АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Самарская, 203 Б, Самара, 443001, тел.: (846)  207-55-15,

e-mail: info@samara.arbitr.ru, www.samara.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

05 мая 2023 года

Дело №

А55-22289/2022

Резолютивная часть решения объявлена 27 апреля 2023 года,

решение в полном объеме изготовлено 05 мая 2023 года

 

Арбитражный суд Самарской области в составе судьи Шлиньковой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Никоновой С.Г.,

рассмотрев в судебном заседании 27 апреля 2023 года дело по иску, заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Витапроф»

к индивидуальному предпринимателю ФИО1

о признании договора расторгнутым и взыскании 115 996 руб. 70 коп.

 

при участии в заседании

от истца – предст. ФИО2, по доверенности от 01.12.2022;

от ответчика – ФИО1, Выписка из ЕГРИП; 

 

установил:

Истец обратился в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к ответчику о признании договора аренды от 12.01.2022 № Ф23Б расторгнутым с 12.06.2022, взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО1 115 996 руб. 70 коп., в том числе: 79 368 руб. 70 коп. - гарантийного платежа, 36 628 руб. 00 коп. - стоимости незаконно удерживаемого имущества.

Ответчик в судебном заседании признал требование о признании договора аренды от 12.01.2022 № Ф23Б расторгнутым с 12.06.2022.

Поскольку признание ответчиком иска в указанной части не противоречит части 5 статьи 49 АПК РФ, его следует принять.

В оставшейся части ответчик возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Исследовав материалы дела, оценив доказательства, представленные по делу, и заслушав пояснения представителей сторон, суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что между ИП ФИО1 и ООО «Витапроф» заключен договор аренды помещения № Ф23Б от 12.01.2022, согласно условиям которого арендатор (ООО «Витапроф», истец) принимает во временное владение и пользование нежилое помещение, расположенное в торгово-остановочном комплексе общей площадью 59,8 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> земельный участок, 23Б, 1 этаж, поз 11, 12 (модульный павильон). Помещение передается для размещения аптеки и ведения фармацевтической деятельности.

Договор заключен на 11 месяцев и вступает в силу с даты подписания акта приема-передачи.

По акту приема-передачи от 12.01.2022 помещение передано арендатору.

Стоимость аренды помещения составляет 119 600 руб. 00 коп. Оплата производится ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца. Кроме того, арендатор ежемесячно возмещает арендодателю стоимость потребленных ресурсов в течение 5 рабочих дней с момента выставления платежного документа.

Прекращение или расторжение договора не освобождает арендатора от выплаты арендодателю всех сумм, начисленных в соответствии с договором. (п. 5.3. договора)

Дополнительным соглашением № 1 от 01.05.2022 стороны пришли к соглашению изменить размер арендной платы до 100 000 руб. 00 коп. за месяц начиная с 01.05.2022 по 31.08.2022.

В силу пункта 2.1. договора арендодатель обязуется передать помещение в состоянии, пригодном для эксплуатации по назначению, соответствующем требованиям, действующим в Российской Федерации СНиП и нормам пожарной и санитарно-эпидемиологической безопасности.

Арендатор обязуется содержать помещение в санитарном состоянии в соответствии с требованиями законодательства и соблюдать требования пожарной безопасности.

Арендатор обязуется самостоятельно и за свой счет осуществить текущий ремонт в помещении. Проведение любых перепланировок  и переоборудования помещения арендатор обязан согласовать с арендодателем.

При освобождении (возврате) помещения арендатор обязуется освободить его физически и юридически и сдать арендодателю по акту приема-передачи в исправном состоянии с учетом нормального износа.

Арендатор вправе за свой счет и без вреда для помещения устанавливать в нем неотделимые улучшения, получив предварительное согласие арендодателя. (п. 3.11. договора)

Подписывая договор, стороны в пункте 7.2. подтвердили, что арендатор осмотрел помещение, техническое состояние отвечает существенным для арендатора условиям, допускающим использование имущества для целей аренды.

В силу пункта 6.2. договора стороны имеют право в одностороннем порядке расторгнуть договор путем направления другой стороне соответствующего письменного уведомления по указанному в договоре адресу за 30 календарных дней до расторжения договора.

Датой освобождения помещения арендатором и конечной датой начисления арендной платы является день сдачи помещения в состоянии, пригодном для дальнейшей эксплуатации с учетом естественного износа по акту приема-передачи, подписываемому сторонами.

Письмом от 12.05.2022 № 80ю/Вф ответчик уведомил арендодателя о намерении расторгнуть договор в одностороннем порядке, указав, что датой прекращения договора является 12.06.2022. Уведомление получено ответчиком 12.05.2022, что последним подтверждается.

