АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-32217/2018

25 марта 2019 года

г. Челябинск

Резолютивная часть решения объявлена 18 марта 2019 года

Решение в полном объеме изготовлено 25 марта 2019 года

Судья Арбитражного суда Челябинской области Булавинцева Н.А., при ведении протокола судебного заседания до перерыва помощником судьи Мининой Е.А., после перерыва секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом  судебном заседании материалы дела по иску индивидуального предпринимателя ФИО2, ОГРНИП 311745105600013, г. Челябинск, к Автономной некоммерческой организации высшего образования  «Университет Российского инновационного образования», ОГРН 

<

***>,  г. Москва, при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя ФИО3, ОГРНИП 305744718500022, г.Челябинск, общества с ограниченной ответственностью «РИК-Оазис», ОГРН 

<

***>, г.Челябинск, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (Управление Росреестра по Челябинской области), о взыскании 7 071 250 руб. 01 коп., 

при участии в судебном заседании:

истца: ФИО2, личность удостоверена паспортом,

представителя ответчика: ФИО4, действующего на основании доверенности № 03/19 от 14.01.2019, личность удостоверена паспортом,

представителя ответчика: ФИО5, действующего на основании доверенности №06/19 от 14.01.2019, личность удостоверена адвокатским удостоверением №1250,

представитель ответчика: ФИО6, действующей на основании доверенности № 02/19 от 14.01.2019, личность удостоверена паспортом,

третьего лица: ФИО3, личность удостоверена паспортом,

представитель третьего лица ООО «РИК Оазис»: ФИО3, действующего на основании протокола №1 от 01.11.2018, личность удостоверена паспортом,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2, ОГРНИП 311745105600013, г. Челябинск, (далее – истец), 04.10.2018 обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Автономной некоммерческой организации высшего образования «Университет Российского инновационного образования», ОГРН 

<

***>, г.Москва, о взыскании задолженности по арендной плате в размере 7 071 250 руб. 01 коп.

Определением суда от 08.10.2018 исковое заявление принято к производству, назначено судебное заседание.

Истцом 10.12.2018 заявлено об изменении предмета исковых требований, согласно которым истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в общей сумме 7 071 250 руб. 01 коп., в том числе, сумму недоплаты за аренду помещений 2-5 этажей за период с 01.06.2016 по 30.11.2017 в размере 3 610 500 руб. 00 коп., задолженности по арендной плате за помещения 3-5 этажей за период с 01.12.2017 по 03.02.2018 в размере 780 179 руб. 40 коп., арендную плату за фактическое использование помещениями 2-5 этажа за период с 04.02.2018 по 02.07.2018 в размере 2 680 570 руб. 70 коп. (л.д.4-5 том 3).

Определением суда от 10.12.2018 в порядке части первой статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменение предмета исковых требований принято (л.д.7-9 том 3).

Определением суда от 17.01.2019 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя ФИО3, ОГРНИП 305744718500022, г.Челябинск, общество с ограниченной ответственностью «РИК-Оазис», ОГРН 

<

***>, г. Челябинск, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (Управление Росреестра по Челябинской области) (л.д. 24-27 том 3).

Ответчиком в материалы дела представлен отзыв и письменные пояснения, согласно которым ответчик с исковыми требованиями не согласен. Указывает, что между ООО «Рик-Оазис» и ответчиком 07.12.2004 был заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 3 880,3 кв.м. – 1-4, мансардные этажи административного здания. В соответствии с дополнительным соглашением №18 от 30.12.2011 к договору аренды арендодателем стал ФИО3 в связи с передачей ему в собственность помещений №23 площадью 1 195,7 кв.м. и №22 площадью 20,9 кв.м., соглашение зарегистрировано в ЕГРП. На основании дополнительного соглашения №8 от 21.03.2011 права арендодателя перешли к ФИО2 на помещение №20 площадью 149 кв.м. (на 2 этаже здания), соглашение зарегистрировано в ЕГРП. Дополнительным соглашением от 25.04.2017 из предмета договора были исключены помещения 2 этажа, в связи с чем общая арендуемая площадь составила 1125,8 кв.м., помещение №20 возвращено ФИО2 01.06.2017, о чем составлен соответствующий акт. Университет перестал пользоваться всем зданием при заключении дополнительных соглашений с ФИО3 и ФИО2 Право собственности на все помещения, принадлежащие ФИО3, перешли к ФИО2 на основании договора дарения от 05.05.2017. Указывает, что ответчик неоднократно уведомлял истца о расторжении договора (уведомления от 05.06.2017, 10.07.2017), однако ФИО2 уклонялась о подписания акта. Расторжение договора состоялось 01.12.2017, при этом ФИО2 была надлежащим образом уведомлена о предстоящем расторжении и необходимости явиться на подписание акта приема-передачи, а в связи с ее неявкой акт приема-передачи был подписан в одностороннем порядке, и заказной бандеролью вместе с ключами направлен в адрес арендодателя. Оплата по договору аренды осуществлялась по счетам, выставляемым арендодателем, и фактического пользования до 02.07.2018 не было, поскольку помещения были освобождены, при этом ответчиком были предприняты все возможные меры для подписания актов, от подписания которых истица уклонялась (л.д. 80-83 том 1, л.д. 44-47 том 3, л.д. 108-113 том 6).

Истицей в материалы дела представлено мнение на отзыв, согласно которому с доводами отзыва она не согласна, указывает, что ссылка на дополнительное соглашение от 25.04.2017 несостоятельна, поскольку оценка этому документу уже дана в постановлении Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда №18АП-9971/2018 от 08.08.2018, и данный документ не применим к договорным отношениям по договору аренды помещения от 07.12.2004, поскольку не зарегистрирован в ЕГРП и не влечет правовых последствий. Довод о соблюдении порядка расторжения также считает необоснованным, поскольку уведомление о расторжении договора получено ею 03.11.2017, следовательно, с учетом ст. 622 ГК РФ, согласно которой оно должно производится за 3 месяца, договор прекращает свое действие 03.02.2018. Акт приема-передачи от 01.12.2017 составлен ответчиком в одностороннем порядке и не отражает фактическое состояние помещений, а кроме того, подписан сотрудниками ответчика. Акт от 20.11.2017, составленный с привлечением специалиста, ответчиком не подписан. Ключи и акты направлены в адрес ФИО2, а не ФИО2, в связи с чем истица не могла получить посылку за другое лицо. Суд эти доводы в судебных актах по делам №А76-29239/2017 и №А76-32120/2017 уже оценил и указал о ненадлежащих действиях ответчика, тем более, возвращенную обратно бандероль ответчик не получил. Оснований для явки 01.12.2017 для подписания акта приема-передачи со стороны истицы не было, поскольку письмами от 27.11.2017 она уведомила ответчика о необходимости предупреждения за 3 месяца и необходимости приведения помещений в первоначальное состояние. Фактического возврата помещений 2 этажа не было, что отражено в судебном акте по делу №А76-32120/2017 (л.д. 120-121 том 1, л.д. 1-2 том 2).

