АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А66-5849/2017

г.Тверь

17 сентября 2019 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 10 сентября 2019

 

Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Голубевой Л.Ю., при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, при участии  истца ИП ФИО2,  представителей: ответчика – ФИО3, по доверенности, рассмотрев в  судебном заседании дело по иску (заявлению) индивидуального предпринимателя ФИО2, г.Тверь,   к Министерству имущественных и земельных отношений Тверской области, г.Тверь, 

третье лицо: ФИО4

об установлении начальной цены продажи с публичных торгов  земельного участка в размере рыночной стоимости,    

и встречному иску Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, г.Тверь, к индивидуальному предпринимателю ФИО2, г.Тверь, 

об установлении начальной цены продажи с публичных торгов земельного участка в размере кадастровой стоимости,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2, г.Тверь (далее  – истец, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Тверской области с иском (заявлением), уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ (л.д. 4,л.д. 4-5)  к Министерству имущественных и земельных отношений Тверской области, г.Тверь (далее –ответчик, Министерство),  об установлении  начальной цены продажи с публичных торгов  земельного участка с кадастровым номером 69:10:0000012:1015, площадью 87 633 кв.м., расположенного по адресу: Тверская область, Калининский район, Михайловское с/п, д. Стрельниково (далее- спорный земельный участок), подлежащего продаже с публичных торгов в размере рыночной стоимости.

При определении рыночной стоимости земельного участка истец ссылается на отчет независимого оценщика ФИО5 №113 от 27.04.2017, согласно которому размер рыночной стоимости спорного земельного участка составляет 800 000,00 руб.

Определением суда от 22 января 2019 года принято к рассмотрению встречное исковое заявление Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, г.Тверь, к индивидуальному предпринимателю ФИО2, г.Тверь, об установлении начальной цены продажи с публичных торгов земельного участка с кадастровым номером 69:10:0000012:1015, общей площадью 87 633 кв.м., расположенного по адресу: Тверская область, Калининский район, Михайловское с/п, д. Стрельниково, на основании кадастровой стоимости в  размере 290 494,63 руб.

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования по доводам искового заявления с учетом его уточнения. Пояснил, что согласен на снижение рыночной стоимости на 20% на стоимость работ по культуртехнической мелиорации земельного участка в соответствии с частью 11 статьи 6 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» ( далее- Закон № 101-ФЗ).

 Против удовлетворения встречного иска возражал.

Ответчик возражал против удовлетворения иска, считает, что начальная стоимость подлежит установлению в размере кадастровой стоимости спорного земельного участка, в связи с чем, поддержал встречный иск.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора привлечен ФИО4, который, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, в связи с чем, дело рассматривается в его отсутствие в соответствие ст. ст. 156 АПК РФ.

      Как следует из материалов дела и пояснений представителей сторон, спорный участок принадлежит предпринимателю на праве собственности с 04.02.2010, что подтверждается имеющимся в материалах дела свидетельством о государственной регистрации права от 04.02.2010 серии 69-АБ N 652232.

      Согласно кадастровому паспорту от 22.12.2009 данный земельный участок поставлен на кадастровый учет 17.12.2009, его вид разрешенного использования - для ведения сельскохозяйственного производства.

    Решением Арбитражного суда Тверской области от 23.12.2015 года по делу А66-10514/2015, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от  11.04.2016 года и постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 06.07.2016, удовлетворен иск Министерство имущественных и земельных отношений к индивидуальному предпринимателю ФИО2, об изъятии для продажи с публичных торгов спорного земельного участка в связи с тем, что предприниматель более трех лет подряд, с момента регистрации права собственности на земельный участок, не использует его в сельскохозяйственных целях, а после назначения ему административного наказания не привел данный участок в состояние, пригодное для использования.

   Способ определения начальной цены изъятого земельного участка в рамках дела А66-10514/2015 не определен, поскольку редакция статьи 6 Закона № 101-ФЗ, действовавшая на момент вынесения решения, этого не предусматривала.

