АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-26648/19

10 ноября 2020 года

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена   02 ноября 2020 года 

Полный текст решения изготовлен            10 ноября 2020 года 

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи  Великородовой И.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания                          ФИО1 рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Баланс» (ИНН 

<

***>,                            ОГРН 

<

***>)

о взыскании задолженности, пени,

в отсутствии представителей сторон

установил:

Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области обратилось в Арбитражный суд Ростовской  области к обществу с ограниченной ответственностью «Баланс» с требованием, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании задолженности в размере 1455187, 23 руб. за период с 01.08.2018 по 30.09.2019, пени в размере 156 446, 48 руб. за период с 20.08.2018 по 30.09.2019 и до момента фактического исполнения обязательства. 

Стороны, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, представителей в судебное заседание не направили, документов, подтверждающих уважительность неявки в судебное заседание, либо ходатайств о его отложении, при уважительности оснований, не представили. Информация о дате, времени и месте проведения судебного заседания в соответствии с  частью 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в порядке извещения лиц, участвующих в деле, в том числе размещена на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет».

Ранее ответчиком подан отзыв.

В соответствии с частью 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, совершения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом копии определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, направленной ему в порядке, установленном Кодексом, или иными доказательствами получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся судебном процессе. Согласно части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неявке в судебное заседание сторон, иных лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие. Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца, ответчика, их представителей в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом правил статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о том, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, установил следующее.

08.02.2007 на земельный участок с кадастровым номером 61:44:050712:0004 зарегистрировано право собственности Ростовской области. 

08.10.2007 между Министерством имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (арендодатель), ФИО2, обществом с ограниченно ответственностью  «Трансойл» (арендаторы) заключен договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Сторонами составлен акт приема-передачи.

Объект аренды - земельный участок с кадастровым номером 61:44:050712:0004, площадью 2390 кв.м. из земель населенных пунктов, расположенный:                                                        

<

...>.

Земельный участок передан для выполнения работ по реконструкции незавершенного строительства здания (пункт 1.1).

Срок аренды - с 01.09.2007 по 31.08.2056 (пункт 2.1). 

Стороны установили, что размер годовой арендной платы – 618 436, 72 руб.

Расчет производится применительно к размеру доли в праве общей собственности - ФИО2 -41/100 доли в праве собственности на объект, общество с ограниченно ответственностью  «Трансойл» - 59/100 в праве собственности на объект (пункт 3.1).

Арендная плата вносится арендаторами равными долями ежемесячно, не позднее 20-го числа отчетного месяца (пункт 3.2 договора).

Размер годовой арендной платы подлежит ежегодной индексации на индекс потребительских цен на очередной финансовый год. Арендодатель в одностороннем порядке изменяет размер арендной платы при принятии органами государственной власти и управления соответствующих актов, регламентирующих порядок определения размера арендной платы, при изменении ставки арендной платы, кадастровой стоимости земельного участка, значений и коэффициентов, используемых в расчете арендной платы за землю. В этом случае размер арендной платы считается измененным  с момента официальной публикации нормативно-правового акта или с момента, указанного в нормативно-правовом акте и обязательного заключения дополнительного соглашения не требуется (пункт 3.4). 

За нарушения срока внесения арендной платы арендодатель вправе исчислить  пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ от суммы невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.2).

01.12.2010 сторонами заключено дополнительное соглашение №1, изменен размер доли арендатора, установлен иной размер арендной платы. 

19.04.2011 между обществом с ограниченно ответственностью  «Трансойл» и обществом с ограниченно ответственностью  «Баланс» заключен договор купли-продажи нежилого помещения №01/04/2011.

28.04.2012 участники арендного отношения заключили соглашение №2, установив выбытие из множественности общества с ограниченно ответственностью  «Трансойл», возникновение прав арендатора у общества с ограниченной ответственностью «Баланс».

Соглашением о присоединении №3 от 28.04.2012 определены условия присоединения к множественности нового арендатора.

В 2018 г. арендатору направлено уведомление об изменении размера платы (за спорный период).

