ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-53846/2017

город Ростов-на-Дону

24 июня 2018 года

15АП-8146/2018

 

Резолютивная часть постановления объявлена 19 июня 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 июня 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Илюшина Р.Р.

судей Н.Н. Мисника, Т.Р. Фахретдинова

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

при участии:

от истца: представитель не явился, извещен;

от ответчика: представитель не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Краснодарского края

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 09.04.2018 по делу № А32-53846/2017 

по иску индивидуального предпринимателя, главы крестьянского фермерского хозяйства Усова Александра Валентиновича

к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края

об обязании заключить договор купли продажи земельного участка,

принятое судьей Семушиным А.В.,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель глава крестьянского фермерского хозяйства ФИО2 (далее – истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее – ответчик, департамент) об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 330000 кв.м., из категории земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 23:05:1001002:18, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка; ориентир: пос. Новобейсугская; участок находится примерно в 4,9 км. от ориентира по направлению на северо-восток; почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Выселковский район, изложив п. 2.1 договора в следующей редакции: 2.1. Цена выкупа «участка» определена на основании постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 г. № 226 «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края» и других правовых актов Российской Федерации и составляет 986552 (девятьсот восемьдесят шесть тысяч пятьсот пятьдесят два) руб. 38 коп.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.04.2018 исковые требования удовлетворены. Суд обязал ответчика заключить с истцом договор купли-продажи от 21.08.2017 № 792 на условиях пункта 2.1 договора, указанного в протоколе разногласий: «2.1. Цена выкупа «участка» определена на основании постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 № 226 «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края» и других правовых актов Российской Федерации и составляет 986552 (девятьсот восемьдесят шесть тысяч пятьсот пятьдесят два) руб. 38 коп.».

Департамент имущественных отношений Краснодарского края обжаловал решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.04.2018 в порядке, предусмотренном гл.  34 АПК РФ, и просил обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

Апелляционная жалоба мотивированна тем, что в силу положений ст.ст. 164, 433, 609 Гражданского кодекса РФ срок аренды земельного участка исчисляется с даты государственной регистрации договора аренды. Поскольку предприниматель приступил к использованию земельного участка после государственной регистрации договора аренды, 10.06.2001, постольку таковой пользуется земельным участком менее 15 лет, значит, при выкупе земельного участка не имеет права на льготный порядок определения цены.

В судебном заседании апелляционная жалоба рассмотрена в порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ в отсутствие представителей сторон, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 15.05.2001 на основании постановления главы Выселковского района Краснодарского края от 13.09.1999 № 873 между крестьянским фермерским хозяйством «Снежное» в лице главы ФИО2 и Администрацией Выселковского района заключен договор аренды № 896 земельного участка с кадастровым номером 23:05:10:01:001:0002, общей площадью 33,0 га., в том числе сельскохозяйственных угодий 33,0 га., из них пашни 33,0 га., расположенного в 4,5 км. северо-восточнее ст. Новобейсугской на землях АО «Нива».

Пунктом 3.6. договора предусмотрено, что арендная плата за земельный участок исчисляется с 14.09.1999. 

Из содержания пунктов 1.1., 1.2. договора следует, что земельный участок передан арендатору без составления акта приема-передачи сроком на 5 лет.

Отметками на договоре подтверждена его регистрация в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству Выселковского района, а также филиалом Краснодарского краевого учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Выселковскому району 05.10.2001 г., запись регистрации № 23-01.41-1.12.2001-296.

 Дополнительными соглашениями от 10.02.2003 г. № 19, от 24.04.2003 г. № 137 сторонами изменена нумерация договора аренды с № 896 на № 0500000896, а также внесены изменения в части порядка определения арендной платы и сроков внесения денежных средств.

Дополнительным соглашением от 20.12.2006 г. в договор аренды от 15.05.2001 г. № 0500000896 внесено изменение в части смены арендодателя земельного участка в связи с уступкой прав по нему Администрацией муниципального образования Выселковский район Департаменту имущественных отношений Краснодарского края и внесением изменения в нумерацию договора с № 0500000896 на № 0000001626. Государственная регистрация указанного дополнительного соглашения произведена 10.08.2007 г.

Пунктом 1.3. вышеуказанного дополнительного соглашения установлено, что договор аренды является единственным документом, подтверждающим передачу земельного участка от арендодателя арендатору с даты принятия постановления главы Администрации Выселковского района Краснодарского края от 13.09.1999 г. № 873 «О продлении срока аренды земельного участка крестьянского хозяйства «Снежное». Пунктом 7.2. срок действия договора определен до 15.05.2011 г.

Дополнительным соглашением от 10.06.2011 № 2109 на основании постановления Администрации муниципального образования Выселковский район от 03.06.2011 г. № 669 срок действия договора аренды № 0000001626 от 15.05.2001  продлен до 15.05.2021. Государственная регистрация указанного дополнительного соглашения произведена 13.09.2011.

24.05.2016 предприниматель обратился в департамент с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:05:1001002:18 (ранее 23:05:10:01:001:0002) в собственность за плату. Письмом от 20.06.2016 № 52-13383/16-32.20 департамент отказал в предоставлении государственной услуги в связи с чем, предприниматель обжаловал его в судебном порядке.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.01.2017 по делу № А32-28432/2016 отказ департамента в предоставлении предпринимателю земельного участка в собственность за плату без проведения торгов, выраженный в письме от 20.06.2016 № 52-13383/16-32.20 признан незаконным. Суд обязал департамент в течение одного месяца с даты вступления решения суда в законную силу принять решение о предоставлении предпринимателю в собственность за плату без проведения торгов земельного участка.

