АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело №А14-20962/2017

г.Калуга

1 июля 2019г

Резолютивная часть постановления объявлена 24 июня 2019г

Постановление в полном объеме изготовлено 1 июля 2019г

Арбитражный суд Центрального округа  в составе:

председательствующего судьи

 

                          ФИО1

судей

                          ФИО2

                          ФИО3

при ведении протокола 

судебного заседания помощником судьи                     Дорониной Л.А.

при участии:

от администрации Аннинского муниципального района Воронежской области – ФИО4 доверенность от 20.06.19 N 12-Д.; ФИО5 доверенность от 29.04.2019 N 7-Д;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области - ФИО6 доверенность от 29.12.2018;

от индивидуального предпринимателя ФИО7 –Пака Б.В. доверенность от 26.01.2016, ФИО8 доверенность от 19.0.2019, ФИО9 доверенность от 08.06.2018; 

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Воронежской области кассационную жалобу администрации Аннинского муниципального района Воронежской области на постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2019 по делу №А14-20962/2017, 

У С Т А Н О В И Л:

Аннинский муниципальный район Воронежской области в лице Администрации Аннинского муниципального района Воронежской области (далее - Администрация) обратился в суд с заявлением (с учетом уточнения требований, принятых протокольным определением суда от 20.11.2018) о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (далее – Управление) по регистрации 18.10.2017 права собственности ФИО7 на земельный участок площадью 90 760 366 кв. м с кадастровым номером 36:01:0000000:3, расположенный по адресу: РФ, Воронежская область, Аннинский район.

К участию в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО7 (далее – ИП ФИО7)

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 04.12.2018 требования удовлетворены.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2019 решение Арбитражного суда Воронежской области от 04.12.2018 отменено, в удовлетворении требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом суда апелляционной инстанции, Администрация обратилась с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление апелляционной инстанции в связи с неправильным применением норм материального права, оставив в силе решение суда первой инстанции.

В отзыве на кассационную жалобу Управление Росреестра  и ИП ФИО7 просят постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представители участвующих в деле лиц поддержали вышеизложенные позиции.

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в жалобе, выслушав пояснения представителей сторон, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене с оставлением в силе решения суда первой инстанции исходя из следующего. 

Как установили суды, 11.10.2017 ИП ФИО7 обратился в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности на спорный земельный участок, представив на государственную регистрацию договор купли-продажи земельного участка от 16.07.2014, передаточный акт от 16.07.2014, постановление Федерального Арбитражного суда Центрального округа от 23.01.2014 по делу N А14-9818/2012.

18.10.2017 регистрирующим органом внесена в ЕГРН запись N 36:01:0000000:3-36/001/2017-5 о регистрации права собственности ФИО7 на земельный участок площадью 90 760 366 кв. м с кадастровым номером 36:01:0000000:3.

Несогласие с указанными действиями послужило основанием обращения Администрации в суд.

В обоснование заявленных требований администрация ссылалась на следующее обстоятельства незаконности оспариваемых действий:

- в нарушение пункта 3 части 3 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон №218-ФЗ) регистрация произведена в отсутствие заявления одной их сторон сделки (заявления Администрации),

- в нарушение пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса регистратором не проверено исполнение условия сделки об оплате договорной цены, 

- в нарушение статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации регистрация проведена в отсутствие в договоре купли-продажи существенных условий о действующих на момент регистрации 69 обременениях земельного участка,

- в  нарушение статьи 554 Гражданского кодекса не определен идентифицирующий признак – площадь земельного участка, имеются противоречия – предметом договора являются 70 участков с одной площадью (9 277 га), запись о регистрации права ФИО7 содержит сведения о 1 земельном участке площадью 90 760 366 кв.м).

Администрация указала, что названные обстоятельства должны были повлечь приостановление государственной регистрации по основаниям, указанным в статье 26 Закона №218-ФЗ, однако регистрирующий орган произвел регистрацию в нарушение указанной нормы закона.

В качестве нарушения прав и законных интересов ввиду совершения оспариваемых действий, заявитель сослался на недополучение в бюджет арендных платежей в сумме 27 855 665,01 руб.

Суд первой инстанции, давая оценку обоснованности требований заявителя, исходил из названных положений Гражданского и Земельного кодексов Российской Федерации, положений статьи 15 Закона №218-ФЗ и счел установленными обстоятельства их нарушения при совершении Управлением регистрационных действий.

