АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-38683/2014

г. Краснодар

12 июля 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 12 июля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 июля 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от органа, осуществляющего публичные полномочия, – департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399) – Таракановской Н.С. (доверенность от 15.12.2016), в отсутствие заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Новатор» (ИНН 2343017589, ОГРН 1052324145830) и третьих лиц: администрации муниципального образования Новокубанский район, публичного акционерного общества энергетики и электрификации Кубани, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.11.2016 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2017 (судьи Ефимова О.Ю., Гуденица Т.Г., Сулименко О.А) по делу № А32-38683/2014, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Новатор» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) с заявлением, в котором просило:

– признать незаконным отказ департамента в выкупе земельного участка от 08.08.2014 № 52-11692/14-32.20 (далее – отказ от 08.08.2014),

– возложить на департамент обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества путем принятия решения о предоставлении обществу земельного участка сельскохозяйственного назначения общей площадью 1 418 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:21:0808005:1 в собственность, подготовить проект договора купли-продажи указанного земельного участка и направить его обществу с предложением о заключении в месячный срок со дня принятия решения суда.

Требования основаны на положениях статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статей 27, 28 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об  обороте  земель  сельскохозяйственного  назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ). Заявление мотивировано незаконностью отказа департамента в предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность общества, ранее надлежащим образом исполнявшего обязанности арендатора по договору от 16.07.2003 № 2100000900 (в редакции дополнительного соглашения от 05.07.2007). Отказ уполномоченного органа нарушает права (законные интересы) общества, имеющего право на выкуп земельного участка с кадастровым номером 23:21:0808005:1.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.01.2015,  оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2015, в удовлетворении требований отказано. 

Судебные инстанции установили, что общество являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:21:0808005:1, расположенного по адресу: Краснодарский край, Новокубанский район, в 2,7 км на юго-запад от ст. Советская, СПК колхоз «Заря», участок № 117 на основании договора от 16.07.2003 № 2100000900 (в редакции дополнительного соглашения от 05.07.2007). На обращение общества о приобретении арендуемого участка в собственность на основании пункта 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ, департамент ответил отказом (письмо от 08.08.2014). Отказ мотивирован уполномоченным органом наличием в границах земельного участка линий электропередачи, собственник которых имеет исключительное право на приобретение земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания этих линий. Испрашиваемый земельный участок в собственность заявителя может быть предоставлен только после его раздела в порядке, установленном законом. С учетом норм статьи 10 Закона № 101-ФЗ, суды признали, что заявитель как арендатор имеет право на приобретение в собственность земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при наличии двух условий: он пользуется участком на основании договора аренды, с момента заключения которого прошло не менее трех лет; участок используется арендатором надлежащим образом. В пункте 1.1 договора аренды от 16.07.2003 закреплено, что он заключен на срок до 15.02.2012. Поскольку арендатор продолжал пользоваться земельным участком, договор был возобновлен на неопределенный срок на тех же условиях в порядке статьи 621 Гражданского кодекса. Уведомлением от 29.05.2014 департамент на основании статьи 610 Гражданского кодекса информировал общество об одностороннем отказе от договора аренды от 16.07.2003, который прекратил свое действие по истечении срока, установленного законом. Односторонний отказ от исполнения договора влечет за собой прекращение договорных обязательств (пункт 3 статьи 450, пункт 2 статьи 453 Гражданского кодекса). В материалы дела представлены сведения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) о погашении 08.09.2014 записи о государственной регистрации договора аренды от 16.07.2003. Установив, что общество не является арендатором спорного участка, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для предоставления земельного участка в собственность заявителя. Апелляционный суд дополнительно отметил, что 14.12.2011 общество, со ссылкой на пункт 5.1 договора аренды, направило главе муниципального образования Новокубанский район заявление о продлении в порядке преимущественного права срока действия на 25 лет договора от 05.07.2007 № 8821000015 (ранее договор от 16.07.2003 № 2100000900). Аналогичное заявление направлено в департамент 15.02.2012. Из пункта 4 статьи 28, пункта 6 статьи 27 Земельного кодекса, пункта 4 статьи 1, пунктов 1, 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ, статьи 21 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 № 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» (далее – Закон края № 532-КЗ) следует, что право на приобретение (выкуп) участка из земель сельскохозяйственного назначения предоставлено арендатору, надлежаще использовавшему этот участок в течение более трех лет. Законодателем закреплен механизм обеспечения защиты прав исключительно тех арендаторов, которые доказали, что на протяжении длительного срока (более трех лет) могут надлежаще использовать предоставленные им земельные участки. Окончание срока действия договора аренды и отсутствие на момент подачи заявления у общества статуса арендатора влечет отказ в удовлетворении требований общества. Ссылаясь на возобновление договора аренды на неопределенный срок, заявитель не учитывает условие договора аренды о прекращении его действия по истечении срока аренды и разъяснения, содержащиеся в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в редакции постановления от 25.01.2013 № 13 (далее – постановление от 17.11.2011 № 73). Договор аренды мог быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если он заключен до вступления в силу закона, требующего в этом случае обязательного проведения торгов. Довод о том, что обращение с заявлением о выкупе земельного участка осуществлено в период действия договора аренды, приводится обществом без оценки действий органа местного самоуправления, направленных на инициирование процедуры погашения в ЕГРП записи о регистрации договора аренды, и уведомления арендатора о прекращении арендных отношений.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.02.2016 решение и апелляционное постановление отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края. 

