АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620000, г. Екатеринбург, пер. Вениамина Яковлева, стр. 1,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А60-51231/2024

10 февраля 2025 года

г. Екатеринбург

Резолютивная часть решения объявлена 28 января 2025 года

Полный текст решения изготовлен 10 февраля 2025 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи С.А. Володина (далее – арбитражный суд, суд) при ведении протокола судебного заседания секретарем А.Р. Рамазановым рассмотрел в открытом судебном заседании дело №А60-51231/2024 по исковому заявлению

ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ НЕДВИЖИМОСТИ «СЕМЕЙНЫЙ КВАРТАЛ «КРЫМ», ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 10.03.2023, ИНН: 

<

***>, КПП: 667101001, 620014, СВЕРДЛОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, Г.О. ГОРОД ЕКАТЕРИНБУРГ, Г ЕКАТЕРИНБУРГ, УЛ РАДИЩЕВА, СТР. 6А, ОФИС 702Б

к АДМИНИСТРАЦИИ СЫСЕРТСКОГО ГОРОДСКОГО ОКРУГА, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 19.12.2002, ИНН: 

<

***>, КПП: 668501001, 620026, СВЕРДЛОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, Г.О. ГОРОД ЕКАТЕРИНБУРГ, Г ЕКАТЕРИНБУРГ, УЛ ЛУНАЧАРСКОГО, Д. 215/2

о признании права собственности на самовольную постройку.

Заинтересованное лицо - Управление Росреестра по Свердловской области,

Третье лицо - индивидуальный предприниматель ФИО1, ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 08.06.2005.

При участии в судебном заседании:

от ТСН «СЕМЕЙНЫЙ КВАРТАЛ «КРЫМ»: ФИО2, представитель по доверенности от 15.03.2023, паспорт.

Иные лица, участвующие в деле, их представители, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Свердловской области, в судебное заседание не явились.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда и помощнику судьи (секретарю судебного заседания) не заявлено.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ НЕДВИЖИМОСТИ «СЕМЕЙНЫЙ КВАРТАЛ «КРЫМ» обратилось в арбитражный суд с иском к АДМИНИСТРАЦИИ СЫСЕРТСКОГО ГОРОДСКОГО ОКРУГА о признании права собственности на самовольную постройку.

Определением от 10.09.2024 исковое заявление принято к производству суда. Назначено предварительное судебное заседание на 10.10.2024.

04.10.2024 от ТСН «СЕМЕЙНЫЙ КВАРТАЛ «КРЫМ» поступило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов.

Представленные к судебному заседанию документы приобщены к материалам дела в порядке ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В предварительном судебном заседании 10.10.2024 представителем ТСН «СЕМЕЙНЫЙ КВАРТАЛ «КРЫМ» на обозрение суду представлены оригиналы документов, приложенных к заявлению; документы судом обозрены, возвращены представителю по реестру.

В предварительном судебном заседании суд завершил рассмотрение  всех вынесенных в предварительное заседание вопросов, с учетом мнения присутствующих в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, суд признал дело подготовленным к судебному разбирательству.

Определением суда от 10.10.2024 судебное заседание отложено на 18.11.2024.

В судебном заседании 18.11.2024 представитель истца заявленные требования поддерживает в полном объеме; заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов.  

Ходатайство о приобщение к материалам дела дополнительных документов судом рассмотрено и удовлетворено, документы приобщены к материалам дела. 

С учетом  предмета и оснований заявленного требования суд считает необходимым привлечь в порядке  ч. 1 ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО1, исходя из  того, что судебный акт по настоящему делу может повлиять на права и обязанности указанного лица по отношению к сторонам спора.

Определением суда от 22.11.2024 судебное заседание отложено на 16.12.2024.

13.12.2024 от истца поступили письменные дополнения к исковому заявлению.

Определением суда от 17.12.2024 судебное заседание отложено на 28.01.2025.

В судебном заседании 28.01.2025 представителем истца заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов; представлены ответы из экспертных организаций ФБУ Омская ЛСЭ Минюста России и ФБУ Уральский РЦСЭ Минюста России о невозможности проведения строительно-технической экспертизы; исковые требования поддерживает в полном объеме. 

Представленные к судебному заседанию документы приобщены к материалам дела в порядке ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, истец обратился с настоящим иском о признании права собственности на самовольную постройку – нежилое строение на земельном участке с кадастровым номером 66:25:2501003:563, Свердловская область, Сысертский ГО, 

<

...>.

22.02.2023 решением общего собрания собственников земельных участков, расположенных по адресу: Свердловская область, Сысертский городской округ, ул. Заречная (Протокол № 1 от 22.02.2023)  создано ТСН «СК «КРЫМ».