Третьим лицом индивидуальным предпринимателем ФИО3 в материалы дела представлены пояснения, согласно которым арендодателем по договору аренды от 07.12.2004, заключенным с ответчиком, с 07.12.2004 по 29.12.2011 являлся ООО «РИК-ОАЗИС», с 30.12.2011 по 04.05.2017 являлся ИП ФИО3, с 05.05.2017 по 2018 год является ИП ФИО2 (помещения №18, №22), с 21.03.2011 по 2018 являлась ИП ФИО2 по помещению №20. Помещение №23 площадью 1195,7 кв.м. сформировано из помещения №18 площадью 1545,5 кв.м., помещение №23 в ЕГРП не зарегистрировано, поскольку оно является частью помещения №18. Дополнительное соглашение от 25.04.2017 №17 было подписано в черновом варианте, но потом стороны отказались от его регистрации, и оно в ЕГРП не зарегистрировано. Указывает, что передачи помещений №22 и №23 по дополнительному соглашению №18 от 30.12.2011 не было (л.д. 143 том 3, л.д. 76 том 7).

Третьим лицом ООО «РИК-ОАЗИС» в материалы дела представлены пояснения, согласно которым ООО «РИК-ОАЗИС» с 2004 года осуществляет действия по содержанию и эксплуатации нежилого здания по адресу: 

<

...>, никаких претензий со стороны ответчика на услуги общества не поступало. Указывает, что срок действий договора аренды с Университетом истек, однако между истцом и ответчиком соглашение о расторжении договора аренды в отношении всех арендованных помещений и акт приема-передачи помещений  не подписывался, и ответчик продолжал пользоваться помещениями до августа 2018 года, поскольку  в указанный адрес приходила почтовая корреспонденция, приходили родители, абитуриенты, студенты. Считает, что ответчик не уведомил контрагентов и студентов о смене адреса и продолжал вести свою деятельность в арендованном здании. ООО «РИК-ОАЗИС» до июля 2018 оплачивал за ответчика электроэнергию и теплоснабжение. До настоящего времени в помещениях находится имущество ответчика (мебель, подъемник для инвалидов, рекламные установки и прочее оборудование для учебной деятельности). Расчет по расходованию электроэнергии проводился по счетчикам энергопотребления. Иные арендаторы, находящиеся в здании, также рассчитывались по индивидуальным приборам учета. Двухсторонние акты снятия показаний формировались обществом в двух экземплярах и ежемесячно передавались ответчику на подпись, однако экземпляры общества ответчиком не возвращены. Договор охраны здания не заключался. Возврат помещений обществу при заключении дополнительного соглашения №8 от 21.03.2011 с ИП ФИО2 не происходило, поскольку она стала собственником помещений, в связи с чем полномочия общества по сдаче в аренду помещений были отменены (л.д. 108 том 2, л.д. 79 том 7)

Истица в судебном заседании доводы иска с учетом изменения предмета исковых требований поддержала, указала, что недоплата арендной платы за помещения 2 этажа (помещения 98,6 кв.м. и 149 кв.м.) с 01.06.2016 по 31.05.2017 возникла на основании дополнительного соглашения от 21.03.2011, и за фактическое пользование возникла с октября 2017 по 02.07.2018 за эти помещения, так как с июня по сентябрь 2017 недоплата уже взыскана решением суда. 02.07.2018 произошла ликвидация филиала, поэтому требование заявлено по эту дату. Также имеется недоплата по оплате аренды помещений 3-5 этажа за период с 01.06.2016 по 30.11.2017 на основании дополнительного соглашения от 30.11.2011, а с декабря 2017 по 03.02.2018 возникла задолженность в связи с расторжением договора аренды, поскольку ответчик должен был предупредить за 3 месяца, и с 04.02.2018 по 02.07.2018 за фактического пользование помещениями 3-5 этажа. Считает требования обоснованными, поскольку имеются вступившие в силу судебные акты. Решением суда по делу №А76-32120/2017 установлен размер арендной платы с июня 2017 по сентябрь 2017 и за предыдущие периоды 2016-2017 года за помещения 2 этажа (98,6 кв.м. и 149 кв.м.) по 400 руб. за 1 кв.м. и за помещения 3-5 этажей по 330 руб. за 1 кв.м.  Решением по делу №А76-29239/2017 установлено, что дополнительное соглашение от 25.04.2017 не подлежат применению к правоотношениям аренды, возникшим между истцом и ответчиком; по указанному решению был взыскан ущерб за помещения 2 этажа. Также указала, что имущество ответчика (оборудование столовой, лифт-подъемник для инвалидов, оборудования для производства учебных звонков, рекламные конструкции с наименованием факультетов, мебель, мелкое оборудование) до настоящего времени находится у истца; доказательства принадлежности лифта-подъемника имеются у ООО «РИК-ОАЗИС», поскольку с его разрешения происходила установка; а звонок, рекламные конструкции и так понятно, чьи. В связи с уведомлением, поступившим от ответчика о расторжении договора, истица хотела 20.11.2017 составить акт, в связи с чем был вызван специалист – независимый оценщик, но предполагалось, что после подписания акта, ответчик должен привести имущество в надлежащее состояние, и сдать по отдельному акту приема-передачи, однако ответчик акт не подписывал, поэтому договор до настоящего времени расторгнутым не является.

Ответчик и его представитель в судебном заседании подтвердили доводы отзыва и пояснений. Указали, что часть помещений в аренду не входила – это помещение площадью 186 кв.м., расположенное на 2 этаже, оно не отражено в дополнительных соглашениях. Ответчиком было возвращено истцу помещение №20 в соответствии дополнительным соглашением от 25.04.2017, а также предприняты все меры по возвращению помещений 2-5 этажей путем извещения истца о составлении акта, направлении акта и ключей почтой. Бандероль истцом не получена из-за того, что якобы она направлена ФИО2, а не ФИО2, и уже уничтожена, однако ответчик считает, что в соответствии с дополнительным соглашением от 25.04.2017 договор аренды стал бессрочным и мог в любое время быть расторгнутым, поэтому помещения 3,4,5 этажа были ему переданы 20.11.2017 по дополнительному соглашению о расторжении, и внедоговорного использование помещениями со стороны ответчика не имеется. Наличие филиала по адресу, указанному в ЕГРЮЛ до 02.07.2018, также не подтверждает фактическое пользование помещениями, принадлежность имущества Университету истцом ничем не подтверждена. При этом ответчиком подтверждено, что действительно с учетом вступившего в силу решения суда имеется недоплата аренды по помещениям – по пункту 1 требований иска с июня 2016 по октябрь 2017, поскольку помещения были возвращены.

