/

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

 

Нижний Новгород

Дело № А82-7952/2015

28 марта 2018 года

(дата изготовления постановления в полном объеме)

Резолютивная часть постановления объявлена 22.03.2018.

 

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Башевой Н.Ю.,

судей Забурдаевой И.Л., Чигракова А.И.,

 

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,

 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу 

индивидуального предпринимателя Савченко Ольги Васильевны

 

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 13.06.2017,

принятое судьей Марусиным В.А.,  и

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 23.11.2017,

принятое судьями Минаевой Е.В., Ившиной Г.Г., Щелокаевой Т.А.,

по делу № А82-7952/2015 

 

по заявлению индивидуального предпринимателя Савченко Ольги Васильевны

(ИНН: 760904813198, ОГРНИП: 304760904300052)

к Управлению муниципальным имуществом администрации Ростовского 

муниципального района Ярославской области, администрации Ростовского 

муниципального района Ярославской области

о признании недействительным отказа,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, – Уполномоченный по правам предпринимателей в Ярославской области,

 

и   у с т а н о в и л : 

 

индивидуальный предприниматель Савченко Ольга Васильевна (далее – Предприниматель) обратилась с заявлением в Арбитражный суд Ярославской области к Управлению муниципальным имуществом администрации Ростовского муниципального района Ярославской области (далее – Управление), администрации Ростовского муниципального района Ярославской области (далее – Администрация) о признании несоответствующим закону и недействительным (незаконным) отказа Управления в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а именно нежилого помещения № 22 площадью 13,8 квадратного метра, расположенного на втором этаже здания по адресу: Ярославская область, город Ростов, улица Фрунзе, дом 46, по заявлению от 31.03.2015 и об обязании заинтересованных лиц устранить нарушение прав и законных интересов Предпринимателя путем принятия решения и совершения всех мероприятий, предусмотренных пунктом 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ), а именно обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества, направить проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Уполномоченный по правам предпринимателей в Ярославской области.

Решением суда от 13.06.2017 в удовлетворении требований отказано.

Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 23.11.2017 решение суда оставлено без изменения.

Предприниматель не согласился с принятыми судебными актами и обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой. 

Заявитель жалобы считает, что суды неправильно применили нормы материального права, сделали выводы, не соответствующие фактическим обстоятельствам дела. По мнению Предпринимателя, арендуемое им нежилое помещение является недвижимым  имуществом, обособленно, изолированно, поэтому может быть объектом купли-продажи. Отказ  Управления в реализации преимущественного права на приобретение данного помещения является незаконным и нарушает права и интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности. Разрешая спор, суды необоснованно не приняли во внимание пункт 4 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 30.11.2016 (далее – Обзор), и судебные акты по делам № А82-15665/2015 и А82-11521/2015. Подробно позиция заявителя изложена в кассационной жалобе.

Управление и Администрация в отзывах отклонили доводы жалобы.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. 

Законность принятых Арбитражным судом Ярославской области и Вторым арбитражным апелляционным  судом решения и постановления проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа  в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установили суды, Комитет по управлению муниципальным имуществом Ростовского муниципального округа (в настоящее время – Управление, арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор аренды от 25.03.2004 № 686 недвижимого имущества, по условия м которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество – помещение № 22 общей площадью 13,8 квадратного метра, расположенное на втором этаже здания инв. № 3133, что составляет 1/100 доли от общей площади 1389,8 квадратного метра здания, находящегося по адресу: Ярославская область, город Ростов, улица Фрунзе, 46, для использования под офис.  

Договор действует с 01.04.2004 по 31.03.2014 (пункт 5.1 договора).

Управление и Предприниматель 01.04.2014 заключили новый договор в отношении того же помещения сроком действия по 28.02.2015.

Предприниматель 04.02.2011, 12.08.2011 и 21.09.2011 обращался в Управление с заявлениями о реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества в порядке статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ.

Письмом от 07.02.2012 № 167 Предпринимателю отказано в реализации преимущественного права ввиду отсутствия возможности осуществления кадастрового учета помещения № 22 как самостоятельного объекта. Решением Арбитражного суда Ярославской области от 09.06.2012 по делу № А82-15404/2011 Предпринимателю отказано в удовлетворении требования о признании незаконным отказа Управления от 07.02.2012.

