﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень	Дело № А45-38028/2019

Резолютивная часть постановления объявлена  25 марта 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  01 апреля 2021 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего			 Севастьяновой М.А.,

судей							 Демидовой Е.Ю.,

								 Зиновьевой Т.А.,

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Ана-Проджект» на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 05.08.2020 (судья Амелешина Г.Л.)и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2020 (судьи Стасюк Т.Е., Фертиков М.А., Молокшонов Д.В.) по делу№ А45-38028/2019 по иску индивидуального предпринимателя Казаряна Арсена Хореновича (ОГРНИП 304540228600098) к обществу с ограниченной ответственностью «Ана-Проджект» (630083, город Новосибирск, улица Большевистская, дом 118, квартира 91, ОГРН 1185476024040,                               ИНН 5405021625) о расторжении договора аренды, взыскании денежных средств, по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Ана-Проджект» к индивидуальному предпринимателю Казаряну Арсену Хореновичу о взыскании денежных средств, обязании предоставить доступв помещение, истребовании имущества.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Казарян Тарон Арсенович.

В судебном заседании приняли участие представители: обществас ограниченной ответственностью «Ана-Проджект» – Сорокина Е.В.по доверенности от 04.02.2020, индивидуального предпринимателя Казаряна Арсена Хореновича – Шахаев А.В. по доверенности от 21.01.2020.

Суд установил:

индивидуальный предприниматель Казарян Арсен Хоренович (далее -                  ИП Казарян А.Х., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Ана-Проджект» (далее - ООО «Ана-Прожект», общество) о расторжении заключенного сторонами договора аренды нежилого помещения от 23.04.2019 № 01-04-18 в связи с неоплатой арендатором более двух раз арендной платы; и с уточненными в ходе судебного разбирательства в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) исковыми требованиями имущественного характера о взыскании:

38 286 руб. 80 коп. задолженности по базовой части арендной платы                 за период с сентября 2018 года по март 2019 года;

695 543 руб. 93 коп. задолженности по базовой части арендной платы           за период с 25.04.2019 по 27.03.2020;

40 875 руб. неустойки за период с 25.04.2019 по 15.07.2020                                 с продолжением ее начисления в размере 1/300 ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды, в день от суммы долга по базовой части арендной платы по день исполнения обязательства;

71 212 руб. 59 коп. задолженности по переменной части арендной платы в виде стоимости коммунальных услуг за период с 01.09.2018 по 25.09.2019;

40 913 руб. 93 коп. задолженности по переменной части арендной платы в размере расходов на отопление за период с 01.09.2018 по 25.09.2019.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Казарян Тарон Арсенович, заключивший спорный договор на основании доверенности от 01.10.2019, выданной ИП Казаряном А.Х.

Для совместного рассмотрения с первоначальным иском судом первой инстанции к производству принят встречный иск общества                                         к предпринимателю о взыскании: 

1 544 495 руб. стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, расположенного по адресу: г. Новосибирск, ул. Владимира Заровного, 26/3;

65 545 руб. убытков в размере стоимости погибших комнатных растений, за которыми не осуществлялся уход в результате противоправных действий ИП Казаряна А.Х. по удержанию имущества;

308 600 руб. упущенной выгоды в размере стоимости мебели,                          не переданной потенциальному покупателю в результате безосновательного ограничения доступа арендатора ООО «Ана-Проджект» в арендованное помещение, повлекшего отказ покупателя от договора купли-продажи имущества: стул барный «Golden Pink» в количестве 8 штук стоимостью 14 600 руб., диван «Клуб» в количестве 2 штук стоимостью 14 600 руб., дизайнерский стол (прямоугольный) в количестве 2 штук стоимостью                40 000 руб., дизайнерский стол (диаметр 1 000 мм) стоимостью 25 000 руб., дизайнерский стол (диаметр 800 мм) стоимостью 20 000 руб.

Кроме того, общество просило обязать предпринимателя предоставить доступ в помещение, расположенное по адресу: г. Новосибирск,                               ул. Владимира Заровного, 26/3 с целью вывоза принадлежащего обществу оборудования, а также возвратить в течение пяти дней после вступления решения суда в законную силу принадлежащее ООО «Ана-Проджект» имущество, расположенное по указанному адресу, общей стоимостью 1 405 961 руб. 14 коп. и всю мелкую утварь, сервировочную посуду, бокалы      и прочее имущество.

В процессе рассмотрения дела ООО «Ана-Проджект» заявило об отказе от встречного иска в части требования об обязании ИП Казаряна А.Х. предоставить доступ в помещение, расположенное по адресу:                                    г. Новосибирск, ул. Владимира Заровного, 26/3, с целью вывоза принадлежащего истцу оборудования. Отказ от указанной части исковых требований судом принят.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 05.08.2020 расторгнут договор аренды нежилого помещения от 23.04.2019 № 01-04-18.      С ответчика в пользу истца взыскано: 38 286 руб. 80 коп. задолженности              по базовой части арендной платы за период с сентября 2018 года по март 2019 года; 695 543 руб. 93 коп. задолженности по базовой части арендной платы за период с 25.04.2019 по 27.03.2020; 40 875 руб. неустойки за период с 25.04.2019 по 15.07.2020 с продолжением ее начисления в размере 1/300 ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды, в день от суммы долга по базовой части арендной платы 733 830 руб. 73 коп., начиная с 16.07.2020 по день исполнения обязательства; 71 212 руб. 59 коп. задолженности по переменной части арендной платы в виде коммунальных услуг за период с 01.09.2018 по 25.09.2019; 40 913 руб. 93 коп. задолженности по переменной части арендной платы в виде расходов             на отопление за период с 01.09.2018 по 25.09.2019; 17 999 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины; 50 000 руб. судебных расходов по оплате услуг представителя. С ответчика в доход федерального бюджета взыскано 8 737 руб. 64 коп. государственной пошлины.

Также судом принят отказ общества от встречного иска и прекращено производство по делу в части требования об обязании истца предоставить доступ в помещение, расположенное по адресу: г. Новосибирск,                              ул. Владимира Заровного, 26/3, с целью вывоза имущества, принадлежащего обществу. С предпринимателя в пользу общества взыскано 65 545 руб. убытков; 1 099 руб. 56 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины. В остальной части встречного иска отказано. Обществу из федерального бюджета возвращено 2 569 руб. 60 коп. государственной пошлины.

