противоречивые сведения, касающиеся расчета стоимости земельного участка методом сравнения продаж сравнительного подхода.

Так, согласно таблице 8 показателям «корректировка на наличие обременений» и «корректировка на наличие инженерных коммуникаций...»  присвоен процент 0, в то время как согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках на объект недвижимости установлено ограничение прав и обременение объектов, а именно на рассматриваемые объекты оценки с 30.11.2015 наложен запрет на отчуждение на неопределенный срок, а имущественный комплекс, предназначенный для теплоснабжения строений, состоит из котельной, сооружений и оборудования, что предполагает наличие инженерных коммуникаций (трубопроводов).

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Для целей настоящего Федерального закона под ликвидационной стоимостью понимается расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции объекта оценки для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

Согласно пунктам 1 и 2 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298 (далее по тексту - ФСО от 20.05.2015 № 298 (№ 2ФСО № 2)), настоящий Федеральный стандарт оценки раскрывает цель оценки, предполагаемое использование результата оценки, а также определение рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от рыночной стоимости. Настоящий Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

В соответствии с пунктами 3 и 4 ФСО от 20.05.2015 № 298 (№ 2ФСО № 2)) целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку с учетом предполагаемого использования результата оценки.

Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях.

Пунктом 5 ФСО от 20.05.2015 № 298 (№ 2ФСО № 2)) определено, что при использовании понятия стоимости объекта оценки при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

рыночная стоимость;

инвестиционная стоимость;

ликвидационная стоимость;

кадастровая стоимость.

Понятия рыночной стоимости и кадастровой стоимости установлены Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (пункт 6 ФСО от 20.05.2015 № 298 (№ 2ФСО № 2)).

По пункту 8 ФСО от 20.05.2015 № 298 (№ 2ФСО № 2)) ликвидационная стоимость - это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

При определении ликвидационной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

Суд полагает, что поскольку расчетная величина рассматриваемого объекта оценки необходима для его отчуждения за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества, оценщику следовало определить ликвидационную стоимость земельного участка и нежилых зданий.

По пунктам 1 и 2 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 (далее по тексту - ФСО от 25.09.2014 № 611 (ФСО № 7)), настоящий Федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" (далее соответственно - ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3) и определяет требования к проведению оценки недвижимости.

Настоящий Федеральный стандарт оценки развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры, установленные ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, и является обязательным к применению при оценке недвижимости.

Согласно пункту 4 ФСО от 25.09.2014 № 611 (ФСО № 7)) для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать объекты недвижимости - застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству.

В соответствии с пунктом 5 ФСО от 25.09.2014 № 611 (ФСО № 7)) при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае не проведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с не проведением осмотра.

Из текста отчета следует, что стоимость объекта оценки определена оценщиком на основании документов, представленных только заявителем, без проведения осмотра объектов оценки (рассматриваемых земельного участка и нежилых зданий).

Так, согласно пункту 8.3 отчета от 16.09.2019 № 371/2019 «Анализ достаточности и достоверности информации» оценщику были предоставлены документы, содержащие количественные и качественные характеристики объекта оценки в полном объеме. Данные строениям, сооружениям, расположенным на земельном участке, представлены не были. Остальная информация была получена из сети Интернет, в процессе интервью с представителями заказчика и представителями правообладателей и риэлтерских компаний во время прозвона по телефонам, указанным в объявлениях по объектам – аналогам.

На странице 45 отчета от 16.09.2019 № 371/2019 указано, что по данным визуального осмотра Армавирской ТЭЦ оценщиком было выявлено, что объекты оценки не используются по своему функциональному назначению. Некоторые здания и сооружения частично разрушены. Согласно Таблице 11 состояние объектов оценивается как неудовлетворительное и ветхое. В Таблице 11 «Физический износ» действительно дана оценка технического состояния, состояние несменяемых конструкций зданий, состояние внутренних конструктивных элементов, указан физический износ.

Вместе с тем объекты оценки, как следует из пояснений заявителя, являются объектами теплоснабжения, находятся в эксплуатации, подают тепло и горячую воду в жилые и нежилые помещения, являются функционирующим имущественным топливно-энергетическим комплексом, приносящим прибыль.

В Таблицах 12 «Дефектная ведомость (Здание, солехранилище)», 14 «Дефектная ведомость (Здание, котельная, водогрейная № 2 с мазутхозяйством)»,  16 «Дефектная ведомость (Здание, котельная, водогрейная № 2 с мазутхозяйством)» отражены признаки износа конструктивных решений (в том числе фундамента, стен, перегородок).

В Таблицах 15 «Физический износ объекта оценки (Здание, котельная, водогрейная № 2 с мазутхозяйством)»,  17 «Физический износ объекта оценки (Здание, мазутонасосная, вход в мазутонасосную)» отражен физический износ объекта оценки.

Проверить, каким образом установлен физический износ объектов оценки (зданий), учитывая, что их осмотр оценщиком не производился, какие – либо бухгалтерские либо иные документы, содержащие количественные и качественные характеристики объекта оценки, оценщиком  у заявителя не запрашивались, приставом-исполнителем не передавались, не представляется возможным.

Приведенное обстоятельство также свидетельствует о недействительности результатов оценки.

Имеющиеся в отчете фотографии не позволяют соотнести их с объектами оценки,

На странице 52 рассматриваемого отчета в таблице 16 указана рыночная стоимость объектов оценки (земельного участка и нежилых зданий). Вместе с тем обоснование стоимости объектов оценки в отчете в соответствии с требованиями ФСО от 25.09.2014 № 611 (ФСО № 7)) отсутствует.

Как пояснил заявитель в судебном заседании балансовая стоимость данных объектов оценки у юридического лица не получена, полная информация о местонахождении объектов, переданных на оценку, в отчете не отражена.

Согласно пункту 10 ФСО от 25.09.2014 № 611 (ФСО № 7)) для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

По пункту 11 ФСО от 25.09.2014 № 611 (ФСО № 7)) анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

В соответствии с пунктами 12, 13, 14, 15 и 16 ФСО от 25.09.2014 № 611 (ФСО № 7)) анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости.

Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.

Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства.

Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода.

Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» указано, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Пунктом 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» (далее по тексту – Постановление Пленума ВС РФ от 17.11.2015 № 50) разъяснено, что стороны исполнительного производства вправе оспорить в суде постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника в порядке, предусмотренном главой 22 КАС РФ и главой 24 АПК РФ, либо в срок не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете (пункты 3, 4 части 4 статьи 85 Закона об исполнительном производстве).

Таким образом, отчет об оценке объекта оценки, составленный по результатам определения стоимости объекта оценки, в котором стоимость объекта оценки является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении постановления об оценке вещи, должен быть достоверным, соответствовать требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ; стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя, который выносит постановление об оценке недвижимого имущества.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что рассматриваемый отчет, не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 №135-Ф3, федеральным стандартам оценки, обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности, утвержденным Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации, содержит недостоверные, документально не подтвержденные данные, не может быть использован в исполнительном производстве.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Настоящее  решение  выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 167 – 170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края 

 

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Признать недостоверной рыночную стоимость, указанную оценщиком в отчете № 371/2019 от 16.09.2019 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

...>.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Краевое бюро оценки и управления недвижимостью» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Топливно-энергетическая компания» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 6 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

 

Судья

Е.М. Чурилина