АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-46738/2020

г. Краснодар

18 сентября 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2023 года.

  Постановление в  полном объеме изготовлено 18 сентября 2023 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе                           председательствующего Драбо Т.Н., судей Анциферова В.А. и Калуцких Р.Г.,                                     при участии в судебном заседании от истца – Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом                                 в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 10.07.2023), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Центр-Актив» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) –                            ФИО2 (доверенность от 05.07.2023), в отсутствие третьих лиц –                                   ФИО3, ФИО4,                                ФИО5, надлежаще извещенных о времени и месте                                судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте                  арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет,                       рассмотрев кассационную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в                         Краснодарском крае и Республике Адыгея на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.03.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2023 по делу № А32-46738/2020, установил следующее.

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее – управление) обратилось в арбитражный суд с иском к ООО «Центр-Актив»     (далее – общество) о расторжении заключенных между управлением и обществом договоров аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14305 от 20.01.2012 № 7700002155, земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14310 от 20.01.2012 № 7700002160, земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14311 от 20.01.2012 № 7700002161, земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14313 от 20.01.2012 № 7700002163,                                    земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14314 от 20.01.2012 № 7700002164, земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14316 от 20.01.2012 № 7700002166, указании в резолютивной части решения суда, что оно является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве аренды общества на земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0107001:14305, 23:43:0107001:14310, 23:43:0107001:14311, 23:43:0107001:14313, 23:43:0107001:14314, 23:43:0107001:14316.

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса                       Российской Федерации в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены                                    ФИО3, ФИО4,                                                ФИО5.

Решением суда от 20.03.2023, оставленным без изменения постановлением  суда апелляционной инстанции от 08.06.2023, в удовлетворении исковых требований                    отказано; отменены обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.11.2020 по делу № А32-46738/2020. Судебные акты мотивированы тем, что исковые требования в части расторжения договоров аренды от 20.01.2012 № 7700002163, 7700002166, 7700002160, 7700002164 обращены к ненадлежащему ответчику; допущенные обществом нарушения сроков внесения                 арендной платы по договорам аренды от 20.01.2012 № 7700002155, 7700002161                                     не носят неустранимый характер, и это нарушение само по себе не является                              основанием для расторжения договоров аренды земельного участка.

В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа обратилось управление с кассационной жалобой, просит решение суда и постановление суда апелляционной инстанции отменить, заявленные требования удовлетворить в полном объеме.                                          По мнению подателя жалобы, суды не учли, что общество продолжает нарушать                         условия договоров от 20.01.2012 № 7700002155, 7700002161, поскольку согласно                             акту сверки взаимных расчетов № 1600-001216 с 01.01.2018 по 19.07.2023 задолженность по договору от 20.01.2012 № 7700002155 составляет 1 002 900 рублей 46 копеек, а согласно акту сверки взаимных расчетов № 1600-002024 с 01.01.2018 по 19.07.2023 задолженность по договору аренды от 20.01.2012 № 7700002161 составляет                                                  8 209 рублей 23 копейки. Дальнейшее сохранение договорных отношений между сторонами предоставляет обществу возможность неоднократно нарушать свои обязательства в пределах срока действия договоров, внося арендную плату только                        после обращения управления с исковым заявлением в суд о взыскании задолженности                          и расторжении договоров аренды. Суды не учли, что в производстве Арбитражного суда  Краснодарского края находятся дела № А32-35903/2022,  А32-46738/2020 и не приостановили производство по настоящему делу до вступления в законную силу судебных актов по указанным делам.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить судебные акты                        без изменения как законные и обоснованные, а кассационную жалобу –                                          без удовлетворения.

В нарушение статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса                               Российской Федерации ФИО3, ФИО4, ФИО5 не представили                     в суд округа отзывы на кассационную жалобу.

