ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, 

<

...>, тел.: 

<

***>, факс: 

<

***> 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-30839/2024

город Ростов-на-Дону

01 июля 2025 года

15АП-6085/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 июля 2025 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Сулименко О.А., 

судей Новик В.Л., Фахретдинова Т.Р., 

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Алимардановой А.Г.,  

при участии:

ИП ФИО1: ФИО1 лично, паспорт; (путем использования системы веб-конференции): представитель ФИО2 по доверенности от 02.08.2024;

от МКУ города Ростова-на-Дону «Объединенная дирекция строящихся объектов города Ростова-на-Дону»: представитель ФИО3 по доверенности от 14.01.2025;

от Администрации города Ростова-на-Дону: представитель ФИО4 по доверенности от 27.12.2024;

от третьих лиц: представители не явились, надлежащим образом извещены, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.04.2025 по делу № А53-30839/2024 

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 

(ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>)

к Муниципальному казенному предприятию города Ростова-на-Дону «Объединенная дирекция строящихся объектов города Ростова-на-Дону» 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к Администрации города Ростова-на-Дону 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о взыскании,

по встречному иску Муниципального казенного предприятия города Ростова-на-Дону «Объединенная дирекция строящихся объектов города Ростова-на-Дону»

к индивидуальному предпринимателю ФИО1

третьи лица: акционерное общество «Теплокоммунэнерго» (ИНН: 

<

***>,  ОГРН: 

<

***>);

Департамент имущественно - земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>);

о признании недействительным соглашения, о прекращении государственной регистрации права на сервитут,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с иском к муниципальному казенному предприятию "Объединенная дирекция строящихся объектов города Ростова-на-Дону" (далее – предприятие), Департаменту координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону (далее – департамент) о взыскании задолженности 400 000 рублей, пени 32 812 рублей.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество "Теплокоммунэнерго" и Администрация г. Ростова-на-Дону.

В процессе разбирательства истец менял требования и субъектный состав ответчиков. В результате уточнения требований в окончательной редакции истец просил взыскать с МКП "Объединенная дирекция строящихся объектов города Ростова-на-Дону" задолженности 400 000 рублей, пени 32 812 рублей, обязать Администрацию г. Ростова-на-Дону обеспечить надлежащее исполнение обязательств.

В отношении Администрации г. Ростова-на-Дону судом приняты к рассмотрению требования как иск о субсидиарной ответственности. В этой связи Администрация г. Ростова-на-Дону привлечена к участию в деле в качестве ответчика.

От иска к Департаменту координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону заявлен отказ, который принят судом, производство по делу прекращено.

Ответчик заявил встречный иск о признании соглашения о сервитуте недействительной сделкой, о погашении записи о сервитуте в его пользу. Иск мотивирован тем, что на момент заключения соглашения ответчик являлся собственником квартир в доме, отапливаемом котельной, расположенной в объекте истца. Впоследствии квартиры были отчуждены, основание к сервитуту отпало.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 23.04.2025 в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречный иск удовлетворен частично. Суд погасил запись о сервитуте в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 61:44:0010418:1070 в пользу муниципального казенного предприятия "Объединенная дирекция строящихся объектов города Ростова-на-Дону". В остальной части встречного иска отказано.

Решение мотивировано следующим. 

Предприятие обоснованно указывает о том, что сервитуарием по соглашению может выступать только лицо, чьи права и интересы затрагиваются использованием котельной, обеспечивающей теплоснабжением и горячим водоснабжением абонентов жилого дома, к которым предприятие в спорном периоде не относится. Однако основания к признанию сделки ничтожной отсутствуют. С отчуждением квартир в доме заинтересованность предприятия и право ограниченного пользования нежилым помещением, принадлежащим на праве собственности истцу, прекратилось. Отчуждение квартир повлекло как фактическую невозможность пользования сервитутом в соответствии с его целью – теплоснабжение квартир, так и правовые последствия в виде прекращения как права сервитута для ответчика (и обязательства истца перед ответчиком), так и встречного обязательства ответчика по оплате за сервитут.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила решение отменить, первоначальный иск удовлетворить полностью. 

В обоснование апелляционной жалобы указывает следующее. 

Соглашение о сервитуте является действующим независимо от прекращения права муниципальной собственности на квартиры. Оснований для применения положений статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации из материалов дела не следует. Судебным актом не решен вопрос о наличии или отсутствии нарушенного права МКП «ОДСО г. Ростова-на-Дону» на объект сервитута – котельную. Судом допущены процессуальные нарушения (протокол не соответствует аудиозаписи, после привлечения администрации в качестве ответчика суд не начал рассмотрение дела с самого начала, не предоставлено право на участие в прениях). 

В отзыве на апелляционную жалобу предприятие просит оставить решение суда первой инстанции без изменения. Указывает следующее. 