В результате зачета денежных сумм, взысканных по первоначальному                 и встречному искам, с общества в пользу предпринимателя взыскано                    668 285 руб. 73 коп. задолженности по базовой части арендной платы;                40 875 руб. неустойки за период с 25.04.2019 по 15.07.2020 с продолжением ее начисления в размере 1/300 ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды, в день от суммы долга по базовой части арендной платы 668 285 руб. 73 коп., начиная с 16.07.2020 по день исполнения обязательства; 71 212 руб. 59 коп. задолженности по переменной части арендной платы в виде коммунальных услуг за период с 01.09.2018               по 25.09.2019; 40 913 руб. 93 коп. задолженности по переменной части арендной платы в виде расходов на отопление за период с 01.09.2018                      по 25.09.2019; 16 899 руб. 44 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины; 50 000 руб. судебных расходов по оплате услуг представителя.

Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда                       от 12.11.2020 принят отказ предпринимателя от исковых требований в части взыскания 1 руб. 60 коп. основного долга, 17 коп. неустойки. Производство по делу в указанной части прекращено.

С учетом принятого отказа от части исковых требований резолютивная часть решения изложена в редакции, согласно которой:

По первоначальному иску:

расторгнут договор аренды нежилого помещения от 23.04.2019                        № 01-04-18 между обществом и Казаряном Арсеном Хореновичем.

Взыскано с общества в пользу предпринимателя:

38 286 руб. задолженности по базовой части арендной платы за период               с сентября 2018 года по март 2019 года;

695 543 руб. 13 коп. задолженности по базовой части арендной платы                за период с 25.04.2019 по 27.03.2020;

40 874 руб. 83 коп. неустойки за период с 25.04.2019 по 15.07.2020                  с продолжением ее начисления в размере 1/300 ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды, в день от суммы долга по базовой части арендной платы 733 829 руб. 13 коп., начиная с 16.07.2020 по день исполнения обязательства;

71 212 руб. 59 коп. задолженности по переменной части арендной платы в виде коммунальных услуг за период с 01.09.2018 по 25.09.2019;

40 913 руб. 93 коп. задолженности по переменной части арендной платы в виде расходов на отопление за период с 01.09.2018 по 25.09.2019;

17 999 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины;

50 000 руб. судебных расходов по оплате услуг представителя.

Взыскано с общества в доход федерального бюджета 8 737 руб. 64 коп. государственной пошлины.

По встречному иску:

принят отказ общества от встречного иска и прекращено производство по делу в части требования об обязании предпринимателя предоставить доступ в помещение, расположенное по адресу: г. Новосибирск,                            ул. Владимира Заровного, 26/3, с целью вывоза имущества, принадлежащего обществу.

Взыскано с предпринимателя в пользу общества 65 545 руб. убытков,                  1 099 руб. 56 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

В остальной части встречного иска отказано.

Возвращено обществу из федерального бюджета 2 569 руб. 60 коп. государственной пошлины, уплаченной чек-ордером от 16.03.2020.

В результате зачета денежных сумм, взысканных по первоначальному              и встречному искам, взыскано с общества в пользу предпринимателя:

668 284 руб. 13 коп. задолженности по базовой части арендной платы,  

40 874 руб. 83 коп. неустойки за период с 25.04.2019 по 15.07.2020                           с продолжением ее начисления в размере 1/300 ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды, в день от суммы долга по базовой части арендной платы 668 284 руб. 13 коп., начиная с 16.07.2020 по день исполнения обязательства;

71 212 руб. 59 коп. задолженности по переменной части арендной платы в виде коммунальных услуг за период с 01.09.2018 по 25.09.2019;

40 913 руб. 93 коп. задолженности по переменной части арендной платы в виде расходов на отопление за период с 01.09.2018 по 25.09.2019;

16 899 руб. 44 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины;

50 000 руб. судебных расходов по оплате услуг представителя.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, общество обратилось с кассационной жалобой, в которой просит их изменить и принять по делу новый судебный акт, которым по первоначальному иску уменьшить размер взыскания задолженности по арендной плате до размера, указанного в контррасчете ООО «Ана-Проджект», удовлетворить требования встречного искового заявления в полном объеме и произвести зачет денежных сумм, взысканных по первоначальному иску и встречным исковым требованиям, либо направить дело на новое рассмотрение.

В обоснование жалобы, с учетом дополнительно представленного ее письменного обоснования, заявитель приводит следующие доводы:  взыскание суммы по базовой части арендной платы после ограничения арендодателем доступа в арендованное помещение с 25.09.2019 является неправомерным; судами не дано оценки представленному в материалы дела соглашению о расторжении договора аренды, направленному обществом 23.09.2019 для подписания предпринимателю вместе с актом приема-передачи помещения, а также доводам общества о том, что 25.09.2019 ключи были переданы уполномоченному представителю арендодателя, однако                   предприниматель уклонился от одностороннего расторжения договора                   по инициативе арендатора и от приемки помещения, ограничив доступ                в него; судами не учтено, что согласно ответу от 30.09.2019 на направленное соглашение о расторжении договора аренды предприниматель не оспаривал факт расторжения договора, а заявил лишь принципиальное возражение                   по компенсации размера неотделимых улучшений, указал также на наличие задолженности по арендной плате; судами не принято во внимание, что расторжение договора не поставлено в зависимость от удовлетворения требования общества о компенсации затрат на создание неотделимых улучшений; в основу удовлетворения первоначального иска о расторжении договора аренды судами ошибочно положено письмо арендодателя                             от 16.07.2019, поскольку в нем не содержится требования о расторжении договора, кроме того, после данного письма между сторонами продолжались арендные отношения, арендатор осуществлял платежи.

Помимо указанного, общество считает, что его задолженность                           по базовой части арендной платы сложилась за период с 26.05.2019                         по 25.09.2019 и составляет 204 251 руб. 60 коп., так как размер платы подлежит определению с учетом его уменьшения на сумму налога                 на доходы физических лиц (далее – НДФЛ), подлежащего удержанию обществом, как налоговым агентом Казаряна А.Х., поскольку договор заключен с физическим лицом. При этом исчисление обществом налога Казарян А.Х. (арендодатель) не оспаривал и в соглашении о рассрочке уплаты задолженности от 05.02.2019 подтвердил размер задолженности общества (арендатор) с  учетом суммы НДФЛ, подлежащего исчислению                 и удержанию обществом. 

