АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32; тел. 8(861)293-81-03

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А32-57156/2024

г. Краснодар

27 декабря 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 23.12.2024

Полный текст решения изготовлен 27.12.2024

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Хачатрян Л.В., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

истец: администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 06.11.2002, ИНН: 

<

***>, КПП: 232001001), г. Сочи 

ответчик: открытое акционерное общество «Сочиавтотранс» (ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 03.12.2002, ИНН: 

<

***>, КПП: 232001001), г. Сочи

третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора: управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), 350063, Краснодарский край, город Краснодар

о расторжении договора аренды

при участии в заседании: 

от истца: ФИО1, по доверенности, диплом;

от ответчика: ФИО2, по доверенности, диплом;

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением, согласно которому просит расторгнуть договор аренды от 28.11.2017 № 4900009528 о предоставлении земельного участка общей площадью 1900 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0204005:5, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Центральный, ул. Горького,58, с видом разрешенного использования – «административное здание», категория земель – земли населенных пунктов, указав в решении, что оно является основанием для погашения управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю регистрационной записи от 13.04.2020 № 23:49:0204005:5-23/050/2020-2 об обременении в виде договора аренды в ЕГРН.

Исковые требования мотивированы использованием спорного земельного участка не по его целевому назначению.

Определением суда от 01.10.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Краснодарскому краю. 

Истец в предварительном судебном заседании исковые требования поддержал, пояснил суду, что основанием для расторжения договора является нецелевое использование земельного участка. 

Ответчик в предварительном судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, по основаниям, изложенным в отзыве на иск, заявил о пропуске срока исковой давности.

В целях подготовки к судебному разбирательству по делу проведено предварительное судебное заседание.

Стороны не заявили возражений против перехода к судебному разбирательству.

Суд при отсутствии возражений сторон на основании части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным перейти к стадии судебного разбирательства и рассмотреть дело по существу.

В судебном заседании 18.12.2024, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 17 часов 30 минут 23.12.2024.

После перерыва судебное заседание продолжено.

Заявитель в судебном заседании пояснил, что на земельном участке располагается административное здание, что также было установлено в судебном акте по делу № А32-41506/2014.

В силу части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд установил следующие обстоятельства, касающиеся существа спора.

На основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 30.06.2017 по делу № А32-41506/2014, постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда Краснодарского края от 31.08.2017, постановления арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.11.2017 между муниципальным образованием город - курорт Сочи и ОАО «Сочиавтотранс» заключен договор о предоставлении земельного участка в пользовании на условиях аренды от 28.11.2017 № 4900009528, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях договора земельный участок, площадью 1900 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0204005:5, расположенный относительно ориентира по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Горького, 58, с видом разрешенного использования «административное здание», в территориальной зоне ОД-1, категория земель – земли населенных пунктов, с правом ограниченного пользования муниципального образования город-курорт Сочи земельным участком для осуществления своих прав на принадлежащее ему помещение.

Срок действия договора устанавливается с момента его государственной регистрации на 49 лет.

Таким образом, ответчику был предоставлен в аренду земельный участок, и Ответчик принял на себя обязательство использовать участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием на условиях договора.

Согласно представленной выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204005: принадлежит на праве собственности муниципального образованию город-курорт Сочи, предоставлен в аренду ответчику, сроком на 49 лет.

Одним из обязательных условий договора, а именно пунктом 5.2.7 арендатор обязан использовать земельный участок строго в соответствии с целевым назначением и в целях предусмотренных п.п. 1.1, 1.3, способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле, как природному ресурсу.

При осмотре земельного участка специалистом отдела земельного контроля по Центральному району управления муниципального земельного контроля администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи, согласно представленного в материалы дела акта визуального осмотра земельного участка от 28.09.2023 установлено, что в предполагаемых границах земельного участка расположены зеленые насаждения, часть здания, конструкции, используемые как торговые, пост охраны. Земельный участок огорожен частично. В предполагаемых границах земельного участка строительные работы не ведутся.

В силу пункта 4.1 договора арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет по требованию арендодателя в судебном порядке в случае следующих существенных нарушений его условий:

- при использовании земельного участка в целях, не предусмотренных договором аренды;

- при использовании способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку;

- в случае изменения вида разрешенного использования земельного участка, указанного в пункте 1.1 договора, без соответствующего согласия арендодателя;

- при невыполнении арендатором обязанностей, указанных в пунктах 5.2., 5.3 договора аренды;

- в иных случаях, предусмотренных законом или иными правовыми актами.

В рамках досудебной работы письмом от 20.10.2023 № 16295/01.01-44 в адрес арендатора ОАО «Сочиавтотранс» направлена претензия об устранении выявленных нарушений использования земельного участка в 30-дневный срок со дня получения претензии.

Доказательства устранения существенных нарушений условий договора аренды в адрес департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, в установленный в претензии срок, не представлены.

В связи с не устранением арендатором существенных нарушений условий договора аренды в адрес ОАО «Сочиавтотранс» направлена претензия от 09.04.2024 № 6498/02.01-44 с предложением расторгнуть договора аренды по соглашению сторон.