Окружной суд указал, что изложенное департаментом в оспариваемом отказе в предоставлении государственной услуги от 08.08.2014 основание, судами не проверено и надлежащей оценки не получило, выводы о соответствии данного решения органа государственной власти законодательству Российской Федерации в принятых по настоящему делу судебных актах отсутствуют. Факт и момент получения арендатором уведомления об одностороннем отказе департамента от договора аренды земельного участка от 16.07.2003 судом не установлены, правомерность заявленного собственником участка отказа от договора, стороной которого он не является, не исследована и судебной оценки не получила. Не соответствующее в полной мере обстоятельствам дела определение круга лиц, участвующих в деле, могло привести к принятию такого решения, поскольку разрешение вопроса о действительности и прекращении договора аренды спорного участка без привлечения к участию в деле одной из его сторон – администрации муниципального образования Новокубанский район (арендодатель; далее – администрация), невозможно. Установив, что запись о регистрации договора аренды испрашиваемого обществом в собственность участка погашена в ЕГРП 08.09.2014, свой вывод об отказе в удовлетворении заявленных требований об оспаривании отказа от 08.08.2014, суд обосновал отсутствием у общества подлежащих судебной защите прав и статуса арендатора на момент принятия решения (использована формулировка «в настоящее время», резолютивная часть решения объявлена 21.01.2015). Отклоняя доводы общества о возобновлении договора аренды на неопределенный срок, об обращении с заявлением о выкупе в период действия договора аренды, апелляционный суд не принял во внимание мнение собственника земельного участка по данному вопросу, выраженное в письме от 29.05.2014, невыясненность позиции арендодателя, не привлеченного к участию в деле, а также пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса. Ссылаясь на разъяснения, содержащиеся в пункте  1 постановления от 17.11.2011 № 73, апелляционный суд не учел отсутствие в нем указания на статью 10 Закона № 101-ФЗ, статью 34 Земельного кодекса и их буквальное содержание, не предусматривающее передачу в аренду участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в публичной собственности, исключительно на торгах (предусмотрена иная процедура). Факт прекращения арендных отношений применительно к спорному участку на момент подачи обществом заявления о приобретении его в собственность (28.07.2014), принятия арендодателем мер к возврату участка от арендатора, и уполномоченным на распоряжение данным участком органом – мер к выполнению публичных процедур, предписанных пунктом 1 статьи 10 Закона № 101-ФЗ и статьей 34 Земельного кодекса, судами не установлены.