     Министерство, реализуя решение суда по делу А66-10514/2015,  издало распоряжение от 03.05.2017 года № 255 о проведении публичных торгов в форме аукциона по продаже спорного земельного участка, определило начальную стоимость спорного  земельного участка в размере 87 989 руб. на  основании отчета независимого оценщика  ООО «Агентства независимой оценки и экспертизы» ФИО6  о рыночной стоимости земельного участка.

    На основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе от 03.05.2017 аукцион признан несостоявшимся, поскольку по окончании установленного срока подана лишь одна заявка на участие в аукционе (ФИО4). 

     19.05.2017 года между Министерством и ФИО4 (покупатель) был заключен договор № 1 купли-продажи спорного земельного участка.

      Решением Калининского районного суда Тверской области от 02.07.2018 по делу № 2-852/2018, оставленного без изменения апелляционным определением коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 25.09.2018 по делу № 33-3881 признаны недействительными несостоявшиеся торги в отношении спорного земельного участка, признан недействительным договор купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, заключенный по результатам публичных торгов № 1 от 19.05.2017. Суд обязал Министерство возвратить из соответствующего бюджета ФИО4 уплаченные по договору денежные средства в размере 87 989 руб., а ФИО4- в распоряжение Министерства  спорный земельный участок.

    В названном решении установлено, что Министерством были допущены существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продаж, в т.ч. занижена рыночная стоимость земельного участка.   

      В связи с необходимостью реализации решения Арбитражного суда Тверской области  по делу А66-10514/2015 и продажи спорного земельного участка с публичных торгов, а также в связи с внесением Федеральным законом от 03.07.2016 N 354-ФЗ изменений в пункт 10 статьи 6 Закона № 101-ФЗ, согласно которому, способ определения начальной цены изъятого земельного участка на публичных торгах указывается в решении суда об изъятии земельного участка и о его продаже с публичных торгов, истец обратился в Арбитражный суд Тверской области с рассматриваемым иском, а ответчик со встречным иском.

     Спор между сторонами сводится к способу определения начальной цены продажи изъятого на основании решения Арбитражного суда Тверской области по делу А66-10514/2015  спорного земельного участка: на основании рыночной стоимости земельного участка или на основании его кадастровой стоимости.

     Рассматривая дело, суд исходил из следующего:

     В соответствии с пунктом 10 статьи 6 Закона № 101-ФЗ, в редакции Федерального закона от 03.07.2016 N 354-ФЗ начальной ценой изъятого земельного участка на публичных торгах является рыночная стоимость такого земельного участка, определенная в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", или кадастровая стоимость такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении публичных торгов. Способ определения начальной цены изъятого земельного участка на публичных торгах указывается в решении суда об изъятии земельного участка и о его продаже с публичных торгов по одному из оснований, предусмотренных пунктами 2 и 3 настоящей статьи.

      В связи с тем, что спор об изъятии спорного земельного участка для его продажи на публичных торгах разрешен Арбитражным судом Тверской области, возникший между сторонами спор относительно способа определения начальной цены изъятого земельного участка также подлежит разрешению Арбитражным судом Тверской области.

         Судом установлено, что реализуя решение по делу  А66-10514/2015,  Министерство  распоряжением от 03.05.2017 года № 255 о проведении публичных торгов в форме аукциона по продаже спорного земельного участка, избрало способ определения начальной цены в виде его рыночной стоимости.

     Суд, оценив представленные по делу доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, исходя из внутреннего убеждения, считает, что оснований для изменения избранного способа реализации спорного земельного участка по рыночной цене не имеется. Тем более, что кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере 290 494,63 руб. установлена по состоянию на 01.01.2014 года и не отражает реальную стоимость земельного участка, поскольку с момента ее утверждения прошло более 5 лет. 

