Арбитражный суд Мурманской области

ул. Академика Книповича, 20, г. Мурманск, 183038

http://murmansk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А42-6893/2023

город Мурманск

14 декабря 2023 года

Резолютивная часть решения вынесена 08.12.2023.

Арбитражный суд Мурманской области в составе судьи Евсюковой А.В., при ведении протокола помощником судьи Дринько Е.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «Фуд Сити» (ОГРН 

<

***>, 

<

...>, эт. 2) к ООО «ПАП» (ОГРН 

<

***>, 

<

...>) о расторжении договора аренды б/н от 18.10.2019, 

при участии в заседании представителей: 

от истца – ФИО1, по доверенности от 09.09.2023, 

от ответчика – ФИО2, по доверенности от 01.10.2023 № 25, ФИО3 о, генеральный директор

установил:

ООО «Фуд Сити» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее – АПК РФ),  к ООО «ПАП» (далее – ответчик) о расторжении договора аренды б/н от 18.10.2019.

В обоснование требований истец указал, что ответчик полностью прекратил доступ арендатора в арендуемое помещение, деятельность истца стала невозможна по причине незаконных действий ответчика, возобновление ее в прежнем месте сложно представляется возможным. Ответчик, в нарушение условий договора, незаконно и без предупреждения произвел отключение водоснабжения, а с 23.07.2023 периодически и с 17.08.2023 полностью произвел отключение электроэнергии, что повлекло невозможность ведения арендатором нормальной деятельности, предусмотренной договором. 26.09.2023 ответчик прекратил доступ в арендуемые помещения временно, а с 03.10.2023 постоянно прекратил доступ в помещения, фактически изъяв помещение из пользования. В соответствии с п. 5.4. договора арендатор имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае, если в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, помещения окажутся в состоянии, не пригодном для использования и в случае, если арендодатель препятствует арендатору использовать помещение по целевому назначению.

Ответчик представил отзыв на иск, в котором с требованиями не согласился, указал, что истец допускал грубые нарушения при выполнении договора аренды, пользовался арендуемыми помещениями с существенным нарушением условий договора, в связи с чем, ответчиком в адрес истца направлено уведомление о досрочном расторжении договора аренды с 03.10.2023. Таким образом, договор аренды считается расторгнутым с указанной даты, договорные отношения прекращены. Полагает, что исковые требования не подлежат удовлетворению, поскольку договор прекратил свое действие.

В дополнении к отзыву ответчик указал, что истец фактически уничтожил в здании пожарную систему, вентиляционную систему, привел в негодность электрическую проводку в здании, т.е. все жизненно важные системы в помещениях были уничтожены арендатором. Кроме того, арендатор своими действиями, а именно демонтажем и вывозом всего имущества из арендованных помещений, приведением помещений в непригодное состояние, показал, что не нуждается в дальнейшем использовании переданных ему в аренду помещений.

Представитель истца в ходе судебного заседания заявил ходатайство об уточнении исковых требований б/н от 08.12.2023, которым просил:

- запросить в Управлении Росреестра по Мурманской области материалы по действиям по погашению записью о государственной регистрации 51:20:0002072:73-51/028/2023-32 от 08.11.2023 записи о государственной регистрации 51:20:0002072:73-51/055/2020-6 от 22.06.2020,

- признать недействительной запись о государственной регистрации 51:20:0002072:73-51/028/2023-32 от 08.11.2023, восстановить запись о государственной регистрации 51:20:0002072:73-51/055/2020-6 от 22.06.2020,

- расторгнуть Договор аренды б/н от 18.10.2019, заключенный между ООО «ПАП» и ООО «ФУД СИТИ», взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ПАП» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «ФУД СИТИ» расходы истца по уплате государственной пошлины, уплаченной при подаче настоящего иска.

