Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-429/18-150-1

г. Москва

19 апреля 2018 г.

Резолютивная часть решения объявлена 12 апреля 2018 г.

В полном объеме решение изготовлено 19 апреля 2018 г.

 

Арбитражный суд в составе судьи Маслова С.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ООО «Алексстрой» (ОГРН 

<

***>, 142105, 

<

...>, КОМНАТА 6) 

к Управлению Росреестра по Москве (ОГРН 

<

***>, 115191, 

<

...>) 

о признании незаконным решение о государственной регистрации прекращения договора аренды земельного участка № 10/12 от 04.04.2012 г.; об обязании восстановить запись о государственной регистрации договора аренды земельного участка № 10/12 от 04.04.2012 г., 

третье лицо - Департамент городского имущества города Москвы (ОГРН 

<

***>, 125009, 

<

...>) 

при участии представителей заявителя, Управления Росреестра по Москве и третьего лица согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

ООО «Алексстрой» обратилось в суд с заявлением к Управлению Росреестра по Москве о признании незаконным решения о государственной регистрации прекращения договора аренды земельного участка от 04.04.2012г. № 10/12; об обязании восстановить запись о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 04.04.2012г. № 10/12, в соответствии со ст.ст. 8.1, 131, 450, 609, 651 ГК РФ, ст.ст. 6 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Представитель заявителя исковые требования поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в заявлении, пояснив, что договор аренды земельного участка не расторгнут, акт приема-передачи земельного участка не подписан, земельный участок арендодателю не возвращен, государственная регистрация прекращения договора аренды нарушает права истца в сфере предпринимательской деятельности.

Представитель Управления Росреестра по Москве возражал против удовлетворения заявления по доводам, изложенным в отзыве на заявление, пояснив, что Департаментом городского имущества города Москвы был представлен комплект документов, предусмотренный законодательством, в том числе уведомление об отказе от договора аренды, решение по делу № А40-21013/16 суда о признании сделки недействительной, которым не разрешен вопрос применения последствий недействительности сделки, не является основанием для внесения изменений в ЕГРН.

Представитель Департамента городского имущества города Москвы против удовлетворения заявления возражал по доводам, изложенным в возражениях на заявление, указав, что договор аренды земельного участка прекращен, поскольку Департаментом в адрес заявителя было направлено уведомление о расторжении договора аренды, обязательность подписания акта приема-передачи земельного участка в случае одностороннего отказа от договора законодательством не предусмотрена.

Исследовав в открытом судебном заседании письменные материалы дела, заслушав позицию и пояснения представителей сторон, суд пришел к следующим выводам.

Между Комитетом по управлению имуществом г. Троицка Московской области (арендодатель) и ООО «Алексстрой» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 04.04.2012г. № 10/12, в соответствии с которым арендодатель, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 20 100 кв.м, с кадастровым номером 50:54:0010103:103, в границах, указанных в кадастровом паспорте, прилагаемом к договору (приложение №2) и являющийся его неотъемлемой частью, находящийся в государственной собственности, расположенный на землях населенных пунктов по адресу: 

<

...> под административно-офисное здание и торговый комплекс с гостиницей.

Земельный участок передан по акту приема-передачи от 04.04.2012г.

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, номер регистрации 50-50-54/006/2017-052.

В соответствии с дополнительным соглашением от 03.07.2012г. № М-12-037997/00 к договору аренды права и обязанности по договору аренды земельного участка от 04.04.2012г. №10/12 перешли к Департаменту земельных ресурсов города Москвы. 

Уведомлением от 23.10.2017г. № 77/012/204/2017-32 Управление Росреестра по Москве сообщило истцу о государственной регистрации прекращения договора аренды земельного участка от 04.04.2012г. № 10/12.

Заявителем в адрес заинтересованного лица направлено письмо (претензия) от 15.11.2017г. № 38 с требованием отменить государственную регистрацию прекращения договора аренды земельного участка от 04.04.2012г. № 10/12, восстановить запись об аренде земельного участка, получение ответчиком подтверждается соответствующей отметкой.

Заявитель считает государственную регистрацию прекращения договора аренды земельного участка от 04.04.2012г. № 10/12 незаконной и не имеющей правового основания, нарушающей законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, поскольку договор аренды не расторгнут и продолжает действовать, акт приема-передачи земельного участка не подписан, земельный участок ответчику не возвращен.

В соответствии с ч. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно ч. 4 ст. 200 АПК РФ, ст. 13 ГК РФ, п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным, является, одновременно, как его несоответствие закону или иному нормативно-правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

В силу ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Пунктом 3 ч. 1 ст. 199 АПК РФ установлено, что в заявлении о признании ненормативного правового акта недействительным, в том числе должны быть указаны права и законные интересы, которые, по мнению заявителя, нарушаются оспариваемым актом.

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входят проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту, проверка факта нарушения оспариваемым актом действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, а также соблюдение срока на подачу заявления в суд.

Согласно ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В соответствии с ч. 6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст.ст. 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ.

Основания и порядок осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество предусмотрены главой 3 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ.

Государственная регистрация прекращения и расторжении договора аренды является государственной регистрацией прекращения права. Такая регистрация осуществляется с учетом особенностей, предусмотренных ст. 21 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ.

В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ основанием для государственной регистрации прав являются, в частности, акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости.

В п. 1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ установлено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Федеральным законом порядке.

