Арбитражный суд Республики Карелия

ул. Красноармейская, 24 а, г. Петрозаводск, 185910, тел./факс: (814-2) 790-590 / 790-625

официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело №

 А26-5402/2022

г. Петрозаводск

20 сентября 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена   13 сентября 2022 года.

Полный текст решения изготовлен   20 сентября 2022 года.

Судья Арбитражного суда Республики Карелия Дружинина С.И.,   

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 

рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску

Петрозаводского муниципального унитарного предприятия "Городской транспорт"

к индивидуальному предпринимателю ФИО2

о расторжении договора аренды, обязании освободить помещения и о взыскании 691 381 руб. 18 коп.

при участии представителей:

истца – ФИО3 по доверенности от 10.01.2022, диплом №07 от 30.06.2008,  

ответчика – не явился, надлежаще извещен,

установил:

Петрозаводское муниципальное унитарное предприятие "Городской транспорт" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>; адрес: 185031, 

<

...>; далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>; адрес: 185005, 

<

...>; далее – ответчик) о расторжении договора аренды нежилых помещений №2А/2021 от 04.10.2021, обязании освободить нежилые помещения общей площадью 178,3 кв.м., расположенные на первом этаже отдельно стоящего административного здания  по адресу:  

<

...>, и о взыскании 691 381 руб. 18 коп., в том числе: 

- по договору аренды от 05.04.2021 №76д: 209 986 руб. 19 коп. задолженность по арендной плате за период с 01.05.2021 по 03.10.2021, 59 533 руб. 43 коп. задолженность по возмещению стоимости коммунальных услуг за период с 05.04.2021 по 03.10.2021, 

- по договору аренды от 04.10.2021 №2А/2021: 285 062 руб. 99 коп. задолженность по арендной плате за период с 04.10.2021 по 30.04.2022, 126 598 руб. 51 коп. задолженность по возмещению стоимости коммунальных услуг за период с 04.10.2021 по 31.03.2022, 10 200 руб. 06 коп. задолженность по возмещению арендной платы за пользование земельным участком за период с 04.10.2021 по 30.04.2022.

Исковые требования обоснованы статьями 309, 314, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями договоров аренды от 05.04.2021 №76д и от 04.10.2021 №2А/2021.

 Представитель истца в предварительном судебном заседании ходатайствовал об уточнении предмета исковых требований в части установления срока возврата нежилых помещений в количестве 14 календарных дней.

Надлежаще извещенный в порядке пункта 2 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о времени и месте проведения предварительного судебного заседания и судебного разбирательства ответчик явку своего представителя для участия в них не обеспечил, ходатайств не заявил, отзыв на исковое заявление не представил. 

Предварительное судебное заседание проведено без участия представителя надлежаще извещенного ответчика в порядке части 1 статьи 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд, удовлетворив ходатайство истца, принял к рассмотрению уточненные исковые требования.

Учитывая отсутствие возражений сторон, а также то, что представленных материалов достаточно для разрешения спора по существу, суд в соответствии с частью 1 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации завершил подготовку дела к судебному разбирательству и перешел к рассмотрению дела по существу в отсутствие представителя ответчика в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав представителя истца и изучив материалы дела, суд считает установленными следующие обстоятельства. 

05.04.2021 стороны заключили договор №76д (далее по тексту – договор №76д), во исполнение которого истец по акту приема-передачи от 05.04.2021 предоставил ответчику на правах аренды нежилые помещения общей площадью 178,3 кв.м. (№№22, 23, 32-35, 35а, 36-45 на поэтажном плане), расположенные на первом этаже отдельно стоящего административного здания  по адресу:  

<

...>; ответчик, в свою очередь, обязался предоставлять истцу арендную плату в порядке и размере, установленных в разделе 2 названного договора.

Акт приема-передачи свидетельствует об отсутствии у ответчика претензий к техническому состоянию арендованного имущества.

Арендная плата согласована сторонами в пункте 2.1 договора №76д в размере 33 940 руб. 41 коп. в год; срок ее внесения определен в пункте 2.2 договора №76д до 25 апреля 2021 года.  

Кроме того, пунктом 2.6 договора №76д на ответчика возложена обязанность по возмещению коммунальных расходов на электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение и водоотведение в отношении арендованных помещений в течение 10 рабочих дней с момента получения от истца счета-фактуры на оплату этих расходов; при этом, ответчик самостоятельно предпринимает меры для получения счетов-фактур. 