Суд апелляционной инстанции, отменяя судебный акт и отказывая в удовлетворении заявленных требований, указал на представление ИП ФИО7 на регистрацию полного комплекта документов; отсутствие необходимости представления для совершения регистрационного действия заявления двух сторон сделки ввиду наличия в договоре условия, возлагающего эту обязанность на одну из сторон; произведенную оплату по договору на момент рассмотрения иного дела А14-24797/2017; обязательность исполнения судебного акта по делу №А14-9818/2012. Учитывая погашение спорной записи 28.08.2018, суд пришел к выводу о ненарушении прав и законных интересов оспариваемыми действиями.

Между тем, судом апелляционной инстанции не учтено следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 131, пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), частей 3, 6 статьи 1, пункта 2 части 2, части 4 статьи 14 Закона №218-ФЗ регистрации подлежат переход права собственности к другому лицу, в частности, по сделке, и право собственности за новым правообладателем, то есть совершаются два последовательных регистрационных действия. 

Что касается перехода прав по сделке, то согласно части 3 статьи 8.1 Гражданского кодекса запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе, через нотариуса.

Те же положения содержатся в пункте 3 части 3 статьи 15 Закона №218-ФЗ: государственная регистрация прав осуществляется по заявлению  сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Указанные законоположения направлены на выяснение регистратором воли сторон сделки на ее регистрацию, как подтверждение сторонами юридической силы (действительности и законности)  совершаемой сделки, вне зависимости от времени ее совершения.

Проводя в 2017 году государственную регистрацию договора 2014 года, государственный регистратор в этом не удостоверился, следовательно, совершение регистрационных действий лишь по заявлению покупателя земельных участков – ФИО7  является достаточным основанием признания незаконными действий Управления.

Указанное судом не учтено, как и правовые последствия непредставления заявления, заключающиеся в следующем.

Суды исследовали и отразили в судебных актах обстоятельства заключения спорного договора купли-продажи, установили факт направления  31.10.2014 ФИО7 продавцу протокола разногласий к проекту договора и неразрешения (ввиду изменения истцом предмета требования) судебными актами в деле № А14-15480/2014 указанных разногласий.

 Поскольку иных судебных актов по разрешению спора о цене на момент совершения оспариваемых действий также не было принято, на указанный момент – 18.10.2017 договор, в силу статьи 443 Гражданского кодекса,  не был заключен, так как направление протокола разногласий является акцептом на иных условиях, т.е. новой офертой, которая, в свою очередь, стороной продавца – Администрации не акцептована. 

 Поэтому представление стороной ИП ФИО7 на регистрацию экземпляра договора с неурегулированными условиями не являлось добросовестным пользованием предоставленными правами. 

Управление могло не знать об изложенном обстоятельстве и руководствоваться тем, что представленный экземпляр имел подписи сторон и не содержал отметку «с протоколом разногласий». Однако при исполнении требований статьи 15 Закона №218-ФЗ государственный регистратор должен был потребовать представления заявления другой стороны сделки – Администрации, для чего в силу пункту 5 части 1 статьи 26 Закона приостановить государственную регистрацию, что выявило бы и обстоятельства незаключения договора, а следовательно, неизбежно  привело к  разрешению противоречий, возникающих ввиду наличия неурегулированных разногласий, с одной стороны, и наличием акта о передаче земельного участка – с другой, или, при неисправлении недостатков документов  - отказу в совершении регистрационных действий (статья 27 Закона №218-ФЗ).

Судом апелляционной инстанции, а также стороной Управления и ИП ФИО7, в суде кассационной инстанции настаивающих на том, что регистрация была произведена во исполнение судебного акта, а потому в силу пункта 5 части 2 статьи 14 Закона №218-ФЗ достаточным являлось волеизъявление одной из сторон сделки, не учитывают следующее.

В соответствии с пунктами 52,53 постановления Пленума Верховного и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»  не любой судебный акт по спору о правах на недвижимое имущество является основанием совершения государственной регистрации.

В преамбуле договора купли-продажи земельного участка действительно указано на постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 23.01.2014 по делу №А14-9818/2012, как основание заключения сделки, но не основание ее государственной регистрации. Указанным судебным актом на Администрацию возложена обязанность принять решение в соответствии с положениями части 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», и не более. 

Противоречит положениям названных выше норм закона и ссылка суда апелляционной инстанции на пункт 4.2.5 договора, поскольку это условие содержит лишь обязанность покупателя обеспечить государственную регистрацию права собственности на участок (за собой) своими средствами, в то время как этому предшествует иное регистрационное действие - регистрация перехода права, что, как указано выше, в силу императивного требования закона возможно только по волеизъявлению всех сторон сделки. 

Следовательно, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о незаконности действий по изложенному самостоятельному и достаточному основанию, а постановление апелляционного суда об обратном свидетельствует о нарушении норм материального права – их неправильном применении к установленным по делу обстоятельствам.