Кроме того, общество считает неверным выводы судов о размере задолженности по переменной части арендной платы в виде коммунальных услуг, поскольку указание судами на то, что после сентября 2019 года предприниматель не производил начисления переменной части арендной платы противоречит материалам дела, так как в расчет долга предприниматель включает счета за октябрь и ноябрь 2019 года в размере 11 339 руб. 38 коп., выставленные организацией, осуществляющей управление многоквартирным домом, в котором расположено спорное нежилое помещение, а также счет ООО «Потенциал Плюс» на сумму                40 913 руб. 93 коп., сформированный по состоянию на ноябрь 2019 года, несмотря на то, что арендодатель 25.09.2019 ограничил арендатору доступ             в арендованное помещение. Также кассатор полагает, что у него отсутствует обязанность по оплате услуг ООО «Потенциал Плюс», поскольку счета указанной организации ему не выставлялись и арендодателем для оплаты               не передавались, о таком поставщике услуг арендатору известно не было,               на электронный адрес общества направлялись только счета управляющей организации. Общество ссылается на то, что судами не дано оценки его доводам о том, что в период с 01.07.2018 по 31.12.2018 управляющей компанией выставлялся к оплате завышенный тариф на электрическую энергию, что повлекло излишнее взыскание переменной части арендной платы также на 8 848 руб. 06 коп.

В кассационной жалобе также отмечено, что судами обеих инстанций            не рассмотрено заявленное обществом ходатайство об истребовании мотивированного расчета начислений по коммунальным услугам с указанием примененного тарифа, что не позволило ООО «Ана-Проджект» реализовать свое право на представление полного и мотивированного контррасчета.

Также кассатор не согласен с отказом в удовлетворении его встречного иска об истребовании у арендодателя удерживаемого имущества арендатора, так как судами не учтено, что право на удержание вещи носит диспозитивный характер, следовательно, стороны вправе предусмотреть                     в договоре условия удержания, либо исключить применение названного способа обеспечения исполнения обязательств. Общество ссылается на то, что судами не принято во внимание условие пункта 8.2 договора аренды, предусматривающее право арендодателя лишь ограничить доступ сотрудников арендатора в помещение, но не право на удержание имущества, а также условие пункта 11.1 договора о праве арендатора беспрепятственно выносить все отделимое имущество, в том числе в случае расторжения договора в соответствии с пунктами 9.1, 9.3. ООО «Ана-Проджект» считает, что пунктом 11.1 договора аренды стороны предусмотрели запрет                        на удержание имущества арендодателем. По мнению кассатора, применив положения пункта 1 статьи 359 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), суды нарушили положения статьи 421 ГК РФ                и не учли, что при заключении договора, действуя разумно и добросовестно, с учетом специфики деятельности арендатора и арендуемого помещения, стороны включили в договор ряд таких условий, как: гарантирующих неприкосновенность имущества арендатора; право арендатора на беспрепятственный вывоз своего имущества вне зависимости от оснований отказа от договора; право арендатор на односторонний немотивированный отказ от договора. Общество также считает, что, применив положения пункта 1 статьи 359 ГК РФ, суды нарушили основополагающий принцип соразмерности стоимости удерживаемого имущества на сумму более 1 500 000 руб. и размера задолженности по арендной плате.

Помимо вышеизложенного, в жалобе кассатор выражает несогласие                с отказом в удовлетворении его требований о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного помещения. Общество ссылается         на противоречивость позиции суда первой инстанции о недоказанности факта неотделимости улучшений, при которой суд одновременно определяет кафель, штукатурку, покраску, изменение потолка и др. как улучшения отделимые. Также заявитель считает неверным вывод суда об отсутствии согласования с арендодателем проведения соответствующих работ. При этом общество отмечает следующее: в договоре арендодателем дано принципиальное согласие на производство поименованных работ; согласно акту приема-передачи помещения в аренду оно передано арендатору в том                     состоянии, в  котором оно передано застройщиком предпринимателю                     по договору участия в долевом строительстве; арендатором к возмещению предъявлены расходы по неотделимым улучшениям и лишь минимально необходимые для функционирования ресторана; заявленные к возмещению улучшения необходимы были в целях исполнения договора аренды, предусматривающего цель предоставления нежилого помещения – организация пункта общественного питания, ресторан; наличие произведенных улучшений требуется согласно ГОСТу 30389-2013 «Услуги общественного питания. Предприятия общественного питания. Классификация и общие требования»; арендованное обществом помещение предпринимателя существенно улучшено за счет произведенных неотделимых улучшений и в результате дальнейшей его эксплуатации будет иметь большую ценность для собственника, который при отсутствии возмещения получает неосновательное обогащение.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит отказать              в ее удовлетворении и оставить обжалуемые судебные акты без изменения, поскольку все доводы заявителя уже оценивались судами и нашли подробное отражение в судебных актах; расчет арендной платы является верным,                      а доводы ответчика об исполнении им функций налогового агента                         не подтверждены доказательствами и основаны на неверном понимании норм материального права; противоречат нормам материального права доводы о невозможности взыскания арендной платы после ограничения доступа арендатора в помещение и о неправомерности удержания имущества, а доводы о досрочном расторжении договора аренды с 16.10.2019 основаны на неверном толковании условий договора и норм материального права.

Определением суда округа от 04.03.2021 судебное заседание отложено до 25.03.2021 для представления кассатором дополнительных пояснений                 по кассационной жалобе.

К судебному заседанию от общества поступило письменное обоснование к жалобе, в отношении которого предприниматель представил письменные возражения.

В судебном заседании представители сторон поддержали, соответственно, доводы кассационной жалобы и возражений на нее.

Учитывая надлежащее извещение третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, о времени                    и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 АПК РФ рассмотрена в его отсутствие.

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и соблюдение процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствами представленным доказательствам, изучив материалы дела, судокруга приходит к выводу о наличии оснований для отмены принятых по делу решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда в той части, в которой они обжалованы обществом.

Поскольку в части прекращения производства по делу в части                          встречного иска об обязании ИП Казаряна А.Х. предоставить доступ                          в помещение с целью вывоза принадлежащего обществу оборудования,                     в части удовлетворения встречного иска о взыскании убытков в размере стоимости погибших комнатных растений, и в части отказа в удовлетворении встречного иска о взыскании убытков в размере стоимости мебели, непроданной потенциальному покупателю в связи с ее удержанием предпринимателем в кассационной жалобе возражений не заявлено, в данной части судом кассационной инстанции обжалуемые судебные акты                          не пересматриваются.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Казаряном Арсеном Хореновичем (арендодатель) и ООО «Ана-Проджект» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения 23.04.2018 и № 01-04-18 (далее – договор).

