ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А42-11117/2023

03 июля 2024 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 03 июля 2024 года

 

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Нестерова С.А.,

судей  Семиглазова В.А., Черемошкиной В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Потаповой А.В., 

при участии:  

от истца: ФИО1 – по доверенности от 29.12.2023, ФИО2 – по доверенности от 04.12.2023; 

от ответчика: не явился, извещен (ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя); 

от третьих лиц: не явились, извещены; 

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-15410/2024) Комитета по управлению имуществом Администрации города Апатиты на решение Арбитражного суда Мурманской области от 02.04.2024 по делу № А42-11117/2023 (судья Максимец Д.Л.), принятое

 

по иску Общества с ограниченной ответственностью «Новый дом» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>);

к Комитету по управлению имуществом Администрации города Апатиты ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>); 

третьи лица: 1) Администрация Муниципального образования города Апатиты с подведомственной территорией; 2) Общество с ограниченной ответственностью «Альбион-2002»; 3) Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области;

 

об оспаривании,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Новый дом» (далее – истец, Общество, ООО «Новый дом») обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с иском к Комитету по управлению имуществом Администрации города Апатиты (далее – ответчик, Комитет) о признании недействительными односторонних отказов Комитета от договоров аренды от 10.01.2022, № ОН-158 от 03.04.2022 № ОН-165, заключенных с Обществом и выраженных в уведомлении о расторжении, а договоров аренды действующими.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены Администрация Муниципального образования города Апатиты с подведомственной территорией,  Общество с ограниченной ответственностью «Альбион-2002» и Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (далее – третьи лица).

Решением суда от 02.04.2024 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, Комитет подал апелляционную жалобу, в которой просил решение от 02.04.2024 отменить, в удовлетворении иска отказать. В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал, что по результатам проведенного отделом МО МВД России «Апатически» почерковедческого и технико-криминалистического исследования было установлено, что подписи согласия на заключение договора субаренды выполнена не представителем Комитета, а другим лицом, однако, суд первой инстанции не истребовал соответствующее заключение в порядке статьи 66 АПК РФ, в связи с чем неполно выяснил обстоятельства и соответственно неправомерно удовлетворил заявленные требования.

В отзыве на апелляционную жалобу Общество просило решение суда оставить без изменения, а жалобу – без удовлетворения, также поддержав указанную позицию в судебном заседании.

В судебном заседании представители истца доводы апелляционной жалобы поддержали в полном объеме.

Иные участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание апелляционной инстанции не направили, что в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы.

Рассмотрев ходатайство Комитета об истребовании доказательств, апелляционный суд, признав достаточность представленных по делу доказательств для рассмотрения спора, в порядке статей 64, 66 АПК РФ в его удовлетворении отказал ввиду отсутствия к тому оснований, тем более, что соответствующее ходатайство не было заявлено ответчиком в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) были заключены:

1) договор аренды от 10.01.2022 № ОН-158 в редакции соглашения от 18.01.2023 (далее – договор № 1), по условиям которого арендатору передано во временное владение и пользование нежилое помещение в нежилом отдельно стоящем здании по адресу: 

<

...>, этаж цокольный, номера на поэтажном плане III (3, 4, 15-25), общей площадью 411,9 кв.м, кадастровый номер 51:14:0030302:3914 на срок по 09.01.2027.

 

2) договор аренды от 03.04.2022 № ОН-165в редакции соглашения от 18.01.2023 (далее – договор № 2), по условиям которого арендатору передано во временное владение и пользование нежилое помещение в нежилом отдельно стоящем здании по адресу: 

<

...>, этаж цокольный, общей площадью 102,4 кв.м, кадастровый номер 51:14:0030302:4048 на срок по 02.04.2027.

Указанные договоры заключены в порядке перезаключения ранее действующих между сторонами договоров аренды.

В соответствии с пунктом 3.4.8 договоров арендатор обязался не сдавать арендуемый объект в субаренду без согласия арендодателя, не допускать использование объекта третьими лицами на каком-либо праве, не сдавать арендные права в залог, не вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных обществ и товариществ.

Пунктом 6.4.2.4 договоров предусмотрена возможность их расторжения по требованию арендодателя в одностороннем порядке, о чем арендодатель уведомляет арендатора не менее чем за 30 дней, а по истечении указанного в уведомлении срока договор считается расторгнутым, в случае неисполнения пункта 3.4.8 договора.