В судебном заседании представители участвующих в деле лиц  поддержали                   доводы кассационной  жалобы и отзыва.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела,           проверив законность судебных актов, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителей управления и общества, считает, что кассационная жалоба                         не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании                       распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае от 12.01.2012 № 14-р                                        «О разделе земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации с кадастровым номером 23:43:0107001:13» обществу в аренду предоставлены                             следующие земельные участки: площадью 637 236 кв. м с кадастровым номером 23:43:0107001:14305, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, использование – для целей жилищного строительства, срок аренды участка установлен до 26.10.2056 (договор аренды                                     от 20.01.2012 № 7700002155); площадью 6 448 кв. м с кадастровым номером 23:43:0107001:14310, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, использование – для целей жилищного строительства, срок аренды участка – до 26.10.2056 (договор аренды от 20.01.2012                          № 7700002160); площадью 5 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:43:0107001:14311, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар,                                        Прикубанский внутригородской округ, использование – для целей жилищного строительства, срок аренды участка – до 26.10.2056 (договор аренды от 20.01.2012 № 7700002161); площадью 5 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:43:0107001:14313, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар,                                               Прикубанский внутригородской округ, использование – для целей жилищного строительства, срок аренды участка – до 26.10.2056 (договор аренды от 20.01.2012                           № 7700002163); площадью 5 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:43:0107001:14314, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар,                                             Прикубанский внутригородской округ, использование – для целей жилищного строительства, срок аренды участка – до 26.10.2056 (договор аренды от 20.01.2012                           № 7700002164); площадью 5 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:43:0107001:14316, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар,                                          Прикубанский внутригородской округ, использование – для целей жилищного строительства, срок аренды участка – до 26.10.2056 (договор аренды от 20.01.2012 № 7700002166).

Пунктами 3.6, 5.2.2 договоров аренды от 20.01.2012 № 7700002155,  7700002160, 7700002161, 7700002163, 7700002164,  7700002166 установлено, что арендатор                  (общество) обязан вносить арендную плату в полном размере не позднее 10 числа                  каждого квартала.

Сделав вывод о наличии у общества задолженности по арендным платежам по договорам аренды  от 20.01.2012 № 7700002155,  7700002160, 7700002161, 7700002163, № 7700002164, № 7700002166, управление направило обществу соглашения о расторжении данных договоров.

Непоступление от общества ответов на указанные соглашения послужило основанием для обращения управления в арбитражный суд.

Суды установили, что на основании договоров купли-продажи                                                     арестованного недвижимого имущества 05.04.2021 № 2/15, 2/17, 2/18, 2/19 управление                            в лице ООО «Торг Инвест» реализовало ФИО3 право аренды на земельные                  участки с кадастровыми номерами: 23:43:0107001:14313 (договор аренды от 20.01.2012                        № 7700002163), 23:43:0107001:14316 (договор аренды от 20.01.2012 № 7700002166), 23:43:0107001:14310 (договор аренды от 20.01.2012 № 7700002160), 23:43:0107001:14314 (договор аренды от 20.01.2012 № 7700002164). На основании пункта 6.1 указанных договоров право аренды на земельные участки, названные в пункте 1.1 договоров, переходят к ФИО3 с момента государственной регистрации договора в                    Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и                                 картографии по Краснодарскому краю. 

Государственная регистрация договоров купли-продажи от 05.04.2021 № 2/15,                   2/17, 2/18, 2/19  состоялась 05.05.2021, 13.05.2021, 14.05.2021, 29.06.2021.

На основании договора от 03.12.2021 о передаче прав и обязанностей по                            договору аренды земельного участка от 20.01.2012 № 7700002163 (кадастровый номер земельного участка 23:43:0107001:14313) (далее – договор цессии от 03.12.2021) осуществлена переуступка прав и обязанностей арендатора от ФИО3 к ФИО5

На основании договоров от 17.01.2022 о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельного участка от 20.01.2012 № 7700002166 (кадастровый                        номер земельного участка 23:43:0107001:14316), № 7700002160 (кадастровый номер земельного участка 23:43:0107001:14310), № 7700002164 (кадастровый номер                      земельного участка 23:43:0107001:14314) (далее – договоры цессии от 17.01.2022) осуществлена переуступка прав и обязанностей арендатора от ФИО3 к                     ФИО4

По условиям договоров цессии от 03.12.2021 и от 17.01.2022 ФИО3                уступает все свои права и обязанности по договорам аренды, а ФИО5                                          и ФИО4  перечисляют ФИО3 денежные средства за уступку права.