Третье лицо ФИО3 в судебном заседании доводы пояснений поддержал.

Третье лицо ООО «РИК-ОАЗИС» в судебном заседании поддержал доводы пояснений, указал, что ответчик в декабре 2017 года оплачивал потребленную электроэнергию, а, значит, в декабре 2017 года ответчик фактически пользовался объектом аренды, поскольку потреблял электроэнергию. На основании акта о потреблении энергии обществом составлялись платежные документы, которые выставлялись ответчику, платежи от ответчика поступали в ноябре и декабре 2017 года, поэтому считает, что ответчик пользовался помещением в этот период. Обществом составлялись акты в 2 экземплярах, которые передавались для подписания ответчику, однако акты после августа 2017 ответчиком не возвращены, но оплата Университетом производилась. Указал, что в октябре 2017 года ответчик помещения и ключи не возвращал, охраны в здании не было, соответственно, ключи не могли быть возвращены сотрудникам охраны, а рекламные конструкции, подъемник для инвалидов, оборудование столовой по настоящее время находятся в здании. Кроме того, приходят родители и абитуриенты, они также используют здание. 

В судебном заседании 11.03.2019 объявлялся перерыв до 18.03.2019.

О перерыве лица, участвующие в деле извещены путем размещения публичного объявления на официальном сайте суда в сети Интернет (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 19.09.2006 № 11 «О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса РФ»).

Изучив материалы дела, арбитражный суд считает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 07.12.2004 между ООО «РИК-ОАЗИС» и Университетом Российской Академии Образования заключен договор аренды, согласно которому арендодатель предоставил ответчику в аренду принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество – помещения в административном здании, расположенном по адресу: 

<

...>, общей площадью 3 880,3 кв.м., 1-4, мансардный этажи административного здания (далее – Объект) для использования в качестве высшего учебного заведения (л.д.13-29 том 1). 

Передача имущества подтверждается Актом приема-передачи нежилых помещений от 07.12.2004 (л.д. 17 том 1).

В соответствии с пунктом 5.3. договора, он заключен на срок 10 лет с момента его вступления в законную силу, и может быть досрочно расторгнут в случае, предусмотренном в пунктах 2.19 (систематическое нарушение договора), 2.21 (при недостижении ежегодного соглашения о размере арендной платы) договора.

Из пункта 1.1. следует, что представляемые в аренду помещения принадлежат арендодателю на праве собственности на основании Постановления Главы г.Челябинска №1453-п от 15.10.1998, Постановления Главы г.Челябинска №906-п от 14.07.2000, договора о совместной деятельности без образования юридического лица от 24.03.2000, дополнительного соглашения №2 от 17.04.2001, дополнительного соглашения №3 от 12.11.2001, дополнительного соглашения №4 от 20.05.2002, дополнительного соглашения №5 от 15.09.2002, договора уступки прав требования от 28.03.2003, дополнительного соглашения №6 от 28.03.2003, соглашения о результатах выполнения сторонами своих обязательств от 28.03.2003, акта приема-передачи от 28.03.2004, акта государственной приемочной комиссии о приеме законченного строительством объект в эксплуатацию №109 от 21.09.2004, распоряжения администрации г.Челябинска №2041-и  от 11.11.2004, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 06.11.2004 серии 74-АМ №006093

Данный договор зарегистрирован в едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним, о чем имеется запись в ЕГРП за №74-74-36/399/2004-011 от 26.01.2005 (л.д. 194 оборот-205 том 6).

Дополнительным соглашением №13 от 30.09.2009, заключенным между ООО «РИК-ОАЗИС» и Университетом Российской Академии Образования, стороны изменили пункт 5.3. договора, указав, что договор заключен сроком на 12 лет с момента вступления договора в силу и может быть досрочно расторгнут в случаях, предусмотренных п.п. 2.19, 2.21 договора (л.д. 63 том 3).

В соответствии с дополнительным соглашением №8 от 21.03.2011 пункт 1.1. договора аренды изложен в новой редакции, согласно которой арендодатель – индивидуальный предприниматель ФИО2 обязуется предоставить арендатору – Университету Российской Академии Образования - в аренду нежилое помещение №20 общей площадью 149 кв.м., расположенное на 2 этаже в административном здании общей площадью 3 881,6 кв.м., расположенном по адресу: г.Челябинск, Центральный район, ул.Красноармейская, д. 55 (л.д. 30-31 том 1).

Право собственности на помещение №20 принадлежит арендодателю на основании договора дарения от 17.07.2009, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись за №74-74-01/519/2009-326 от 29.07.2009, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 74 АВ №301876 (л.д. 34, 35 том 1).

Указанным дополнительным соглашением также установлено, что арендная плата с 01.01.2011 устанавливается 300 руб. за 1 кв.м., что составляет 44 700 руб. в месяц. В арендную плату включена сумма расходов по тарифам снабжающих организаций в текущем месяце на оплату коммунальных услуг (за тепловую энергию, водоснабжение и водоотведение), плата за вывоз бытовых отходов, охраны помещения, расходы услуг пожарной и охранной сигнализации. В арендную плату не включена сумма расходов на энергоснабжение, которые арендатор оплачивает на счет ООО «РИК-ОАЗИС» в течение 5 рабочих дней с момента получения счета и документов, обоснованно подтверждающих расходы за потребленные услуги за расчетный период. Телефон устанавливается за счет средств арендатора, услуги связи, интернета оплачиваются арендатором за свой счет. Размещение вывески производится силами арендатора по письменному согласованию с арендодателем (пункт 6).

Иные условия договора аренды от 07.12.2004 в соответствии с пунктом 8 оставлены без изменения.

Дополнительное соглашение №8 от 21.03.2011 зарегистрировано в ЕГРП, о чем имеется запись за №74-01/112/2011-375 (л.д.59-60 том 5).

В соответствии с дополнительным соглашением №18 от 30.12.2011 пункт 1.1. договора аренды изложен в новой редакции, согласно которой арендодатель – индивидуальный предприниматель ФИО3 обязуется предоставить арендатору – Негосударственному образовательному учреждению высшего профессионального образования «Университет Российской Академии Образования» - в аренду нежилые помещения в административном здании общей площадью 1 216,6 кв.м., расположенном по адресу: г.Челябинск, Центральный район, ул.Красноармейская, д. 55, а именно:

- нежилое помещение №23 (сформированное из нежилого помещения №18) общей площадью 1195,7 кв.м., расположенное на 2,3,4, мансардном этажах;

 - нежилое помещение №22 общей площадью 20,9 кв.м., расположенное на мансардном этаже (л.д. 32-33 том 1).