Разделом 7 договоров предусмотрено, что арендатор не вправе без письменного согласия Комитета сдавать имущество в субаренду. Заключение договоров субаренды осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. 

15.09.2022 ООО «Новый дом» и ООО «Альбион-2002» обратились в Комитет с совместным заявлением о согласовании договора субаренды с приложением проекта договора в 3-х экземплярах на 10 листах и схемы расположения, поставлен входящий штамп Комитета №7421-12/22 на 1/43 листах.

04.10.2022 за №6568/12/15/22 Комитет в ответ на заявление истца от 30.09.2022 направил согласие на передачу части объекта муниципальной собственности в субаренду с приложением договора субаренды в 2-х экземплярах, подписанное председателем Комитета с проставлением печати.

Заявлением от 30.09.2022 ООО «Новый дом» обратился в Комитет о заключении договора субаренды с ООО «Альбион-2002» с приложением договора в 3-х экземплярах на 3 листах и схемы расположения, на котором поставлен входящий штамп Комитета б/н - указано «принято» на 1/25 листах.

10.10.2022 за № 6704/12/15/22 Комитет в ответ на заявление истца от 15.09.2022 направил отказ в согласовании на передачу части объекта муниципальной собственности в субаренду, подписанный председателем Комитета без проставления печати.

Между ООО «Новый дом» и ООО «Альбион-2002» был заключен договор  субаренды нежилого помещения от 03.11.2022 № 789/22, предметом которого являлись вышеуказанные помещения, переданные Обществу в аренду на основании договоров аренды от 10.01.2022, № ОН-158 от 03.04.2022 № ОН-165.

17.05.2023 Комитетом проведен осмотр спорных объектов на предмет нахождения иных лиц, не являющихся стороной договора аренды (ООО «Альбион2002»), в связи с чем в адрес Общества было направлено уведомление от 13.06.2023 № 4452-12/15/23 о необходимости в срок до 13.07.2023 освободить арендуемые помещения от иных хозяйствующих субъектов.

 

Кроме того, письмом от 03.07.2023 № 4929-12/15/23 Комитет уведомил ответчика о необходимости в срок до 03.08.2023 представить сведения о прекращении регистрации договора аренды от 03.11.2022 № 789/22, которое не было исполнено последним. 

20.07.2023 сотрудниками Комитета проведен осмотр спорных объектов, в ходе которого выявлено нахождение в части помещений объектов иных действующих хозяйствующих субъектов, не являющихся стороной договоров аренды, - ООО «Альбион-2002» (магазин «Бристоль»).

21.07.2023 в адрес Общества направлено уведомление № 5398-12/15/23 о необходимости незамедлительно после получения уведомления освободить арендуемые помещения от иных хозяйствующих субъектов, не являющихся стороной договоров аренды.

06.10.2023 Прокуратурой города Апатиты на основании информации Контрольно-счетной палаты г. Апатиты от 14.07.2023 №163-ксп проведена проверка исполнения законодательства при управлении и распоряжении муниципальной собственностью, по результатам которой вынесено представление Главе администрации города Апатиты о необходимости принятия мер, направленных на устранение нарушений закона и привлечении виновных лиц к дисциплинарной ответственности.

Уведомлением от 17.11.2023 № 8412-12/15/23 Комитет сообщил об одностороннем расторжении договоров аренды от 10.01.2022 № ОН-158, № ОН-165 ввиду передачи части помещений по договору субаренды в пользу ООО «Альбион-2002» в отсутствие согласия арендодателя с 28.12.2023.

Полагая односторонний отказ Комитета от договоров недействительным, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд первой инстанции признал исковые требования Общества обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения и отмены принятого по делу решения ввиду следующего.

По смыслу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями пункта 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

Согласно пункту 4 статьи 450, пункту 4 статьи 450.1 ГК РФ сторона, которой этим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

В пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» (далее – Постановление № 54) даны разъяснения, согласно которым при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Частью 1 статьи 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как указано выше, пунктом 6.4.2.4 договоров Комитету предоставлено право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договоров, что влечет их расторжение, при нарушении арендатором пункта 3.4.8 договоров, а именно в случае сдачи арендуемых объектов в субаренду без согласия арендодателя. 

Направляя в адрес Общества соответствующие уведомления от 17.11.2023 об одностороннем отказе от исполнения договоров Комитет указал, что арендатором было допущено существенное нарушение эксплуатации арендуемых помещений, а именно Общество в нарушение условий договора передало часть арендуемых нежилых помещений в субаренду ООО «Альбион-2002» в отсутствие согласия арендодателя. 