В установленный десятидневный срок арендатор в департамент для подписания соглашения о расторжении договора аренды от 28.11.2017 № 4900009528 не явился.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Договор, заключенный между сторонами, является договором аренды, к которому применяются правила, содержащиеся в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что одним из основных принципов земельного законодательства является учет значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю.

В соответствии с пунктом 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации, земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации, земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Основанием прекращения аренды земельного участка в принудительном порядке является его ненадлежащее использование, а именно грубое нарушение правил рационального использования земли, не в соответствии с его целевым назначением, что приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения, их порче, состоянию не пригодному для использования по целевому назначению.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Как следует из статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

Право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 ГК РФ, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.

Судебная практика исходит из того, что расторжение договора всегда носит исключительный характер, является крайней мерой в условиях, когда действия одной из сторон не отвечают требованиям закона, договора, а также принципам разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений.

В судебном заседании ответчик пояснил суду, что на земельном участке располагается административное здание, что также было установлено в судебном акте по делу № А32-41506/2014, что также прямо не оспорено истцом.

Таким образом, суд приходит к выводу, что спорный земельный участок используется по его прямому назначению.

То обстоятельство, что на территории спорного земельного участка располагаются нестационарные торговые объекты, само по себе не свидетельствует об использовании земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием. Функциональное назначение здания относится к вопросу использования именно данного объекта недвижимости, а не земельного участка.

Как следует из материалом дела, размещение нестационарных торговых объектов на территории спорного земельного участка было осуществлено с разрешения истца до заключения спорного договора аренды от 28.11.2017, что установлено решением суда от 30.06.2017 в рамках дела № А32-41506/2014.

Ответчик в отзыве на иск пояснил, что в период действия договора аренды от 28.11.2017 им не совершалось действий по установке на территории спорного земельного участка нестационарных торговых объектов.

Таким образом, обстоятельства, изложенные истцом не являются основанием для расторжения договора аренды земельного участка.

Иных доказательств использования земельного участка не по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации, в частности систематического невнесения арендной платы арендатором, администрация не представила.

Таким образом, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения договора аренды в соответствии с нормами статьи 619 ГК РФ, статьи 46 ЗК РФ.

Учитывая, что спорный договор аренды заключен на 49 лет, недоказанность истцом нарушения арендатором существенных условий данного договора, суд не находит оснований для расторжения арендных правоотношений.

Между тем, при заявлении настоящего иска, истцом не учтено, что использование не по целевому назначению влечет административную ответственность, предусмотренную частью 1 статьи 8.8 Кодекса об административных правонарушениях.

Следует отметить, что истец не наделен соответствующими полномочиями на обращение с настоящим иском в суд, поскольку контроль за надлежащим использованием земельных участков осуществляется органами исполнительной власти в рамках административных процедур в соответствии с их компетенцией.

Статьей 72 ЗК РФ в обязанности органов местного самоуправления вменено осуществление муниципального земельного контроля (пункт 3). В случае выявления нарушения требований земельного законодательства, за которое предусмотрена административная и иная ответственность, в акте проверки указывается информация об этом, а копия акта направляется в орган государственного земельного надзора (пункт 5).

Согласно пункту 6 статьи 72 ЗК РФ в срок не позднее, чем пять рабочих дней со дня поступления от органа местного самоуправления копии акта проверки, указанного в пункте 5 данной статьи, орган государственного земельного надзора обязан рассмотреть указанный акт и принять решение о возбуждении дела об административном правонарушении или решение об отказе в возбуждении дела об административном правонарушении и направить копию принятого решения в орган местного самоуправления.

Земельный кодекс предусматривает специальный порядок привлечения к ответственности за использование земельного участка не по целевому назначению.

Опасность причинения вреда в будущем может явиться основанием к иску о запрещении деятельности, создающей такую опасность. Если причиненный вред является последствием эксплуатации предприятия, сооружения либо иной производственной деятельности, которая продолжает причинять вред или угрожает новым вредом, суд вправе обязать ответчика, помимо возмещения вреда, приостановить или прекратить соответствующую деятельность (пункты 1, 2 статьи 1065 ГК РФ).

В силу пункта 4 статьи 85 ЗК РФ если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.

Указанные нормы предоставляют истцу право обратиться в суд с иском о запрещении деятельности, в результате которой был причинен вред или создается опасность причинения такого вреда в будущем. Действия заинтересованного лица предупреждают опасность причинения вреда и направлены на обеспечение охраны прав и интересов иных лиц (граждан и организаций).

Истцом доказательств наличия угрозы жизни и здоровью человека, окружающей среде, объектам культурного наследия эксплуатацией спорного объекта суду не представлено.

На основании изложенного, в удовлетворении заявленных исковых требований надлежит отказать.

Довод ответчика об оставлении искового заявления без рассмотрения судом отклоняется, как не нашедший документального подтверждения. 

В ходе рассмотрения настоящего спора ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса (ст. 196 ГК РФ).

В соответствии со ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (п. 1. ст. 200 ГК РФ).

Пунктом 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что в соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Исходя из указанной нормы под правом лица, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица.

Если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Однако, договор аренды земельного участка носит длящийся характер, в силу чего срок исковой давности к требованиям о расторжении договоров аренды не применим.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 4, 9, 65, 110, 167 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления отказать.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья     

 О.С. Левченко