АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

 634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077,  http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

г. Томск                                                                                                               Дело № А67-6253/2018

резолютивная часть решения принята 23.11.2018                                

полный текст решения изготовлен 30.11.2018        

Арбитражный суд Томской области в составе судьи Белоконь И. А., 

при ведении протокола секретарем  судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению 

муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска 

(ИНН 

<

***>,  ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Лидер» 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании 1 879 518,08 руб. 

при участии в заседании:

от истца – представителя ФИО2 по доверенности № 40 от 09.04.2018 (удостоверение № 15),

от ответчика – представителя ФИО3 по доверенности от 24.06.2018 (паспорт),

УСТАНОВИЛ:

муниципальное образование «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Лидер» о взыскании 1 879 518,08 руб., в том числе 1 860 782,8 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № ТО-21-22067 за период с 01.02.2015 по 31.03.2018, 18 735,28 руб. пени, начисленной за период с 04.04.2018 по 22.05.2018.

Ответчик в отзыве на исковое заявление исковые требования не признал по следующим основаниям:

- договор аренды земельного участка № ТО-21-22067 от 20.03.2018 не заключен, так как из текста протокола разногласий не ясно, какую редакцию договора № ТО-21-22067 стороны согласовали - условие арендодателя или условие арендатора. Поскольку договор аренды земельного участка подписан сторонами 20.03.2018, т. е. после указанного протокола разногласий, в тексте договора протокол разногласий от 16.02.2018 не упоминается. Договор подписан со стороны Департамента без каких-либо оговорок. А так как ясное волеизъявление общества об акцепте всех приведенных в договоре № ТО-21-22067 условий отсутствует, можно утверждать, что сторонами не достигнуто согласия по всем существенным условиям договора, следовательно, договор аренды не заключен и не порождает для сторон никаких правовых последствий, в том числе на его основе не может возникнуть обязанность по уплате арендных платежей; 

- земельный участок по адресу 

<

...>, кадастровый номер70:21:0100054:2480 общей площадью 1127 кв. м фактически арендатору не передавался. Фактически какие-либо действия сторонами по передаче и принятию земельного участка во владение в натуре не предпринимались. Земельный участок не использовался и не используется ответчиком в том объеме, как он указан в акте приема-передачи; 

- договор № ТО-21-22067 от 20.03.2018 не прошел государственную регистрацию (л. д. 67-68).

В дополнениях к иску истец указал, что договор аренды земельного участка № ТО-21-22067 от 21.03.2018 с кадастровым номером 70:21:0100054:2480 по адресу: 

<

...> общей площадью 1127 кв. м на срок с 20.03.2018 по 19.03.2021 был заключен на условиях, закрепленных в протоколе разногласий. Данный факт подтверждается тем, что и в договоре аренды, и в акте приема-передачи под подписью ФИО4 имеется отметка: «с протоколом разногласий». Указанный протокол был составлен и направлен со стороны ООО «Лидер» в пользу департамента недвижимости. Подписав указанный протокол, который является приложением к договору аренды (о чем имеется отметка в тексте протокола), департамент недвижимости согласился с условиями, предложенными ответчиком. Поскольку иные протоколы разногласий между департаментом и ООО «Лидер» не подписывались, имеются все основания полагать, что в тексте договора аренды речь идет именно о том протоколе разногласий, который был приобщен к материалам дела вместе с исковым заявлением. 

Согласно выписке из ЕГРН, объекты недвижимости, принадлежащие ООО «Лидер» на праве собственности, расположенные на вышеуказанном земельном участке, находятся на нем с 05.12.2006. Следовательно, еще на момент заключения договора аренды ООО «Лидер» уже фактически владело земельным участком. Тот факт, что его границы были определены позже, не отменяет указанного факта. Кроме того, в соответствии с условиями договора аренды между департаментом недвижимости и ООО «Лидер» был подписан акт приема-передачи (л. 

<

...>).

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал.

Представитель ответчика исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве на иск.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей истца и ответчика, арбитражный суд установил следующее.

Согласно сведениям из ЕГРН на земельном участке по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 70:21:0100054:2480 общей площадью 1127 кв. м расположен объект недвижимости с кадастровым номером 70:21:0100054:572, который с 05.12.2006 принадлежит ООО «Лидер» на праве собственности (л. д. 17-19). 

Между муниципальным образованием «Город Томск» (арендодателем) и ООО «Лидер» (арендатором) заключен договор аренды земельного участка № ТО-21-22067 от 21.03.2018 (в редакции протокола разногласий от 16.02.2018), согласно которому арендодатель обязуется передать арендатору во временное возмездное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок, местоположение которого: 

<

...> с кадастровым номером 70:21:0100054:2480 площадью 1127 кв. м. Кадастровая стоимость земельного участка с 04.12.2017 (дата внесения сведений о земельном участке в Единый государственный реестр недвижимости) составляет 10 926 783,42 руб. Земельный участок предоставляется: для завершения строительства объекта незавершенного строительства. Вид разрешенного использования (назначение) в соответствии с кадастровым паспортом: многофункциональные деловые и обслуживающие здания. Земельный участок считается переданным с момента, указанного в акте приема-передачи земельного участка (раздел 1 договора).

Земельный участок передан по акту приема-передачи от 21.03.2018.

Срок договора аренды установлен на три года, т. е. с 21.03.2018 по 19.03.2021 (п. 2.1 договора). 