При новом рассмотрении суд первой инстанции определениями от 03.03.2016 и от 29.06.2016 привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, администрацию и публичное акционерное общество энергетики и электрификации Кубани (далее – ПАО «Кубаньэнерго»).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.11.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2017, требования общества удовлетворены. Признан незаконным отказ департамента, выраженный в письме от 08.08.2014 № 52-11692/14-32.20, как противоречащий статье 39.16 Земельного кодекса. На департамент возложена обязанность подготовить проект договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 1 418 тыс. кв. м (кадастровый номер 23:21:0808005:1) и направить его обществу в месячный срок со дня принятия решения суда. 

Судебные инстанции установили, что письмом от 29.05.2014 департамент уведомил общество об отказе от заключенного на неопределенный срок договора аренды по истечении трех месяцев с момента получения обществом уведомления об отказе. Статьей 1 Закона Краснодарского края от 10.10.2006 № 1101-КЗ «О наделении органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями Краснодарского края по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности Краснодарского края» (далее – Закон № 1101-КЗ) органы местного самоуправления соответствующих муниципальных образований наделены отдельными государственными полномочиями по распоряжению земельными участками, в том числе по заключению договоров аренды и осуществлению контроля за их исполнением. Правом расторжения договоров аренды по основаниям, предусмотренным федеральными законами, законами Краснодарского края и договором аренды органы местного самоуправления наделены с 31.05.2014 (в связи с принятием Закона Краснодарского края от 29.05.2014 № 2963-КЗ). Таким образом, на момент направления письма от 29.05.2014 об отказе от заключенного на неопределенный срок договора от 16.07.2003 № 8821000015, департамент обладал полномочиями по расторжению договоров аренды земельных участков. Действия арендодателя (представителя собственника) спорного участка, переписка сторон, непринятие арендодателем мер к возврату участка свидетельствуют о том, что арендные отношения между обществом и администрацией были возобновлены на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса). При этом возобновление договора от 16.07.2003 № 2100000900 на новый срок не противоречит разъяснениям, изложенным в пункте 1 постановления от 17.11.2011 № 73, в котором отсутствуют ссылки на статью 10 Закона № 101-ФЗ и статью 34 Земельного кодекса. Факт прекращения арендных отношений применительно к спорному участку на момент подачи обществом заявления о приобретении его в собственность (28.07.2014) материалами дела не подтвержден. С учетом письменного уведомления департамента от 29.05.2014 о прекращении договора, возобновленного на неопределенный срок, действие договора аренды от 16.07.2003 № 2100000900 истекло 29.08.2014 (пункт 2 статьи 610 ГК РФ). Таким образом, заявление о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 23:21:0808005:1 подано обществом как арендатором (в пределах срока действия договора). Надлежащее использование земельного участка на протяжении трех лет, предшествовавших обращению общества в департамент за выкупом, подтверждается актами обследования ГКУ Краснодарского края «Кубаньземконтроль» от 23.08.2013 № 171, от 04.07.2014, от 27.07.2015 № 202, в которых указано, что участок с кадастровым номером 23:21:0808005:1 используется по целевому назначению. Департамент (как и администрация) не привели ни одного случая нарушения обществом условий договора аренды, режима использования земель сельскохозяйственного назначения. Поэтому судебные инстанции признали доказанным факт надлежащего использования обществом испрашиваемого участка в течение трехлетнего периода, предшествующего обращению в департамент. Наличие на земельном участке опор линий электропередач классом напряжения до 35 кВ, не является препятствием для предоставления в собственность соответствующего участка. Особые условия использования земельного участка не являются препятствием для предоставления его в собственность (пункт 8 Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 № 160). Границы охранных зон в отношении линий электропередач установлены и внесены в государственный кадастр недвижимости, что подтверждается кадастровым паспортом от 26.06.2014 № 2343/12/14-548941. Согласно государственному акту на право бессрочного (постоянного) пользования землей КК-2 №234-501-190 и приложенному к нему чертежу границ земель, указанный акт был выдан сетевой организации (правопредшественнику ПАО «Кубаньэнерго) для производственной деятельности. Испрашиваемый участок имеет кадастровый номер 23:21:0808005:1, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, поставлен на кадастровый учет 26.09.2003 и находится в государственной собственности Краснодарского края. Доказательства предоставления частей испрашиваемого земельного участка с кадастровым номером 23:21:0808005:1 сетевой организации для размещения ЛЭП на праве постоянного (бессрочного) пользования в деле отсутствуют. Доказательства постановки участка, предоставленного правопредшественнику ПАО «Кубаньэнерго» в постоянное (бессрочное) пользование, на кадастровый учет и установление его границ в соответствии с земельным законодательством, равно как и пересечение указанного участка с земельным участком с кадастровым номером 23:21:0808005:1, материалами дела не подтверждается. Предоставление в собственность испрашиваемого участка, частично занятого полезащитными лесополосами, не противоречит действующему законодательству. При этом статьями 8 и 9 Закона Краснодарского края от 05.04.2010 № 1945-КЗ «О сохранении и воспроизводстве защитных лесных насаждений на землях сельскохозяйственного назначения» установлены ограничения использования земель сельскохозяйственного назначения, занятых защитными лесными насаждениями и обязанности собственников таких земельных участков в части проведения мероприятий по повышению защитных свойств защитных насаждений. Таким образом, департаментом не представлено доказательств ограниченности испрашиваемого обществом земельного участка в обороте, исключающей его предоставление в собственность в целях сельскохозяйственного производства.