На основании пунктов 1.3, 7.4 договоров цессии от 03.12.2021 и от 17.01.2022 право аренды на земельные участки, указанные в пункте 1.1 договоров, а также                           иные права и обязанности по договорам аренды переходят от ФИО3 к                            ФИО5 и к ФИО4 с момента государственной регистрации                          уступки права аренды на земельный участок в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Государственная регистрация договора цессии от 03.12.2021  состоялась 14.12.2021,  договоров цессии от 17.01.2022 – 19.01.2022. 

Таким образом, арендатором по договору аренды от 20.01.2012 № 7700002163 (кадастровый номер земельного участка 23:43:0107001:14313) является ФИО5,  арендатором по договорам аренды от 20.01.2012 № 7700002166 (кадастровый                              номер земельного участка 23:43:0107001:14316), № 7700002160 (кадастровый номер земельного участка 23:43:0107001:14310), от 20.01.2012 № 7700002164 (кадастровый номер земельного участка 23:43:0107001:14314) является ФИО4

Суды сделали обоснованный вывод о том, что исковые требования в части расторжения договоров аренды от 20.01.2012 № 7700002163 (кадастровый номер земельного участка 23:43:0107001:14313), № 7700002166 (кадастровый номер                        земельного участка 23:43:0107001:14316), № 7700002160 (кадастровый номер                      земельного участка 23:43:0107001:14310), № 7700002164 (кадастровый номер земельного участка 23:43:0107001:14314) не подлежат удовлетворению, поскольку обращены                              к ненадлежащему  ответчику.

Применительно к обществу предметом рассмотрения являются договоры                            аренды от 20.01.2012 № 7700002155 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14305 и от 20.01.2012 № 7700002161 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14311 (далее – спорные договоры).

Отказав управлению в удовлетворении исковых требований о расторжении спорных договоров, суды исходили из следующего.

В соответствии со статьями 606 и 614 Гражданского кодекса                                         Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату);                                    порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен                               или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора                             другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон,                                      которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно                           расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз                                подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации  требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено                            стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение                         изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии –                            в тридцатидневный срок.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося                          в государственной или муниципальной собственности, заключенного сроком более                          пяти лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда                            при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и                            порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь                          в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для                         удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Суды указали, что в обоснование существенного нарушения условий договоров аренды от 20.01.2012 № 7700002155, 7700002161 управление сослалось на                                 вступившее в законную силу решение  суда от 28.11.2018 по делу № А32-30661/2016, которым с общества в пользу управления взыскана задолженность по арендной плате                       и пени с 01.04.2014 по 30.06.2016, а также на наличие у общества задолженности по спорным договорам по состоянию на 11.10.2022.

Согласно представленному управлением расчету с 31.01.2012 по 19.08.2022 задолженность общества по договору от 20.01.2012 № 7700002155 составила 4 739 858 рублей 83 копейки, по договору от 20.01.2012 № 7700002161 – 50 668 рублей 86 копеек.

Общество представило контррасчет по методике, примененной в рамках дела                          № А32-30661/2016. Согласно данному контррасчету по договорам от 20.01.2012                              № 7700002155, 7700002161 у общества имеется переплата. 

Оценив представленный обществом контррасчет как необходимый и                       достаточный для вывода о наличии у общества переплаты, суды исходили из того, что в материалы настоящего дела и дела № А32-30661/2016 представлены документы, подтверждающие, что часть территории земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14305, занятая многоквартирными жилыми домами (далее – МКД) и необходимая для их эксплуатации, не может считаться находящейся в аренде у                        общества, так как в силу пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в  МКД принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположен МКД.

Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики                 применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»,  согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ                                               «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации с момента регистрации права                        собственности первого лица на любое из помещений в  МКД соответствующий                земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений                                в МКД, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Аналогичный правовой подход сформулирован в постановлении                                         Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012                                  № 11642/11:  с момента регистрации права собственности первого лица на любое                                из помещений в  МКД и поступления соответствующего земельного участка в долевую собственность иных лиц, орган местного самоуправления (иной орган, осуществляющий публичные полномочия) утрачивает право на распоряжение им. Возникновение указанного права на земельный участок в силу закона означает, что каких-либо актов органов власти, подтверждающих данное право, не требуется, это право считается возникшим вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.