    В связи с чем, встречный иск Министерства подлежит отклонению, а начальная стоимость продажи земельного участка подлежит определению на основании ее  рыночной стоимости.

     Согласно правовой позиции, изложенной в определении Конституционного Суда РФ от 17 ноября 2009 года N 1464-О-О, закрепленное в статье 82 АПК РФ право лиц, участвующих в деле, ходатайствовать о назначении экспертизы является дополнительной процессуальной гарантией их конституционного права на судебную защиту, поскольку предоставляет возможность обосновать правомерность занимаемой ими позиции по делу в случае, когда для этого необходимы специальные знания в различных областях науки, техники, искусства, ремесла.

      В силу части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, а также может назначить экспертизу по своей инициативе, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства или проведения дополнительной либо повторной экспертизы.

Судом по ходатайству ответчика назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка.

Согласно заключению судебной экспертизы № 09/19от от 29.03.2019 года, проведенного экспертом ООО РАО «КЭС» ФИО7, рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 628 000 руб.

В судебном заседании представитель ответчика указал на недостатки экспертного заключения (т. 5, л.д. 7-9), которые отклоняются судом.

Исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи, а также оценив результаты проведенной судебной экспертизы, изложенные в заключении эксперта с учетом пояснений. Данных экспертом в судебном заседании, суд приходит к выводу о том, что экспертное заключение ФИО7 по определению рыночной стоимости спорного земельного участка соответствует законодательству об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение оформлено в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В экспертном заключении содержится ответ на поставленные судом вопросы, заключение мотивировано, выводы эксперта предельно ясны, обоснованы исследованными им обстоятельствами, содержат ссылки на представленные судом для производства экспертизы доказательства.

Исследование проведено в соответствии с требованиями законодательства и федеральных стандартов оценки: N 1 "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки", N 2 "Цель оценки и виды стоимости", N 3 "Требования к отчету об оценке", N 4 "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости", N 7 "Оценка недвижимости". При этом исходя из абзаца 1 статьи 7 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", статьи 14 Закона об оценочной деятельности, выбор способов и методов исследования входит в компетенцию эксперта.

Экспертом описана методика проведенного исследования, указаны используемые справочно-нормативные и научно-технические документы, обосновано их применение. На основании статей 14 и 20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценщик вправе применять самостоятельно методы проведения оценки объекта в соответствии со стандартами оценки.

Согласно исследовательской части экспертного заключения, оценка проведена экспертом с применением метода сравнительного подхода. Выбор метода оценки в рамках применения каждого из подходов остается за оценщиком в соответствии с положениями статьи 14 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Указанные в заключении эксперта характеристики объектов-аналогов являются достаточными для применения сравнительного подхода, так как в характеристике объектов- аналогов указано их местонахождение, общая площадь, цена продажи, условие сделки, приведены источники использованной информации.

Стоимость объекта оценки определена экспертом с соблюдением установленного законодательством порядка, выбранные экспертом объекты-аналоги отвечают предъявляемым к ним требованиям. В разделе, посвященном анализу рынка, содержится вся необходимая информация о ценообразующих факторах, выводы о влиянии спроса и предложения на стоимость оцениваемого объекта.

Таким образом, вопреки доводам ответчика его несогласие истца с выводами эксперта не может являться основанием для проведения повторной, в соответствии со статьей 87 АПК РФ, в связи с чем в удовлетворении ходатайства истца о назначении повторной экспертизы судом отказано.

Судом также принято во внимание, что в отношении спорного земельного участка произведено уже несколько судебных экспертиз по вопросу определения его рыночной стоимости. При этом, размер рыночной стоимости спорного земельного участка, определенной судебной экспертизой, проведенной в рамках настоящего дела  ( 628 000 руб.) не существенно отличается от  рыночной стоимости спорного земельного участка, определенной судебной экспертизой, проведенной экспертом ИП ФИО8  при рассмотрении дела Калининским районным судом № 2-852/2018 ( 670 000 руб.).

