ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

31.01.2020

             Дело № А41-44392/19

Резолютивная часть постановления объявлена 28.01.2020

Полный текст постановления изготовлен 31.01.2020

Арбитражный суд Московского округа 

в составе: председательствующего-судьи Дунаевой Н.Ю.,

судей Красновой С.В., Аталиковой З.А., 

при участии в заседании:

от закрытого акционерного общества "Группа компаний "Жилищный капитал"– не явился, извещен

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области – не явился, извещен

от ФИО1 – не явился, извещен

от ФИО2 –  Кубарь И.И. доверен. от 11.10.2018 №50 АБ 1565474

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 

на решение Арбитражного суда Московской области от 04.07.2019 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2019 по делу № А41-44392/19

по заявлению закрытого акционерного общества "Группа компаний "Жилищный капитал" 

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области

третьи лица: ФИО1, ФИО2

о признании незаконным решения,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "Группа компаний "Жилищный капитал" обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области с требованиями о признании незаконным решения Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области об отказе в государственной регистрации, выраженное в уведомлении от 25.02.2019 N 50/066/009/2018-3742; об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области зарегистрировать за ФИО1 право собственности на следующее имущество: 1) семь квартир (таунхаусов) (незавершенное строительство) общей площадью 1 684,20 кв. м и четвертый кластер таунхаусов (незавершенное строительство) общей ориентировочной площадью 2 474,1 кв. м, расположенных на одном земельном участке общей площадью 3 393,00 кв. м по адресу: 

<

...>, а именно: квартиры (таунхаус), с условными N 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24 в Объекте незавершенного строительства: 3 кластер таунхаусов (степень готовности - начальная, кирпичная кладка до уровня 1-го этажа), строительный адрес: 

<

...> (с учетом стоимости доли в земельном участке под кадастровым номером 50:20:0070227:1454); 2) объект незавершенного строительства: 4 кластер таунхаусов (степень готовности - средняя, не остеклено, без внутренней и внешней отделки), ориентировочная площадь 11 квартир 2 320 кв. м нежилых помещений 154,10 кв. м, строительный адрес: 

<

...>) Земельный участок под четвертым кластером таунхаусов под кад.номером 50:20:0070227:3054.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвуют ФИО1, ФИО2

Решением Арбитражного суда Московской области от 04.07.2019 по делу N А41-44392/19 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2019 решение Арбитражного суда Московской области от 04.07.2019 по делу N А41-44392/19 оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Управление обратилось с кассационной жалобой в Арбитражный суд Московского округа, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Московской области от 04.07.2019 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2019 по делу N А41-44392/19, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований к Управлению в полном объеме.

В качестве оснований обоснованности жалобы заявитель ссылается на нарушение и неправильное применение норм права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, суды пришли к неверному выводу о неприменении п. 1 ст. 201.15.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", представленный в орган регистрации прав договор уступки от 08.11.2018 не сиротствует положениям п.7 ст. 448 ГК РФ, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.

В ходе судебного рассмотрения кассационной жалобы третье лицо доводы жалобы отклонило по доводам ранее представленного отзыва.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о дате и месте судебного разбирательства не явились. Ранее конкурсным управляющим закрытого акционерного общества "Группа компаний "Жилищный капитал" представлен отзыв. Кассационная жалоба рассмотрена в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителя третьего лица, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит  к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения оспариваемых судебных актов, а именно:

Как следует из материалов дела и установлено судами, решением Арбитражного суда Московской области от 23.09.2016 по делу N А41-46277/16 ЗАО "Группа компаний "Жилищный капитал" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена ФИО3.

В рамках дела о банкротстве ЗАО "Группа компаний "Жилищный капитал" были проведены торги в форме публичного предложения.

При этом, в рамках Лота N 9 на продажу было выставлено следующее имущество: семь квартир (таунхаусов) (незавершенное строительство) общей площадью 1 684,20 кв. м и четвертый кластер таунхаусов (незавершенное строительство) общей ориентировочной площадью 2 474,1 кв. м, расположенных на одном земельном участке общей площадью 3 393,00 кв. м по адресу: 

<

...>; объект незавершенного строительства: 4 кластер таунхаусов (степень готовности - средняя, не остеклено, без внутренней и внешней отделки), ориентировочная площадь 11 квартир 2 320 кв. м нежилых помещений 154,10 кв. м, строительный адрес: 

<

...>; земельный участок под четвертым кластером таунхаусов под кад. номером 50:20:0070227:3054.

26.09.2018 по результатам торгов составлен протокол N 1078-ОТПП/2/9 "О результатах проведения торгов по продаже имущества, принадлежащего ЗАО "Группа компаний "Жилищный капитал" от 26.09.2018, победителем по Лоту N 9 признана ФИО2.

Судами установлено внесение ФИО2 задатка, что подтверждается платежным поручением от 24.09.2018 N 416. 

28.09.2018 с победителем торгов был заключен договор купли-продажи имущества.

По условиям п. 2.3 вышеуказанного договора покупатель обязался в течение 30 дней с момента заключения договора уплатить продавцу цену, определенную п. 2.1 договора, за вычетом задатка, внесенного на расчетный счет организатора торгов в соответствии с договором о задатке.