Срок действия договора №76д установлен в пункте 1.7 равным 30 дней и составляет период с 05.04.2021 по 04.05.2021, включительно, что свидетельствует об отсутствии для сторон обязательства регистрировать данный договор в установленном законом порядке в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом, в пункте 6.5 договора №76д предусмотрено, что по истечении срока действия договора арендные отношения по договору прекращаются немедленно и безусловно, а арендатор лишается права использовать арендованные помещения и обязан возвратить их истцу по акту приема-передачи в порядке пункта 3.2.13 договора. 

Вместе с тем, ответчик по истечении срока действия договора №76д от 05.04.2021 обязательства по возврату арендованных помещений не исполнил, арендную плату за период с 01.05.2021 по 03.10.2021 в размере 209 986 руб. 19 коп. не внес, стоимость коммунальных услуг за период с 05.04.2021 по 03.10.2021 в размере 59 533 руб. 43 коп. не компенсировал.

 04.10.2021 стороны вновь заключили договор на предмет аренды этих помещений (№2А/2021), установив срок его действия на 1 год 11 месяцев: с 04.10.2021 по 04.09.2023 (пункт 1.8 договора №2А/2021). 

Договор №2А/2021 надлежаще зарегистрирован сторонами, что подтверждается отметкой регистрирующего органа от 25.01.2022.

Пунктами 2.1 – 2.3 договора №2А/2021 на ответчика возложена обязанность по внесению арендной платы в размере 41 294 руб. 16 коп. ежемесячно в срок до 20 числа месяца, следующего за отчетным.

Пунктом 2.7 договора №2А/2021 в обязанности ответчика вменена компенсация коммунальных расходов на электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение и водоотведение в отношении арендованных помещений в течение 8 рабочих дней с момента получения от истца счета-фактуры на оплату этих расходов; ответчик самостоятельно предпринимает меры для получения счетов-фактур. 

В соответствии с пунктом 2.13 договора №2А/2021 ответчик также обязался вносить арендную плату за земельный участок до 20 числа месяца, следующего за расчетным.

Тем не менее, ответчик платежные обязательства по договору №2А/2021 систематически не исполняет, в результате на стороне ответчика образовались следующие задолженности: задолженность по арендной плате за период с 04.10.2021 по 30.04.2022 в размере 285 062 руб. 99 коп., задолженность по возмещению стоимости коммунальных услуг за период с 04.10.2021 по 31.03.2022 в размере 126 598 руб. 51 коп., задолженность по возмещению арендной платы за пользование земельным участком за период с 04.10.2021 по 30.04.2022 в размере 10 200 руб. 06 коп.

Претензионным письмом №1093 от 15.12.2021 истец предложил ответчику погасить задолженности по договорам №76д и №2А/2021 в течение 14 календарных дней с момента получения претензии. Ответчик данную претензию получил 11.02.2022, но оставил без удовлетворения.

Претензионным письмом №414 от 18.05.2022 истец вновь предложил ответчику погасить задолженности по указанным договорам, а также расторгнуть договор аренды №2А/2021 и освободить арендованные по нему помещения в тридцатидневный срок с момента получения этой претензии. 

Данное претензионное письмо №414 от 18.05.2022, направленное ответчику по юридическому адресу, возвращено истцу с отметкой организации почтовой связи об истечении срока хранения почтовой корреспонденции.

В силу положений пункта 3 статьи 54 и  пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик признается надлежаще получившим претензию истца.

Поскольку требования истца ответчик не исполнил, задолженности не погасил, арендованные помещения не возвратил, истец обратился в суд с рассматриваемым иском. 

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с их условиями и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением установленных законом случаев.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, в порядке, на условиях и в сроки, определенные договором.

В силу пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

На основании приведенных правовых норм суд признает обязанность ответчика по компенсации расходов на оплату коммунальных услуг и возмещению платы за пользование земельным участком по спорным помещениям легитимно установленной договорами аренды №76д и №2А/2021.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор не возвратил арендованное имущество по факту прекращения договора аренды либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. 

Таким образом, плата за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, поэтому требования о взыскании арендной платы за фактическое пользование имуществом вытекают из договорных отношений, а не из обязательства о неосновательном обогащении (пункт 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018. 

Обязательство по внесению арендной платы по договору будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю (пункт 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

С учетом изложенного суд признает расчет истца по заявленным ко взысканию задолженностям правомерным и обоснованным. 

Факт пользования спорными помещениями в соответствующие периоды, а равным образом наличие вменяемых задолженностей и их размер - не оспорены ответчиком и подтверждены материалами дела, доказательств погашения задолженностей и возврата арендованных помещений ответчик ни суду, ни истцу не представил. 