Указанные нежилые помещения переданы от ИП ФИО3 ответчику на основании акта, подписанного сторонами 30.12.2011 (л.д. 9 том 6).

Право собственности на указанные помещения принадлежит арендодателю на основании договора №2 от 21.03.2009 о расчетах в связи с выходом участника из общества с ограниченной ответственностью, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись за №74-74-01/441/2009-132,135 от 26.06.2009, что подтверждается свидетельство о государственной регистрации права серии 74 АВ №261201,261213 (л.д.55-58 том 1).

Указанным дополнительным соглашением также установлено, что арендная плата с 01.01.2012 увеличивается на 9,6% и составляет 285 рублей за 1 кв.м. (пункт 5).

В арендную плату включена сумма расходов по тарифам снабжающих организаций в текущем месяце на оплату коммунальных услуг (за тепловую энергию, водоснабжение и водоотведение), плата за вывоз бытовых отходов, охраны помещения, расходы услуг пожарной и охранной сигнализации. Увеличение расходов, связанное с изменением тарифов по оплате коммунальных услуг (за тепловую энергию, водоснабжение и водоотведение) компенсируется арендатором на основании счетов снабжающих организаций, представленных арендодателем. Изменение размера арендной платы, связанное с увеличением расходов по оплате коммунальных услуг, не требует оформления дополнительного соглашения. В арендную плату не включена сумма расходов на энергоснабжение, которые арендатор оплачивает отдельно за свой счет в течение 5 рабочих дней с момента получения от арендодателя счета и документов, обоснованно подтверждающих расходы за потребленные услуги за расчетный период. Телефон устанавливается за счет средств арендатора, услуги связи, интернета оплачиваются арендатором за свой счет. Размещение вывески производится силами арендатора по письменному согласованию с арендодателем (пункт 6).

Иные условия договора аренды от 07.12.2004 в соответствии с пунктом 7 оставлены без изменения.

Дополнительным соглашением №12 от 13.03.2015, заключенным между ИП ФИО2 и ответчиком, стороны установили размер арендной ставки за помещения по дополнительному соглашению №8 от 21.03.2011 с 01.04.2015 в размере 400 руб. за 1 кв.м., что составляет 59 600 руб. в месяц. В арендную плату включена сумма расходов по тарифам снабжающих организаций в текущем месяце на оплату коммунальных услуг (за тепловую энергию, водоснабжение и водоотведение), плата за вывоз бытовых отходов, охраны помещения, расходы услуг пожарной и охранной сигнализации. В арендную плату не включена сумма расходов на энергоснабжение, которые арендатор оплачивает на счет ООО «РИК-ОАЗИС» (л.д. 101 том 3)

Остальные условия договора аренды от 07.12.2004 оставлены без изменения (пункт 2).

Дополнительным соглашением от 03.06.2016, заключенным между ИП ФИО2 и ответчиком, установлено, что арендная плата за помещения, указанные в дополнительном соглашении №8 от 21.03.2011, составляет с 01.06.2016 180 рублей за 1 кв.м., в которую включена сумма расходов по тарифам снабжающих организаций в текущем месяце на оплату коммунальных услуг (за тепловую энергию, водоснабжение и водоотведение), плата за вывоз бытовых отходов, охраны помещения, расходы услуг пожарной и охранной сигнализации. В арендную плату не включена сумма расходов на энергоснабжение, которые арендатор оплачивает на счет ООО «РИК-ОАЗИС» (л.д. 108 том 1, л.д. 101 том 3).

Пунктом 2 указанного дополнительного соглашения стороны договорились дополнить пункт 2.21.1 договора аренды 3 абзацем в следующей редакции: каждая из сторон в любое время, по любым причинам и исходя из любого основания, вправе отказаться от дальнейшего исполнения договора и выполнения обязательств по нему в одностороннем порядке, при этом другая сторона вправе потребовать возмещения только фактически понесенного ущерба (расходов), связанных с исполнением договора до даты его расторжения. В связи с односторонним отказом от исполнения договора и его расторжением, заинтересованная сторона обязана направить письменное уведомление о расторжении договора другой стороне не менее, чем за 30 календарных дней до предполагаемой даты расторжения договора.

Пунктом 4 указанного дополнительного соглашения установлено, что при несоблюдении графика платежей от 03.06.2016 дополнительное соглашение от 03.06.2016 к договору аренды от 07.12.2004 утрачивает юридическую силу. 

Актом сверки подтверждается отсутствие задолженности ответчика перед ИП ФИО2 за 9 месяцев 2016 года (л.д. 110 том 1).

Дополнительным соглашением от 26.01.2015, заключенным между ИП ФИО3 и НОУ ВПО «Университет Российской Академии образования», стороны установили размер арендной ставки с 01.02.2015 за помещения по дополнительному соглашению №18 от 30.12.2011 в размере 330 руб. за 1 кв.м. (л.д. 153 том 3).

Остальные условия договора аренды от 07.12.2004 оставлены без изменения (пункт 2).

Также дополнительным соглашением от 03.06.2016, заключенным между ИП ФИО3 и ответчиком установлено, что арендная плата за помещения, указанные в дополнительном соглашении №18 от 30.12.2011, с 01.06.2016 составляет 180 рублей за 1 кв.м. (л.д. 111 том 1).

Пунктом 2 указанного дополнительного соглашения стороны договорились дополнить пункт 2.21.1 договора аренды 3 абзацем в следующей редакции: каждая из сторон в любое время, по любым причинам и исходя из любого основания, вправе отказаться от дальнейшего исполнения договора и выполнения обязательств по нему в одностороннем порядке, при этом другая сторона вправе потребовать возмещения только фактически понесенного ущерба (расходов), связанных с исполнением договора до даты его расторжения. В связи с односторонним отказом от исполнения договора и его расторжением, заинтересованная сторона обязана направить письменное уведомление о расторжении договора другой стороне не менее, чем за 30 календарных дней до предполагаемой даты расторжения договора.

Пунктом 4 указанного дополнительного соглашения установлено, что при несоблюдении графика платежей от 03.06.2016 дополнительное соглашение от 03.06.2016 к договору аренды от 07.12.2004 утрачивает юридическую силу. 

Указанное дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном порядке (л.д. 251-252 том 6).

Актом сверки подтверждается отсутствие задолженности ответчика перед ИП ФИО3 за 9 месяцев 2016 года (л.д. 113 том 1).

10.05.2017 ответчик обратился к истице с уведомлением (исх.№60) об отказе от исполнения договора и просьбой сообщить о требованиях в связи с предстоящей передачей помещения (л.д. 131 том 6). Указанное письмо истицей получено 13.05.2017 (л.д. 132 том 6).