При разрешении спора по настоящему делу суды установили, что на части земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14305 (договор аренды от 20.01.2012 № 7700002155) обществом возведены и введены в эксплуатацию МКД, помещения в которых приобретены гражданами в собственность. Соответственно, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений                                     в МКД договор аренды в части земельного участка, занятой МКД, прекращает свое действие, вне зависимости от того, что земельные участки под  МКД еще не сформированы. В связи с достижением цели аренды, указанной в договоре                                          от 20.01.2012 № 7700002155 (жилищное строительство), у общества отсутствует обязанность по внесению арендных платежей за ту часть земельного участка, которая                   уже застроена МКД.  В этой связи из общей площади земельного участка с                             кадастровым номером 23:43:0107001:14305 подлежат исключению площади, необходимые для эксплуатации и обслуживания существующих (введенных в эксплуатацию и заселенных) МКД. В рамках дела № А32-30661/2016 суды произвели перерасчет                    арендной платы по договору от 20.01.2012 № 7700002155 за земельный участок с кадастровым номером 23:43:0107001:14305 с учетом исключения из его площади площадей, необходимых для эксплуатации МКД.

Данное обстоятельство управление документально не опровергло.

Суды также учли, что согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства                             Российской Федерации является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся                                    на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на                          использование земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой                             для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (абзац 1 пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса                                       Российской Федерации по договору продажи здания, строения и сооружения или                       другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда                            Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики           применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснен смысл статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации,                                       статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое                        имущество и сделок с ним», согласно которому при продаже недвижимости,                          находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве                      собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной                регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых, то есть происходит перемена лица                                      в договоре аренды.

Исходя из приведенных положений суды сделали обоснованный вывод о том,                       что при переходе права собственности на объект недвижимости (котельную)                                             к АО «АТЭК» перешли права арендатора на часть земельного участка с                              кадастровым номером 23:43:0107001:14305 (договор аренды от 20.01.2012                                        № 7700002155) в силу закона, независимо от того, оформлен ли в установленном                     порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником                          земельного участка. Таким образом, из общей площади земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14305  правомерно площадь, необходимая для эксплуатации и обслуживания данной котельной.

Суды указали, что за 2016 – 2022 годы, I квартал 2023 года общество                           произвело расчет арендной платы по договору от 20.01.2012 № 7700002155 за                         земельный участок с кадастровым номером 23:43:0107001:14305 аналогично расчету                             в рамках дела № А32-30661/2016 и согласно этому расчету арендная плата                                           с 02.02.2012 по 17.01.2023 без учета площадей, занимаемыми  МКД и котельной                               АО «АТЭК», составляет 46 552 730 рублей  60 копеек. 

В письменных дополнениях от 30.08.2022 № 23-10-17963 управление                          подтвердило факт внесения обществом денежных средств в размере 45 392 763 рублей                       78 копеек. Впоследствии  (12.09.2022, 17.10.2022, 14.12.2022, 17.01.2023) общество                    внесло в счет исполнения обязательств по указанному договору аренды денежные средства в размере 1 848 651 рубля 52 копеек, в результате общий размер внесенной обществом арендной платы составил 47 241 415 рублей 30 копеек.

Таким образом, суды мотивированно поддержали основанную на                             представленных в материалы дела доказательствах позицию общества об уплате им в полном объеме  задолженности по арендной плате по договору от 20.01.2012                                    № 7700002155. 

Более того, суды установили, что на стороне общества имеется переплата                                     в размере 688 684 рублей 70 копеек по договору от 20.01.2012 № 7700002155 и                        переплата в размере 80 684 рублей 05 копеек по договору от 20.01.2012 № 7700002161.

Документально данное обстоятельство управление не опровергло.

При таких обстоятельствах, установив, что на момент рассмотрения спора допущенное нарушение условий договоров от 20.01.2012 № 7700002155, 7700002161                       в части внесения арендных платежей обществом устранено, требования управления                          об уплате задолженности исполнены, учитывая, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, суды сделали обоснованный вывод о том,  что в данном случае формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, не может быть признано достаточным основанием для удовлетворения требования управления о расторжении  спорных договоров.

