ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А05-6350/2023

г. Вологда

01 марта 2024 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2024 года.

В полном объеме постановление изготовлено 01 марта 2024 года.

 

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Ралько О.Б., судей Зайцевой А.Я. и Черединой Н.В.,при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СМК-Инвест» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 22 ноября 2023 года по делу № А05-6350/2023,

у с т а н о в и л:

администрация городского округа «Город Архангельск» (адрес: 163000, город Архангельск, площадь Ленина, дом 5; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «СМК-Инвест» (адрес: 164520, 

<

...> дом 10, помещение 12; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; далее – общество) о возложении на ответчика обязанности вернуть истцу земельный участок с кадастровым номером 29:22:050404:91, площадью 776 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка; адрес ориентира: город Архангельск, Ломоносовский территориальный округ, улица Коммунальная, дом 6, строение 4, при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя ФИО2 (далее – ИП ФИО2), ФИО3, ФИО4, Министерства имущественных отношений Архангельской области (далее – министерство).

Решением суда от 22.11.2023 по настоящему делу заявленные требования удовлетворены.

Общество с решением суда не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать истцу в удовлетворении его требований. В обоснование апелляционной жалобы ссылается на то, что общество является добросовестным приобретателем по возмездной сделке, который не знал и не мог знать, что приобретает вещь у лица, которое не имеет прав не ее отчуждение.  На момент заключения договора право собственности продавцов на отчуждаемое имущество подтверждалось выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРН) и удостоверенным нотариально договором дарения. Также указывает, что министерство, не предпринимая с 2011 года действий по прекращению записей о правах ФИО3 и ФИО2 на земельный участок, способствовало недобросовестному поведению этих лиц и ФИО4

Истец в отзыве на жалобу с доводами,  изложенными в жалобе, не согласился, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, Арбитражным судом Архангельской области рассмотрено дело № А05-3049/2011 по иску министерства к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ИП ФИО3) и ИП ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 13.11.2008 № 198 о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 29:22:050404:91, заключенного Департаментом по управлению государственным имуществом и земельными ресурсами Архангельской области (далее – департамент) и ИП ФИО3, ИП ФИО2 (далее – договор № 198); о возложении на предпринимателей обязанности возвратить министерству указанный земельный участок.

По результатам судебного разбирательства по названному иску решением от 22.08.2021 по делу № А05-3049/2011 иск министерства удовлетворен, указанный договор признан недействительным, на ответчиков возложена обязанность возвратить министерству земельный участок с кадастровым номером 29:22:050404:91.

При рассмотрении дела № А05-3049/2011 судом установлено, что согласно пункту 1.1 договора № 198 участок передан в собственность покупателей (1/2 доля земельного участка ФИО3 и 1/2 доля земельного участка ИП ФИО2) для эксплуатации двухэтажного здания склада готовой продукции по улице Коммунальной, дом 6, строение 4.

В пункте 1.2 договора № 198 указано, что на земельном участке находится здание склада готовой продукции, назначение – нежилое, для материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок; общая площадь – 552,8 кв. м, этажность – 2; адрес: Архангельская область, город Архангельск, округ Ломоносовский, улица Коммунальная, дом 6, строение 4, которое принадлежит покупателю 1 (ИП ФИО3) на праве общей долевой собственности (1/2 доля в праве) и покупателю 2 (ИП ФИО2) на праве общей долевой собственности (1/2 доля в праве), о чем в ЕГРН сделана 09.11.2001 запись регистрации № 29-01/01-51/2001-063. Вышеуказанный объект недвижимости отчужден из муниципальной собственности на основании утвержденного приказом Комитета по управлению имуществом города Архангельска 11.06.1993 плана приватизации винного завода «Архангельский».

Право собственности на земельный участок зарегистрировано за ИП ФИО3 и ИП ФИО2 18.12.2008.

Между тем вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Архангельской области от 22.06.2010 по делу № А05-4974/2010 установлено, что с 2004 года на земельном участке, указанном в договоре № 198, возведено новое здание склада готовой продукции, расположенное по улице Коммунальной, дом 6, строение 4, в городе Архангельске, являющееся новым объектом относительно разрушенного ИП ФИО2 и принадлежавшего предпринимателям объекта (здания склада готовой продукции).

Принимая во внимание указанное обстоятельство, установленное  вступившими в законную силу судебными актами по делу № А05-4974/2010, а также то,  что на момент обращения о выкупе спорного земельного участка (13.05.2008), заключения департаментом с ИП ФИО3 и  ИП ФИО2 договора № 198 ИП ФИО2 уже (в 2004 году) произвел работы по установке металлического ангара на железобетонном фундаменте взамен ветхого склада, дополнительно пристроив здание офиса; при этом новый склад, возведенный на спорном земельном участке в 2004 году взамен ветхого склада, имеет признаки самовольной постройки (является самовольной постройкой), арбитражный суд при принятии решения по делу № А05-3049/2011 пришел к выводу о том, что договор № 198 заключен его сторонами в нарушение требований пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 28 Федерального закона Российской Федерации от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», в связи с чем является недействительной сделкой.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2011 решение Арбитражного суда Архангельской области от 22.08.2011 по делу № А05-3049/2011 оставлено без изменения.