Между тем, как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, проект договоров субаренды направлялся в адрес Комитета, при этом, 04.10.2022 за №6568/12/15/22 Комитет в ответ на заявление истца от 30.09.2022 направил согласие на передачу части объекта муниципальной собственности в субаренду с приложением договора субаренды в 2-х экземплярах, подписанное председателем Комитета с проставлением печати.

При этом Обществом было также представлено в материалы дела экспертное заключение, подтверждающее подлинность подписи председателя Комитета – ФИО3 на спорном согласовании.

Представленное истцом экспертное заключение Комитетом в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции оспорено не было (статьи 9, 41 АПК РФ). 

Более того, указанное согласование от 04.10.2022 за №6568/12/15/22 скреплено печатью Комитетом, в свою очередь ответчик о назначении судебной экспертизы на предмет проверки достоверности печати Компании, оттиск которой имеется на указанном документе, заявлено также не было. 

Кроме того, судом первой инстанции принято во внимание, что 24.01.2023 Комитетом в адрес Общества были направлены дополнительные соглашения от 18.01.2023, которыми внесены изменения в пункты 1.1 договоров, изменены площади арендованных помещений, новые площади составили 411,9 кв.м и 102,4 кв.м, указанные соглашения были зарегистрированы в установленном законом порядке 27.01.2023.

Письмом от 07.02.2023 № 77412/12/23 Комитет направил в адрес Общества выписки из Единого государственного реестра недвижимости с отметкой о регистрации соглашений по обоим заключенным договорам, в которых также указано, что по каждому из помещений зарегистрирован договор субаренды с ООО «Альбион-2002», что подтверждает то обстоятельство, что на момент направления письма (07.02.2023) Комитет обладал полным объемом информации о наличии субарендатора в помещениях, так как договор субаренды был зарегистрирован еще 18.11.2022.

Кроме того, более ранний факт передачи части спорных помещений в субаренду при наличии согласия Комитета подтверждается договорами субаренды, представленными в материалы дела (договор № 1 субаренды недвижимого имущества от 10.11.2018; договор субаренды недвижимого имущества от 10.09.2018; договор от 05.03.2020 с ООО «Вайлдбериз»).

При таких обстоятельствах, повторно исследовав материалы дела и доводы сторон в порядке статьи 71 АПК РФ, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что у Комитета не имелось предусмотренного пунктом 6.4.2.4 договоров основания для их расторжения в одностороннем порядке, а потому исковые требования Общества обоснованно и правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Более того, судом первой инстанции принято во внимание и обоснованно отмечено, что обстоятельства, положенные в основу одностороннего отказа Комитета от исполнения договоров аренды, имели место быть еще в сентябре 2022 года, в то время как в период с сентября 2022 года по ноябрь 2023 года арендодатель подтверждал действие договоров, поскольку принимал от арендатора арендную плату за пользование имуществом, вел переписку, заключал дополнительные соглашения, проводил осмотры помещений, что в свою очередь свидетельствует о незаявлении Комитетом о расторжении договоров в течение разумного срока с момента возникновения обстоятельства, положенного Комитетом в основание отказа от договоров, соответственно не отвечает принципу добросовестности (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ) и лишало арендодателя права расторгать договоры в связи с этим нарушением, что не противоречит разъяснениям, данным в пункте 14 Постановления № 54 и в пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», а также положениям пункта 3 статьи 307 ГКРФ, пункту 4 статьи 450, пункту 4 статьи 450.1 ГК РФ, а потому означенное также подтверждает обоснованность и правомерность заявленных Обществом исковых требований.

При указанных обстоятельствах заявленные требования Общества обоснованно и правомерно удовлетворены судом первой инстанции, а потому суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения жалобы Комитета, доводы которой не опровергают правомерности выводов суда и не могут служить основанием для отмены состоявшегося по делу судебного акта.

Таким образом, при вынесении решения судом первой инстанции оценены доводы сторон и представленные ими доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права, в том числе являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного акта, при вынесении решения судом также не допущено, а потому решение Арбитражного суда  Мурманской области  от 02.04.2024 следует оставить без изменения, а жалобу Комитета – без удовлетворения.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда  Мурманской области  от 02.04.2024 по делу №  А42-11117/2023  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

С. А. Нестеров

Судьи

 

В. А. Семиглазов

В. В. Черемошкина