Департамент обжаловал решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе (дополнении к жалобе) заявитель просит указанные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Судебные акты нарушают права собственника опор высоковольтных линий электропередачи (сооружений), расположенных в границах испрашиваемого обществом земельного участка, который обладает исключительным правом на использование (приватизацию) части спорного участка (статья 39.20 Земельного кодекса). В случае предоставления земельного участка в собственность заявителя при наличии других правообладателей будет нарушен принцип единства судьбы земельного участка и находящегося на нем объекта недвижимого имущества, закрепленный в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса. Линия электропередач являются сооружениями, введенными в эксплуатацию как объекты капитального строительства в соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Таким образом, если объект – линия электропередач, газопровод, нефтепровод и иное, для размещения которого требуется разрешение на строительство и его размещение не может осуществляться без предоставления земельного участка и установления сервитутов, то предоставление участка, на котором такой объект размещен, может быть осуществлено только собственнику такого объекта. Суды пришли к ошибочному выводу о том, что отсутствие в деле доказательств предоставления земельного участка для размещения ЛЭП, свидетельствует о незаконности отказа департамента. В пункте 1 договора аренды стороны согласовали срок его действия (до 15.02.2012). Данный срок является пресекательным, поэтому договорные отношения прекращены, а общество продолжало использовать земельный участок без правоустанавливающих документов. Регистрационная запись от 09.02.2004 № 23.01.09-1.2004-141 о государственной регистрации договора аренды от 16.07.2003 № 8821000015 на земельный участок с кадастровым номером 23:21:0808005:1 погашена 08.09.2014, что подтверждается уведомлением о государственной регистрации погашения регистрационной записи по договору аренды от 08.09.2014 № 09/009/2014-371. Таким образом, у заявителя отсутствует право на приватизацию земельного участка, предусмотренное пунктом 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ. По окончанию срока аренды, согласованного в пункте 1.1 договора аренды 05.07.2007 № 8821000015, торги проведены не были. Следовательно, арендные отношения между обществом и департаментом не могли быть возобновлены на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса, они прекратили свое действие с 15.02.2012 (пункт 2 постановления от 17.11.2017 № 73). При этом договор аренды заключен в период, когда уже действовали положения Земельного кодекса и Закона № 101-ФЗ о необходимости проведения торгов для заключения договоров аренды земельных участков (пункт 1 постановления от 17.11.2011 № 73). В 2014 году из спорного земельного участка (путем раздела) образован участок площадью 320 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:21:0808005:2, право собственности Краснодарского края на который зарегистрировано 09.04.2015 в ЕГРП. Соответствующие документы предоставлялись департаментом в суды первой и апелляционной инстанций. По сведениям информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования Новокубанский район земельный участок с кадастровым номером 23:21:0808005:2 расположен в границах функциональной зоны специального назначения (СН-2) – для размещения межмуниципального экологического отходоперерабатывающего комплекса; в границах зоны размещения отходов потребления (письмо департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 08.06.2015 № 71-3948/15). Правила землепользования и застройки территории Советского сельского поселения Новокубанского района, утвержденные решением Совета Советского сельского поселения Новокубанского района от 04.08.2014 № 412 (далее – Правила землепользования и застройки) содержат виды разрешенного использования, в том числе, земельных участков расположенных в зоне размещения отходов потребления (СН-2). Согласно Правилам землепользования и застройки использование земельного участка в целях ведения сельскохозяйственного производства не предусмотрено ни основными, ни вспомогательными, ни условными видами разрешенного использования. В связи с тем, что общество не является арендатором спорного земельного участка, запись в ЕГРП о праве аренды общества погашена, предмет договора аренды от 05.07.2007 № 8821000015 (ранее договор от 16.07.2003 № 2100000900) как таковой не существует, основания для удовлетворения заявленных требований отсутствовали.