Размер годовой арендной платы, обязанность по внесению которой, возложена на общество с ограниченной ответственностью «Баланс»– 746 039, 04 руб. 

Годовой размер арендной платы в 2019 г. - 778 118, 72 руб.

Полагая, что арендатором ненадлежащим образом исполнена обязанность по внесению арендной платы, истец обратился с настоящим иском в суд. 

Рассмотрев материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность  каждого   доказательства  в  отдельности,  взаимную связь  доказательств  в  их совокупности, суд пришел к выводу о возможности частичного удовлетворения требований истца, приняв во внимание следующее.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата за земли, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности является устанавливаемой уполномоченными органами.

В соответствии с абзацем четвертым пункта 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 № 73) к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. В пункте 19 постановления от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно статье 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Из содержания пунктов 13 и 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что в силу указанной нормы покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Стороны не отрицают, что право собственности на спорный земельный участок зарегистрировано за публично-правовым образованием  Ростовская область.

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса, пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ, пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Действующей с 01.03.2015 редакцией пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ закреплено, что в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах 1,5% (с 27.02.2018 по 18.07.2018) и 2 % (с 19.07.2018 по 31.10.2018) кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с данным пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Пунктом 5 приложения №2 к постановлению Правительства Ростовской области от 02.03.2015 №135 «Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области» предусматривает, что в случае переоформления юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, находящимися в государственной собственности Ростовской области, на право аренды, размер арендной платы в отношении таких земельных участков устанавливается 2 процента кадастровой стоимости земельных участков.

Поскольку содержащиеся в Законе N 137-ФЗ ставки (предельные) утверждены непосредственно федеральным законом, они являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников, а предельный размер годовой арендной платы, установленный пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, является обязательным для сторон (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденный 26.06.2015 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации, определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.10.2015 N 306-ЭС15-6588).

Буквальное содержание абзаца третьего пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ свидетельствует о распространении его положений на определенные земельные участки (право постоянного (бессрочного) пользования на которые переоформлено на право аренды), а не на конкретных лиц. Поскольку содержащиеся в Законе N 137-ФЗ ставки утверждены непосредственно федеральным законом, они являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников вне зависимости от установленного договором условия.

В силу изложенного, новый собственник недвижимости, расположенной на земельном участке, переданном в аренду по договору (содержащему в части определения ставок арендной платы условия о размере арендной платы, определяемой исходя из ставок в процентном отношении от кадастровой стоимости) вправе уплачивать арендную плату исходя из льготных ставок.

Распоряжение Минимущества от 21.09.2007 №1252, условия договора, запись об аренде, внесенная в ЕГРН позволяют в совокупности сделать вывод о том, что требования пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-Ф3 о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком исполнены. 

В момент заключения спорный договор аренды содержал условие о размере арендной платы в привязке к льготной ставке по арендной плате (1,65% от кадастровой стоимости), был заключен на основании Распоряжения Министерства имущественных и земельных отношений Ростовской области №1252 от 21.09.2007, содержащего ссылку на основание своего принятия как заключение договора в порядке переоформления, предшествующее право на земельный участок было право постоянного (бессрочного) пользования, предоставленное образовательному учреждению, данный договор признан как заключенный в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.

Сторонами не оспаривается, что земельный участок с кадастровым номером 61:44:050712:0004 общей площадью 2390 кв.м. находился в постоянном (бессрочном) пользовании государственного образовательного  «Профессиональное училище №20» - свидетельство о государственной регистрации права от 05.06.2001.

Общество с ограниченной ответственностью «Трансойл» и гражданка ФИО2 - собственники объекта незавершенного строительства — здания литер АЗА4А5, расположенного: 

<

...>, училище как государственное учреждение обладает правом оперативного управления. В 2007 году к обществу (правопредшественнику ответчика) как к новому собственнику части здания, находящегося на спорном земельном участке, который в свою очередь находился ранее на праве постоянного (бессрочного) пользования, перешло данное право пользования земельным участком в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской ФедерацииФ, статей 552, 268, 271 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд полагает, что любой новый арендатор земельного участка вправе использовать объект на тех же условиях, что он был предоставлен первому арендатору.