На основании вышеуказанных судебных актов и приказа департамента от 18.08.2017 № 1843 «О предоставлении земельного участка в собственность» департамент направил предпринимателю проект договора купли-продажи № 792 от 21.08.2017. Согласно п. 2.1 договора, выкупная цена установлена в размере 40 процентов от его кадастровой стоимости и определена в размере 1973104  руб. 77 коп.

Не согласившись с выкупной ценой земельного участка, предприниматель обратился в департамент с заявлением от 04.10.2017, в котором просил согласовать цену выкупа земельного участка в размере 20 процентов от кадастровой стоимости земельного участка, то есть в размере 986552  руб. 39 коп.

Письмом № 52-40417/17-32-20 от 07.11.2017 департаментом был отклонен протокол разногласий к договору купли-продажи, поскольку, по утверждению департамента, предприниматель пользуется земельным участком менее 15 лет, считая с даты государственной регистрации договора аренды (05.10.2001).

Не согласившись с выкупной ценой земельного участка, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском об обязании ответчика заключить договор купли-продажи в части определения выкупной цены на условиях истца.

Повторно изучив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований к переоценке выводов суда первой инстанции об удовлетворении иска ввиду следующего.

В статье 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлено, что основанием возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности в случае предоставления земельного участка в собственность за плату является договор купли-продажи.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов предусмотрен ст. 39.17 Земельного кодекса РФ.

Пунктом 1 части 5 статьи 39.17 ЗК РФ закреплена обязанность уполномоченного органа, рассматривающего заявление, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка проверить наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и по результатам рассмотрения и проверки осуществить подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ.

Согласно части 6 статьи 39.17 ЗК РФ, проекты договоров и решения, указанные в подпунктах 1 и 2 пункта 5 настоящей статьи, выдаются заявителю или направляются ему по адресу, содержащемуся в его заявлении о предоставлении земельного участка.

В силу пункта 7 статьи 39.17 ЗК РФ, проекты договоров, направленные заявителю, должны быть им подписаны и представлены в уполномоченный орган не позднее чем в течение тридцати дней со дня получения заявителем проектов указанных договоров.

Согласно части 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В силу части 2 статьи 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Из материалов дела видно, что договор купли-продажи земельного участка № 792 от 21.08.2017 заключался в порядке, предусмотренном статьей 445 ГК РФ. 

Согласно п. 2 ч. 2 ст. 39.4 ЗК РФ, при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральным законом, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта РФ.

В силу п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ, при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Департамент направил предпринимателю договор купли-продажи спорного земельного участка (оферту) с ценой договора 1973104 руб.77 копеек. (40 процентов от его кадастровой стоимости).

Между тем, предприниматель подготовил договор в иной редакции , в соответствии с которой стоимость земельного участка составила 986552 руб. 39 коп. (20 процентов от его кадастровой стоимости).

Согласно статье 21 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 г. № 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности, осуществляется через 49 лет с момента вступления в силу настоящей статьи, в том числе за исключением земельных участков, переданных в аренду юридическому лицу из фонда перераспределения земель по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этих земельных участков. 

Земельные участки приобретаются по цене, определенной в порядке, установленном высшим исполнительным органом государственной власти Краснодарского края (постановлением Главы Администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 г. № 226 «Об установлении Порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края»).

В подпункте 8 пункта 2.1 указанного Порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края определено, что за земельные участки, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства и переданные в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка по кадастровой стоимости земельных участков.

До 31.12.2018 с учетом условий, предусмотренных в абзаце 1 настоящего подпункта: в случае аренды земельного участка в течение 6 лет граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 80 процентам кадастровой стоимости земельного участка; в случае аренды земельного участка в течение 9 лет граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 60 процентам кадастровой стоимости земельного участка; в случае аренды земельного участка в течение 12 лет граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 40 процентам кадастровой стоимости земельного участка; в случае аренды земельного участка в течение 15 лет граждане или юридические лица приобретают его в  собственность по цене, равной 20 процентам кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, для правильного разрешения настоящего спора необходимо установить период пользования спорным земельным участком с целью применения льготного порядка определения выкупной цены. 

Доводы департамента основаны на том, что период пользования спорным земельным участком исчисляется с даты государственной регистрации договора аренды в 2001 году в силу положений ст.ст. 164, 433, 609 Гражданского кодекса РФ. 

Статьей 606 ГК РФ, установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Департамент не принял во внимание, что согласно п. 3.6. договора арендная плата за земельный участок исчисляется с 14.09.1999.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Доводы департамента основаны на неправильном толковании норм права, поскольку по смыслу Закона Краснодарского края от 05.11.2002 г. № 532-КЗ под периодом аренды земельного участка понимается период фактического пользования земельным участком, который исчисляется с момента передачи имущества в пользование (аренду).

Поскольку арендная плата выплачивалась предпринимателем с 1999 года, поскольку фактическое пользование земельным участком в течение 15 лет подтверждено. 

То есть, департамент при определении продолжительности пользования земельным участком должен был суммировать общий срок пользования земельным участком, начиная с 14.09.1999, а не с даты государственной регистрации договора аренды. 

Суммируя срок пользования земельным участком, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что предприниматель имеет право на льготный порядок определения выкупной цены, исходя из 20 процентов кадастровой стоимости земельного участка.

С учетом изложенного, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.

Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

Руководствуясь статьями 258, 269 – 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.04.2018 по делу №А32-53846/2017 оставить без изменения,  апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня принятия через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                                         Р.Р. Илюшин

 

Судьи                                                                                                           Н.Н. Мисник

 

              ФИО3