От иных лиц, участвующих в деле, отзывы на кассационную жалобу не поступили. 

В судебном заседании представитель департамента поддержал доводы жалобы, которую просил удовлетворить. 

Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.   

Изучив материалы дела и доводы жалобы (дополнения к жалобе), выслушав представителя департамента, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что обжалуемые судебные акты следует отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции. 

Как видно из материалов дела и установлено судами, администрацией (арендодатель) и СПК колхозом «Заря» (арендатор) заключен договор от 16.07.2003 № 2100000900 аренды  земельного  участка  общей  площадью  141,8 га,  в  том  числе 138,8 га – пашня, 3 га – полезащитные лесополосы, с кадастровым номером 23:21:0808005:0001. Земельный участок предоставлен арендатору на срок до 15.02.2012 для сельскохозяйственного производства. Договор аренды зарегистрирован в ЕГРП (т. 1, л. д. 26 – 33). 

07 сентября 2004 года на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:21:0808005:0001 зарегистрировано право собственности Краснодарского края (т. 1, л. д. 56 – 57).

В соответствии с постановлениями главы муниципального образования Новокубанский район от 29.03.2007 № 431 и от 05.07.2007 № 996 администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключено дополнительное соглашение от 05.07.2007 к договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 16.07.2003 № 2100000900, которое зарегистрировано в ЕГРП 19.11.2007 (т. 1, л. д. 18 – 19, 23, 24, 33).

Согласно постановлению от 05.07.2007 № 996, земельный участок предоставлен обществу сроком до 15.02.2012.

В период действия договора аренды общество обратилось к арендодателю с заявлением (письмо от 14.12.2011) о продлении в преимущественном порядке договора аренды земельного участка. Согласно ответу администрации от 20.03.2012, отсылающему к письму управления имущественных отношений администрации от 30.12.2011, при наличии положительного заключения департамента сельского хозяйства и перерабатывающей промышленности Краснодарского края, с обществом будет заключен договор аренды на участок с кадастровым номером 23:21:0808005:1 (т. 1, л. д. 43, 45, 46).

Письмом от 29.05.2014 департамент уведомил общество об отказе от заключенного на неопределенный срок договора аренды земельного участка от 16.07.2003 № 8821000015 (новый номер присвоен дополнительным соглашением от 05.07.2007 к договору аренды), по истечении трех месяцев с момента получения обществом уведомления об отказе (т. 1, л. д. 50 – 51).

	24.06.2014 и 25.07.2014 общество обращалось в департамент с заявлениями о приобретении в собственность за плату арендуемого земельного участка с кадастровым номером 23:21:0808005:1 (т. 1, л. д. 35 – 38, 39 – 42).