08.11.2018 между ФИО2 (покупатель), ФИО1 (новый покупатель) и ЗАО "Группа компаний "Жилищный капитал" (продавец) был заключен договор об уступке прав и переводе долга по договору купли-продажи имущества от 28.09.2018.

По условиям вышеуказанного договора покупатель уступил новому покупателю права и перевел на нового покупателя с согласия продавца обязанности (долг) по договору купли-продажи имущества от 28.09.2018, заключенному между покупателем и продавцом по результатам торгов.

Во исполнение договорных обязательств ФИО1 произвел оплату договора купли-продажи имущества от 28.09.2018, что подтверждается платежным поручением N 91 от 09.11.2018.

В последующем должник в лице конкурсного управляющего ФИО3 (продавец), ФИО1 (покупатель, цессионарий) и ФИО2 (покупатель, цедент) обратились в Росреестр по Московской области через МФЦ МО филиал "Кубинка" с заявлением о государственной регистрации за ФИО1 права собственности на указанное имущество, являющееся предметом договора купли-продажи от 28.09.2018, договора от 08.11.2018 об уступке прав и переводе долга по договору купли-продажи имущества от 28.09.2018.

25.02.2019 Управлением было принято решение N 50/066/009/2018-3742 об отказе в государственной регистрации прав со ссылкой на то, что в данном случае подлежат применению нормы п. 1 статьи 201.15.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), регламентирующие передачу объектов незавершенного строительства новому застройщику, который будет являться приобретателем. Кроме того, приобретателем может быть только юридическое лицо, отвечающее требованиям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Данный отказ Управления послужил основанием для обращения общества в суд с настоящим заявлением.

Согласно ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с ч. 4 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного правового акта, решения, действий, бездействия госоргана недействительным (незаконным) необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие данных акта, решения, действий, бездействия закону и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов заявителя.

В силу п. 2 ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) к заявлению о государственном регистрации прилагаются документы, являющиеся основанием для проведения регистрации.

В соответствии с ч. 5 ст. 18 Закона N 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Отказывая в регистрации прав на недвижимое имущество, Управление указало, что в данном случае подлежат применению нормы п. 1 статьи 201.15.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", регламентирующие передачу объектов незавершенного строительства новому застройщику, который будет являться приобретателем, в связи с чем приобретателем может быть только юридическое лицо, отвечающее требованиям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Судами установлено, что ФИО2 на торгах приобретены семь квартир (таунхаусов) (незавершенное строительство) общей площадью 1 684,20 кв. м и четвертый кластер таунхаусов (незавершенное строительство) общей ориентировочной площадью 2 474,1 кв. м, расположенных на одном земельном участке общей площадью 3 393,00 кв. м по адресу: 

<

...>; объект незавершенного строительства: 4 кластер таунхаусов (степень готовности - средняя, не остеклено, без внутренней и внешней отделки), ориентировочная площадь 11 квартир 2 320 кв. м нежилых помещений 154,10 кв. м, строительный адрес: 

<

...>; земельный участок под четвертым кластером таунхаусов под кад. номером 50:20:0070227:3054.

При этом, в отношении указанного имущества обязательства перед участниками строительства отсутствуют.

В силу п. 1 статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Суды установили, что ФИО2 является участником и победителем торгов по продаже имущества, принадлежащего ЗАО "Группа компаний "Жилищный капитал", с которой по итогам торгов заключен договор купли-продажи от 28.09.2018 в соответствии с положениями п. 16 статьи 110 Закона о банкротстве.

При этом, проведенные торги никем не оспорены, недействительными не признаны.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, суды первой и апелляционной инстанций, установив, что на государственную регистрацию заявителем были представлены необходимые документы, предусмотренные Законом о государственной регистрации, которые позволяли осуществить государственную регистрацию прав ФИО1, пришли к правомерному выводу о незаконности решения Управления Росреестра по Московской области от 25.02.2019 об отказе государственной регистрации права на имущество.

Отклоняя доводы Управления, суд округа учитывает следующее:

Пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции ФЗ №212-ФЗ)  установлено, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

По смыслу и содержанию ст. 201.15-1 Закона о банкротстве  происходит возмездная передача имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщика иному застройщику, который будет являться приобретателем и ему подлежат передача обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений.

Согласно определению Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2019 N 308-КГ18-16552(2-5) фактически, выставляя на торги объект незавершенного строительства с обременением в виде прав участников строительства, конкурсный управляющий  осуществляет  поиск инвестора, готового взять на себя обязательства окончить строительство, по аналогии с процедурой урегулирования обязательств застройщика, предусмотренной в настоящее время положениями статей 201.15-1 и 201.15-2 Закона о банкротстве.

Вместе с тем, предмет вышеназванных торгов не был  обременен  правами участников строительства, победитель торгов не наделен статусом «нового застройщика», поэтому уступка касалась лишь денежных обязательств.  

Доводы заявителя кассационной жалобы, по которым он не согласен с оспариваемыми судебными актами, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены решения арбитражного суда первой и постановления апелляционной инстанций, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 04.07.2019 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2019 по делу № А41-44392/19 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий-судьяН.Ю. Дунаева

Судьи:С.В. Краснова

З.А. Аталикова