АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А01-693/2023

г. Краснодар

25 марта 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 20 марта 2024 года.

Постановление в полном объеме  изготовлено 25 марта 2024 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе                           председательствующего Драбо Т.Н., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В.,                                   в отсутствие в судебном заседании заместителя прокурора Республики Адыгея,                    ответчиков – автономного учреждения Республики Адыгея «Республиканский бизнес-инкубатор» (ИНН 

<

***>,  ОГРН 

<

***>) и индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>,                                  ОГРНИП 322010000009849), третьих лиц – Министерства экономического развития и торговли Республики Адыгея (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  и                            комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям (ИНН 

<

***>,                     ОГРН 

<

***>), надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу автономного учреждения Республики Адыгея «Республиканский бизнес-инкубатор» на решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 25.08.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда  от 30.11.2023                                    по делу № А01-693/2023, установил  следующее.

Заместитель прокурора Республики Адыгея (далее – прокурор) обратился в арбитражный суд с иском к автономному учреждению Республики Адыгея «Республиканский бизнес-инкубатор» (далее – учреждение) и индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель) о признании недействительными пунктов 2.1.4 и 3.6 договора аренды недвижимого имущества от 24.06.2022 № 7-2022 (далее – договор № 7-2022), предусматривающих возможность ограничения доступа арендатора к арендуемому помещению, пользования имуществом и одностороннего изменения арендодателем  арендной платы; применении последствий недействительности сделки с момента заключения договора  № 7-2022.

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены                Министерство экономического развития и торговли Республики Адыгея                                     (далее – министерство) и комитет Республики Адыгея по имущественным отношениям (далее – комитет).

Решением суда от 25.08.2023, оставленным без изменения постановлением                          суда апелляционной инстанции от 30.11.2023, иск удовлетворен частично.                                    Признан недействительным пункт 3.6 договора № 7-2022; в удовлетворении требования о признании недействительным пункта 2.1.4 договора № 7-2022 отказано; принят                            отказ прокурора от иска в части применения последствий недействительности сделки и прекращено производство по делу в указанной части; распределены судебные расходы. Судебные акты мотивированы тем, что предусмотренное пунктом 3.6 договора № 7-2022 право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы                      по договору аренды, заключенному на 11 месяцев, ограничено положениями части 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики          применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление № 73). Отказав в признании недействительным пункта 2.1.4 договора № 7-2022, суды руководствовались положениями статьи 359 Гражданского кодекса Российской Федерации  и содержащимися в пункте 14 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснениями, и сделали вывод о том, что действующим законодательством предусмотрена возможность удержания вещей арендатора арендодателем в арендуемом помещении и стороны                 вправе предусмотреть в договоре специальные условия об удержании  вещей.

В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа обратилось учреждение с кассационной жалобой, просит решение суда и постановление суда апелляционной инстанции отменить в части признания недействительным пункта 3.6 договора № 7-2022             и принять новый судебный акт об отказе прокурору в удовлетворении требований в полном объеме. По мнению подателя жалобы, суды необоснованно признали недействительным пункт 3.6 договора № 7-2022 и не учли следующее. При заключении договора аренды на новый срок в порядке части 9 статьи 17.1  Федерального закона                       «О защите конкуренции» от 26.07.2006 № 135-ФЗ (далее – Закон № 135-ФЗ) в целях исключения предоставления арендатору необоснованного конкурентного преимущества необходимо предусматривать невозможность изменения арендной ставки по договору                        в сторону понижения. Условие об увеличении арендной платы арендодателем в одностороннем порядке не противоречит пункту 98 Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных приказом Федеральной антимонопольной службы                               от 10.02.2010 № 67 (далее – Правила № 67) и части 8 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, согласно которым при заключении и (или) исполнении указанных в частях 1, 3, 3.1 и 3.2 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ договоров их цена может быть увеличена по соглашению сторон в порядке, установленном договором. Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере         арендной платы в сторону увеличения в том случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Отсутствие в договоре                   условия о возможности увеличения арендной платы арендодателем, распоряжающимся государственным имуществом, предоставляет арендатору необоснованные                       конкурентные  преимущества. Целесообразность включения в договор аренды условия о возможности ежегодного пересмотра арендной платы по инициативе арендодателя                на основании  отчета об  оценке  рыночной стоимости  права  аренды  имущества признана Федеральным агентством по управлению государственным имуществом         (письмо от 22.12.2016 № ДП-03/53391 «По вопросу договоров аренды федерального недвижимого имущества, возобновленных на неопределенный срок») и                           Счетной палатой Российской Федерации (пункт 5 представления от 26.11.2012                          № ПР 03-254/03-01).