Письмом от 08.08.2014 № 52-11692/14-32.20 департамент отказал в предоставлении соответствующей государственной услуги, сославшись на расположение на арендуемом обществом земельном участке линий электропередач. В письме также указано, что земельный участок может быть предоставлен заявителю в собственность за плату только после его раздела и исключения объектов недвижимости, находящихся в собственности третьих лиц (т. 1, л. д. 34).

08 сентября 2014 года по поданному от имени муниципального образования Новокубанский район заявлению от 02.09.2014 в ЕГРП погашена регистрационная запись от 09.02.2004 о государственной регистрации договора от 16.07.2003 № 8821000015 (2100000900) аренды земельного участка с кадастровым номером 23:21:0808005:0001 (т. 1, л. д. 68).

Полагая, что отказ департамента, выраженный в письме от 08.08.2014, в предоставлении в собственность земельного участка сельскохозяйственного назначения противоречит Земельному кодексу, Закону № 101-ФЗ, и нарушает его права и законные интересы, общество обратилось с настоящим заявлением в арбитражный суд.

На основании части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

В силу части 1 статьи 198 Кодекса организации, граждане и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что оспариваемое решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно частям 4 и 5 статьи 200 Кодекса при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

По смыслу приведенных процессуальных норм обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя. Обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

Согласно пункту 6 статьи 27 Земельного кодекса оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Законом № 101-ФЗ.

По общему правилу, содержащемуся в пункте 1 статьи 10 Закона № 101-ФЗ, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности предоставляются гражданам и юридическим лицам на торгах (конкурсах, аукционах).

В пункте 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ (в редакции, действовавшей на дату обращения общества с заявлением в департамент) закреплялось, что переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса (в редакции, действующей с 01.03.2015) также предусматривалось, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в публичной собственности, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

Статьей 21 Закона края № 532-КЗ (в действующей на момент возникновения спорных отношений редакции) определено, что приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется через 49 лет с момента вступления в силу настоящей статьи, за исключением (помимо других случаев) участков, переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды, в том числе земельных участков фонда перераспределения земель, при условии надлежащего использования этих участков.

Судебные инстанции при разрешении спора исходили из того, что обществом соблюден установленный законом порядок приватизации земель сельскохозяйственного назначения. Поэтому суды пришли к выводу о незаконности оспариваемого заявителем решения департамента об отказе в выкупе испрашиваемого земельного участка, нарушающего его права (интересы) в сфере предпринимательской деятельности. 

Однако суды первой и апелляционной инстанций, разрешая спор, не учли указание окружного суда, содержащееся в постановлении от 24.02.2016, о необходимости проверки обстоятельств соблюдения при заключении договора аренды уполномоченным на распоряжение спорным участком органом мер к выполнению публичных процедур, предписанных статьей 10 Закона № 101-ФЗ и статьей 34 Земельного кодекса. 

Возражая против заявленных обществом требований, департамент указывал на недействительность договора аренды от 16.07.2003 № 8821000015 (2100000900) недействителен по приведенным основаниям, что, по мнению уполномоченного органа, исключает применение к спорным правоотношениям положений пункта 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ (т. 2, л. д. 70). 

В подтверждение возражений департамент представил в материалы дела письмо администрации от 27.02.2015 № 11/29-938/15-08-05 (ответ на обращение департамента) о том, что по имеющимся у органа местного самоуправления сведениям предварительное опубликование сообщения о предстоящем предоставлении участка с кадастровым номером 23:21:0808005:1 не осуществлялось (т. 2, л. д. 74).

Согласно пункту 1 статьи 10 Закона № 101-ФЗ земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).

В соответствии с пунктом 2 статьи 10 Закона № 101-ФЗ (в ранее действовавшей редакции) передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления.

В случае, если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).

Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются в соответствии со статьей 38 Земельного кодекса (пункт 3 статьи 10 Закона № 101-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 34 Земельного кодекса (действовала до 01.03.2015) органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом.