В силу п. 3.1 договора (в редакции протокола разногласий от 16.02.2018) арендная плата за землю взимается с 01.02.2015 г.

Арендная плата по настоящему договору устанавливается: за период с 01.02.2015 в соответствии с решением Думы Города Томска от 05.07.2011 № 172 «Об утверждении Положения «О переходе на взимание арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и предоставленными в аренду от имени муниципального образования «Город Томск», от кадастровой стоимости земельных участков», решением Думы Города Томска от 05.07.2011 № 171 «О ставках арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования «Город Томск», в случаях ее расчета от кадастровой стоимости земельного участка» и составляет: ставка арендной платы - 4 % от кадастровой стоимости  участка; коэффициент к ставке арендной платы – 1 (п. 3.5 договора в редакции протокола разногласий от 16.02.2018).

Плата за пользование земельным участком производится с момента, указанного в договоре, и вносится равными долями, поквартально, не позднее 15 числа второго месяца текущего квартала (п. 3.8 договора). 

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской  Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога  на недвижимость) и арендная плата.

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из материалов дела следует, что ответчик недобросовестно исполнял свои обязательства по договору аренды земельного участка в части оплаты арендных платежей, в связи с чем в период с 01.02.2015 по 31.03.2018 образовалась задолженность по арендной плате в размере                           1 860 782,80 руб.

Довод ответчика о том, что земельный участок фактически арендатору не передавался, не использовался и не используется ответчиком в том объеме, как он указан в акте приема-передачи, свидетельствует о противоречивом поведении стороны, что влечет потерю права на соответствующее возражение.

Факт пользования ответчиком земельным участком ответчиком не оспорен, что установлено решением Арбитражного суда Томской области от 06.07.2018 по делу № А67-6253/2018.

Более того, на земельном участке, предоставленном ответчику в аренду, расположен объект недвижимости, принадлежащий ООО «Лидер» на праве собственности; при заключении договора аренды подписан акт приема – передачи земельного участка.

Действующим законодательством и сложившейся судебной практикой не допускается попустительство в отношении противоречивого и недобросовестного поведения субъектов хозяйственного оборота, не соответствующего обычной коммерческой честности (правило эстоппель). Таким поведением является, в частности, поведение, не соответствующее предшествующим заявлениям или поведению стороны, при условии, что другая сторона в своих действиях разумно на них полагалась.

Довод ответчика о незаключенности договора аренды земельного участка № ТО-21-22067 от 21.03.2018 судом отклоняется в силу следующего.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также п. 1 постановления «О свободе договора» стороны вправе согласовать любые условия договора, не противоречащие законодательству.

В силу части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Проанализировав содержание договора № ТО-21-22067 от 21.03.2018 и протокола разногласий от 16.02.2018 (л. д. 16), суд полагает, что договор был заключен на условиях протокола разногласий, подписанных обеими сторонами.

Стороны распространили условия договора на правоотношения, возникшие с 01.02.2015. При этом стороны, определив расчет арендной платы за пользование земельным участком в пределах срока исковой давности, подписав протокол разногласий без замечаний, тем самым согласовали обязанность арендатора оплачивать аренду спорного земельного участка с 01.02.2015, что не противоречит пункту 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом судом принимается во внимание, что до заключения договора аренды № ТО-21-22067 от 21.03.2018, как подтверждается материалами дела, ООО «Лидер» пользовалось арендованным земельным участком с 28.11.2006, т. е. с момента регистрации объекта недвижимости в собственность.

Доказательств того, что истец при заключении договора являлся слабой стороной и не имел возможности заявлять возражения относительно содержания спорного пункта договора, в деле не имеется (пункты 8, 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах»).

Довод ответчика о незаключенности спорного договора аренды как не прошедшего государственную регистрацию в установленном законом порядке, также отклоняется судом, так как согласно разъяснениям, приведенным в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Доказательств оплаты задолженности ответчиком не представлено. Наличие и размер задолженности по договору ответчиком не оспорен.

Таким образом, требование истца о взыскании с ответчика 1 860 782,8 руб. задолженности  является обоснованным.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3.11 договора в случае несвоевременного исполнения обязанности по уплате арендной платы начисляются проценты в соответствии со ст. 395 ГК РФ. 

За просрочку оплаты истец начислил ответчику пеню в соответствии с пунктом 3.11 договора пени в размере 18 735,28 руб. за период с 03.04.2018 по 22.05.2018.

Расчет пени проверен и признан не точным. 

Истцом при расчете пени неверно применена ключевая ставка ЦБ РФ. Согласно информации Банка России от 23.03.2018, размер ключевой ставки с 23.03.2018 по 17.09.2018 составлял 7,25%, а также необоснованно начислена пеня за 03.04.2018.

По расчету суда сумма пени за период с 04.04.2018 по 22.05.2018 составила 17 741,16 руб.

Так как истец освобожден от уплаты государственной пошлины в силу пп. 1 п. 1 ст. 333.37 НК РФ, последняя, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относится на ответчика пропорционально удовлетворенным исковым требованиям и подлежит взысканию в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 228, 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с  общества с ограниченной ответственностью «Лидер»  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (ИНН 

<

***>,  ОГРН 

<

***>) 1 860 782,80 руб. задолженности, 17 741,16 руб. пени, всего 1 878 523,96 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Лидер»  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 31 778,18 руб. государственной пошлины.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья                                                                                 Белоконь И. А.