Арбитражным судом Архангельской области для принудительного исполнения решения выдан исполнительный лист серии АС № 003288565, взыскателем по которому указано министерство, должники – ИП ФИО3 и ИП ФИО2

На основании исполнительного листа серии АС № 003288565 постановлениями судебного пристава-исполнителя отдела судебных приставов по Ломоносовскому округу города Архангельска Управления Федеральной службы судебных приставов по Архангельской области и Ненецкому автономному округу от 15.02.2012 и от 20.04.2023 возбуждены исполнительные производства № 12886/12/23/29 в отношении ФИО3, № 99025/23/29023-ИП в отношении ФИО2

После вступления в законную силу решения по делу № А05-3049/2011 в ЕГРН сохранились и не прекращены записи о правах ФИО3 и ФИО2 на земельный участок  с кадастровым номером 29:22:050404:91.

Кроме того, в ЕГРН сохранились записи о правах  ФИО3 и ФИО2 на здание склада готовой продукции с кадастровым номером 29:22:050404:209, расположенного на земельном участке и указанного в договоре № 198.

По договору дарения от 08.11.2016, удостоверенному нотариусом нотариального округа город Архангельск,  ФИО3 безвозмездно передала (подарила) ФИО4 1/2 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 29:22:050404:91, а также 1/2 долю в праве общей долевой собственности на здание склада готовой продукции с кадастровым номером 29:22:050404: 209.

Согласно выпискам из ЕГРН от 11.11.2016, 10.09.2022 и 13.01.2023 право общей долевой собственности  ФИО3 на земельный участок и здание склада готовой продукции прекращено 11.11.2016 в связи с государственной регистрацией 11.11.2016 перехода права собственности на долю в праве на земельный участок к ФИО4 на основании договора дарения от 08.11.2016.

В соответствии с Законом Архангельской области от 26.10.2018 № 19-2-ОЗ «О признании утратившими силу отдельных областных законов и положений областных законов» с 01.01.2019 полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории муниципального образования «Город Архангельск», осуществляет администрация муниципального образования «Город Архангельск».

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 29:22:050404:91 относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена, и расположен на территории муниципального образования «Город Архангельск», определением арбитражного суда от 22.05.2022 по делу № А05-3049/2011 произведена замена истца (министерства) на его правопреемника – администрацию.

Соответственно, стороной исполнительного производства, возбужденного на основании исполнительного листа серии АС № 003288565, выданного по делу А05-3049/2011, также стала администрация.

Кроме того, 30.11.2022 обществом (покупатель) и ФИО4,  ФИО2 (далее – продавцы) заключен договор купли-продажи недвижимости (далее – договор от 30.11.2022), по условиям которого продавцы обязались передать в собственность покупателя земельный участок с кадастровым номером 29:22:050404:91 и здание склада готовой продукции с кадастровым номером 29:22:050404:209.

В пунктах 1.1.1 и 1.1.2 договора от 30.11.2022 указано, что земельный участок и здание склада принадлежит продавцам на праве собственности (по 1/2 доле), в договоре обозначены номера государственной регистрации прав продавцов и то что, права  продавцов подтверждаются выписками из  ЕГРН от 10.12.2022 и 11.12.2022.

Цена договора определена в разделе 2 договора (1/2 земельного участка, принадлежащего ФИО4, в размере 1 396 718 руб.; 1/2 здания склада, принадлежащего ФИО4, – 1 603 282 руб.; 1/2 земельного участка, принадлежащего ФИО2, – 1 496 718 руб.; 1/2 здания склада, принадлежащего ФИО5, – 1 603 282 руб.).

Земельный участок и здание склада переданы от продавцов обществу по акту приема-передачи от 30.11.2022.

Оплата по договору от 30.11.2022 произведена обществом в полном объеме, что подтверждается заявлениями от 02.12.2022 на открытие аккредитива в пользу ФИО4 и ФИО2, выписками по счету покрытия по аккредитиву за период с 02.12.2022 по 15.12.2022 на сумму 2 950 000 руб. в пользу ФИО4 и на сумму 3 050 000 руб. в пользу ФИО2

Переход к обществу права собственности на земельный участок и здание склада готовой продукции зарегистрирован 11.12.2022 на основании договора от 30.11.2022 и акта приема-передачи к нему, что подтверждается выписками из ЕГРН от 11.12.2022.

Ссылаясь на отсутствие у продавцов по договору от 30.11.2022 прав на земельный участок в связи с признанием решением суда недействительной сделки по выкупу предпринимателями земельного участка и недействительностью последующей сделки дарения между ФИО3 и ФИО4, администрация обратилась с арбитражный суд с иском об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения общества.

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные администрацией исковые требования, правомерно руководствуясь следующим.