Часть 1 ст. 21 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ предусматривает, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено Законом о регистрации недвижимости, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В соответствии с п. 99 Приказа Минэкономразвития России от 16.12.2015г. № 943 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки» государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения записей о сделке и об ограничении (обременении) в порядке, установленном п. 16 Порядка.

Из смысла и содержания упомянутых нормативных правовых актов следует, что любая из сторон договора вправе обратиться с заявлением о прекращении аренды, представив при этом документы, подтверждающие фактическое прекращение арендных отношений.

Согласно положений ст. 622 ГК РФ таким документом может являться акт передачи арендованного имущества арендодателю или уведомление, направленное одной стороне другой, о прекращении арендных отношений в связи с истечением срока аренды, о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок, или соглашение о прекращении договора аренды в связи с истечением срока его действия.

Ранее Департаментом городского имущества города Москвы в адрес истца было направлено уведомление от 16.12.2015г. № ДГИ-И- 63945/15 о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 04.04.2012г. № 10/12.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 04.07.2016г. по делу № А40-21013/16 отказ Департамента от 16.12.2015г. в части отказа от договора аренды земельного участка от 04.04.2012г. №10/12 в одностороннем порядке признан недействительным.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 10.07.2017г. по делу № А40-56958/17 ООО «Алексстрой» отказано в удовлетворении заявления о признании незаконными действий Департамента городского имущества города Москвы по отказу в заключении с ООО «Алексстрой» договора аренды земельного участка на новый срок.

Судом установлено, что заявитель со ссылкой на преимущественное право по истечении срока действия договора на заключение этого договора на новый срок, обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с письмом о заключении договора аренды спорного участка на новый срок, равный пяти годам.

Департамент письмом от 27.01.2017 сообщил Обществу, что в связи с обжалованием решения суда по делу № А40-21013/16 в кассационном порядке вопрос о заключении договора аренды на новый срок является преждевременным.

Общество 13.02.2017 повторно обратилось в Департамент с письмом о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:54:0010103:103 на новый срок, равный пяти годам.

Департамент письмом от 01.03.2017 сообщил Обществу о том, что ранее заключенный договор аренды земельного участка является действующим; правовые основания для заключения договора аренды на новый срок отсутствуют.

Судом в рамках дела № А40-56958/17 также установлено, что оснований для заключения договора аренды спорного земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов применительно к п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ не имеется.

Согласно п. 2.1 договора срок действия договора установлен с даты подписания акта приема-передачи участка по 04.04.2017г. 

Согласно форме заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество от 10.10.2017г. заявителем – Департаментом городского имущества города Москвы в качестве основания государственной регистрации прекращения аренды было подано уведомление от 04.07.2017г. № ДГИ-И-32071/17 об отказе от договора аренды от 04.04.2012г. № М-12-037997, в соответствии со ст.ст. 407, 610, 621, 622 ГК РФ.

Направление уведомления истцу по всем известным Департаменту городского имущества города Москвы адресам подтверждается списком внутренних почтовых отправлений от 07.07.2017г. с отметкой ФГУП «Почта России».

Согласно п. 1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст. 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам ст. 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

По смыслу ст. 450.1 ГК РФ для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно указания на возможность такого отказа в законе или соглашении сторон. 

Из заключенного договора аренды усматривается возможность одностороннего отказа арендодателя от договора.

Согласно п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016г. № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии со ст. 27 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в ст. 26 данного Федерального закона.

В соответствии с п. 1 ст. 11 ГК РФ судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права.

В соответствии с п. 1 ст. 2 АПК РФ основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, а также прав и законных интересов Российской Федерации в указанной сфере.

Согласно п. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Из указанных норм права следует, что судебной защите подлежит нарушенное право или нарушенный законный интерес.

При этом условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, являются, во-первых, установление наличия у истца, принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса; во-вторых, установление факта его нарушения; в-третьих, установление факта нарушения права истца именно ответчиком.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако, избранный им способ защиты права должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения.

В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Кроме того, при выборе способа защиты нарушенного права необходимо учитывать, что судебный акт должен обладать свойством исполнимости, в случае, если принятие решения по такому делу не позволяет восстановить нарушенные права и не изменяет сложившуюся правовую ситуацию, отказ в иске является правомерным, поскольку способ защиты не приводит к восстановлению прав и имущественных интересов лиц.

Согласно ст.ст. 9, 65 АПК РФ стороны обязаны доказывать обстоятельства своих требований или возражений и несут риск последствий совершения или несовершения процессуальных действий.

Согласно ч. 3 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Поскольку на государственную регистрацию были представлены документы, подтверждающие фактическое прекращение арендных отношений, действия заинтересованного лица основаны на уведомлении Департамента городского имущества города Москвы об отказе от договора аренды, основания для отказа в государственной регистрации прекращения права аренды на нежилые помещения отсутствовали, истцом не доказана незаконность принятого решения о государственной регистрации прекращения аренды, требования заявителя не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Госпошлина распределяется судом в порядке ч. 1 п. 1 ст. 110 АПК РФ и относится на заявителя.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 10, 12, 165.1, 450.1, 622 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 8, 9, 65, 71, 75, 102, 110, 131, 167-171, 176, 198-201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Заявление ООО «Алексстрой» оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:                                                                                                     С.В. Маслов