Соблюдение публичных процедур соответствует установленным статьей 34 Земельного кодекса принципам предоставления земельных участков, гарантирует равный доступ всех лиц к приобретению земельных участков из публичной собственности. Иное толкование положений закона направлено на установление необоснованного приоритета земельных прав одних землепользователей по отношению к другим и противоречит приведенным выше принципам (определения Верховного Суда Российской Федерации от 20.11.2014 № 308-ЭС14-1222 и от 18.05.2015 N 310-ЭС14-7728).

Однако указание окружного суда, данное им в постановлении от 24.02.2016, судами первой и апелляционной инстанций при новом рассмотрении не выполнено, соответствующие возражения департамента судебными инстанциями не проверялись, представленные уполномоченным органом в обоснование этих возражений доказательства не оценивались.

Удовлетворяя требования общества, суды первой и апелляционной инстанций со ссылкой на пункт 3 части 4 статьи 201 Кодекса возложили на департамент обязанности по подготовке и направлению обществу проекта договора купли-продажи в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения общей площадью 1 418 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:21:0808005:1. 

Уполномоченный орган в возражениях на требования общества неоднократно (т. 2, л. д. 72; т. 3, л. д. 1,2) указывал на то, что спорный земельный участок разделен. Из исходного участка образован земельный участок площадью 320 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:21:0808005:2, на который в ЕГРП зарегистрировано право собственности Краснодарского края. Участок с кадастровым номером 23:21:0808005:1 сохранен в государственном кадастре недвижимости, а также в ЕГРП, в измененных границах. Образованный земельный участок с кадастровым номером 23:21:0808005:2 расположен в границах функциональной зоны специального назначения (СН-2) – для размещения межмуниципального экологического отходоперерабатывающего комплекса; в границах зоны размещения отходов потребления. В отношении данного участка предусмотрено заключение концессионного соглашения на строительство объектов переработки и утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов на территории Краснодарского края. Действия департамента соответствуют разработанной на основании решений органов федеральной исполнительной власти на 2016 – 2020 годы комплексной стратегии по обращению с твердыми бытовыми отходами на территории Российской Федерации, а также решениям органов власти Краснодарского края, на основании которых утверждена схема межмуниципального расположения объектов размещения твердых бытовых отходов на территории края. В связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 23:21:0808005:1 и образованием из него участка с кадастровым номером 23:21:0808005:2, на который зарегистрировано право собственности субъекта Российской Федерации, решение вопроса о предоставлении обществу испрашиваемого (исходного) земельного участка невозможно. В подтверждение приведенных доводов уполномоченным органом в материалы дела представлялись соответствующие документы (т. 3, л. д. 4 – 14, 18 – 21, 51 – 62; т. 5, л. д. 39 – 49).

Однако в нарушение требований статей 65, 71 и 200 Кодекса доводы департамента по вопросу о возможности предоставления в собственность общества земельного участка сельскохозяйственного назначения общей площадью 1 418 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:21:0808005:1 судами первой и апелляционной инстанций не проверялись. Представленные уполномоченным органом в подтверждение приведенных возражений доказательства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, судебными инстанциями не исследовались и не оценивались. 

По результатам рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение и апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам (пункт 3 части 1 статьи 287 Кодекса).

Основаниями для отмены решения, апелляционного постановления являются несоответствие выводов, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).

Обжалуемые департаментом судебные акты не могут быть признаны окружным судом законными и обоснованными, принятыми на основе всестороннего, полного и объективного исследования материалов дела. Судами не было также выполнено обязательное в силу абзаца второго пункта 15 части 2 статьи 289 Кодекса указание суда кассационной инстанции, данное им в постановлении от 24.02.2016.

С учетом требований части 2 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по установлению дополнительных обстоятельств и исследованию доказательств, поэтому дело следует направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное в настоящем постановлении, установить все существенные для правильного разрешения спора обстоятельства, а также дать надлежащую правовую оценку доводам (возражениям) лиц, участвующих в деле, и представленным ими доказательствам. Спор следует разрешить с правильным применением норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.11.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2017 по делу № А32-38683/2014 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий							      В.Е. Епифанов

Судьи                                                                                                                  Я.Е. Волков  

                                                                                                                            А.И. Мещерин