Согласно статье 301 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В силу пункта 1 статьи 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Как разъяснено в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22), приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в Единый государственный реестра прав на недвижимое имущество и сделок к с ним (ЕГРП) зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Согласно абзацу четвертому указанного пункта собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

В соответствии с пунктом 3.1 постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 № 6-П приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 27.08.2020 № 305-ЭС20-4693 (1,2,3) по делу № А40-157934/2015 сформулирована правовая позиция, согласно которой любой разумный участник гражданского оборота перед покупкой недвижимого имущества знакомится со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выясняет основания возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности на него, правомочия продавца на отчуждение имущества, реальную стоимость имущества, наличие или отсутствие споров относительно права собственности на имущество.

В рассматриваемом случае общество как в суде первой инстанции, так и в жалобе сослалось на то, что является добросовестным приобретателем земельного участка.

Действительно, как верно указано судом, на момент заключения договора купли-продажи от 30.11.2022 в ЕГРН имелись записи о правах ФИО4 и ФИО2 на отчуждаемое имущество.

Вместе с тем с учетом наличия судебных актов по делам № А05-3049/2011 и А05-4974/2010 следует отметить, что общество не проявило должную степень осмотрительности, поскольку путем обращения к общедоступному сервису «Картотека арбитражных дел» безусловно могло получить информацию о спорах с участием ФИО3 и ФИО2, рассмотренных как в рамках дела № А05-3049/2011, так и в рамках дела № А05-4974/2010.

Кроме того, информация о наличии исполнительного производства в отношении ФИО3, возбужденного на основании  исполнительного листа серии АС № 003288565, выданного по делу № А05-3049/2011, имеется на сервисе «Банк данных исполнительных производств» официального сайта Федеральной службы судебных приставов.

Судом правомерно отмечено, что общество, осуществляя деятельность по строительству многоквартирных домов, является профессиональным участником рынка недвижимости и, соответственно, должно обладать достаточными навыками проверки «чистоты» сделок с недвижимым имуществом.

С учетом вышеизложенного апелляционная инстанция поддерживает вывод суда о том, что, заключая договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому ему передавалось истребуемое имущество, ответчик не мог не знать о существовании спора о правах на данное имущество, что не может свидетельствовать о его добросовестном поведении.

Кроме того, в договоре от 30.11.2022 в качестве предмета сделки указано здание склада готовой продукции, год постройки которого по данным ЕГРН – 1962, а из пояснений общества следует, что при заключении спорного договора оно запросило у продавцов техническую документацию на здание склада, которая последними не предоставлена со ссылкой на их фактическую утрату, такое поведение ответчика (приобретение объекта недвижимости без ознакомления с его технической документацией, которая могла быть получена продавцами в органе регистрации прав и  технического учета и предоставлена покупателю) также указывает на проявленное недобросовестное поведение ответчика при заключении договора от 30.11.2022.

Сама по себе возмездность сделки, вопреки доводам жалобы, не может свидетельствовать о добросовестности приобретения (абзац четвертый пункта 37 постановления № 10/22).

Судом правомерно отклонены доводы общества о том, что в данном случае земельный участок выбыл из владения министерства по его воле по договору № 198, поскольку судебные акты по делу № А05-3049/2011 имеют преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела.

В пункте 39 постановления № 10/22 разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно передано собственником, помимо их воли; недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли; судам необходимо устанавливать, направлена ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

Выбытие имущества у собственника по его воле исключает возможность удовлетворения иска к добросовестному приобретателю об истребовании у него спорного имущества (определение Верховного Суда Российской Федерации от 14.06.2016 № 67-КГ16-5).

Из вышеизложенного следует, что в данном случае отчуждение министерством ФИО3 и ФИО2 земельного участка с кадастровым номером 29:22:050404:91 по договору № 198  не признается отчуждением по воле собственника.

По сути доводы общества направлены на преодоление юридической силы судебных актов арбитражного суда, обязательных для заявителя, что недопустимо и нарушает принцип правовой определенности.

Доводы подателя жалобы о том, что министерство имело возможность зарегистрировать свое право на спорный участок, однако не реализовало его, чем способствовало недобросовестному поведению продавцов участка, подлежат отклонению, поскольку направлены на нарушение положений статей 16 и 69 АПК РФ. 

Таким образом, суд первой инстанции, оценив представленные лицами, участвующими в деле, доказательства и приведенные ими доводы в соответствии со статьей 71 АПК РФ, пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных администрацией требований.

Имеющиеся в жалобе доводы не содержат фактов, которые влияли бы на законность и обоснованность решения. Они не опровергают выводы суда первой инстанции по существу рассмотренного дела, а выражают несогласие с ними, что не является основанием для отмены оспариваемого решения.

Судебный акт первой инстанции принят при полном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, нормы процессуального и материального права применены судом верно, с учетом конкретных обстоятельств дела, содержащиеся в нем выводы не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам, судом первой инстанции не нарушено единообразие в толковании и применении норм права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Таким образом, апелляционная инстанция приходит к выводу о том, что спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства, основания для отмены решения суда по заявленным доводам, а также для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины, на основании статьи 110 АПК РФ, относятся на ее подателя. 

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Архангельской области от 22 ноября 2023 года по делу № А05-6350/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СМК-Инвест» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

О.Б. Ралько

 

Судьи

А.Я. Зайцева

 

Н.В. Чередина