В силу принципа состязательности арбитражного процесса, закрепленного в части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Из содержания части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Учитывая, что требования истца основаны на нарушении ответчиком принятых по договорам аренды обязательств и соответствуют положениям статей 307, 309, 614, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявленные ко взысканию задолженности подтверждены материалами дела и не оспорены ответчиком, суд считает иск в данной части доказанным, подтвержденным по праву и по размеру, как следствие, подлежащим удовлетворению.

Помимо требования о взыскании с ответчика задолженностей по арендной плате истец в рамках настоящего дела заявил требование о расторжении договора аренды нежилых помещений №2А/2021 от 04.10.2021 и обязании ответчика освободить арендованные по нему нежилые помещения.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания для досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке по инициативе арендодателя, среди которых отражено невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа. 

Пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Так как названная норма права не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. 

Изложенная правовая позиция корреспондирует правовой позиции, отраженной в пункте 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, согласно которой, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Проанализировав содержание претензий истца в адрес ответчика №1093 от 15.12.2021 и №414 от 18.05.2022, а также установив факт их вручения ответчику (с учетом положений пункта 3 статьи 54 и  пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации) и неисполнения ответчиком, суд констатирует, что претензионный порядок расторжения договора аренды, установленный императивными нормами пункта 2 статьи 452, части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцом надлежащим образом соблюден.   

Как установлено судом выше, ответчик систематически (более двух раз подряд) не исполнял платежные обязательства по договору аренды №2А/2021, что является основанием для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя в судебном порядке согласно части 2 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доказательств надлежащего исполнения названных обязательств ответчик в нарушение части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил. 

С учетом изложенного суд считает требование истца о расторжении договора аренды №2А/2021 от 04.10.2021 правомерно заявленным, как следствие, удовлетворяет его.  

В силу абзаца 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 

В пункте 3.2.14 договора стороны согласовали обязанность арендатора (ответчика) при расторжении (прекращении) договора в двухдневный срок возвратить арендодателю по акту приема-передачи арендуемые помещения в том состоянии, котором оно было получено ответчиком, с учетом нормального износа со всеми неотделимыми улучшениями. 

Поскольку требование о расторжении договора аренды судом удовлетворено, суд также удовлетворяет требование истца об обязании ответчика освободить нежилые помещения общей площадью 178,3 кв.м. расположенные на первом этаже отдельно стоящего административного здания  по адресу:  

<

...>, передав их по акту приема – передачи в течение 14 календарных дней с момента вступления решения в законную силу.

При установлении в порядке части 1 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации срока для возврата ответчиком истцу спорных помещений равным 14 календарных дней суд исходит из критерия разумности, а также принимает во внимание уточненное в этой части требование истца, принятое судом к производству в судебном заседании от 13.09.2022. 

Расходы по госпошлине суд в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относит на ответчика.

При изготовлении полного текста решения по настоящему делу судом установлено, что в пункте 4 резолютивной части решения, принятой и оглашенной 13.09.2022, судом допущены: описка в указании даты договора №76д, а именно отражена дата «05.10.2021» вместо «05.04.2021», а также опечатка во фразе о распределении судебных расходов, выразившаяся в указании знака «-» вместо слов «а также».

В соответствии со статьей 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает необходимым по своей инициативе исправить названные описку и опечатку путем внесения соответствующих изменений в пункт 4 резолютивной части решения. 

 Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Карелия

РЕШИЛ:

1. Иск удовлетворить. 

2.  Расторгнуть договор аренды нежилых помещений от 04.10.2021 №2А/2021.

3. Обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 освободить нежилые помещения общей площадью 178,3 кв.м. расположенные на первом этаже отдельно стоящего административного здания  по адресу:  

<

...>, передав их по акту приема – передачи в течение 14 календарных дней с момента вступления решения в законную силу.

4. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу Петрозаводского муниципального унитарного предприятия "Городской транспорт" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 691 381 руб. 18 коп., в том числе: 

- по договору аренды от 05.04.2021 №76д: 209 986 руб. 19 коп. задолженность по арендной плате, 59 533 руб. 43 коп. задолженность по возмещению стоимости коммунальных услуг, 

- по договору аренды от 04.10.2021 №2А/2021: 285 062 руб. 99 коп. задолженность по арендной плате, 126 598 руб. 51 коп. задолженность по возмещению стоимости коммунальных услуг, 10 200 руб. 06 коп. задолженность по возмещению арендной платы за пользование земельным участком;

а также судебные расходы по оплате госпошлины в размере 22 827 руб. 62 коп.

5. Решение может быть обжаловано:

- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, 

<

...>);

- в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, 

<

...>) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья

Дружинина С.И.