Доводы относительно отказа прокурору в удовлетворении исковых требований                   (в части пункта 2.1.4 договора № 7-2022) и прекращения производства по делу                                  (в части отказа прокурора от требований о применении последствий недействительности сделки) кассационная  жалоба учреждения не содержит.

Прокурор, предприниматель, министерство, комитет не обжалуют в                        кассационном порядке решение суда от 25.08.2023 и постановление суда апелляционной инстанции от 30.11.2023 по настоящему делу.

В нарушение статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса                               Российской Федерации прокурор, предприниматель, министерство и комитет  не  представили  в  суд  отзывы  на  кассационную  жалобу.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела,                         проверив законность судебных актов, оценив доводы кассационной жалобы, считает,                    что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, в соответствии с протоколом результатов                           торгов в форме открытого конкурса по продаже права на заключение договора аренды  между учреждением, выполняющем функцию содействия субъектам малого предпринимательства в Республике Адыгея (арендодатель), и предпринимателем (арендатор) заключен договор № 7-2022, согласно которому арендодатель передал арендатору на 11 месяцев (до 23.05.2023)  во временное владение нежилое                                  помещение № 14 площадью 26,4 кв. м литера Е, 2 этаж, расположенное по адресу: 

<

...> (далее – спорное помещение) (пункты 1.1, 1.7 договора № 7-2022).

В силу пунктов 2.4.2, 3.3 договора № 7-2022 стоимость аренды за 11 месяцев составляет  16 477 рублей 34 копейки (по 1 497 рублей 94 копеек в месяц).

Пунктом 3.6 договора № 7-2022 предусмотрено право арендодателя пересмотреть размер годовой арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке в случае изменения ставок арендной платы на основании независимой оценки рыночной стоимости арендуемого имущества. Цена не может быть пересмотрена в сторону уменьшения.

В силу пункта 2.1.4 договора № 7-2022 при наличии у арендатора                        задолженности  арендодатель вправе полностью либо частично ограничить доступ арендатора, его представителей, работников к арендуемому помещению и находящемуся в нем имуществу до погашения задолженности.

Оспаривая в судебном порядке пункты 2.1.4 и 3.6 договора № 7-2022,                               прокурор сослался на нарушение статьи 72 Конституции Российской Федерации, параграфа 4 и статьи 395 Гражданского кодекса  Российской Федерации, статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, пункта 98 Правил № 67 при установлении возможности изменения                         в одностороннем порядке цены договора, заключенного по результатам торгов, а также                     на необоснованное право арендодателя на удержание имущества арендатора.

В ходе рассмотрения дела прокурор отказался от требования о применении последствий недействительности сделки ввиду истечения срока действия договора                      № 7-2022, учреждение подтвердило прекращение отношений в рамках договора № 7-2022, представив новый договор  от 24.05.2023 № 11-2023 и акт приема-передачи к нему, заключенный между учреждением и предпринимателем в отношении спорного помещения.

Признав недействительным пункт 3.6 договора № 7-2022, суды правильно исходили  из следующего.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор                     обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 610, пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра                      размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как указано в пункте 18 постановления № 73, определенный по результатам проведения торгов размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым.

В пункте 21 постановления Пленума № 73 разъяснено применение положений пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации: если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера                   арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества). Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного                раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения                          в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер         арендной платы (статья 310 Кодекса), то по смыслу пункта 3 статьи 614 Кодекса                                 такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

С учетом приведенных разъяснений и положений статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации суды сделали вывод о том, что заключенный по результатам торгов договор аренды может содержать условие об изменении размера арендной платы.

Как предусмотрено пунктом 3.6 договора № 7-2022, арендодатель вправе пересмотреть размер годовой арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке                    в случае изменения ставок арендной платы на основании независимой оценки                                                       рыночной стоимости передаваемого в аренду имущества.