Договором купли-продажи от 10.04.2023 между истцом и лицом, выполнявшим функции застройщика коттеджного поселка «Семейный квартал «Крым», индивидуальным предпринимателем ФИО1 достигнуто соглашение о выкупе земельных участков с кадастровыми номерами 66:25:2501003:563, 66:25:2501003:585, 66:25:2501003:594, Свердловская область, Сысертский ГО, 

<

...>. 

Указанные участки находятся на территории ТСН «СК «КРЫМ». 

Вместе с участками истцу было передано имущество и постройки на участках, в том числе «некапитальные строения - въездная группа – помещение и шлагбаум» в соответствии с пунктом 1.1.2. договора купли-продажи.

В договоре указано, что указанное имущество расположено на участке с кадастровым номером 66:25:2501003:585. 

После приобретения права собственности на три земельных участка, истцом установлено, что въездная группа, фактически представляющая из себя нежилое строение  площадью 14,8 кв.м. имеет капитальный характер  и прочную связь с землей: возведена на фундаменте из бетонной плиты.  

Истец обратился к кадастровому инженеру для составления декларации об объекте, в ходе проведения обследования выяснилось, что строение расположено на участке с кадастровым номером 66:25:2501003:563, разрешение: для иных видов использования, характерных для населенных пунктов.  Обнаружено, что строение является самовольной постройкой.

Таким образом, полагая, что объект является самовольной постройкой, истец обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 2 определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 N 595-О-П разъяснено, что вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке; возведение постройки без получения необходимых разрешений; возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Для признания постройки самовольной достаточно наличия хотя бы одного из указанных признаков.

Исходя из положений статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается компетентным органом.

На основании статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее - Постановление № 44) разъяснено следующее.

В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт «о» статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктами 39, 40 Постановления № 44 право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГК РФ).

Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда.

В связи с этим при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (пункт 2 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ) (пункт 43 Постановления № 44).

Согласно п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объектом капитального строительства являются здание, строение, сооружение, а также объекты незавершенного строительства, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

В силу п. 13 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под строительством понимается создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

Частью 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации определено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляется на основании разрешения на строительство. Указанное разрешение выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство, при этом к заявлению о выдаче такого разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации документы.

Истец обратился в экспертную организацию  - общество с ограниченной ответственностью «Фрэйм» (далее – общество «Фрэйм») для производства строительно-технической экспертизы в отношении самовольной постройки. 

В ходе проведения обследования объекта было установлено, что он возведен с соблюдением всех установленных нормативов, не нарушает права и иные законные интересы третьих лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.  

Сделанные выводы подтверждаются техническим заключением, выданным обществом «Фрэйм».

Вместе с тем, представленное в материалы дела техническое заключение общества «Фрэйм» от 19.09.2024 судом не может быть принято.

В соответствии со статьей 41 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и распоряжением Правительства Российской Федерации от 16.11.2021 N 3214-р «О Перечне видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями» (в редакции, действующей с 31.10.2023) судебные экспертизы по гражданским делам, связанным с самовольным строительством, проводятся исключительно государственными судебно-экспертными организациями.

Судом предлагалось истцу рассмотреть вопрос о назначении судебной экспертизы. С соответствующим ходатайством истец к суду не обращался.

Техническое заключение обществом «Фрэйм»  проведено в отсутствие технической документации на спорное строение. Как указал истец, документация на строение отсутствует, при покупке передано не было.

Таким образом, представленное заключение не подтверждает, что возведенный объект соответствует санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам, требованиям пожарной безопасности, а также соответствует строительным, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным требованиям.

Кроме того, как указано в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.10.2024 № 305-ЭС24-8341(1,2) по делу N А40-133700/2021 незарегистрированное строение, не введенное в оборот как объект недвижимого имущества, не может выступать в качестве вещи (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 14 августа 2017 г. по делу N 306-ЭС17-3016(2)). При этом риск отказа в легализации постройки несет покупатель.

С учетом фактических обстоятельств дела, принимая во внимание отсутствие в материалах дела соответствие возведенного объекта государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам, требованиям пожарной безопасности, а также соответствие строительным, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным требованиям, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания за истцом  права собственности на самовольную постройку – нежилое строение на земельном участке с кадастровым номером 66:25:2501003:563, Свердловская область, Сысертский городской округ, 

<

...>.

Руководствуясь ст.110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении исковых требований отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

3. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».

В случае неполучения  взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».

Судья                                                                                   С.А. Володин