В последующем Предприниматель дважды ставил спорное помещение на кадастровый учет. Действия кадастровой палаты по постановке помещения на кадастровый учет являлись предметом оспаривания по делам № А82-15665/2015 и А82-11521/2015.

Предприниматель 31.03.2015 вновь обратился в Управление с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (в порядке статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ).

Управление письмом от 13.04.2015 № 1170 отказало в продаже помещения, указав, что помещение не сформировано как самостоятельный объект недвижимости, право муниципальной собственности на помещение в установленном порядке не зарегистрировано. Кроме того, через арендуемое заявителем помещение осуществляется доступ на лоджию, являющуюся общим имуществом здания, в связи с чем принять решение о приватизации помещения невозможно без установления публичного сервитута.

Предприниматель не согласился с отказом и обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Руководствуясь положениями Гражданского кодекса Российской Федерации                      (далее – Кодекс), Федерального закона № 159-ФЗ, Федерального закона от 30.12.2009              № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (далее – Федеральный закон № 384-ФЗ), разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73), разъяснениями, приведенными в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона № 159-ФЗ» (далее – Информационное письмо № 134), суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований. Суд исходил из того, что спорное помещение не может быть объектом реализации преимущественного права выкупа.

Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.

Рассмотрев кассационную жалобу, Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел оснований для ее удовлетворения.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации действия, решения органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны незаконными, если они не соответствуют  закону или иному нормативному правовому акту и нарушают  права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

 Согласно статье 217 Кодекса имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулирует Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

В силу пункта 5 статьи 3 названного закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Федеральный закон № 159-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ (в редакции, действовавшей в рассматриваемый период) субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности. Такое право может быть реализовано при одновременном соблюдении условий, предусмотренных данной статьей.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 8 Информационного письма № 134 по смыслу Федерального закона № 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Кодекса,  в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с этим  права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект. 

Помещение –  часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями (пункт 14 части 2 статьи 2 Федерального закона № 384-ФЗ).

В пункте 4 Обзора разъяснено, что для постановки на кадастровый учет помещение должно обладать одновременно двумя признаками: обособленностью и изолированностью. При этом обособленность как признак помещения представляет собой пространственную характеристику, указывающую на то, что часть здания или сооружения ограничена строительными конструкциями. В то же время изолированность является функциональной характеристикой, отражающей то, что помещение имеет самостоятельное назначение, отдельный вход, не используется для доступа в иное помещение, доступа к общему имуществу собственников помещений в здании, инженерным коммуникациям.

Суды установили, что арендуемое Предпринимателем  помещение образовано после окончания строительства здания путем установки перегородки в коридоре на втором этаже здания. После установки перегородки обособленными от остальных помещений 2-го этажа оказались помещение № 22, переданное заявителю в аренду, а также лоджия, доступ в которую возможен только через спорное помещение, то есть оно неразрывно связано с другим помещением.

При таких обстоятельствах суды пришли к выводу, что арендуемое Предпринимателем помещение не отвечает признакам изолированности и обособленности объекта недвижимости. 

Суды обоснованно отклонили довод заявителя о постановке объекта на кадастровый учет, как  не имеющий правового значения при рассмотрении настоящего спора.

Положения статьи 607 Кодекса  (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть (пункт 9 Постановления № 73).

На основании изложенного суды правомерно указали, что идентификация в кадастровом учете части помещения в целях заключения договора аренды не имеет в качестве своего правового последствия образование нового объекта недвижимости, отвечающего признакам обособленности и изолированности.

Ссылка заявителя на судебные акты по делам № А82-15665/2015 и А82-11521/2015 отклонена судами, поскольку вопрос о характеристиках спорного помещения при рассмотрении указанных дел не рассматривался.

Таким образом, суды правомерно отказали Предпринимателю в удовлетворении заявленных требований. Выводы судов основаны на имеющихся в деле документах и им не противоречат.

Арбитражный суд Ярославской области и Второй арбитражный  апелляционный суд правильно применили нормы материального права и не допустили нарушений норм процессуального права, являющихся в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.  

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины с кассационной жалобы в сумме 150 рублей относятся на заявителя. 

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа  

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 13.06.2017 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 23.11.2017 по делу № А82-7952/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Савченко Ольги Васильевны – без удовлетворения.

           Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия. 

 

Председательствующий

 

Н.Ю. Башева

 

 

Судьи

 

И.Л. Забурдаева

А.И. Чиграков