Договор от имени арендодателя заключен Казаряном Тароном Арсеновичем, действующим на основании нотариально удостоверенной доверенности от 14.07.2017, выданной Казаряном Арсеном Хореновичем, наделившим своего представителя, в том числе полномочиями сдавать                      в аренду недвижимое имущество с правом подписания соответствующего договора. Копия нотариально удостоверенной доверенности 54 АА 2523326, зарегистрированной в реестре нотариуса № 2-2276, является приложением    № 3 к договору.

 Казарян Арсен Хоренович зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя 12.10.2004.

В соответствии с пунктами 1.1, 1.2 договора арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение с кадастровым номером 54:35:074250:876 площадью 83,1 кв. м, расположенное по адресу: 630083, г. Новосибирск, ул. Владимира Заровного, 26/3. Указанное помещение принадлежат арендодателю на праве собственности на основании договора участия в долевом строительстве                    от 31.08.2016, право собственности зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы кадастра и картографии                             по Новосибирской области 12.04.2018.

Согласно пункту 1.3 договора цель использования помещения: организация пункта общественного питания, ресторан. Арендодатель, подписывая настоящий договор, дает принципиальное согласие                             на производство арендатором следующих работ в помещении: 

- расстановку оборудования, необходимого для работы ресторана                      и подключения данного оборудования к соответствующим коммуникациям;

- проведение ремонтных работ в помещении с целью приведения внутреннего и внешнего вида помещения в соответствии с корпоративным стилем арендатора;

- проведение работ по приведению помещения в соответствии                            с обязательными нормативами и требованиями, установленными                           в Российской Федерации, а также требованиями уполномоченных органов              (в частности системы пожарной сигнализации и пожаротушения, системы вентиляции).

Помещение используется арендатором только для целей, указанных                 в пункте 1.3 договора (пункт 4.1 договора).

Помещение арендуется на срок с 23.04.2018 по 23.04.2023 (пункт 2.1 договора).

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что передача помещения арендатору производится по акту приема-передачи (приложение № 4) в срок не более 3 (три) дней с момента подписания настоящего договора.

Стоимость и порядок расчетов определены сторонами в разделе 5 договора. 

Согласно пункту 5.1 договора арендатор обязуется выплачивать арендодателю арендную плату, состоящую из базовой части и переменной части. 

Базовая арендная плата составляет 800 руб. за 1 кв. м арендуемой площади и составляет 66 480 руб. в месяц. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 25 числа месяца, предшествующего оплачиваемому месяцу. Первым месяцем аренды считается третий месяц после подписания акта приема-передачи помещения (июль 2018). Арендатор вносит арендную плату, начиная с первого месяца аренды. За первые два месяца после подписания акта приема-передачи (май-июнь 2018 г.) арендная плата не уплачивается (пункт 5.2 договора). 

Переменная часть арендной платы состоит из оплаты за предоставляемые коммунальные, эксплуатационные и другие административно-хозяйственные услуги по занимаемым помещениям                       и производится по счетам, выставленным управляющей компанией арендатору, в течение 5 банковских дней с момента получения счетов. Арендатор вправе запросить у арендодателя, а арендодатель обязан запросить у управляющей компании и предоставить документы арендатору, подтверждающие обоснованность предъявляемых к оплате сумм. Коммунальные, эксплуатационные и другие административно-хозяйственные услуги оплачиваются арендатором с даты подписания акта приема-передачи помещения (пункт 5.3 договора).

Обязанности арендатора предусмотрены в пункте 6.1 договора.

Согласно подпункту 6.1.6 договора арендатор по истечении срока действия настоящего договора, а также при его досрочном расторжении обязан передать арендодателю все помещения с произведенными в установленном порядке перестройками и перепланировками, составляющими принадлежность помещения и неотделимые без вреда от конструкций помещениям в нормальном состоянии с учетом естественного износа.

Арендатор обязан получить все разрешения, согласования, связанные                с последующим целевым использованием помещения, предусмотренные действующим законодательством, в том числе согласовывать с органами Госсанэпиднадзора соответствие занимаемых арендатором площадей виду деятельности, осуществляемой арендатором, и получать в дальнейшем все необходимые лицензии и разрешительную документацию (подпункт 6.1.8).

Подпунктом 6.1.23 договора предусмотрено, что по окончании пользования помещением арендатор возвращает его по двустороннему акту     в состоянии, соответствующем разумной степени износа, а также с учетом работ, произведенных в соответствии с настоящим договором и свободным                            от персонала и движимого имущества.

Перепланировка, переоборудование, устройство каких-либо приспособлений, а также размещение дополнительного оборудования, средств связи или технических систем, и другие изменения (улучшения)                       в помещении, которые арендатор пожелает осуществить за свой счет, могут быть произведены без согласия арендодателя при условии соблюдения всех норм и правил, а также получения соответствующего разрешения                          в уполномоченных органах (пункт 6.2.3).

Права арендатора предусмотрены в пункте 6.2 договора.

Согласно подпункту 6.2.7 договора арендатор имеет право осуществлять внутреннюю разводку и подключение к канализации, к системам электро- и водоснабжения, отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, слабых токов, пожарных кранов, телефонных кабелей без получения                       от арендодателя разрешения.

Обязанности арендодателя определены пунктом 7.1 договора.

На основании пунктов 8.1, 8.2 договора на суммы платежей, просроченных уплатой арендатором, начисляются пени в размере 1/300 ключевой ставки. В случае задержки оплаты арендатором арендной платы более чем на 30 дней, арендодатель вправе произвести отключение электроэнергии, ограничить доступ сотрудников арендатора в помещение.

Досрочное прекращение действия договора согласовано сторонами                     в разделе 9 договора.

Согласно пункту 9.1 договора любая из сторон вправе досрочно расторгнуть настоящий договор, если другая сторона нарушает его существенные условия. При этом стороны установили, что: арендодатель нарушит существенные условия настоящего договора в случае если                       не исполнит или исполнит ненадлежащим образом условия, изложенные                 в пунктах 3.1, 7.1 договора; арендатор нарушит существенные условия настоящего договора в случае если будет использовать помещения не по назначению, либо если по вине арендатора произойдет ухудшение технического или санитарного состояния здания. Односторонне расторжение договора по иным основаниям допускается также в случаях, предусмотренных законодательством.

Сторона, имеющая намерение расторгнуть договор по основаниям, предусмотренным пунктом 9.1, обязана уведомить об этом другую сторону             в письменной форме не менее, чем за 30 дней до даты расторжения                           с приложением документально подтвержденной аргументации своего намерения (пункт 9.2 договора).