Заключение предприятием в качестве сервитуария, соглашения об установлении сервитута от 22.06.2020 № 685/20 с собственником нежилого помещения - ИП ФИО5 было обусловлено тем, что у Предприятия, как у застройщика, на тот момент времени на балансе еще числились 31 квартира. За период с 05.02.2022-2024 годы предприятие уже не имело на каком либо титульном праве и на балансе ни одного объекта в многоквартирном доме или пристройке к нему по указанному адресу. Между тем, сервитуарием по соглашению может выступать только лицо, чьи права и интересы затрагиваются использованием котельной, обеспечивающей теплоснабжением и горячим водоснабжением абонентов жилого дома, к которым предприятие не относится. Цель заключения предприятием соглашения об установлении сервитута – пользование частью нежилого помещения собственника недвижимого имущества и оплата такого обременения, утрачена. 

Кроме того, в связи с имущественным положением предприятия Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 23.01.2023 № 35 принято решение о его ликвидации. Распоряжением Департамента от 09.02.2023 № 1/2023 создана ликвидационная комиссия. Все исполнительные производства в отношении Предприятия прекращены в связи отсутствием у него денежных средств и имущества.

В судебном заседании участвующие в деле лица дали суду пояснения об обстоятельствах и материалах дела, настаивали на доводах апелляционной жалобы и отзыва на неё. 

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, по договору купли-продажи нежилого помещения от 19.10.2022 ФИО1 приобрела в собственность нежилые помещения с кадастровым номером 61:44:0010418:1070, расположенное по адресу:- 

<

...>.

Между предыдущим собственником помещения ФИО5 и Муниципальным казенным предприятием «Объединенная дирекция строящихся объектов города Ростова-на-Дону» 22.06.2020 заключено Соглашение № 685/20 об установлении сервитута на часть нежилого помещения площадью 59,50 кв. м, предназначенного для прохода на крышу нежилого помещения Н2 в целях обслуживания блочно-модульной котельной. Сервитут установлен в интересах пользователя – АО «Теплокоммунэнерго».

Плата за пользование сервитутом определена сторонами в размере 20 000,00 рублей. Срок действия – 10 лет.

27 декабря 2022 года ФИО1 направила уведомление в АО «Теплокоммунэнерго» о переходе права собственности и об оплате за пользование сервитутом.

Письмом № 199 от 18.01.2023 АО «Теплокоммунэнерго» сообщило, что не несет обязанности по оплате за установленный сервитут.

20 февраля 2023 года ФИО1 направила в адрес МКП «ОДСО г. Ростова-на-Дону» письмо с требованием оплатить задолженность за пользование по Соглашению.

Департамент координации строительства и перспективного развития города Ростов-на-Дону является учредителем Муниципального казенного предприятия «Объединенная дирекция строящихся объектов города Ростова-на-Дону».

Претензия с требованием об оплате задолженности от 14.05.2024, направленная в адрес председателя ликвидационной комиссии МКП ОДСО получена 19.06.2024, но ответа на нее не последовало, денежные средства не перечислены.

В этой связи истец просит взыскать задолженность за период с 1.11.2022 по 31.07.2024 в сумме 400 000 рублей, пеню за период с 1.11.2022 по 01.08.2024 (согласно расчету) в сумме 32 812 рублей.

В адрес АО «Темплокоммунэнерго» 14.05.2024 направлено Уведомление о приостановке действия сервитута до тех пор, пока не будет выплачена задолженность. 

В ответ на уведомление письмом АО «Теплокоммунэнерго» от 06.08.2024 № 4162 указано, что были направлены запросы для разрешения сложившейся ситуации.

Как указано выше, МКП "Объединенная дирекция строящихся объектов города Ростова-на-Дону" подало встречный иск о недействительности сделки об установлении сервитута.

В качестве основания недействительности сделки заявлено то обстоятельство, что заключение об установлении сервитута от 22.06.2020 № 685/20 с первоначальным собственником нежилого помещения - ИП ФИО5 было обусловлено тем, что у предприятии, как у застройщика, на тот момент времени на балансе еще числились 31 квартира.

19.10.2022 по договору купли-продажи право собственности на указанное нежилое помещение перешло к ИП ФИО1

Между тем, согласно выписке из ЕГРН о правах МКП "Объединенная дирекция строящихся объектов города Ростова-на-Дону" на недвижимое имущество за период с 05.02.2022 по 2024 год предприятие не имело на праве собственности или на балансе ни одного объекта в многоквартирном доме или пристройке к нему по указанному адресу. 

Прибыли от использования котельной предприятие не получает, фактическим эксплуатантом котельной не является. Бухгалтерскую справку от 15.11.2024 № ОДСО-78 об отсутствии в оперативном управлении и на балансе Предприятия с 2022 года и по настоящее время имущества по адресу: 

<

...>, ответчик представил в материалы дела.