05.06.2017 от ответчика в адрес ИП ФИО3 направлено уведомление исх.№67, согласно которого ответчик освободил помещения 2 этажа в соответствии с дополнительным соглашением от 25.04.2017, которые не переданы по акту приема-передачи, поскольку представитель предпринимателя ФИО7 отказывается от подписания, и при этом в письме от 01.06.2017 отсутствуют какие-либо требования по передаваемым помещениям; также в письме указано о том, что помещения  мансардного этажа получили повреждения в результате протечки кровли весной 2017 года, произошедшей из-за таяния снега (л.д. 135-142 том 6).

Письмом от 05.06.2017 исх.№69 ответчик уведомил истца об отказе от исполнения договора и необходимости подписать акт о передаче помещений, поскольку в помещение №27 в мае 2017 года заехал новый арендатор ООО «ИНТРОБО» (л.д. 143 том 6).

19.06.2017 между ИП ФИО2 (цессионарий) и ИП ФИО3 (цедент) заключено соглашение об уступке права (требования) (цессия), согласно которому цедент передает цессионарию право (требование) по дополнительному соглашению №18 к договору аренды нежилого помещения от 07.12.2004 и дополнительного соглашения к нему б/н от 26.01.2015 на сумму 2 237 957 руб. 42 коп., заключенному между первоначальным кредитором (цедентом) и Автономной некоммерческой организацией высшего образования «Университет Российского инновационного образования», в том числе, право требовать оплаты полной стоимости арендных платежей, право требовать уплаты процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами вследствие просрочки в их уплате, иные права, предоставленные цеденту в силу закона и иных нормативно-правовых актов РФ, в полном объеме (л.д. 39-40 том 4).

Письмом от 27.06.2017 исх.№ 17 истец уведомил ответчика о переходе права требования, просила производить оплату на реквизиты ИП ФИО2 (л.д. 42-41 том 4).

10.07.2017 письмом исх.№93 ответчик уведомил истца о необходимости документально подтвердить уступку права требования, указал, что неоднократно уведомлял истца об отказе от дальнейшей аренды помещений на 2 этаже и о том, что истица уклоняется от принятия помещений по акту (л.д. 144-146 том 6). Вместе с письмом истцу направлен акт приема-передачи (возврата) нежилого помещения №20 от 01.06.2017 (л.д. 145 том 6).

20.07.2017 между ИП ФИО2 и Автономной некоммерческой организации высшего образования «Университет Российского инновационного образования» заключено  соглашение о расторжении договора нежилого помещения б/н от 07.12.2004, согласно которому стороны договорились о прекращении договора аренды и его расторжении в части помещений, расположенных на 2 этаже: нежилые помещения №20 площадью 149 кв.м., нежилого помещения №19 площадью 7,8 кв.м., части помещения №18 общей площадью 90,8 кв.м. (л.д. 18 том 6).

Пунктом 4 стороны договорились, что арендатор обязан оплатить за пользование данными помещениями арендную плату за период до 20.07.2017.

В соответствии с пунктом 6 помещения, указанные в пункте 1, передаются по акту приема-передачи, подписываемому сторонами с указанием технического состояния передаваемых помещений.

Указанное соглашение о расторжении зарегистрировано в ЕГРП, запись №74:36:050908:38-74/007/2017-6 от 31.07.2017 (л.д. 18-19 том 6).

Уведомлением от 24.10.2017 №04/08/2017 арендатор уведомил ИП ФИО3 и ИП ФИО2 о расторжении договора аренды от 07.12.2004 с 30.11.2017 (л.д.93-94 том 1).

20.11.2017 истицей совместно с ООО «РИК-ОАЗИС», ООО «Центр Судебной Экспертизы» и ответчиком составлен акт приема-передачи нежилых помещений 3-4 этажа, мансарды,  нежилого помещения №22 (на 2 этаже), согласно которого ответчик передает помещения вместе с комплектами ключей от входных дверей помещений; акт ответчиком не подписан (л.д. 95-98 том 2).

20.11.2017 также истцом составлено соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения б/н от 07.12.2004 (л.д 129-130 том 4), которое было направлено ответчику почтой (л.д. 131-132 том 4).

Телеграммой от 25.11.2017 ответчик пригласил истца на подписание акта приема-передачи нежилых помещений по адресу: 

<

...>, на 01.12.2017 в 9-00 час. (л.д. 95 том 1). Телеграмма истцом получена лично, что подтверждается уведомлением ПАО «Ростелеком» от 26.11.2017 (л.д.96 том 1).

В ответ на телеграмму письмом от 27.11.2017 исх.№36 истец уведомил ответчика о том, что уведомление о расторжении должно быть подано за 3 месяца, и с учетом, что уведомление датировано 01.11.2017, договор будет расторгнут 01.02.2018, а также указал, что согласно акту осмотра от 20.11.2017 помещения находятся в состоянии, не позволяющем их принять без ремонта, в связи с чем ответчику было предложено привести помещения в надлежащее состояние, а после этого согласовать время приемки помещения не ранее 01.02.2018 (л.д. 13-14 том 2).

01.12.2017 ответчиком составлен акт приема-передачи нежилых помещений 3,4 этажа, мансарды, нежилого помещения №22 площадью 20,9 кв.м. (л.д. 98-99 том 1). Указанный акт подписан только со стороны ответчика, а также в нем отражено, что истец на прием нежилых помещений не явилась, что подтверждается подписями ФИО8, ФИО9, ФИО10, и что сотрудник охраны ФИО11 и сотрудник ООО «РИК-ОАЗИС» ФИО7 от подписи в акте отказались.

Телеграммой от 01.12.2017 истица уведомлена ответчиком о направлении в ее адрес почтой комплекта ключей и акта приемки-передачи (л.д.100 том 1). Уведомлением ПАО «Ростелеком» указанная телеграмма истице «не доставлена, квартира закрыта, адресат за телеграммой по извещению не является (л.д. 101 том 1).

Согласно описи вложения в ценную посылку (почтовый идентификатор 45409117403620), ключи от кабинетов в количестве 73 шт., опись ключей от кабинетов в 1 экземпляре и акт приема-передачи помещений в 2 экземпляров направлены истцу 05.12.2017 (л.д. 102-103 том 1). Отчетом об отслеживании почтового отправления с почтовым идентификатором 45409117403620 подтверждается, что 11.01.2018 посылка с объявленной ценностью прибыло в место вручения, а 07.02.2018 перенаправлена в верный адрес, 07.03.2018 принято на временное хранение и 10.09.2018 произведено уничтожение (л.д.11 том 2).