 На основании пункта 9.3 договора арендатор вправе досрочно расторгнуть настоящий договор даже если арендодатель не нарушает его существенные условия. При этом арендатор должен уведомить арендодателя в письменной форме не менее, чем за 30 дней до даты расторжения договора.

23.04.2018 сторонами подписан акт приема-передачи нежилого помещения, согласно пункту 2 которого помещение осмотрено сторонами         и в результате осмотра установлено:

2.1. Покрытие стен – штукатурка, повреждение нет,

2.2. Покрытие пола – цементная стяжка, повреждений нет,

2.3. Покрытие потолка – монолитная плита, повреждений нет,

2.4. Окна – витражные конструкции, все стеклопакеты целые, отсутствует примыкание наружных стен к витражным конструкциям (устройство внутренних откосов),

2.5. Водоснабжение – отсутствует разводка, только точка подключения,

2.6. Канализация - отсутствует разводка, только точка подключения,

2.7. Электроснабжение - отсутствует разводка, только точка подключения,

2.8. Отопление – разводка, радиаторы в хорошем состоянии,

2.9. Приточная вентиляция отсутствует,

2.10. Вытяжная вентиляция – частично смонтирована,

2.11. Входные двери – алюминиевые конструкции, стеклопакеты все целые, замки и петли рабочие,

2.12. Система пожарооповещения – смонтирована.

3. Общее техническое состояние удовлетворительное. Помещение находится в том же состоянии, в котором было передано застройщиком по договору участия в долевом строительстве от 31.08.2016.

Ссылаясь на наличие у ООО «Ана-Проджект» задолженности                                по базовой части арендной платы в сумме 38 286 руб. 80 коп. за период                       с сентября 2018 года по март 2019 года и в сумме 695 543 руб. 93 коп.                    за период с 25.04.2019 по 27.03.2020; по переменной части арендной платы         в виде коммунальных услуг за период с 01.09.2018 по 25.09.2019 в сумме                  71 212 руб. 59 коп. и в сумме 40 913 руб. 93 коп. по отоплению за период                  с 01.09.2018 по 25.09.2019, на наличие оснований для расторжения договора в связи с неоплатой арендатором арендной платы более двух раз подряд, предприниматель обратился в арбитражный суд с первоначальным иском.

Разделение сумм арендной платы по базовой ее части на периоды предприниматель осуществил для удобства, исходя из того, что на задолженность с сентября 2018 года по март 2019 года неустойка им                      не начисляется и не взыскивается, поскольку в указанном периоде между сторонами заключено и действовало соглашение о рассрочке внесения арендной платы, тогда как на сумму задолженности за период с 25.04.2019              по 27.03.2020 истцом начислена и предъявлена договорная неустойка. Определение окончания периода взыскания основного долга датой 27.03.2020 истец обосновывает собственной инициативой, связанной                        с введением ограничительных мер в связи с проведением мероприятий, направленных на пресечение распространения новой коронавирусной инфекции.

Ссылаясь на безосновательное ограничение предпринимателем доступа обществу в арендованное помещение, нарушение арендодателем обязанности по возмещению стоимости неотделимых улучшений после прекращения договора аренды, незаконность удержания имущества арендатора, причинение обществу убытков в размере стоимости мебели, возможность продать которую потенциальному покупателю общество утратило в связи                с удержанием предпринимателем имущества, а также убытков в размере стоимости комнатных растений, погибших вследствие неосуществления                   за ними ухода в условиях ограничения предпринимателем обществу доступа в арендованное помещение, общество предъявило встречный иск.

Удовлетворяя первоначальный иск о расторжении договора аренды, суд первой инстанции руководствовался пунктом 1 статьи 450, статьями 452, 619 ГК РФ и исходил из того, что обществом более двух раз подряд не внесена арендная плата и отсутствуют доказательства наличия у общества намерения добровольно заключить с предпринимателем соглашение о досрочном прекращении арендных отношений.

Отклоняя доводы общества о том, что письмом от 23.09.2019 оно надлежащим образом  в порядке, предусмотренном пунктом 9.3 договора уведомило арендодателя о досрочном одностороннем расторжении договора по инициативе арендатора, что исключает расторжение договора в судебном порядке, суд первой инстанции указал, что в связи с наличием у арендатора задолженности по оплате аренды и в отсутствие условий досрочного расторжения договора в одностороннем порядке, уведомление общества не могло быть принято, а договор не мог быть признан досрочно расторгнутым. 

Удовлетворяя первоначальный иск о взыскании долга по арендной плате и неустойки, начисленной на задолженность по базовой части арендной платы, суд первой инстанции руководствовался статьями 309, 330, 333, 614 ГК РФ и исходил из того, что обществом нарушены обязательства по оплате аренды, доводы ответчика о неправильном исчислении задолженности                     не согласуются с условиями договора, а довод о недоказанности возникновения спорной задолженности в указанный истцом период документально не аргументирован, лишен доказательственной силы.

Отказывая в удовлетворении встречного иска в части требования об обязании предпринимателя возвратить принадлежащее обществу имущество, суд первой инстанции руководствовался статьями 14, 359, 421 ГК РФ                  и исходил из того, что поскольку арендатор неоднократно не оплатил арендную плату, то ограничение арендодателем арендатору доступа                          в помещение является самостоятельным способом защиты, допускаемым законом и соответствующим пункту 8.2 договора. 

Отметив неоднократное уведомление арендодателем арендатора                         о необходимости погашения задолженности и возможности ограничения доступа, в том числе посредством переписки по электронной почте                         по электронному адресу slovo.za.slovo@bk.ru, принадлежащему арендатору, направление претензии и писем в адрес арендатора: 05.02.2019 -  письмо                               о задолженности с указанием того, что в случае неоплаты будут применяться меры согласно главе 8 договора аренды; 20.06.2019 - претензия с указанием того, что при неоплате с 02.07.2019 будет ограничен доступ в помещение;               16.07.2019 вручено письмо, в котором содержалось требование об оплате задолженности и уведомление о том, что с 26.07.2019 доступ в помещение               и оказание коммунальных услуг будут приостановлены, и указав на то, что ООО «Ана-Проджект» на протяжении полугода с момента первого предупреждения продолжало работать и правом вывезти свое имущество                не воспользовалось, и также 01.10.2019 арендатор был извещен письмом                    о необходимости оплаты и, что доступ в помещение будет восстановлен после оплаты задолженности, однако и после этого оплаты задолженности      не последовало, суд первой инстанции признал удержание имущества арендатора правомерным.