Нарушение прав и законных интересов Администрация обосновала тем, что за период наличия записи в Едином реестре о праве ИП ФИО7 на спорные земельные участки (впоследствии – единый земельный участок)  с момента ее совершения 18.10.2017, до момента погашения записи 28.08.2018 (во исполнение решения Арбитражного суда  Воронежской области от 01.03.2018 по делу №А14-24345/2017 о расторжении договора) Администрация была лишена прав собственника, в частности, прав арендодателя на получение арендной платы по заключенным 67 договорам аренды, что с достаточностью свидетельствует и подтверждает правомерность удовлетворения судом первой инстанции заявленного требования в порядке части 2 статьи 201 АПК РФ.

Ссылки на неверно избранный способ защиты судом первой инстанции обоснованно отклонен исходя из следующего. 

Согласно пункту 56 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Однако в соответствии с абзацем 2 пункта 56 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом подведомственности дела.

В данном случае оспаривание действий регистрирующего органа связано не с разрешением спора о праве - Администрация, обращаясь в суд, такую цель не преследовала, а в связи с допущенными регистратором нарушениями, преждевременно, а следовательно, незаконно зарегистрировавшим переход права собственности на спорный земельный участок.

В связи с прекращением спорной записи в августе 2018 года спор о праве, как цели обращения в суд, также не имеет места.

В отношении иных доводов сторон и суда кассационная коллегия приходит к выводам, что они не имеют правового значения для предмета спора.

Так, Закон №218-ФЗ не возлагает на государственного регистратора обязанности проверки исполнения сделки купли-продажи земельного участка как на предмет внесения покупной цены, так и иных условий; споры на этот счет между сторонами разрешаются в суде в исковом порядке.

Довод о несоответствии предмета договора и его площади тому объекту, право на который было зарегистрировано, не учитывает следующее.

С момента совершения сделки до момента ее регистрации предмет сделки может быть преобразован. Так, исходные земельные участки могут стать источником формирования нового земельного участка и наоборот, может быть произведен раздел земельных участков. Государственный кадастровый учет обеспечивает преемственность указанных сведений (прекращается кадастровый учет исходных земельных участков ввиду образования нового земельного участка с новым кадастровым номером). В случае, если орган регистрации прав, выступая в этом случае в качестве органа кадастрового учета, нарушает правила образования новых земельных участков из исходных, его действия подлежат отдельному оспариванию. 

Поэтому сам по себе факт того, что в предмете договора указано 70 земельных участков, а по результатам государственной регистрации зарегистрировано право на один (как утверждается, многоконтурный земельный участок), не может служить основанием полагать, что отсутствовала тождественность предмета сделки с данными кадастрового учета, препятствующая регистрации. 

Не является препятствием для государственной регистрации прав и наличие в Едином реестре сведений о тех имеющихся обременениях предмета сделки арендными правами третьих лиц, которые не упомянуты в договоре. 

Так, пункт 1 статьи 37 Земельного кодекса, на которую ссылается Администрации, требует от сторон сделки указывать существующие обременения на момент совершения сделки (но, с очевидностью, не на момент регистрации). 

Что касается государственного регистратора, то поскольку в силу пункта 4 части 2 статьи 9 Закона №218-ФЗ обременение арендой относится к сведениям Реестра прав (как части Единого реестра) об обременении недвижимого имущества, то при переходе прав на объект к иному лицу эти сведения об обременениях сохраняются в виде соответствующих записей, сопровождающих объект аренды. Изложенное обусловлено положениями статьи 617 ГК РФ о том, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Изменение стороны арендодателя обеспечивается внесением изменений в регистрационные записи о соответствующем обременении.

 Наличие-отсутствие в договоре указанных сведений, соответственно, регистратором не проверяется, а претензии сторон по этому поводу (при условии  неуказания существующих обременений на момент совершения сделки) должны быть адресованы друг другу и разрешаются в судебном порядке. Вопросы обременения объекта арендой без согласия собственника после совершения сделки купли-продажи также разрешаются сторонами отдельно. 

С учетом изложенного по итогам рассмотрения кассационной жалобы суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отдельные излишние выводы суда первой инстанции не повлияли на результат разрешения спора, в связи с чем указанный судебный акт подлежит оставлению в силе, постановление апелляционного суда – отмене.

Руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2019 по делу №А14-20962/2017 отменить, оставив в силе решение Арбитражного суда Воронежской области от 04.12.2018 по указанному делу.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий 

Судьи

ФИО1 

ФИО2

ФИО3