Данный вывод судов согласуется с правовым подходом, изложенным в                                 пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил                            Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», а именно: если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении                        установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать                             досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует                       учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок                       предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования                          в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Вместе с тем, данное право не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств,              повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны                        арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий, предусмотренных частью 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом обстоятельств конкретного дела не может быть признано достаточным правовым основанием для удовлетворения требования о расторжении договора аренды.

Отказав в расторжении договоров от 20.01.2012 № 7700002155, 7700002161,                          суды учли, что расторжение договоров, влекущее прекращение правоотношений,                  является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту. В случае,                       когда договор аренды земельного участка заключен на длительный срок, подлежат исследованию вопросы, связанные с наличием у ответчика разумного срока для устранения допущенных нарушений, а также соразмерности такого требования арендодателя допущенным контрагентом нарушениям, в целях установления баланса интересов сторон.

Суды отметили, что в данном случае из поведения общества следует, что оно предпринимало меры, направленные на устранение нарушений и погашение задолженности по арендной плате, то есть следует явное наличие со стороны общества заинтересованности в сохранении договорных отношений. Доказательства наличия                       иных нарушений условий договоров от 20.01.2012 № 7700002155, 7700002161,                                     в том числе ненадлежащего использования обществом земельных участков,                          ухудшения качественных характеристик земель, в материалы дела не представлены. Другие основания для досрочного расторжения договоров от 20.01.2012                                                     № 7700002155, 7700002161 управление не назвало.

Учтено судами и то обстоятельство, что общество дополнительно внесло                     арендную плату в размере 6 322 784 рублей 22 копеек по договору                                                   аренды от 20.01.2012 № 7700002155 и 185 481 рубля 55 копеек по договору                                           аренды от 20.01.2012 № 7700002161.

Доводы управления о том, что общество нарушило сроки и порядок                             внесения арендных платежей более двух раз, чем существенно нарушило условия договоров от 20.01.2012 № 7700002155, 7700002161 и права управления, а также                                     о том, что общество уплатило задолженность не в порядке досудебного                            урегулирования спора, а в ходе судебного разбирательства, правомерно отклонены судами, поскольку допущенные обществом нарушения сроков внесения арендной                           платы не носят неустранимый характер и не лишают арендодателя того, на что он рассчитывал при заключении договоров аренды. Нарушения одного из договорных обязательств само по себе не служит  необходимым и достаточным основанием для расторжения договоров аренды от 20.01.2012 № 7700002155, 7700002161 в условиях устранения обществом данного нарушения до вынесения судебного акта. 

Доводы управления о том, что суду первой инстанции надлежало                            приостановить производство по настоящему делу до вступления в законную силу судебного акта   по делу № А32-35903/2022, были предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции и  получили  надлежащую  правовую  оценку, однако                     повторно заявлены  в  кассационной  жалобе.

Применительно к установленным по делу обстоятельствам и представленным в материалы дела доказательствам суды сделали обоснованный вывод о том,  что удовлетворение исковых требований управления нарушит баланс интересов сторон,                        а также имущественные права арендатора по долгосрочным договорам аренды                                  от 20.01.2012 № 7700002155, 7700002161, и правомерно отказали в удовлетворении                     иска.

Доводы кассационной жалобы выводы судов не опровергают и                                               направлены на установление обстоятельств, не установленных судами или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того,                                            какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается   (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации при рассмотрении дел в                                  арбитражном  суде  кассационной  инстанции»).

Соответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права к установленным ими по делу обстоятельствам и                               имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального                                    права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии                                  обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной   жалобе управления, исключают возможность ее удовлетворения                                 в силу статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса                                         Российской  Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.03.2023                                                          и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2023                               по  делу  № А32-46738/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу –                                 без  удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации                                           в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке,                                   предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса                                        Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                               Т.Н. Драбо

Судьи                                                                                                             В.А. Анциферов 

                                                                                                                         Р.Г. Калуцких