Письмом от 03.12.2018 исх.№40 истец уведомил ответчика о необходимости забрать имущество: лифт-подъемник для людей с ограниченными возможностями, мебель, витрины; демонтировать рекламу, информационные таблички из помещений, а после демонтажа привести стены, фасад и входную группу в первоначальное состояние (л.д. 109-111 том 2). 

Письмом от 12.01.2018 исх. №1 истец уведомил ответчика о том, что 07.11.2017 им получено письмо №04/08/17 о расторжении договора аренды (в отношении помещений 3-5 этажей), и с учетом фактического состояния помещений, установленных актом осмотра от 20.11.2017, стоимость ремонта составляет 949 371 руб. 36 коп., которые ответчик требует оплатить до 15.02.2018, а также расходы на оценку в размере 64 000 руб. 00 коп. (л.д. 16-18 том 2).

В связи с нарушением ответчиком сроков оплаты арендной платы истица обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с иском к ответчику о взыскании арендной платы. 

Согласно решению Арбитражного суда Челябинской области от 05.07.2018 по делу №А76-32120/2017 с ответчика в пользу истца взыскана задолженность в сумме 368 552 руб. 00 коп. за период июнь-сентябрь 2017 года, пени в сумме 106 603 руб. 67 коп., а также 10 572 руб. 00 коп. в возмещение расходов по уплате госпошлины; также с ответчика в доход бюджета взыскано 1 931 руб. государственной пошлины (л.д.44-53 том 1, л.д. 3-9 том 4).

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2018 ответчику отказано в восстановлении срока на подачу апелляционной жалобы, и апелляционная жалоба ответчику возвращена (л.д. 99-102 том 2, л.д. 12-18 том 4).

Также истица обратилась с иском в Арбитражный суд Челябинской области к ответчику о взыскании неустойки за просрочку внесения арендной платы за июнь, июль 2017 года в размере 9 118 руб. 97 коп., стоимости восстановительного ремонта в размере 174 198 руб. 47 коп, а также расходов за участие специалиста в составлении акта приема-передачи, составления заключения.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 25.05.2018 по делу №А76-29239/2017 с ответчика в пользу истца взыскана сумму пени в размере 16 718 руб. 13 коп., стоимость восстановительного ремонта в размере 174 198 руб. 47 коп., расходы за составление заключения специалиста в размере 14 500 руб., судебные расходы на изготовление копий документов 824 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 727 руб. (л.д. 19-28 том 4).

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2018 решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.05.2018 по делу №А76-29239/2017 оставлено без изменения (л.д.  5-9 том 2, л.д. 29-38 том 4).

10.05.2017 право собственности на все помещения, принадлежащие ФИО3, расположенные по адресу: 

<

...>, перешло к ФИО2 на основании договора дарения от 05.05.2017 74 АА 3507613, о чем имеется запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за №74:36:0509008:41-74/001/2017-3 и №74:36:0509008:41-74/001/2017-4 от 10.05.2009 (л.д. 36-37 том 1)

В связи с возникновением нового периода просрочки во внесении ответчиком арендной платы, а также недоплаты арендной платы за предыдущие периоды с учетом судебных актов, а также в связи с отсутствием передачи нежилых помещений истцу, индивидуальный предприниматель ФИО2 обратилась к ответчику с претензией (исх.№25 от 21.08.2018) о возмещении ей задолженности в общей сумме 7 040 340 руб. 00 коп. (л.д.  7 том 1, л.д. 112-114 том 2).

Письмом от 06.09.2018 исх. №268 ответчик ответил на претензию отказом, указав, что срок аренды установлен договором и составляет 10 лет (пункт 5.3. договора), уведомлением от 24.10.2017 арендатор уведомил арендодателя о расторжении договора с 01.12.2017, а также с учетом того, что истец не явилась на подписание акта приема-передачи помещения, хотя была уведомлена надлежащим образом, договор прекратил свое действие 01.12.2017; ключи от помещений и акт приема-передачи истцу направлены почтой (л.д. 10-11 том 1).

Уклонение ответчика от добровольного исполнения требований послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Истцом заявлено требование, с учетом уточнения, о взыскании недоплаты арендной платы за помещения 2-5 этажа в общей сумме 3 610 500 руб. 00 коп.

На основании пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Судом установлено, что между сторонами возникли правоотношения по договору аренды, которые регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу абзаца 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно и в полном размере выплачивать арендную плату за пользование имуществом.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 05.07.2018 по делу №А76-32120/2017 (л.д.44-53 том 1) установлены следующие обстоятельства:

- договор аренды от 07.12.2004 является заключенным, а также являются заключенными дополнительные соглашение №18 от 30.12.2011, №8 от 21.03.2011,

- негосударственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Университет Российской Академии Образования» реорганизовано в форме преобразования в автономную некоммерческую организацию высшего образования «Университет Российского инновационного образования»;

- не имеют юридической силы дополнительные соглашения от 03.06.2016, заключенные  ИП ФИО2 и ИП ФИО3 с ответчиком, в связи с допущенной ответчиком просрочкой по внесению арендной платы, в связи с чем стоимость арендной платы с учетом дополнительного соглашения №12 от 13.03.2015, за помещение №20 составляет 400 рублей за 1 кв.м. (59 600 рублей в месяц), а арендная плата за помещения №18 и №19 составляет 330 рублей за 1 кв.м. (32 538 рублей в месяц) с учетом дополнительного соглашения №б/н от 26.01.2015;

- между ИП ФИО2 и НОУ ВПО «УРАО» заключено соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения б/н от 07.12.2004 от 20.07.2017, которое зарегистрировано в установленном законном порядке;

- возврат арендованного имущества ранее июня-сентября 2017 ответчиком не произведен, не представлено доказательств, бесспорно свидетельствующих об уклонении арендодателя от принятия арендуемого имущества в указанный период.

Указанные обстоятельства, установленные Решением Арбитражного суда Челябинской области от 05.07.2018 по делу №А76-32120/2017, не доказываются вновь при рассмотрении настоящего дела, поскольку в нем участвуют те же лица.