 Рассмотрев ходатайство истца об уточнении исковых требований б/н от 08.12.2023, суд пришел к выводу, что истцом изменяется предмет и основание иска, в связи с чем отказал в принятии уточнений, о чем вынесено протокольное определение. 

В силу части 1 статьи 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска.

Изменение предмета иска означает изменение материально-правового требования истца к ответчику. Изменение основания иска означает изменение обстоятельств, на которых истец основывает свое требование к ответчику.

Одновременное изменение предмета и оснований иска не допускается частью 1 статьи 49 АПК РФ.

Признание недействительной записи о государственной регистрации 51:20:0002072:73-51/028/2023-32 от 08.11.2023, восстановление записи о государственной регистрации 51:20:0002072:73-51/055/2020-6 от 22.06.2020 не может быть связано с предъявлением дополнительных исковых требований, которые не были истцом заявлены в исковом заявлении. Такое требование может быть заявлено самостоятельно.

Протокольные определения суда обжалуются в порядке положений статьи 188 АПК РФ.

Из материалов дела следует, что 18.10.2019 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды (далее – договор), согласно условиям которого, арендодатель принял на себя обязательства передать, а арендатор обязательства принять во временное возмездное владение и пользование (в аренду) часть объектов недвижимого имущества – часть нежилых помещений, расположенных на 1, 2 этажах здания, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 730,5 кв.м., принадлежащих арендодателю на правах аренды с правом сдачи в субаренду на основании договора аренду от 02.07.2018 № 43 (пункт 1.1. договора).

Согласно пункту 5.1. договор вступает в силу  даты его подписания и действует в течение 15 лет с даты его государственной регистрации.

В силу пункта 5.3.3. договора, арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор в том числе, если арендатор пользуется помещением с существенными нарушениями условий договора или назначения имущества. При этом стороны согласовали, что под существенными нарушениями условий договора понимается, в частности, использование помещения не по назначению, а также проведение арендатором без согласования  с арендодателем в помещении или здании работ, которые влекут или могут повлечь повреждение помещения или здания, такие как: возведение перегородок, осуществление перепланировок, реконструкций, перенос инженерно-технических коммуникаций (в том числе, внесение изменений в имеющийся в здании/помещении системы водоснабжения, электроснабжения, теплоснабжения, связи, сигнализации и т.д., а равно совершение арендатором действий, приводящих к захламлению, невозможности прохода (проезда) в местах общего пользования в здании, установление заборов, ограждений, ворот, шлагбаумов и прочих устройств на прилегающей к зданию территории, а равно размещение какого-либо оборудования, машин, механизмов и т.д., препятствующих свободному проходу (проезду) арендодателя и иным лицам (посетителям, арендаторам).

О досрочном расторжении договора по основаниям, предусмотренным данным пунктом, арендодатель уведомляет арендатора не позднее, чем за 30 дней до предполагаемой даты расторжения договора.

30.08.2023 ответчиком в адрес истца направлено уведомление о расторжении договора аренды с 03.10.2023. В обоснование данного уведомления указано, что арендатор пользовался помещением с существенными нарушениями условий договора, которые отражены в многочисленных уведомлениях-претензиях.

На 03.10.2023 на 13 час. 30 мин. назначено комиссионное принятие арендованного помещения. В указанное время, представитель арендатора не явился.

При осмотре переданных в аренду помещений установлено нарушение всей системы жизнеобеспечения помещений, расположенных на 1, 2 этажах здания, расположенного по адресу: 

<

...>. На видеозаписях запечатлено, что общий вид переданных ранее в аренду помещений, передан обратно с существенным ущербом их функциональным назначениям и их эстетическим качествам.

