ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А66-19823/2018

г. Вологда

20 июня 2019 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июня 2019 года.

В полном объеме постановление изготовлено 20 июня 2019 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Зайцевой А.Я. и                   Романовой А.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «МАКСити» представителей ФИО2 по доверенности от 20.03.2019, ФИО3 по доверенности от 09.0.12019, от Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области представителя ФИО4 по доверенности от 04.04.2017,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «МАКСити» на решение Арбитражного суда Тверской области от 01 апреля 2019 года по делу                             № А66-19823/2018 (судья Романова Е.В.),

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «МАКСити» (адрес: 141033, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее –                        АПК РФ), к Министерству имущественных и земельных отношений Тверской области (адрес: 170100, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; далее – Министерство имущественных отношений) о взыскании за счет бюджета Тверской области уплаченной арендной платы по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Тверской области, заключенного по результатам аукциона от 19.09.2017 № 101-а/2017, в сумме 5 205 784 руб.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Твери, Департамент архитектуры и строительства администрации города Твери (далее - Департамент архитектуры), Департамент дорожного хозяйства, благоустройства и транспорта администрации города Твери (далее - Департамент дорожного хозяйства), Министерство финансов Тверской области (далее – Министерство финансов), Правительство Тверской области. 

Решением суда от 01 апреля 2019 года в удовлетворении иска Обществу отказано.

Истец с решением суда не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, требования удовлетворить. В обоснование доводов жалобы ссылается на то, что ответчиком допущено существенное нарушение договорных условий, выразившееся в предоставлении земельного участка, не соответствующего условиям договора аренды, в частности цели его предоставления – под строительство магазина. Невозможность использования спорного земельного участка по целевому назначению обусловлена приостановлением действия разрешения на строительство и отзывом порубочного билета. Полагает, что материалами дела подтверждается незаконное бездействие ответчика, повлекшее для истца убытки в виде безосновательно уплаченной арендной платы.

В судебном заседании представители Общества поддержали доводы жалобы в полном объеме.

Представитель ответчика доводы апеллянта отклонил по мотивам, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения.

Министерство финансов в отзыве на жалобу с требованиями истца не согласилось, считает решение суда законным и обоснованным.

Судебное заседание состоялось в соответствии со статьями 156, 266                      АПК РФ без участия представителей третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность судебного акта, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения суда.

Как следует из материалов дела, 19.09.2017 Обществом (Арендатор) и Министерством имущественных отношений (Арендодатель) по результатам аукциона заключен договор аренды № 101-4/2017 находящегося в государственной собственности Тверской области земельного участка с кадастровым номером 69:40:0300347:1, площадью 2 400 кв. м, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, местоположение которого установлено относительно ориентира с почтовым адресом: 

<

...>.

Согласно пункту 1.2 договора земельный участок предоставлен Арендатору для строительства магазина.

В соответствии с пунктом 1.4.1 договора часть земельного участка расположена в зоне формирования магистральной улицы районного значения и зоне зеленых насаждений общего пользования. 

Размер и условия внесения арендной платы согласованы сторонами в разделе 3 договора. 

Из пункта 3.1 договора следует, что размер арендной платы за участок определяется в соответствии с протоколом о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Тверской области от 08.09.2017, являющегося неотъемлемой частью договора, и составляет 10 411 568 руб. в год.

В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата вносится Арендатором исходя из суммы, указанной в пункте 3.1 договора, частями в следующие сроки: не позднее 15.04 – 1/4 годовой суммы (2 602 892 руб.),               не позднее 15.07 – 1/4 годовой суммы (2 602 892 руб.), не позднее 15.10 – 1/2 годовой суммы (5 205 784 руб.).

Сумма задатка 164 740 руб., внесенного Арендатором на счет организатора торгов, засчитывается в счет арендной платы (пункт 3.3 договора).

Срок действия договора установлен до 18.03.2019 (пункт 2.1 договора).

Участок передан Обществу по соответствующему акту приема-передачи от 19.09.2017.

Условия договора аренды в части оплаты арендной платы исполнены Арендатором на сумму 5 205 784 руб.

Департамент архитектуры 04.06.2018 выдал Обществу разрешение               № 69-ru 69304000-122-2018 на строительство объекта «Магазин с почтовым адресом ориентира: 

<

...>».

Впоследствии Общество получило приказ Департамента архитектуры от 06.07.2018 № 33 о приостановлении действия разрешения на строительство; уведомление Департамента дорожного хозяйства от 06.07.2018 о признании порубочного билета № 54 от 09.06.2018 недействительным в связи с тем, что правообладателем спорного земельного участка является Тверская область, а порубочный билет выдан органом местного самоуправления, не уполномоченным на выдачу порубочных билетов в отношении насаждений, произрастающих на земельных участках, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации.

В связи с названными обстоятельствами Общество обратилось в Министерство имущественных отношений с заявлением о приостановлении начисления арендной платы по договору аренды по причине невозможности использования арендованного земельного участка на время действия приказа от 06.07.2018 о приостановлении действия разрешения на строительство.

Письмом от 18.07.2018 № 8354-03 Арендодатель отказал в приостановлении начисления арендной платы.

В связи с невозможностью использования Обществом земельного участка в соответствии с условиями договора аренды, в адрес Арендодателя направлено требование о расторжении договора и возврате суммы уплаченной арендной платы.