Отказывая в удовлетворении требований общества о возмещении стоимости неотделимых улучшений, суд первой инстанции исходил из следующего: арендатор не доказал, что работы, перечень которых указан                  в договоре строительного подряда, являются улучшениями и такие «улучшения» относятся к неотделимым; многие результаты работ, указанные в представленном арендатором договоре подряда, являются отделимыми, в частности кафель, штукатурка, покраска, изменение потолка, и не представляют ценности для арендодателя, так как являются тем самым «корпоративным стилем» арендатора, о котором идет речь в пункте 1.3 договора, любой новый арендатор будет изменять такие параметры под себя; общество отказалось от проведения судебной экспертизы в целях определения действительного наличия у заявленных обществом улучшений характера неотделимых, сославшись на наличие в деле достаточных доказательств в обоснование его требований; перепланировка помещения      и создание улучшений проведены без согласия арендодателя; принципиальное согласие арендодателя на проведение ремонтных работ                 с целью приведения вида помещения в соответствие с корпоративным стилем арендатора, а также работ по приведению помещения в соответствие                         с обязательными требованиями само по себе не означает установления сторонами порядка согласования улучшений, а лишь закрепляет возможность использования помещения по определенному целевому назначению.

Отказывая в удовлетворении встречного иска о взыскании упущенной выгоды в размере стоимости мебели непроданной потенциальному покупателю вследствие не предоставления предпринимателем доступа                  в помещение, суд первой инстанции исходил из отсутствия причинно-следственной связи между действиями предпринимателя и заявленной упущенной выгодой, так как действия по ограничению доступа в помещение являются правомерными, а также того, что имущество продолжает оставаться в собственности общества, что исключает взыскание его стоимости.

Требование общества о взыскании убытков в размере стоимости погибших растений судом удовлетворено исходя из того, что арендодателем, правомерно удерживающим имущество арендатора, не обеспечено должной сохранности этого имущества. 

По результату рассмотрения дела судом первой инстанции признано обоснованным и удовлетворено требование предпринимателя о возмещении судебных расходов по оплате услуг представителя.

По результату рассмотрения денежных требований по первоначальному и встречному искам судом первой инстанции произведен зачет взысканных со сторон сумм.

Апелляционный суд поддержал решение суда первой инстанции, приняв частичный отказ истца по первоначальному иску в части суммы основного долга и неустойки, и, соответственно, изменив в связи с этим суммы подлежащие взысканию по первоначальному иску и итоговую сумму вследствие зачета требований.

Суд кассационной инстанции считает, что при принятии обжалуемых обществом судебных актов судами не учтено следующее.

На основании статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 ГК РФ).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они                  не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Руководствуясь приведенными правовыми положениями и условиями договора аренды, при определении размера неисполненного ответчиком обязательства по внесению арендной платы суды обеих инстанций обоснованно исходили из установленной ежемесячной суммы платы базовой ее части и представленных в дело платежных поручений общества                           о произведенных платежах этой части платы.

Поскольку размер базовой части определен договором и составляет                  66 480 руб. в месяц, учитывая, что первым месяцем аренды стороны определили третий месяц после подписания акта приема-передачи помещения (июль 2018 года), суды правильно исходили из того, что начало периода задолженности исчисляется с сентября 2018 года, поскольку за этот месяц обществом недоплачено базовой части арендной платы в сумме                12 900 руб.

Суд апелляционной инстанции обоснованно отклонил доводы общества о необходимости уменьшения размера базовой части арендной платы на сумму НДФЛ, подлежащего исчислению и уплате арендодателем, которую, как полагает общество считая себя налоговым агентом, должно удержать                    и перечислить в бюджет. При этом апелляционный суд правильно указал, что условия договора определяют конкретную сумму арендной платы, которую должен получить арендодатель за сданное в аренду помещение, и также договором не предусмотрено включение в арендную плату каких-либо налогов. Кроме того, поскольку истец в период заключения договора зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, его деятельность по сдаче нежилых помещений в аренду имеет коммерческий характер, направлена на извлечение прибыли, то само по себе отсутствие                 в договоре аренды указания на то, что Казарян А.Х. выступает в нем                              в качестве предпринимателя, не дает правовых оснований полагать общество налоговым агентом Казаряна А.Х. Суды первой и апелляционной инстанции также верно отметили, что и доказательств исчисления, удержания, перечисления сумм НДФЛ с базовой части арендной платы общество                      в материалы дела не представило. 

Доводы кассационной жалобы о том, что до возникновения спорной ситуации истец признавал, что получаемая им арендная плата должна быть уменьшена на сумму НДФЛ, не могут быть приняты во внимание судом кассационной инстанции, поскольку никаких изменений в отношении суммы платы в договор стороны не вносили.

Между тем суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов                 о наличии оснований для расторжения договора аренды по инициативе арендодателя в связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязанности по внесению арендной платы; о периоде и размере задолженности как по базовой, так и по переменной части арендной платы;               о наличии у арендодателя права на удержание имущества арендатора, находящегося в арендованном помещении и об отсутствии оснований для его возврата арендатору до исполнения последним обязанности по погашению задолженности; об отсутствии обязанности арендодателя по возмещению стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, сделаны без необходимого применения правил о толковании договора, и без исследования и оценки предусмотренного пунктом 11.1 договора условия.

Согласно пункту 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее – постановление Пленума                ВС РФ № 49) условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431                 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления                      с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Вывод судов о наличии оснований для исчисления базовой части арендной платы по 27.03.2020 со ссылкой на то, что действия арендодателя по ограничению обществу с 25.09.2019 доступа в помещение не могут признаваться как обстоятельства, исключающие обязанность арендатора вносить арендную плату, сделан без исследования и оценки условий пунктов 9.3, 11.1 договора аренды.

При этом, как установлено судами, пункты 9.1, 9.2 договора предусматривают право любой из сторон на досрочное расторжение договора, если другая сторона нарушает его существенные условия, а также порядок расторжения по таким основаниям - уведомление об этом другой стороны в письменной форме не менее, чем за 30 дней до даты расторжения            с приложением документально подтвержденной аргументации своего намерения. Пункт 9.3 договора предусматривает право арендатора                на досрочное расторжение договора даже если арендодатель не нарушает его существенные условия. Такой немотивированный отказ от договора реализуется посредством уведомления арендодателя в письменной форме                не менее, чем за 30 дней до даты расторжения договора.

Как установлено судом апелляционной инстанции 23.09.2019, общество заявило о расторжении договора аренды, направив предпринимателю соглашение о расторжении договора от 23.09.2019 с приложением:

- № 1, предусматривающим компенсацию арендодателем 50% стоимости неотделимых улучшений, составляющих 281 561 руб. (563 122 руб. 78 коп.: электромонтажные работы с устройством освещения, точек подключения                 220 Вт, покрытие пола керамогранитом, устройство двух санузлов с водоподведением и канализационными работами, включая все сантехническое оборудование и алюминиевые двери 2 шт.), 

- № 2, определяющим взаиморасчеты сторон на 23.09.2019 (задолженность по базовой части в сумме 295 920 руб., по переменной части в сумме 61 748 руб. 28 коп.),

- акта приема-передачи помещения.

25.09.2019 предприниматель уведомил общество о том, что 25.09.2019              в 18 час. 30 мин. будет полностью ограничено пользование арендованным помещением в связи с неоплатой арендной платы в течение 5 месяцев, указав, что доступ в помещение будет восстановлен после полного погашения задолженности.

Предприниматель, указав на получение 23.09.2019 от общества соглашения о расторжении договора, в ответном письме от 30.09.2019 сообщил о необоснованности требования, так как расторжение договора происходит по причине невыполнения обществом обязательств по оплате аренды, просил общество пересмотреть требования по расторжению договора и перерасчету.

Между тем судом первой инстанции оставлены без внимания доводы общества о том, что направление им соглашения о расторжении договора является реализацией предусмотренного пунктом 9.3 договора права арендатора на досрочное немотивированное расторжение договора, который в связи с этим является расторгнутым с 23.10.2019.

Суд апелляционной инстанции, отклоняя указанные доводы арендатора, указал, что спорный договор во внесудебном порядке не расторгался,                      а пунктом 8.4 договора предусмотрено, что при не разрешении возникших разногласий путем переговоров, стороны обращаются в арбитражный суд города Новосибирска.

Мнение суда апелляционной инстанции о том, что во внесудебном порядке договор не расторгался, является немотивированным, а ссылка на то, что по условию договора - при не урегулировании разногласий путем переговоров таковые разрешаются в суде, не может быть признано верным, поскольку в отсутствие соответствующего этому обоснования фактически исключает применение, как согласованного сторонами в пункте 9.3 условия договора, так и условий пунктов 9.1, 9.2.

Кроме того, отклоняя довод об уклонении арендодателя от досрочного расторжения договора в связи с не подписанием соглашения от 23.09.2019, апелляционный суд отметил, что в соглашении содержались условия                         о компенсации стоимости произведенных улучшений помещения, тогда как согласно пункту 3.3 договора в случае его прекращения/расторжения  арендатор обязан в течение 15 рабочих дней передать помещение арендодателю по акту в том состоянии, в котором арендодатель передал помещение арендатору с учетом нормального износа со всеми неотделимыми улучшениями.

Вместе с тем судами не учтено, что согласно пункту 1 статьи 450.1                  ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе                  от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Вместе с тем судами не учтено, что в пункте 9.3 договора                                 не предусмотрено, что право на односторонний немотивированный отказ                от договора арендатором не может быть реализовано до урегулирования сторонами вопроса относительно неотделимых улучшений или оплаты задолженности. 

Наличие у арендодателя оснований для расторжения договора в связи                с нарушением арендатором условия об оплате аренды само по себе,                           до выражения соответствующего волеизъявления арендатору, не может исключать права арендатора на досрочное прекращение договора                               в одностороннем порядке по его инициативе. Инициатива арендатора может быть вызвана намерением арендатора исключить увеличение задолженности                  по арендным платежам, которые он не в состоянии оплачивать.

Ссылка суда апелляционной инстанции на то, что предприниматель обращался к обществу с письмом от 16.07.2019 об устранении нарушений договора аренды об оплате и устанавливал срок для погашения задолженности, указывая, что если задолженность не будет погашена                     до 25.07.2019, то последует обращение в арбитражный суд с иском                          о взыскании задолженности и расторжении договора, сделана без исследования и оценки довода арендатора о том, что с указанным уведомлением арендные отношения между сторонами не прекратились                     и были продолжены, учитывая, что после 16.07.2019 арендатор осуществлял перечисление арендных платежей от 18.07.2019, от 22.07.2019, от 06.08.2019, от 26.08.2019, внес 18.07.2019 платеж за коммунальные услуги,                                   а арендодатель не осуществил действий по ограничению после 25.07.2019 доступа в нежилое помещение, и после истечения установленного пунктом 9.2 договора 30-дневного срока с момента уведомления не обратился в суд               с требованием о расторжении договора, а ограничил арендатору доступ                    в помещение только после получения уведомления общества об расторжении договора.

На основании изложенного суд кассационной инстанции приходит                      к выводу о том, что без выяснения вопроса о том, в каком предусмотренном договором порядке и по инициативе какой стороны следует расторжение заключенного сторонами договора, выводы судов об основаниях расторжения договора по инициативе арендодателя не могут быть признаны обоснованными. 

От разрешения указанного вопроса зависит рассмотрение спора                          о периоде и размере задолженности, для чего, учитывая позицию, изложенную в пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», о том, что прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства                            по внесению арендной платы и такое обязательство будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю, судам необходимо также установить наличие                     у арендатора возможности возвратить помещение, свободным от размещенного в нем имущества (пункт 6.1.23 договора), учитывая, что судами установлено осуществление арендодателем удержания имущества арендатора непосредственно в самом помещении, являющемся предметом аренды, и при этом ограничен доступ общества в это помещение.

Согласно письму общества от 01.10.2019, адресованному предпринимателю, арендатор, со ссылкой на пункт 11.1 договора аренды, просил предоставить доступ в помещение для вывоза принадлежащего ему оборудования. В ответе от 01.10.2019 на указанное обращение арендодатель сообщил, что доступ в помещение будет обеспечен после оплаты задолженности.

Помимо вышеизложенного суд кассационной инстанции полагает безосновательным вывод судов о наличии у арендодателя оснований для удержания находящегося в арендованном помещении имущества арендатора, поскольку такой вывод сделан без исследования и оценки пункта 11.1 договора аренды, в котором указано, что вся оргтехника, технологическое, офисное, производственное и торговое оборудование, и иное отделимое имущество, находящееся в арендуемом помещении является и остается собственностью арендатора и может беспрепятственно выноситься                           за пределы помещения арендодателя, в том числе в случае расторжения договора в соответствии с пунктами 9.1, 9.3.

Судам надлежало оценить доводы общества, расценивающего указанное условие как исключение из применения в правоотношениях сторон такой меры обеспечения исполнения обязательства как удержание имущества и по результату исследования указанного вопроса проверить обоснованность встречного иска в части обязания арендодателя возвратить имущество арендатора.

По смыслу пункта 1 статьи 359 ГК РФ право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь тогда, когда спорная вещь оказалась                 в его владении на законном основании.

Кроме того, при применении положений статьи 359 ГК РФ судами оставлены без оценки доводы общества о несоразмерности удержания (стоимости имущества) обоснованным требованиям потерпевшего.

Также суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов относительно отсутствия оснований для взыскания стоимости неотделимых улучшений сделаны без учета системного толкования условий договора           и установленных по делу фактических обстоятельств.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Установив, что нежилое помещение передано обществу в аренду                      с конкретным его целевым использованием – организация пункта общественного питания, ресторана и в том состоянии, в котором арендодатель получил его в собственность по договору долевого участия                   в строительстве, и которое приведено в акте приема-передачи помещения, вместе с тем суды оставили без оценки условия пункта 1.3, предусматривающие осуществление арендатором определенных работ, необходимых не только для приведения внутреннего и внешнего вида помещения в соответствии с корпоративным стилем арендатора, но также необходимых для приведения помещения в соответствии с обязательными нормативами и требованиями, установленными в Российской Федерации,                 а также требованиями уполномоченных органов (в частности системы пожарной сигнализации и пожаротушения, системы вентиляции), и кроме того, необходимых для подключения оборудования ресторана                             к соответствующим коммуникациям.

Передача арендодателем помещения в аренду с определенным его целевым назначением и одновременная дача принципиального согласия на осуществление арендатором обязательных работ, необходимых для доведения предмета аренды до состояния, позволяющего его эксплуатацию                 в тех целях, для которых оно передано, предполагает создание определенных улучшений имущества за счет арендатора.

Действительно, как правильно исходили суды первой и апелляционной инстанции, по смыслу статьи 623 ГК РФ необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ       и произведения улучшений, но также объема и стоимости таких работ, иначе у него не будет возможности выразить свое отношение (согласие либо несогласие) к производимым улучшениям.

Между тем, отказывая в возмещении всей заявленной арендатором стоимости неотделимых улучшений, суды не учли, что на ту часть из них, которую арендатор должен создать в целях доведения необорудованного помещения до состояния, позволяющего его использовать под пункт общественного питания согласно предъявляемым к данным объектам обязательным нормативным требованиям, арендодателем дано принципиальное согласие. При этом доказательств того, что арендодателю     известен объем таких обязательных работ в материалы дела не представлено и также предприниматель не ссылался на то, что арендатор превысил необходимый в соответствии с предъявляемыми требования объем созданных улучшений и на то, что их стоимость завышена в сравнении со средними рыночными расценками на аналогичные работы и оборудование.

При разрешении спора о наличии или отсутствии оснований для возмещения стоимости неотделимых улучшений судам надлежало установить какими нормативными актами установлены обязательные требования к объектам общественного питания, какие улучшения созданы арендатором в целях приведения помещения арендодателя в соответствие этим требованиям, какими являются улучшения: отделимыми или неотделимыми.

Между тем судами оставлены без внимания доводы арендатора о том, что предъявленные неотделимые улучшения созданы в соответствии                        с требованиями ГОСТа 30389-2013 «Услуги общественного питания. Предприятия общественного питания. Классификация и общие требования». При этом доводов, опровергающих указанную позицию общества, ссылок на то, по каким основаниям арендодатель считает не отвечающими критерию неотделимых, какие-либо из заявленных арендатором неотделимых улучшений (в частности оборудование санузлов, покрытие стен, покрытие пола, устройство водоподведения и канализации, проведение подключения энергоснабжения 220 Вт и 380 Вт), полностью отсутствующих в помещении, переданном предпринимателю от застройщика, и остающихся                                   в собственности арендодателя в соответствии с пунктом 1 статьи 623 ГК РФ, предпринимателем не приведено. 

Ссылка суда первой инстанции на то, что обществом не заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы по вопросу характера улучшений, не свидетельствует о том, что установление указанных обстоятельств судом полностью или в какой-либо мере с учетом представленных в дело доказательств, доводов и возражений сторон, является невозможным.

Указав на недоказанность арендатором того, что заявленные им улучшения являются неотделимыми, не могут быть изъяты, демонтированы без вреда элементам помещения, суды не учли, что понятие улучшений неотделимых без вреда от арендованного имущества, используется                           в гражданском законодательстве для целей определения прав и обязанностей сторон договора аренды.

Неотделимые улучшения могут иметь различные формы, приобретаемые не только в ходе ремонта, необходимого для поддержания имущества в состоянии, позволяющем использовать его арендатору, но и в результате достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения имущества, в результате чего арендованное имущество получает существенные качественные улучшения.

С учетом изложенного суду необходимо было включить в предмет исследования характер произведенных обществом улучшений арендованного имущества, учитывая фактическое назначение арендованного помещения,                   и с учетом доводов и возражений участвующих в деле лиц. 

Учитывая вышеизложенное обжалуемые судебные акты нельзя признать законными и обоснованными. При отсутствии необходимого исследования                       и оценки имеющих значение для правильного рассмотрения дела доказательств в их совокупности и взаимной связи, системного толкования договора и мотивов, по которым одни доказательства учтены судом, а другие отвергнуты, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда в той части, в которой заявителем приведены доводы по их обжалованию, подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует устранить вышеотмеченные недостатки; установить сумму и период образования задолженности арендатора за аренду как по базовой, так и по переменной части аренды; наличие или отсутствие оснований для удовлетворения требований                           о расторжении договора аренды в судебном порядке, требований истца                   по встречному иску об обязании предпринимателя возвратить имущество, возмещении стоимости неотделимых улучшений; на основании полного и всестороннего исследования доказательств установить имеющие значение для дела существенные обстоятельства; дать мотивированную оценку доводам и возражениям сторон, по результату нового рассмотрения дела распределить судебные расходы по делу, в том числе с учетом состоявшихся апелляционного и кассационного рассмотрения.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 05.08.2020и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2020 по делу № А45-38028/2019 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий					М.А. Севастьянова

Судьи									Е.Ю. Демидова

										Т.А. Зиновьева