АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-13356/2019

г. Владивосток

11 февраля 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 04 февраля 2020 года. 

Полный текст решения изготовлен 11 февраля 2020 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Д.А. Самофал

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Меридиан» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 09.09.2018)

к обществу с ограниченной ответственностью «Интернэшнл энтертейнмент» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 25.10.2010)

третьи лица: краевое государственное унитарное предприятие «Приморский водоканал», публичное акционерное общество «Дальневосточная энергетическая компания»

о взыскании задолженности в размере 1 756 383 руб. 74 коп.

при участии в заседании: от истца – представитель ФИО2, доверенность от 15.05.2019 сроком действия 1 год, от ответчика – представитель ФИО3, доверенность от 24.05.2019 сроком действия 1 год; от КГУП «Приморский водоканал» – заместитель начальника юридического отдела ФИО4, доверенность от 26.12.2019 № 235Д/19 сроком действия до 31.12.2020, диплом от 10.12.2012 КС № 46358; от ПАО «ДЭК» - не явись, извещены надлежаще;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Меридиан» (далее – истец, ООО «УК «Меридиан») обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Интернэшнл энтертейнмент» (далее – ответчик, ООО «Интэнт») задолженности по договору на оказание эксплуатационных услуг от 09.09.2016 № ЭОИЛ/09 16 в размере 1 756 383 руб. 74 коп.

Определениями арбитражного суда от 03.10.2019 и от 11.12.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены краевое государственное унитарное предприятие «Приморский водоканал» (далее - КГУП «Приморский водоканал») и публичное акционерное общество «Дальневосточная энергетическая компания»  (далее – ПАО «ДЭК»).

ПАО «ДЭК», надлежащим  образом  извещенное о времени и месте  судебного разбирательства, в заседание суда своих представителей не направило, что не препятствует рассмотрению дела на основании части 5 статьи 156  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в отсутствие указанного лица.

Представитель истца в судебном заседании поддержал предъявленные к ответчику требования по основаниям, изложенным в иске и дополнениям к нему. Полагает, что ООО «УК «Меридиан» оказало услуги качественно и в соответствии с условиями договора на оказание эксплуатационных услуг, в то время как  ООО «Интэнт» нарушает положения пункта 3.5. договора и  не ежемесячно возмещает управляющей компании затраты на оплату коммунальных услуг площадей общего пользования: по водоснабжению (холодное), водоотведению, электроснабжению, превышению ПДК.

Поскольку договором установлено предоставление ответчику разных услуг, не являющихся тождественными, перечень всех услуг поимённо перечислен в пункте 1.1. договора, равно как и разделом 3 договора установлены разные сроки оплат, разный порядок начисления оплат за указанные в пункте 1.1. договора услуги, то довод ответчика о том, что выставление дополнительных счетов за электричество, водоснабжение/водоотведение мест общего пользования после оплаты эксплуатационного сбора является требованием двойной оплаты одной и той же услуги и влечет за собой неосновательное обогащение истца, по мнению ООО «УК «Меридиан», является несостоятельным.

Как полагает истец, условие пункта 3.5 договора по оплате коммунальных услуг по водоснабжению (холодное), водоотведению и электроснабжению площадей общего пользования не является нововведением ООО «УК «Меридиан», а представляет собой аналогию платы (ОДН) по пункту 2 части 1 статьи 154 ЖК РФ. Закон не предусматривает ограничений по возложению на арендатора обязанности поддерживать имущество  в исправном состоянии, а также нести расходы на содержание имущества.

Представитель ответчика по исковым требованиям возразил, указав, что заявленные истцом требования являются надуманными, не основаны на нормах действующего законодательства, на положениях заключенного договора, противоречат имеющимся финансовым документам. Настаивает на том, что во исполнение условий договора на оказание эксплуатационных услуг ответчик добросовестно ежемесячно выплачивает истцу сумму в размере около 750 тысяч рублей, являющуюся эксплуатационным сбором, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями по оплате сервисного сбора.