Истец в представленных в материалы дела возражениях настаивает на заявленных доводах о недействительности уведомления о расторжении договора, полагает, что оснований для расторжения договора по пункту 5.3. договора не имеется, так как, каких-либо нарушений со стороны арендатора не допущено, указал на нарушение процедуры уведомления. Считает договор действующим, 10.10.2023 направил ответчику самостоятельное уведомление о его расторжении с 01.12.2023 ввиду противоправных действий арендодателя.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд находит иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 619 ГК РФ установлены случаи, прикоторых договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя. При этом договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В силу положений пунктов 1, 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Как разъяснено в пункте 25 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» то обстоятельство, что часть первая пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве оснований расторжения договора предусматривает исключительно нарушения условий договора, не означает, что другие основания расторжения, включаемые сторонами в договор, также должны быть связаны с нарушениями его условий.

При этом в силу пункта 3 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора по соглашению сторон обязательства сторон прекращаются с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не вытекает из этого соглашения, а при расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силе решения суда о расторжении договора.

По общему правилу право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий должно быть предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами и иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Из текста данной статьи следует, что отказ от договора и отказ от исполнения договора являются идентичными понятиями, правовыми последствиями которого является прекращение действия договора.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, договором аренды могут быть установлены основания досрочного расторжения договора, не предусмотренные законом, причем как в судебном порядке (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации), так порядке одностороннего отказа от договора (статья 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункты 25 - 27 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66).

Договор сторонами был заключен на определенный срок, в связи с чем для признания права ответчика на односторонний отказ от договора (исполнения договора) по основанию, которое не предусмотрено нормами законодательства Российской Федерации, надлежит установить наличие в заключенном договоре аренды соответствующего условия.

Согласно пункту 5.3 договора арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, предварительно письменно уведомив арендатора не менее чем за 30 календарных дней до даты расторжения договора.

Суд приходит к выводу, что в пункте 5.3 договора стороны согласовали право арендодателя на одностороннее расторжение договора с уведомлением арендатора не менее чем за 30 календарных дней до предполагаемой даты отказа от исполнения договора.

Согласно пункту 1 статье 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В соответствии с пунктом 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» с учетом положения пункта 2 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.

При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя.

Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 Гражданского кодекса Российской Федерации). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Арендодатель уведомил арендатора о расторжении договора аренды. б/н от 18.10.2019.

Реализуя право одностороннего отказа, предусмотренное пунктом 5.3 договора, ответчик направил арендатору уведомление от 30.08.2023 о расторжении договора.

Уведомление направлено ООО «Фуд Сити» по адресу, который указан в выписке из Единого государственного реестра юридических лиц, что подтверждается почтовым реестром (почтовый идентификатор 18303886043901).

Отделением почтовой связи 04.09.2023 была предпринята неудачная попытка вручения заказного письма, а 13.09.2023 данное уведомление было возвращено отправителю, о чем свидетельствует распечатка с сайта Почты России «Отслеживание почтовых отправлений».

В связи с изложенным, уведомление ответчика о расторжении договора считается доставленным истцу, а датой получения уведомления о расторжении договора считается 04.09.2023, когда истец уклонился от получения доставленного почтальоном уведомления о прибытии регистрируемого почтового отправления (неудачная попытка вручения). 

С учетом изложенного, на дату рассмотрения настоящего спора по существу спорный договор расторгнут по инициативе арендодателя.

Согласно исковому заявлению, с учетом принятых судом уточнений исковых требований от 01.11.2023, материально-правовым требованием является требование истца о расторжении договора аренды б/н от 18.10.2019 с 01.12.2023.

Вместе с тем, правомерность расторжения договора по инициативе арендодателя истцом в установленном законом порядке не обжаловалась.

Доводы истца, положенные в обоснование правовой позиции по иску, судом отклоняются как неправомерные. 

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений доказательства, приняв во внимание, что договор б/н от 18.10.2019 прекратил свое действие в связи с расторжением по инициативе арендодателя, суд пришел к выводу, что в удовлетворении иска следует отказать.

Довод истца о злоупотреблении ответчиком правом, отклоняется судом,  поскольку факты злоупотребления правом судом не установлены.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы остаются на истце.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                                                                                Евсюкова А. В.