Ссылаясь на вывоз товара и части торгового оборудования из арендованного помещения, в связи с прекращением договора аренды, и невозможность вывоза иного принадлежащего истцу имущества, ввиду воспрепятствования ответчиком доступа в помещение, ООО «Витапроф» была составлена опись незаконно удерживаемого имущества и произведена фотофиксация нахождения данного имущества в помещении. Стоимость имущества, находящегося в помещении ответчика и принадлежащего истцу, по мнению последнего, составляет 36 628 руб. 00 коп.

Ответчику направлено требование о возврате имущества от 10.06.2022 № 83ю с приложением соглашения о расторжении договора от 08.06.2022 и акта приема-передачи от 08.06.2022.

Более того, как указано истцом, на основании платежного поручения № 20 от 14.01.2022 им был внесен гарантийный платеж в сумме 130 000 руб. 00 коп., который с учетом взаиморасчетов сторон должен быть возвращен арендатору в размере 79 368 руб. 70 коп., в связи с прекращением договора аренды.

Истцом в материалы дела представлена опись имущества, находящегося, по мнению истца, в нежилом помещении, используемом по договору аренды, в состав которого входит унитаз, раковина, бачок сливной, тумба под раковину, навесной потолок, светильники, водонагреватель, электрический насос, электрический котел, расширительный бак, обвязка 2 гребенки, электрический счетчик

Кроме того, истцом представлены счета-фактуры от 17.01.2022, 27.01.2022 о приобретении материалов и оборудования на общую сумму 94 845 руб. 90 коп., чек от 17.01.2022, выданный ООО Леруа Мерлен Восток на сумму 25 350 руб. 00 коп.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик в представленном отзыве указал, что договорившись о снижении арендной платы с 01.05.2022 по просьбе арендатора, последний 12.05.2022 направил уведомление о расторжении договора, что свидетельствует о его недобросовестном поведении при обращении с такой просьбой, направленной не на продолжение арендных отношений, а на уменьшение ее оплаты в течение периода прекращения договора (30 календарных дней). В этой связи ответчик считает дополнительное соглашение от 01.05.2022 ничтожным, поскольку оно противоречит основам правопорядка и нравственности.

Более того, арендная плата подлежит начислению до момента не только освобождения помещения, но и возврата его по акту приема-передачи, который сторонами не подписан. Полученное от истца соглашение о расторжении договора аренды датировано 08.06.2022 также как и акт приема-передачи. Поскольку акт приема-передачи датирован ранее даты его получения ответчик его не подписал, сообщив истцу о готовности согласовать дату и время прибытия представителей сторон для составления акта возврата помещения. Направленное истцу 01.07.2022 письмо получено им лишь 27.07.2022, однако, о времени передачи помещения ответчику истец так и не сообщил, подписанный экземпляр акта возврата помещения не представил.

Кроме того, ответчик указывает, что поскольку помещение по акту не передано, арендодатель вплоть до сентября 2022 года продолжал начислять арендную плату, которая до настоящего времени не оплачена, в связи с чем, основания для возврата обеспечительного платежа не имеются.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). 

Условиями договора предусмотрено право стороны в одностороннем порядке расторгнуть договор путем направления письменного уведомления другой стороне за 30 дней до расторжения договора.

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Такое уведомление направлено ответчику и получено им 12.05.2022. Ответчик, в свою очередь, признал договор расторгнутым с 12.06.2022. Признание требования принято судом.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ)

Пунктом 3 статьи 425 ГК РФ предусмотрено, что законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

В пункте 7.3. договора стороны согласовали, что датой освобождения помещения арендатором и конечной датой начисления арендной платы является день сдачи помещения в состоянии, пригодном для дальнейшей эксплуатации, с учетом естественного износа по акт приема-передачи, подписанному сторонами.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, обязанность по передаче помещения в аренду возложена на арендодателя, обязанность по передаче помещения после прекращения либо расторжения договора аренды - на арендатора.

Доказательства возврата имущества и передачи его арендодателю в материалы дела истцом не представлены. Акт приема-передачи помещения от 08.06.2022 сторонами не подписан, письмо от 10.06.2022, содержащее предложение до 15.06.2022 предоставить арендатору возможность демонтировать и вывезти имущество, подписать акт приема-передачи  получено арендодателем 12.07.2022.

Между тем, 30.06.2022 ответчик написал ответ на претензию от 10.06.2022, где указал, что акт приема-передачи от 08.06.2022 не может быть подписан, поскольку получен много позже даты его составления. Ответчик предложил истцу согласовать дату и время возврата помещения с описанием технического состояния помещения, необходимости устранения причиненных недостатков, при наличии таковых, а также передачи ключей от помещения, указав номер телефона и адрес электронной почты.

