АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ

153022, г. Иваново, ул. Б. Хмельницкого, 59-Б

http://ivanovo.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

 

Дело № А17-5900/2022

г. Иваново

11 октября 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 04 октября 2022 года.

В полном объеме решение изготовлено 11 октября 2022 года.

Арбитражный суд Ивановской области в составе судьи Демидовской Е.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

акционерного общества «Городской универсальный магазин» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Ресторанный дворик» (ОГРН 

<

***>  ИНН 

<

***>)

о расторжении договора аренды нежилых помещений от 08.11.2011 № 171-09/11-Ш,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2 по доверенности от 16.03.2022,  копия диплома,

установил:

Акционерное общество «Городской универсальный магазин» обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Ресторанный дворик» о расторжении договора аренды от 08.11.2011 № 171-09/11-Ш заключенного между АО «Городской универсальный магазин» и ООО «Ресторанныйдворик».

Определением суда от 29.06.2022 исковое заявление принято к производству, предварительное судебное заседание назначено на 01.09.2022.

Определением суда от 01.09.2022 дело признано подготовленным к судебному разбирательству, назначено к рассмотрению на 04.10.2022.

В судебное заседание ответчик не явился, считается надлежаще извещенным о времени и месте судебного заседания в соответствии со ст. 123 АПК РФ,  отзыв на иск  не представил. 

В соответствии со ст. ст. 123, 156  Арбитражного процессуального кодекса РФ  дело рассмотрено в  отсутствие представителя ответчика по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Изучив представленные истцом документы, заслушав пояснения истца, суд установил следующие обстоятельства.

08.11.2011 ЗАО «ГУМ» (арендодатель) и ООО «Ресторанный дворик» (арендатор) заключили договор аренды нежилых помещений №171-09/11-Ш, по условиям которого арендодатель обязуется на установленный сторонами в пункте 3.1 договора срок аренды предоставить арендатору во временное владение и пользование (аренду) за плату нежилые помещения №97, 98, 99, 100, 101, 102, 103, 104, 105, 106, 107, 108, 109, 110, 111, 112, 113, 114, 115, 116, 117, 118, 119, 120, 12, 122 общей площадью 387,7 кв.м, а арендатор обязуется принять указанное имущество на срок аренды и выплачивать арендодателю платежи, предусмотренные договором (пункт 2.1 договора) (т.1, л.д. 19-29).

Арендатор вправе использовать помещения для организации предприятия общественного питания (ресторан, кафе, бар и иные формы предприятий общепита) (пункт 6.1 договора).

Срок аренды помещений по договору устанавливается в размере 7 лет и исчисляется с даты государственной регистрации договора Управлением Росреестра по Ивановской области (пункт 3.1 договора).

Платежи, уплачиваемые арендатором арендодателю, состоят из арендной платы (постоянной и переменной части) и эксплуатационного сбора, размер и порядок исчисления которых регулируются договором (пункт 4.1 договора).

Величина площади арендованных помещений, переданных по настоящему договору арендатору, и используемая для расчета арендных платежей, составляет 387,7 кв.м. (пункт 4.2 договора).

Ежемесячная арендная плата, подлежащая уплате арендатором по договору складывается из постоянной части арендной платы, в размере базового процента от величины товарооборота предприятия общественного питания, расположенного в арендованных помещениях за расчетный месяц, но не менее величины минимального размера постоянной части арендной платы, равной произведению базовой ставки арендной платы на количество квадратных метров общей площади помещений (пункт 4.3.1 договора) и переменной части арендной платы, соответствующей стоимости потребленной арендатором в помещениях электроэнергии, а также горячей и холодной воды, услуг канализации и водоотведения. Переменная часть рассчитывается исходя из фактических показаний приборов учета и стоимости 1 кВч электроэнергии, 1м3 поданной воды, 1м3 принятых сточных вод, рассчитываемой арендодателем на день выставления счета. При этом тарифы не могут превышать тарифы, по которым эти ресурсы поставляются арендодателю специализированной организацией (пункт 4.3.2 договора).

Уплачиваемый арендатором эксплуатационный сбор является платой за услуги арендодателя по содержанию, эксплуатации, обслуживанию и администрированию зданий торгового центра. Ежемесячно сумма эксплуатационного сбора составляет 27 139 рублей, в том числе НДС (пункты 4.8, 4.9 договора).

Арендная плата вносится в следующем порядке: в срок с 15 по 20 число каждого месяца арендатор самостоятельно, без выставления счетов, авансовым платежом вносит на расчетный счет арендодателя постоянную часть арендной платы на следующий месяц, в сумме равной минимальному размеру постоянной части арендной платы (пункт 4.11.1 договора).

Переменная часть арендной платы уплачивается арендатором авансовыми платежами на основании выставляемых арендодателем счетов на оплату не позднее 3 банковских дней с момента выставления счета (пункт 4.11.3 договора).

Ежемесячный эксплуатационный сбор вносится арендатором авансовыми платежами в срок с 15 по 20 число каждого месяца, предшествующего расчетному, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя самостоятельно без выставления счета (пункт 4.11.4 договора).

Досрочное расторжение договора допускается только по взаимному соглашению сторон, а также по решению суда в случаях, когда одна из сторон существенно нарушает условия договора (пункт 9.2 договора).