Кроме того, решением Арбитражного суда Челябинской области от 25.05.2018 по делу №А76-29239/2017 (л.д.19-28 том 4) установлены следующие обстоятельства:

- договор аренды от 07.12.2004 является заключенным, а также являются заключенными дополнительные соглашение №18 от 30.12.2011, №8 от 21.03.2011,

- не имеют юридической силы дополнительные соглашения от 03.06.2016, заключенные  ИП ФИО2 и ИП ФИО3 с ответчиком, в связи с допущенной ответчиком просрочкой по внесению арендной платы, в связи с чем стоимость арендной платы с учетом дополнительного соглашения №12 от 13.03.2015, за помещение №20 составляет 400 рублей за 1 кв.м. (59 600 рублей в месяц), а арендная плата за помещения №18 и №19 составляет 330 рублей за 1 кв.м. (32 538 рублей в месяц) с учетом дополнительного соглашения №б/н от 26.01.2015;

 - не имеет юридической силы дополнительное соглашение от 25.04.2017, как не прошедшее государственную регистрацию,

- истец письмом от 03.07.2017, направленным в адрес ответчика, предложил оформить расторжение договора аренды нежилого помещения в отношении помещений на 2 этаже в связи с истечением срока договора;

- истцом и ответчиком, а также ООО «РИК-ОАЗИС» и ООО «Центр Независимой Экспертизы», подписан акт от 18.07.2017 приема-передачи нежилых помещений №20,№19, части помещения №18 (общей площадью 247,6 кв.м.),

- размер ущерба, причиненный ответчиком помещениям 2 этажа, составляет 174 198 руб. 47 коп.

Указанные обстоятельства, установленные Решением Арбитражного суда Челябинской области от 25.05.2018 по делу №А76-29239/2017, не доказываются вновь при рассмотрении настоящего дела, поскольку в нем участвуют те же лица.

Заявленная истцом сумма недоплаты в размере 3 610 500 рублей возникла в связи с изменением стоимости арендой платы, поскольку признаны не имеющими юридической силы дополнительные соглашения от 03.06.2016, заключенные с ответчиком об изменении цены, в связи с чем возникла задолженность:

 - за период с 01.06.2016 по 31.05.2017 в общей сумме 570 840 руб. 00 коп. за помещения 2 этажа,

- за период с 01.06.2016 по 30.11.2017 в общей сумме 3 039 660 руб. 00 коп. за помещения 3-5 этажей.

Данный расчет судом проверен, и признан арифметически правильным. 

Ответчиком указанное требование истца не оспаривалось, наоборот, в судебном заседании представитель ответчика подтвердил наличие такой задолженности, контррасчет не представлял, между тем указал, что помещения 3-5 этажа переданы истцу в октябре 2017, поэтому требование арендной платы за иной период необоснованно.

Довод ответчика о передаче имущества 3-5 этажа в октябре 2017 года суд отклоняет, поскольку он не подтвержден относимыми и допустимыми доказательствами.

Между тем, суд приходит к выводу о том, что помещения 3-5 этажа переданы истцу на основании акта от 20.11.2017, не подписанного ответчиком, поскольку из буквального толкования указанного акта следует, что помещения 3,4 этажей, мансарды и нежилое помещение №22 приняты истцом вместе с комплектами ключей от входных дверей помещений (л.д.95-98 том 2). 

Истица в судебном заседании указала, что данный акт был действительно составлен в присутствии специалиста (эксперта-оценщика) и представителя ООО «РИК-ОАЗИС» поскольку от ответчика поступило уведомление о расторжении договора, и удерживать арендатора от расторжения у истца оснований не имелось. 

Кроме того, истец составил и направил в адрес ответчика соглашение о расторжении договора аренды от 07.12.2004 с 03.02.2018, что свидетельствует о желании истца расторгнуть с ответчиком договор аренды, принять помещения 3-5 этажей, но по истечении 3 месяцев с момента уведомления о предстоящем расторжении.

Согласно положениям статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.  Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Как следует из условий договора от 07.12.2004, он заключен на 10 лет, что установлено пунктом 5.3. 

Дополнительным соглашением № 13 от 30.12.2009 срок договора увеличился до 12 лет (л.д. 63 том 3), и истек, соответственно, 07.12.2016. 

Дополнительными соглашениями №8 и №18, а также иными дополнительными соглашениями, заключенными с ответчиком, срок аренды не изменялся. Доказательств обратного истцом в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

Автоматической пролонгации срока аренды договором от 07.12.2004 и дополнительными соглашениями не предусмотрено. Доказательств обратного истцом в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

Таким образом, с учетом положений пунктов 1,2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации уведомление об отказе от срочного договора за три месяца законом не предусмотрено. 

При этом договор от 07.12.2004, дополнительные соглашения  также не содержат иных сроков предупреждения о предстоящем расторжении договора. Доказательств обратного истцом в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

Согласно положениям статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

В соответствии с пунктом 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Согласно пункту 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе, если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения главы 60 ГК РФ применению не подлежат. При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что при проведении осмотра 20.11.2017 ответчик присутствовал, однако конца осмотра, который начат в 9 час. 00 мин., а закончен в 18 час.30 мин., не дождался, в связи с чем, акт не был им подписан, между тем, это не означает, что помещения не были им переданы истцу.

Также суд приходит к выводу, что осмотр без ответчика при отсутствии ключей проводится не мог, а, значит, комплект ключей от помещений 3-5 этажа, и помещения №22 (на 2 этаже) истицей от ответчика был получен.

Кроме того, как следует из материалов дела, ИП ФИО2 обращалась в Арбитражный суд Челябинской области с иском к ответчику об обязании его подписать соглашение о расторжении договора аренды от 07.12.2014 от 20.11.2017 вместе с актом приема-передачи нежилых помещений от 20.11.2017 (л.д. 80-84 том 4), и в последствии отказалась от исковых требований, в связи с чем определением Арбитражного суда Челябинской области от 27.12.2018 по делу №А76-23306/2018 производство по делу прекращено (л.д. 83-84 том 4).

Данный иск свидетельствует о желании истицы зафиксировать возврат арендованных нежилых помещений 20.11.2017.

С учетом передачи ключей истцу, ответчик не мог пользоваться помещениями 3-5 этажей, в связи с чем оснований для взыскания недоплаты арендной платы за период с 01.06.2016 по 30.11.2017 у суда не имеется, поэтому взысканию подлежит лишь недоплаченная часть арендной платы за указанные помещения за период с 01.06.2016 по 20.11.2017 в общей сумме 2 979 744 руб. 92 коп. (150 х 1125,8 кв.м. х 17 мес. + 150/30 дн. х 20дн х 1125,8 кв.м.).

На основании изложенного суда считает, что в части взыскания недоплаченной суммы арендной платы исковые требования подлежат удовлетворению частично в общей сумме 3 550 584 руб. 92 коп., в том числе: 

- за помещения 2 этажа за период с 01.06.2016 по 31.05.2017 в размере 570 840 руб. 00 коп.,

- за помещения 3-5 этажей за период с 01.06.2016 по 20.11.2017 в размере 2 979 744 руб. 92 коп.

В удовлетворении оставшейся части требований оплаты за период с 21.11.2017 по 31.11.2017 по помещениям 3-5 этажей следует отказать.

Истцом заявлено требование о взыскании задолженности арендной платы за помещения 3-5 этажей за период декабрь 2017 – 03.02.2018.