Ответ на претензию получен истцом 27.07.2022, что подтверждается квитанцией от 30.06.2022, отчетом об отслеживании почтового отправления.

Однако ответ на данное письмо истец не представил.

В пункте 4.5. договора предусмотрено, что гарантийный платеж удерживается арендодателем и засчитывается за последний месяц аренды.

Поскольку по условиям договора конечной датой начисления арендной платы является день сдачи помещения арендодателю в состоянии, пригодном для дальнейшей эксплуатации, а доказательства сдачи помещения арендодателю и составленный в момент сдачи акт приема-передачи суду не представлен, суд считает требование истца о взыскании гарантийного платежа преждевременным, следовательно, не подлежащим удовлетворению.

Требование истца о взыскании стоимости оставленного в помещении имущества суд находит необоснованным и не подтвержденным представленными в материалы дела доказательствами.

Из представленных суду документов не следует, что имущество, указанное истцом, было закуплено для целей монтажа именно в арендуемом помещении, находится в нем и удерживается ответчиком. Фотографии имущества, на которые ссылается истец, суду не представлены. Доказательства, подтверждающие получение согласия арендодателя на установку некоего оборудования, в материалах дела также не имеются, ответчик такое согласие не подтвердил. Более того, является ли установка указанного в описи имущества отделимыми улучшениями без вреда для помещения, истец не обосновал и не подтвердил.

Более того, направляя вместе с претензией о возврате имущества акт приема-передачи, истец не указал в нем наличие и перечень в помещении принадлежащего ему имущества, носит ли оно характер отделимых либо неотделимых улучшений.

Таким образом, суд приходит к вводу, что истец в нарушение положений статьи 65 АПК РФ, не доказал ни факт наличия у него убытков в результате нахождения его имущества в помещении ответчика, ни нахождение имущества в помещении ответчика, ни причинение ему убытков в результате неправомерных действий ответчика по его удержанию.

В случае исполнения истцом предусмотренной законом и условиями договора обязанности по передаче помещения ответчику и составления акта возврата помещения, стороны вправе описать состояние помещения, перечень отделимых арендатором улучшений, наличие либо отсутствие повреждений либо дефектов помещения, и тем самым, разрешить все вопросы связанные как с конечной датой начисления арендной платы, так и с наличием каких-либо отделимых улучшений помещения за счет истца.

В постановлении об отказе в возбуждении дела об административном правонарушении  от 25.06.2022 отражено, что опрошенный ФИО1 пояснил, что готов предоставить помещение для осмотра.

Препятствия для того, чтобы забрать свое имущество из помещения, его установка в помещении и нахождение в помещении, истцом не доказаны.

В связи с вышеизложенным, руководствуясь положениями статей 15, 393, 606, 614, 622 ГК РФ, суд не находит требования истца о взыскании убытков в размере стоимости имущества и возврате гарантийного платежа, обоснованными и подлежащими удовлетворению, в связи с чем, в удовлетворении исковых требований в указанной части следует отказать.

Довод ответчика о ничтожности дополнительного соглашения, как противоречащего основанием правопорядка и нравственности является необоснованным, ответчиком не названо каким основам правопорядка и нравственности данная сделка противоречит.

Кроме того, дополнительное соглашение подписано обеими сторонами, исполнялось, доказательства его подписания под влиянием обмана суду не представлены, а указанные ответчиком обстоятельства признания сделки недействительной свидетельствуют о ее оспоримом характере и является самостоятельным требованием.

На основании пункта 1 статьи 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине по имущественным требованиям подлежат отнесению на истца, по неимущественному требованию – в размере 30 % на ответчика с учетом признания данного требования, в оставшейся части подлежат возврат истцу из федерального бюджета. (абзац 2 подпункта 3 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации)

Руководствуясь ст.ст. 167-171, 176, 180, 181, 110, ч. 1 ст. 259, ч. 3 ст. 319   Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

1. Принять признание ответчиком требования о признании договора аренды от 12.01.2022 № Ф23Б расторгнутым с 12.06.2022.

2. Признать договор аренды от 12.01.2022 № Ф23Б между обществом с ограниченной ответственностью «ВитаПроф» и индивидуальным предпринимателем ФИО1  расторгнутым с 12.06.2022. В удовлетворении оставшейся части заявленных требований отказать.

3. Взыскать с  индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «ВитаПроф» государственную пошлину в сумме 1 600 руб. 00 коп.

4. Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «ВитаПроф» из федерального бюджета государственную пошлину в размере 4 200 руб. 00 коп., перечисленную по платежному поручению № 579 от 18.08.2022.

5. Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара в течение месяца после его принятия судом первой инстанции с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

 

Судья

 

/

Е.В. Шлинькова