По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух месяцев подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату и эксплуатационный сбор. При этом, если арендатор погашает задолженность в течение срока, установленного письменным требованием арендодателя, направленным по истечении указанного 2-х месячного срока, арендодатель не вправе предъявить требование о расторжении договора по указанному основанию (пункт 9.3.3 договора).

Стороны приступили к исполнению обязательства, имущество, являющееся предметом договора, передано во временное владение и пользование арендатора по передаточному акту от 08.11.2011

Дополнительным соглашением к договору от 23.09.2019 стороны продлили срок действия договора №171-09/11-Ш до 31 декабря 2030 года включительно.  

Обязанность по оплате арендной платы исполняется ответчиком ненадлежащим образом, в связи с чем Общество обращалось в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «Ресторанный дворик» о взыскании арендной платы. 

Решением арбитражного суда от 30.06.2022 по делу А17-11748/2021, вступившим в законную силу, с общества с ограниченной ответственностью «Ресторанный дворик» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, Ивановская область, город Шуя) в пользу акционерного общества «Городской универсальный магазин» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, Ивановская область, город Иваново) взыскано 1 397 294 руб. 60 коп. задолженности по договору аренды нежилых помещений от 01.10.2011 № 171-09/11-Ш за период с 01.12.2018 по 06.12.2021, 1 939 463 руб. 33 коп. неустойки с 21.12.2018 по 06.12.2021, всего 3 336 757 руб. 93 коп.

Досрочное расторжение договора допускается только по взаимному соглашению сторон, а также по решению суда в случаях, когда одна из сторон существенно нарушает условия договора (пункт 9.2 договора).

По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется помещениями с существенным нарушением условий разрешенного использования, установленных настоящим договором (п. 9.3.1), более двух месяцев подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату и эксплуатационный сбор. При этом, если арендатор погашает задолженность в течение срока, установленного письменным требованием арендодателя, направленным по истечении указанного 2-х месячного срока, арендодатель не вправе предъявить требование о расторжении договора по указанному основанию (пункт 9.3.3 договора).

В связи с невнесением арендной платы в установленные сроки  18.05.2022 АО «ГУМ» в адрес ответчика направлена претензия от 12.05.2022 с предложением оплатить арендную плату в добровольном порядке. В случае отсутствия оплаты истец вправе обратиться в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды.

Письмо возвращено почтовым отделением связи с отметкой «истек срок хранения».

Также истец указывает на фактическое расторжение договора аренды, отсутствие арендатора в занимаемом помещении, ИФНС внесена запись в ЕГРЮЛ  о недействительности адреса юридического лица и сведений о генеральном директоре, в помещениях занимаемых арендатором антисанитария, о чем 17.05.2022 составлен акт фиксации наличия насекомых в помещениях.

Согласно докладных записок от 16.05.2022 и 15.05.2022 в помещениях происходило срабатывание сигнализации в связи с нахождением в помещении грызунов.

Поскольку арендные платежи ответчиком не внесены, помещения используются с существенным нарушением условий разрешенного использования, установленных настоящим договором, АО «ГУМ» обратилось в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды.

Оценив представленные по делу доказательства, арбитражный суд пришел к заключению о правомерности и обоснованности исковых требований. 

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации   по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

При заключении договора аренды стороны согласовали все необходимые условия, договор подписан без разногласий, имущество передано ответчику по акту от 08.11.2011. 

Из представленных в материалы дела документов следует, что в спорный период ответчик арендовал имущество, предоставленное ему по Договору.

В пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 619 (пунктом 1) Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

 В силу пункта 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение о расторжении договора либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с Постановлением Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Факт наличия задолженности по арендной плате ответчиком не оспорено, факты продолжения арендных правоотношений сторон и наличия долга у арендатора по спорной сделке установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ивановской области  от 30.06.2022 по делу N А17-11748/2021.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных частью 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

18.05.2022 года истцом в адрес ответчика направлено требование о расторжении договора аренды. Данное требование оставлено без ответа.

Из содержания статьи 165.1. Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что юридически значимое сообщение влечет установленные в нем последствия для адресата в случаях, если оно поступило адресату, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

По своей правовой природе расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Таким образом, суд приходит к выводу, что претензионный порядок в части разрешения спора о расторжении Договора истцом соблюден.

Ответчик имеющуюся задолженность по арендным платежам не погасил, помещением с соблюдением условий разрешенного использования не пользуется, доказательств обратного в материалы дела вопреки положениям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представило.

Следовательно, исковое заявление АО «Городской универсальный магазин» в части требования о расторжении договора аренды нежилого помещения от 08.11.2011 № 171-09/11-Ш подлежит удовлетворению.

Учитывая удовлетворение требований истца о расторжении договора  в соответствии с положениями ст. 110 АПК РФ государственная пошлина в размере 6000 рублей  подлежит отнесению на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 110, 148, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор аренды нежилых помещений от 08.11.2011 № 171-09/11-Ш, заключенный между акционерным обществом «Городской универсальный магазин»  (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) и обществом с ограниченной ответственностью «Ресторанный дворик» (ОГРН 

<

***>  ИНН 

<

***>).

Взыскать с   общества с ограниченной ответственностью «Ресторанный дворик» (ОГРН 

<

***>  ИНН 

<

***>) в пользу акционерного общества «Городской универсальный магазин» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) 6000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины по делу.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Ивановской области.

 

Судья                    Е.И. Демидовская