При указанных обстоятельствах, исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ все имеющиеся в материалах дела доказательства, суд  пришел к  выводу о том, что рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 628 000 руб.

Однако в соответствии с пунктом 11 статьи 6 Федерального закона "О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения" в случае, если по результатам обследований, предусмотренных настоящим Законом, установлено, что земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения находится в состоянии, непригодном для ведения сельского хозяйства в связи с необходимостью проведения культуртехнической мелиорации, начальная цена такого земельного участка уменьшается на величину расходов, связанных с необходимостью проведения работ по культуртехнической мелиорации в отношении такого земельного участка, но не более чем на 20 процентов.

Вопрос о величине расходов, связанных с необходимостью проведения работ по культуртехнической мелиорации в отношении такого земельного участка эксперту не ставился.

Вместе с тем, с учетом того, что истец согласен на уменьшение рыночной стоимости спорного земельного участка на максимально возможную величину расходов – 20 % от стоимости земельного участка, суд пришел к выводу о том, что необходимость проведения дополнительной экспертизы отсутствует.

       При указанных обстоятельствах суд считает возможным определить  начальную цену спорного земельного участка, подлежащего продажи с публичных торгов, исходя из  рыночной стоимости земельного участка, определенной на основании заключения № 09/19оц от 29.03.2019 судебной экспертизы, проведенной ООО Региональное общество «Консультирование, экспертиза собственности», составляющей 628 000 руб., уменьшив ее на  125 600 руб.- стоимость работ по культуртехнической мелиорации земельного участка, что в итоге составляет  502 400 руб.

Производство по требованию о признании недостоверной величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 69:10:0000012:1015, площадью 87 633 кв.м., расположенного по адресу: Тверская область, Калининский район, Михайловское сельское поселение, д. Стрельниково, подлежащего продаже с публичных торгов на основании извещения от 31.03.2017 года, подлежит прекращению на основании п. 4 ч. 1 ст. 150 АПК РФ в связи с отказом истца от иска в указанной части.

По правилам ст. 110 АПК РФ судебные расходы подлежат распределению пропорционально удовлетворенным требованиям. Учитывая, что истец, при определении начальной цены продажи спорного земельного участка, просил установить ее в размере 800 000 руб., судом установлена начальная стоимость продажи земельного участка в размере 520 000 руб., что отличается от заявленных требований, суд считает возможным отнести на ответчика половину понесенных истцом судебных расходов по уплате госпошлины за рассмотрение дела –3000 руб. 

Руководствуясь ст. ст. 110, 150, 167-170 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Производство по требованию о признании недостоверной величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 69:10:0000012:1015, площадью 87 633 кв.м., расположенного по адресу: Тверская область, Калининский район, Михайловское сельское поселение, д. Стрельниково, подлежащего продаже с публичных торгов на основании извещения от 31.03.2017 года прекратить.

Установить начальную цену земельного участка с кадастровым номером 69:10:0000012:1015, площадью 87 633 кв.м., расположенного по адресу: Тверская область, Калининский район, Михайловское с/п, д. Стрельниково, подлежащего продажи с публичных торгов в размере 502 400 руб.- рыночная стоимость земельного участка, определенная на основании заключения № 09/19оц от 29.03.2019 судебной экспертизы, проведенной ООО Региональное общество «Консультирование, экспертиза собственности» (628 000 руб.), уменьшенная на 125 600 руб.-стоимость работ по культуртехнической мелиорации земельного участка.

В удовлетворении остальной части иска,- отказать.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области в пользу истца 3000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение дела (чек-ордер № 99 от 28.04.2017).

Исполнительный лист выдать взыскателю в порядке ст. 319 АПК РФ.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Вологда, в течение месяца со дня его принятия, в порядке, предусмотренном АПК РФ.

 

Судья                                                                                     Л.Ю. Голубева