Таким образом, на момент возникновения нрава собственности ИП ФИО1 на нежилое помещение но договору купли-продажи от 19.10.2022, дающее право на переход нрав и обязанностей по соглашению о сервитуте, у предприятия отсутствовало на балансе какое-либо недвижимое имущество, в частности, в многоквартирном доме и пристройке к нему по адресу: 

<

...>.

По мнению суда апелляционной инстанции, при отказе в удовлетворении заявленных исковых требований и частичном удовлетворении встречного иска суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

На основании части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Сервитут относится к вещным правам лиц, не являющихся собственниками (абзац четвертый пункта 1 статьи 216 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитут). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута (пункт 1 статьи 274 Гражданского кодекса).

Как указано в ст. 277 Гражданского кодекса Российской Федерации, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

В силу ст. ст. 274, 277 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимости может требовать установления сервитута в отношении соседней недвижимости, если без использования этой соседней недвижимости не могут быть обеспечены его нужды как собственника своей недвижимости.

Таким образом, сервитут устанавливается для случаев, когда предоставление права ограниченного пользования является единственным способом обеспечения основных потребностей собственника недвижимости.

Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом (пункт 1 статьи 275 Гражданского кодекса).

Между тем, указание в пункте 1 статьи 275 Гражданского кодекса Российской Федерации на сохранение сервитута не означает, что первоначальный сервитуарий остается обязанным по соглашению и после утраты права собственности на объект недвижимости. В этом случае сервитут продолжает действовать в интересах нового собственника недвижимости, при этом расходы не могут быть возложены на предыдущего собственника, заключившего соответствующее соглашение. 

Судебная коллегия учитывает следующее правовое регулирование. 

В силу статьи 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290 ГК РФ).

На основании пункта 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) предусматривает, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

Состав общего имущества собственников многоквартирного дома также определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" (далее - Правила N 491).

К общему имуществу здания относятся помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 2 постановления N 64), соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19.05.2009 N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ.

Основным критерием для отнесения того или иного имущества к общему имуществу является его функциональное назначение, предполагающее его использование для обслуживания более одного помещения в здании; необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались.

Пунктом 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" установлено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Аналогичная правовая позиция нашла свое отражение в пункте 12 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации от 16.02.2022.

Предприниматель ФИО1 является собственником нежилого помещения по адресу: г. Ростов-на-Дону, бул. ФИО6, дом № 1и, строение 2. 

Из договора от 07.11.2017 № 2036/2-0/17 следует, что блочно-модульная предназначена для теплоснабжения и горячего водоснабжения абонентов жилого дома по адресу: г. Ростов-на-Дону, бул. ФИО6, дом № 1и.

При таких обстоятельствах предприятие надлежащим ответчиком по делу не является. 

В силу статьи 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иск должен быть предъявлен только к надлежащему ответчику, то есть к лицу, которое должно отвечать по иску.

Пунктом 1 статьи 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, если при подготовке дела к судебному разбирательству или во время судебного разбирательства в суде первой инстанции будет установлено, что иск предъявлен не к тому лицу, которое должно отвечать по иску, арбитражный суд может по ходатайству или с согласия истца допустить замену ненадлежащего ответчика надлежащим.

Вместе с тем истец в ходе судебного разбирательства не заявлял ходатайства о замене ответчика либо привлечении второго ответчика, что им не отрицалось.

Позиция предпринимателя строится на том, что предприятие является надлежащим ответчиком – должником по действующему соглашению – вне зависимости от прекращения права собственности на квартиры. 

С учетом изложенного в иске отказано правомерно. 

В соответствии с частями 1, 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в том числе принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами. Правом на распоряжение общим имуществом многоквартирного дома обладают только собственники помещений в этом доме.

Поскольку собственники помещений многоквартирного дома не принимали решение о сервитуте, суд правомерно погасил запись о сервитуте в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 61:44:0010418:1070 в пользу муниципального казенного предприятия "Объединенная дирекция строящихся объектов города Ростова-на-Дону".

В остальной части решение участвующими в деле лицами не обжаловано. 

Из изложенного следует, что суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, о частичном удовлетворении встречного иска.

Учитывая совокупность приведенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения арбитражного суда первой инстанции по приведенным в жалобе доводам.

Ссылка подателя жалобы на то, что суд первой инстанции не огласил материалы дела и не предоставил ответчику возможности выступить в прениях сторон, не является безусловным основанием для отмены судебного акта. Ссылка апеллянта на то, что суд, привлекая к участию деле администрацию, не начал рассмотрение дела сначала, является несостоятельной, поскольку данное обстоятельство прав ответчика не нарушает, и безусловным основанием для отмены судебного акта в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является.

Учитывая вышеизложенное, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.04.2025 по делу № А53-30839/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без  удовлетворения. 

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Ростовской области  в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий                                                           О.А. Сулименко

Судьи                                                                                             В.Л. Новик

Т.Р. Фахретдинов