ООО «Интэнт» акцентирует внимание суда на том, что предусмотренный спорным договором эксплуатационный сбор представляет собой фактически компенсацию истцу всех расходов (в том числе непредвиденных) по содержанию, эксплуатации, обслуживанию и ремонту здания. При таких обстоятельствах, выставление дополнительных счетов за «электричество», «водоснабжение/водоотведение» мест общего пользования после оплаты эксплуатационного сбора  является требованием двойной оплаты одной и той же услуги и влечет за собой неосновательное обогащение истца.

Ответчик пояснил, что исходя из условий договора эксплуатационных услуг, изложенных в пункте 3.5, об оплате обеспечения площадей общего пользования коммунальными услугами в процентном отношении общей площади объекта аренды к общей площади здания торгового центра «Черемушки», у ООО «Интэнт» не имеется задолженности перед истцом по данным платежам.

Кроме того, оплата ответчиком истцу сумм за сброс загрязняющих веществ (превышение ПДК) не предусмотрена условиями заключенного договора на оказание эксплуатационных услуг и не является частью платежа за водоотведение. Документов, подтверждающих вынесение предписаний МУП «Водоканал» по превышению ПДК в соответствии с положениями пункта 3.5 договора не представлено. Никаких оснований полагать, что действия именно ООО «Интэнт», одного из многочисленных пользователей магистральными (общими) канализационными сетями торгового центра «Черемушки», приводят к сбросу загрязняющих веществ, не имеется.

По мнению ООО «Интэнт», истцом не представлено доказательств оснащения переданных в аренду помещений каким-либо специальным очистным оборудованием, которое ООО «Интэнт» как арендатор должно содержать в соответствии с нормами об охране окружающей среды. В то же время установка очистных сооружений находится в зоне ответственности истца, в связи с чем бремя расходов, связанных с превышением ПДК, возлагается на ООО «УК «Меридиан».

Представитель КГУП «Приморский водоканал» считает, что отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований ООО «УК «Меридиан» в части взыскания задолженности по оплате за водоснабжение (холодное), водоотведение площадей общего пользования, а также за превышение ПДК загрязняющих веществ площадей общего пользования.

Указал, что КГУП «Приморский водоканал» по договору холодного водоснабжения и водоотведения от 10.10.2013 № 6561 не выставляет ООО «УК «Меридиан» счета-фактуры за водоснабжение (холодное), водоотведение площадей общего пользования, а также за превышение ПДК загрязняющих веществ площадей общего пользования.

Кроме того, КГУП «Приморский водоканал» считает, что действующим законодательством не предусмотрено понятие «платы за превышение ПДК загрязняющих веществ площадей общего пользования нежилых помещений», применение аналогии расчета ОДН (коммунального ресурса - холодной воды и прием сточных вод, используемых абонентом в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме) не основано на законе. Предъявление такой платы также не основано на условиях заключенного договора на оказание эксплуатационных услуг от 09.09.2016 № ЭОИЛ/09 16. Никакие предписания, штрафы по превышению норм ПДК загрязняющих веществ КГУП «Приморский водоканал» не выдаются ООО «УК «Меридиан».

Как следует из письменных пояснений ПАО «ДЭК», взаимоотношения ООО «УК Меридиан» и ООО «Интэнт» по вопросам электроснабжения объектов должны рассматриваться в рамках заключенных договоров, по условиям которых арендатор компенсирует арендодателю понесенные расходы последнего на электроэнергию, потребленную в рамках договора энергоснабжения с гарантирующим поставщиком (ПАО «ДЭК») в объемах потребления арендуемого объекта.

Компенсация арендатором таких расходов, по мнению ПАО «ДЭК», является исчерпывающим перечнем комплекса предоставляемых услуг по электроснабжению объекта аренды, в связи с чем дополнительные имущественные требования ООО «УК Меридиан» не основаны на законе и подлежат возмещению только по соглашению сторон.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Административное здание торгового центра «Черемушки», расположенное по адресу 

<

...>, принадлежит на праве общей долевой собственности, по ¼ доле в праве каждого, ФИО5, В.В. Дубовому, ФИО6, ФИО7.