Вместе с тем, право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы по договору № 7-2022, заключенному на 11 месяцев, ограничено положениями части 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суды отметили, что учреждение не представило доказательства, подтверждающие возникновение у арендодателя права на пересмотр размера арендной платы                            переданного по договору № 7-2022 спорного помещения в аренду предпринимателю                            в иные минимальные сроки, установленные законом.

В соответствии со статьей 17.1 Закона № 135-ФЗ заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления,                                  может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов             на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав                    на такое имущество в случаях, перечисленных в части 1 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ,                        в том числе в случае предоставления прав в порядке, установленном главой 5                                     Закона № 135-ФЗ, то есть в порядке предоставления государственной или                            муниципальной преференции (пункт 9 части 1 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ).

Согласно пункту 13 части 1 статьи 19 Закона № 135-ФЗ государственные или муниципальные преференции могут быть предоставлены на основании правовых актов федерального органа исполнительной власти, органа государственной власти                            субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, иных осуществляющих функции указанных органов органа или организации в целях              поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.

Статьей 20 Закона № 135-ФЗ установлен порядок предоставления                           государственной или муниципальной преференции.

Во исполнение названных положений Закона № 135-ФЗ приказом Минэкономразвития Республики Адыгея от 17.01.2011 № 11-п (в редакции от 16.12.2020) утвержден Порядок управления деятельностью учреждения (далее – Порядок).

Максимальный срок предоставления нежилых помещений учреждением в аренду (субаренду) субъектам малого предпринимательства, а также физическим лицам, применяющим специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход»,                         на льготных условиях не должен превышать для учреждения трех и пяти лет                                            (пункт 6.1 Порядка).

Согласно пункту 98 Правил № 67 (действовавших на момент заключения                      договора  № 7-2022) договор заключается на условиях, указанных в поданной                     участником конкурса (с которым заключается договор) заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации. При заключении и (или) исполнении договора цена такого договора не может быть ниже начальной (минимальной) цены договора (цены лота), указанной в извещении о проведении конкурса, но может быть увеличена по                          соглашению сторон в порядке, установленном договором.

С учетом изложенного суды заключили, что изменение цены договора аренды государственного имущества (в сторону увеличения), заключенного по результатам конкурса, может осуществляться по соглашению сторон, а не в одностороннем порядке, как предусмотрено пунктом 3.6 договора № 7-2022.

С учетом пояснений представителя учреждения суд первой инстанции                        установил, что договорная практика учреждения исходит из последовательного заключения новых договоров на новый срок в пределах максимального срока преференций; указанные пояснения согласуются с представленным договором                                       от 24.05.2023 № 11-2023, опосредующим отношения между учреждением и предпринимателем по тому же предмету аренды (спорное помещение).

Применительно к установленным по делу обстоятельствам и руководствуясь положениями пункта 1 статьи 166, статей 167, 168, 180 Гражданского кодекса                    Российской Федерации суды мотивированно признали  не соответствующим закону оспариваемый пункт 3.6 договора № 7-2022, заключенного менее чем на один год, предусматривающий возможность бесспорного и одностороннего пересмотра арендодателем размера годовой арендной платы в случае изменения ставок                          арендной платы.

Направленность данного иска прокурора суды оценили как меру превенции, направленную на понуждение государственных органов к соблюдению действующего законодательства, и указали, что восстановление публичного интереса состоит                            именно в констатации незаконности основания для пересмотра арендной платы при установлении преференций для отдельных категорий экономических субъектов,                                 в отсутствие соответствующего  нормативного регулирования.

Доводы кассационной жалобы выводы судов не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами.                                Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть                                 приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно                                считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается                                                 (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации                                      от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса                                Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Соответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права к установленным ими по делу обстоятельствам и                               имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального                                    права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии                                  обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе учреждения, исключают возможность ее удовлетворения                                           в силу статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса                                         Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 25.08.2023 и                                      постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2023                                   по делу № А01-693/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу –                                            без  удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации                                           в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке,                                   предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса                                        Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                        Т.Н. Драбо

Судьи                                                                                                                       А.И. Мещерин

И.В. Сидорова