Данные требования истцом обоснованы необходимостью уведомления о расторжении договора аренды за 3 месяца до такого уведомления, а с учетом, что ответчик уведомил истца 03.11.2017, срок аренды, по мнению истца, истекает 03.02.2018.

Как уже указано выше, с учетом срочности договора аренды от 07.12.2004,  в соответствии с положениями ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяемой правовой позиции Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, суд не находит законных оснований для уведомления истца о расторжении за 3 месяца, поскольку срок договора аренды истек 07.12.2016 и не продлевался, в связи с чем истец должен был только принять арендованные нежилые помещения, а не выдвигать требований от отложении такого принятия.

Доводы истицы о том, что она не могла получить посылку, поскольку в уведомлении было указано, что она направлена ИП ФИО2, а не ФИО2, суд находит необоснованными, поскольку согласно сведениям ФГУП Почта России посылка с объявленной ценностью направлена именно ИП ФИО2 (л.д. 11 том 2), а не иному лицу, и то, что сотрудник почты ошибся в уведомлении, указав ИП ФИО2 (л.д. 10,12 том 2, л.д. 107 том 6), не могло повлиять на ее получение. 

Доказательств отказа Почты России в выдаче посылки, истицей не представлено, как и доказательств проживания иного ИП ФИО2 по адресу истицы (пункт 65 Арбитражного Процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд, оценив в совокупности все представленные сторонами доказательства, с учетом условий договора аренды, норм права и разъяснений Высших судов, приходит к выводу, что оснований для взыскания арендной платы за период 3-месячного предупреждения (декабрь 2017-03.02.2018) в сумме 780 179 руб. 40 коп. за помещения 3-5 этажа у суда не имеется, и с учетом возврата указанных помещений истице по акту 20.11.2017, в удовлетворении указанной части требований следует отказать. 

Истцом заявлено требований о взыскании задолженности за фактическое пользование помещениями 2-5 этажа по 02.07.2018 в общей сумме 2 680 570 руб. 70 коп.

Как уже указывалось выше, суд пришел к выводу, что помещения 3-5 этажа переданы истцу 20.11.2017.

В связи с чем у суда отсутствуют основания для взыскания арендной платы за фактическое использование помещений 3-5 этажей за период с 04.02.2018 по 02.07.2018.

При этом суд считает, что истец необоснованно уклонился от принятия помещений 2 этажа при его надлежащем уведомлении о явке на подписание акта приема-передачи помещений, в связи с чем подписание одностороннего акта ответчиком и сотрудниками ответчика судом принимается в качестве доказательств возврата помещений 2 этажа истцу 01.12.2017.

Поэтому суд находит частично обоснованным требование истца о взыскании задолженности по арендной плате за фактическое использование помещений 2 этажа, но только за период с 01.10.2017 по 01.12.2017, которая составляет 187 248 руб. 19 коп., в том числе:

- за помещение 98,6 кв.м.: 66 126 руб. 09 коп. (330 х 98,6 кв.м. х 2мес.+ 330/31 дн. х 98,6 кв.м. х 1 дн).

- за помещение 149 кв.м.: 121 122 руб. 10 коп. (400 х 149 кв.м. х 2 мес. + 400/31дн.  х 1дн. х 149 кв.м.)

Таким образом, подлежит частичному удовлетворению требования истца о взыскании задолженности за фактическое пользование помещениями 2 этажа за период с 01.10.2017 по 01.12.2017 в сумме 187 248 руб. 19 коп.

При этом судом не принимаются в качестве доказательств фактического использования помещений ответчиком свидетельские показания ФИО7, которая была допрошена в судебном заседании 17.01.2019 (л.д. 21,24 том 3), поскольку она указала, что на адрес 

<

...>, приходила почтовая корреспонденция, абитуриенты с родителями и студенты, что не свидетельствует о фактической аренде помещений.

Также судом не принимаются в качестве доказательств счета-фактуры за электроэнергию и природный газ, поскольку оплата по ним произведена ООО «РИК-ОАЗИС» (л.д. 123-140 том 2, л.д. 12-83 том 6). Сведений о площади оплачиваемых помещений указанные документы не имеют. Представленная третьим лицом ООО «РИК-ОАЗИС» таблица потребления ответчиком электроэнергии также не доказывает фактическое пользование помещениями позже ноября 2017 года, поскольку последняя оплата за электроэнергию произведена ответчиком 07.12.2017 за потребление в ноябре 2017 года, акты представлены до августа 2017 года (л.д. 72,85-106 том 7)

Доказательств того, что оплата электроэнергии и газа производилась за ответчика в материалы дела не представлено (статья 65 Арбитражного Процессуального кодекса Российской Федерации).

Не принимаются судом и акты обследования помещений от 17.08.2017 и от 21.11.2018 (л.д. 53-72 том 4), которые, по мнению истца, подтверждают фактическое нахождение ответчика и имущества ответчика в арендованных помещениях, поскольку данные акты составлены заинтересованными лицами, на обследование помещений ответчик не приглашался, фотографии не содержат даты, не представлено доказательств принадлежности имущества ответчику.

На основании изложенного, общая сумма задолженности по договору аренды от 07.12.2004 составляет 3 737 833 руб. 11 коп. (3 550 584, 92 + 187 248,19), указанная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца. 

В удовлетворении остальной части исковых требований следует отказать.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика расходов по оплате государственной пошлины в размере 58 356 руб. 00 коп.

Государственная пошлина при обращении с исковым заявлением в арбитражный суд подлежит уплате в соответствии со ст. 333.18 Налогового кодекса Российской Федерации с учетом ст.ст. 333.21, 333.22, 333.41 Налогового кодекса Российской Федерации.

При заявленных в исковом заявлении требованиях подлежит уплате государственная пошлина в размере 58 356 руб.00 коп.

При подаче иска истцом уплачена государственная пошлина в размере   58 356 руб. 00 коп., что  подтверждается  платежным поручением №245 от  02.10.2018  (л.д. 5 том 1). 

Согласно пункту 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

С учетом частичного удовлетворения требований истца, с ответчика подлежит взысканию госпошлина в размере 30 846 руб. 98 коп., в удовлетворении остальной части требования о взыскании госпошлины следует отказать.

Руководствуясь ст.ст. 110, ст.ст. 167, 168, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ответчика – Автономной некоммерческой организации высшего образования «Университет Российского инновационного образования», ОГРН 

<

***>, г. Москва, в пользу истца – индивидуального предпринимателя ФИО2, ОГРНИП 311745105600013, г. Челябинск, задолженность по договору аренды нежилого помещения от 07.12.2014 в общей сумме 3 737 833 руб. 11 коп., а также 30 846 руб. 98 коп. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины. 

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.   

В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции (ч. 1 ст. 180 АПК РФ).

Судья                                                            Н.А. Булавинцева

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru