ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А06-4969/2023

г. Саратов

18 декабря 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена «11» декабря 2023 года

Полный текст постановления изготовлен «18» декабря 2023 года

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Степуры С.М.,

судей Борисовой Т.С., Котляровой А.Ф., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципального имущества администрации МО «Город Астрахань» на решение Арбитражного суда Астраханской области от 02 октября 2023 года по делу №А06-4969/2023 

по исковому заявлению Управления муниципального имущества администрации муниципального образования «Город Астрахань» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Микрорайон» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о взыскании задолженности по договору аренды, неустойки, о расторжении договора аренды, 

при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Микрорайон» - ФИО2, действующей по доверенности от 28.11.2023, иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в порядке статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда;

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципального имущества администрации муниципального образования «Город Астрахань» (далее – Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Астраханской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Микрорайон» (далее – ООО «УК «Микрорайон», ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды от 08.02.2010 № 1 за период с 06.09.2020 по 01.02.2023 в размере 62 669 руб. 57 коп., неустойки за период с 06.09.2020 по 31.01.2023 в размере 55 799 руб. 92 коп., о расторжении договора аренды от 08.02.2010 № 1.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 02 октября 2023 года исковые требования  Управления  муниципального имущества администрации муниципального образования «Город Астрахань» о расторжении  договор аренды от 08.02.2010 № 1 оставлены без удовлетворения.

С ООО «УК «Микрорайон» в бюджет муниципального образования «Городской округ город Астрахань» взыскана задолженность по арендной плате за период с 06.09.2020 по 01.02.2023 в размере  62 669,57 руб., пени  за период с 06.09.2020 по  31.01.2023 в размере  55 799,92 руб.   С ООО «УК «Микрорайон» в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 4 554 руб.

Управление, не согласившись с вынесенным судебным актом, обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении заявленных требований отменить, принять новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

ООО «УК «Микрорайон» в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) представлен отзыв на апелляционную жалобу, суд приобщил отзыв к материалам дела.

В судебном заседании приял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Микрорайон».

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в порядке статьи 186 АПК РФ, путем направления определения, выполненного в форме электронного документа, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

Согласно отчету о публикации информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным апелляционным судом в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» за пятнадцать дней до начала судебного заседания.

Информация о времени и месте судебных заседаний, совершении отдельных процессуальных действий размещена на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет в соответствии с требованиями абзаца 2 части 1 статьи 121 АПК РФ.

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ суд рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания.

В силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее по тексту - АПК РФ) в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Согласно пункту 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» при применении части 5 статьи 268 АПК РФ необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.

При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства арбитражный суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.

Поскольку в порядке апелляционного производства истцом обжалуется только часть решения, касающаяся отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды, ООО «УК «Микрорайон» о пересмотре судебного акта в полном объеме не заявлено, апелляционный суд не может выйти за рамки апелляционной жалобы и проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции только в данной части. 

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между МУП г. Астрахани «УЮТ» и ООО «УК «Микрорайон» 08.02.2010 заключен договора на аренду муниципальных нежилых помещений №1, в соответствии с условиями которого ООО «УК «Микрорайон» передано во временное владение и пользование в производственных и административных целях управляющей компании по ремонту и эксплуатации жилого фонда, административное здание, расположенное по адресу 

<

...> литер А, общей площадью 502,2 кв.м.

Срок договора аренды определен с 08.02.2010 по 08.02.2015.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законе порядке.

Дополнительным соглашением к договору аренды от 01.03.2013 МУП г. Астрахани «Центр недвижимости» (правопреемник МУП г. Астрахани «УЮТ») и ООО «УК «Микрорайон» заключили соглашение о том, что переход права хозяйственного ведения на переданный по договору аренды объект недвижимости к правопреемнику, не является основанием для изменения или расторжения указанного договора аренды.

 16.02.2015 в связи с ликвидацией МУП г. Астрахани «Центр недвижимости» административное здание по ул. Димитрова, д. 5 литер А передано в казну муниципального образования «Город Астрахань», о чем составлен акт приема-передачи.

Дополнительным соглашением к договору от 14.11.2016 изменена преамбула договора аренды, определен срок аренды с 09.11.2016 по 08.11.2021, установлена ежемесячная арендная плата в размере 67 200 руб.

Дополнительным соглашением от 07.07.2020 внесены изменения в объект недвижимости на пом.1 (кадастровый номер  30:12:040446:1445) общей площадью 228,2 кв.м. и пом.2 (кадастровый номер 30:12:040446:1446) площадью 273,3 кв.м., установлена ежемесячная арендная плата на пом. 1- 36 131, 67 руб., пом. 2 - 41 906 руб.

Дополнительным соглашением от 13.07.2020 утвержден график погашения задолженности.

Дополнительным соглашением от 10.08.2020 внесены изменения в объект недвижимости на пом. 2 (кадастровый номер 30:12:040446:1446), площадью  273,3 кв.м., установлена ежемесячная плата в размере 41 906 руб.

В соответствии с п. 1.3 договора, сумма арендной платы в год составляет 502 872 руб.,  без НДС,  а в месяц 41 906 руб. без НДС.

В связи с неисполнением своих обязательств по договору, за ответчиком образовалась задолженность по арендной плате за период с 06.09.2020 по 01.02.2023 в размере 62 669,57 руб.

Согласно п. 4.1 договора, за просрочку внесения месячного платежа арендатору начислена пени в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

В соответствии с подпунктом «г» пункта 5.1 договора аренды договор подлежит досрочному расторжению в судебном порядке, а объект недвижимости освобождается арендатором в случаях невнесения полной суммы месячной арендной платы в установленных договором срок два и более раза подряд.

Поскольку  арендатор не вносил арендную плату более двух раз подряд, истец обратился в суд с исковым заявлением, в котором просит расторгнуть договор аренды, обязать ООО «УК «Микрорайон» вернуть объект аренды по акту приема-передачи арендодателю и взыскать задолженность, пени за период с 06.09.2020 по 01.02.2023.

Суд первой инстанции, в отсутствие доказательств оплаты задолженности,  отсутствия долга, а равно его наличия в ином (меньшем) размере, чем заявлено истцом, пришел к выводу о том, что заявленные исковые требования в части взыскания суммы задолженности в размере  62 669,57 руб., неустойки пени  в размере  55 799, 92 руб. являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Вместе с тем, не установив оснований, предусмотренных статьей 619 ГК РФ, подпунктом «г» пункта 5.1 договора в редакции доп. соглашения от 07.07.2020, суд отказал в удовлетворении требования о расторжении договора аренды.

При этом суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как следует из материалов дела, сторонами заключен договор аренды от 08.02.2010 № 1.

Согласно дополнительному соглашению к договору от 10.08.2020,  арендодатель (Управление муниципального имущества администрации муниципального  образования город Астрахань) предоставляет в арендатору (ООО «УК «Микрорайон»)  во временное владение и пользование объект недвижимости, являющейся собственностью муниципального образования «Город Астрахань», расположенный по адресу  

<

...>, кадастровый номер 30:12:040446:1446, общей площадью 273,3 кв.м.,  цель использования - деятельность не запрещенная действующим законодательством Российской Федерации, назначение - нежилое (п. 1.1 доп. соглашения).

В соответствии с п. 1.3 доп. соглашения, размер арендной платы, подлежащей ежемесячному внесению формируется в соответствии с отчетом независимого оценщика и составляет: 502 872 руб. в год, 41 906 руб. в месяц.

Согласно п. 2.3 договора, в редакции дополнительного соглашения к договору от 07.07.2020, арендатор обязан в авансовом порядке помесячно до 10 числа текущего месяца в полном объеме вносить, установленную стоимость арендной платы и предоставлять арендодателю копии платежных поручений за осуществление предусмотренных договором платежей с отметкой банка об исполнении.

В соответствии с подпунктом «г» пункта 5.1 договора аренды договор подлежит досрочному расторжению в судебном порядке, а объект недвижимости освобождается арендатором в случаях невнесения полной суммы месячной арендной платы в установленных договором срок два и более раза подряд.

Судом первой инстанции, при анализе представленного истцом расчета задолженности и начисления пени за несвоевременное причисление арендной платы по договору от 08.02.2010 № 1 (л.д.73), сделан вывод о том, что в спорный период арендатор ежемесячно вносил арендную плату, но с нарушением сроков, установленных договором аренды, существенное нарушение условий договора, выразившееся в невнесении арендатором арендной платы в полном объеме более двух раз подряд судом не установлено.

Между тем указанный вывод суда является неверным, поскольку в соответствии с пунктом 5.1 договора аренды и из указанного расчета следует, что ответчиком за расчетные периоды июнь, июль 2022 года, март, апрель 2022 года, сентябрь, октябрь 2020 года было допущено невнесение арендной платы два раза подряд, что по смыслу подпункта «г» пункта 5.1 договора аренды является существенным его нарушением.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции полагает, что вывод суда об отсутствии оснований для расторжения договора аренды, не привел к принятию неверного решения ввиду следующего.

В силу части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении условий договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае если арендатор более двух раз подряд по истечению установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, договор аренды может быть расторгнут судом.

При расторжении договора аренды действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 29 Информационного письма N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснил, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно абзацу 2 пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" сам факт оплаты задолженности не препятствует предъявлению арендодателем в разумный срок иска о расторжении договора и не является основанием отказа в удовлетворении иска о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Даная правовая позиция поддержана в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.09.2015 N 302-ЭС15-12764 по делу N А19-11871/2014.

Арендодатель 01.02.2023 направил в адрес ответчика претензию с требованием об оплате задолженности, а также указал, что в случае не погашения долга просит расторгнуть договор аренды, освободить нежилое помещение и передать его по акту приема-передачи управлению. В противном случае, управление вправе обратится в соответствующий суд Астраханской области с исковым заявлением о расторжении договора аренды, освобождении нежилого помещения и взыскании задолженности (л.д. 31).

В суд с исковым заявлением истец обратился только 01.06.2023.

Таким образом, в разумный срок, в момент возникновения обстоятельства предусмотренного пунктом 5.1 договора (сентябрь, октябрь 2020 года, март, апрель 2022 года, июнь, июль 2022 года), истец с соответствующим иском в суд не обратился. Обращение истца в суд с иском о расторжении договора в июне 2023 году (через один год), при наличии на момент обращения задолженности по арендной плате в размере 62 669,57 руб. при ежемесячном размере арендной платы 41 906 руб., признаку «разумности» не отвечает. С учетом изложенного, оснований для расторжения спорного договора аренды в связи с существенным нарушением условий договора суд не усматривает.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Пунктом 2 статьи 10 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Изложенное также не противоречит судебной практике, в частности, Постановлению Арбитражного суда Поволжского округа от 29.06.2021 N Ф06-5533/2021 по делу N А72-11405/2020.

Все имеющие значение для правильного и объективного рассмотрения дела обстоятельства выяснены судом первой инстанции, всем представленным доказательствам дана правовая оценка.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основаниями для отмены принятого судебного акта, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм права, не опровергают правильность выводов суда первой инстанции, а по существу сводятся к несогласию с оценкой доказательств и установленных обстоятельств по делу.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.

Апелляционный суд считает решение суда первой инстанции в обжалуемой части законным и обоснованным, оснований для его отмены не имеется. Апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

В соответствии с частью 1 статьи 177 АПК РФ постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после его принятия.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Астраханской области от 02 октября 2023 года по делу №А06-4969/2023 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий 

С.М. Степура

Судьи 

Т.С. Борисова

А.Ф. Котлярова