С письмом от 16.11.2018 Министерство имущественных отношений направило в адрес Общества проект соглашения о расторжении договора и акт приема-передачи земельного участка.

Договор аренды расторгнут сторонами 27.11.2018, 02.12.2018 соглашение о расторжении договора зарегистрировано в установленном действующим законодательством порядке.

Поскольку требование о возврате арендных платежей не исполнено Арендодателем в добровольном порядке, Общество обратилось в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, отказал в их удовлетворении.

Апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с обжалуемым судебным актом.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

На основании пунктов 2, 4 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и названным Кодексом. Размер арендной платы определяется договором аренды.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с положениями статей 611, 614 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615                   ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору, в частности потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

Согласно пункту 2 указанной статьи арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Из анализа приведенных норм следует, что арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества. Следовательно, юридически значимыми и подлежащими установлению по настоящему делу являются обстоятельства, касающиеся передачи Арендатору арендованного имущества и возможности распоряжения им в целях, предусмотренных спорным договором аренды.

Как видно из материалов дела, договор аренды от 19.09.2017 заключен по результатам торгов, при этом торги в установленном законом порядке не оспорены, недействительными не признаны.

Земельный участок, предоставленный Обществу, соответствовал требованиям действующего законодательства  и условиям договора и не имел препятствий для его использования.

В частности, в соответствии с генеральным планом города Твери, утвержденным решением Тверской городской Думы от 25.12.2012 № 193, данный участок расположен в функциональной зоне многоэтажной жилой застройки до 16 этажей.

В соответствии с картой градостроительного зонирования в составе Правил землепользования и застройки города Твери, утвержденных решением Тверской городской Думы от 02.07.2003 № 71, рассматриваемый земельный участок расположен в зоне многоэтажной (высотной) жилой застройки Ж-4. Градостроительный регламент зоны Ж-4 предполагает возможность использования земельного участка под строительство магазина в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка.

В извещении о проведении торгов, договоре аренды (пункт 1.4), акте приема-передачи земельного участка указаны обременения земельного участка и ограничения его использования, к числу которых относится нахождение части земельного участка в зоне формирования магистральной улицы районного значения и зоне зеленых насаждений общего пользования.

Таким образом, принимая участие в аукционе на право заключения договора аренды спорного земельного участка и заключая указанный договор, Общество достоверно знало о наличии всех ограничений (обременений) земельного участка, в частности о наличии зеленых насаждений на данном участке, однако каких-либо возражений относительно условий договора аренды не представило.

В обоснование требований о взыскании уплаченных арендных платежей Общество ссылается на обстоятельства, свидетельствующие, по его мнению, о невозможности использования земельного участка по назначению в связи с приостановлением действия разрешения на строительство и отзывом порубочного билета.

Однако из материалов дела не усматривается противоправных действий со стороны Арендодателя, в связи с которыми Общество было лишено возможности в период с 19.09.2017 по 06.07.2018 использовать арендованный для строительства земельный участок. 

Более того, в указанный период Арендатором совершались действия, свидетельствующие об использовании земельного участка (подготавливалась проектная документация для строительства объекта, Общество обращалось за выдачей разрешения на строительство).

В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Решением Пролетарского районного суда города Твери от 21 сентября 2018 года по делу № 2а-1038/2018, оставленным без изменения апелляционным определением Тверского областного суда от 12 декабря 2018 года по делу                    № 33а-4919, в удовлетворении административного иска гражданки                   ФИО5, действующей в интересах несовершеннолетнего                           ФИО6, к администрации города Твери, Департаменту архитектуры о признании незаконным спорного разрешения на строительство, выданного                 Обществу, отказано.

В рассматриваемой ситуации Общество в нарушение статьи 65 АПК РФ не представило доказательств, свидетельствующих о невозможности использования по назначению спорного земельного участка при наличии выданного разрешения на строительства, признанного законным в судебном порядке.

Из материалов дела видно, что договор аренды земельного участка расторгнут по инициативе Общества. Ссылка истца на невозможность осуществления строительства в пределах срока действия договора аренды (до 18.03.2019) не принимается апелляционным судом. При этом суд учитывает, что выданным разрешением на строительство установлен срок осуществления строительства – до 05.06.2019. Кроме того, возможность однократного продления арендных отношений для завершения строительства объекта предусмотрена подпунктом 10 пункта 2, пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Согласно статье 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В силу статьи 1103 названного Кодекса, поскольку иное не установлено данным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила о неосновательном обогащении подлежат применению также к требованию одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

В данном случае внесение Обществом арендной платы в размере, согласованном сторонами, правомерно расценено судом первой инстанции в качестве исполнения истцом принятых на себя по договору аренды обязательств, что исключает возникновение на стороне ответчика неосновательного обогащения в силу положений статьи 1102 ГК РФ.

Приведенные Обществом в жалобе доводы не опровергают правильность выводов суда первой инстанции, основаны на иной правовой оценке апеллянтом обстоятельств спора, что не свидетельствует об ошибочности выводов суда и неправильном применении судом норм материального права.

Решение суда соответствует имеющимся в деле доказательствам, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, судом при рассмотрении спора не допущено.

В свете изложенного апелляционная жалоба Общества удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины на основании статьи 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Тверской области от 01 апреля 2019 года по делу № А66-19823/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «МАКСити» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В. Чередина

Судьи

А.Я. Зайцева

А.В. Романова