Ответчик, претендующий на применение льготной ставки, в силу закона приобрел статус арендатора спорного земельного участка (пополнил множественность лиц на стороне арендатора).

Доводы истца о совершении ответчиком действий, свидетельствующих об отказе от права постоянного бессрочного пользования и последующее самостоятельное оформление договора аренды суд находит несостоятельными. 

Действующее земельное законодательство предусматривает необходимость использования льготных ставок аренды во всех случаях, когда вместо права постоянного (бессрочного) пользования возникает право аренды (безусловная трансформация). Более того, как правило, именно отказ от права постоянного (бессрочного) пользования обусловливает последующее заключение договора аренды. Для возникновения арендного обязательства в данном случае необходимо наличие юридико-фактического состава (отказ от права постоянного бессрочного пользования, заключение договора аренды).

С учетом изложенного применение истцом ставок арендной платы в отношении спорного договора аренды исходя из рыночной оценки является неправомерным. В данном случае в силу закона на спорный договор распространяется льготная ставка арендной платы (в спорный период взыскания 2% от кадастровой стоимости)

Суд принимает представленный ответчиком расчет арендной платы, исходя из пункта 5 приложения № 2 к Постановлению Правительства РО от 02.03.2015 № 135.

Таким образом, расчет платы надлежит провести с использованием актуальной кадастровой стоимости земельного участка при применении размера доли в праве собственности, льготной ставки арендной платы, индексов уровня инфляции. 

Требование истца о взыскании задолженности полежит частичному удовлетворению в размере равном 150 363, 21 руб.

Истцом заявлено о взыскании неустойки. 

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

В соответствии с частью 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

На основании статей 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней) предусмотренными законом или договором, которую должник обязан уплатить в случае неисполнение или ненадлежащего исполнения обязательств.

Судом произведен перерасчет неустойки, требование истца в указанной части так же подлежит частному удовлетворению в размере 10 226, 09 руб. за период с 21.08.2018 по 30.09.2019.

Истцом заявлено о взыскании неустойки по день фактической уплаты суммы долга, исходя из 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, действующей на день оплаты. 

В соответствии с пунктом 65 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 №7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации  об ответственности за нарушение обязательства по смыслу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). 

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Расчет неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве). В случае неясности судебный пристав-исполнитель, иные лица, исполняющие судебный акт, вправе обратиться в суд за разъяснением его исполнения, в том числе по вопросу о том, какая именно сумма подлежит взысканию с должника статья 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности, день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки.

С учетом изложенного, суд считает указанное требование обоснованным и подлежащим удовлетворению.

При таких обстоятельствах суд признал исковые требования частично подлежащими удовлетворению. В остальной части иска судом отказано. 

Частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с пунктом 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 25.12.2008 №281-ФЗ) и при подаче настоящего иска сумма государственной пошлины не уплачивалась, ее сумма подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально удовлетворенным требованиям.

При изготовлении мотивированного решения суд установил, что при постановке резолютивной части допущена арифметическая ошибка при установлении размера требования подлежащего удовлетворению. 

По правилам статьи 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе по своей инициативе исправить допущенную в решении описку и арифметическую ошибку без изменения его содержания. Поскольку процессуальный закон допускает вынесения судом судебных актов, содержащих выводы как решения, так и определения, суд полагает возможным вывод об исправлении ошибки изложить в настоящем решении и резолютивную часть полного текста решения изложить с учетом исправлений.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования удовлетворить частично. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Баланс»                                 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) задолженность в размере                             150 363, 21 руб., пени в размере 10 226, 09 руб., всего взыскать 160 589, 30 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Баланс»                                  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, начисленную на сумму долга в размере 150 363, 21 руб. за период с 01.10.2019 до момента фактического исполнения обязательства.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Баланс»                                     (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 2899, 95 руб.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в

законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления судебного акта в полном объеме), через суд принявший

решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или

суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Решение суда по настоящему делу, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

СудьяИ.А. Великородова