ООО «Интэнт» является арендатором помещений общей площадью                 5 376, 13 м2, расположенных на 5-м и 6-м этажах в здании торгового центра «Черемушки» на основании долгосрочного договора аренды от 09.09.2016                       № ИЛ/09 16, заключенного с представителем собственников - ООО «Меридиан Девелопмент» (далее - договор аренды).

ООО «УК «Меридиан» (Управляющий) на основании заключенного с собственниками ТЦ «Черемушки» договора от 12.03.2012 № 2142  является управляющей организацией здания ТЦ «Черемушки», в котором находятся используемые ответчиком помещения.

Во исполнение пунктов 6.1.9 и 6.1.10 договора аренды ООО «Интэнт» заключило с управляющей компанией торгового центра «Черемушки» ООО «УК «Меридиан» агентский договор от 09.09.2016  АИЛ/09 16 (далее - агентский договор), предусматривающий оплату арендатором коммунальных платежей за коммунальные услуги, потребляемые арендуемыми площадями, а также договор на оказание эксплуатационных услуг   от 09.09.2016 № ЭОИЛ/09 16 (далее - договор на оказание эксплуатационных услуг), предусматривающий внесение ООО «Интэнт» (Пользователь) платежей за оказание Управляющим эксплуатационных услуг, коммунальных услуг по водоснабжению (холодное), водоотведению, отоплению и электроснабжению площадей общего пользования, услуг по водоснабжению (горячее) и услуг по теплоснабжению нежилых помещений.

Во исполнение принятых на себя обязательств и руководствуясь пунктом 3.5 договора на оказание эксплуатационных услуг Управляющим ежемесячно выставляются Пользователю счета на оплату стоимости возмещения расходов Управляющего по оплатам коммунальных услуг -водоснабжение (холодное), водоотведение, отопление и электроснабжение площадей общего пользования.

За период действия договора на оказание эксплуатационных услуг, т.е. с 09.09.2016 по 31.03.2019 ООО «Интэнт» произвело частичную оплату (возмещение) коммунальных услуг по водоснабжению (холодное), водоотведению, электроснабжению площадей общего пользования, внесение платы за превышение ПДК на общую сумму 1 341 209 руб. 22 коп., в том числе: 11.05.2018  - 237 689 руб. 85 коп, 26.06.2018  - 23 519 руб. 37 коп, 07.12.2018 - 400 000 руб., 18.12.2018 - 200 000 руб., 25.01.2019 - 100 000 руб., 29.01.2019 - 100 000 руб., 15.02.2019 - 280 000 руб.

По состоянию на 31.03.2019 задолженность ответчика перед истцом составила 1 756 383 руб. 74 коп., в том числе:

- по водоснабжению (холодное), водоотведению - 56 263 руб. 06 коп.;

- по электроснабжению - 1 621 122 руб. 99 коп.;

- по превышению ПДК - 78 997 руб. 69 коп.

В целях досудебного урегулирования спора истец 28.05.2019 направил в адрес ответчика претензию № 098. Претензия ООО «Интэнт» получена 28.05.2019 и оставлена без ответа по истечении срока на ее рассмотрение.

Поскольку сумма задолженности по договору в размере 1 756 383 руб. 74 коп. ответчиком погашена не была, ООО «УК «Меридиан» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании задолженности.

Рассмотрев материалы дела, оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд не нашёл оснований для удовлетворения исковых требований ООО «УК «Меридиан» в виду следующего.

В соответствии со статьёй 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться сторонами надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Изменение условий обязательства в одностороннем порядке, как и отказ от исполнения обязательств не допускаются.

По общему правилу, законом бремя содержания имущества возложена на его собственника, если иное не предусмотрено законом или договором (статья 210 ГК РФ).

Как следует из положений статей 244, 249 ГК РФ, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Отношения собственников нежилых помещений, расположенных в отдельно стоящем нежилом здании по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, поэтому согласно разъяснениям, изложенным в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

Как следует из части 1 статьи 37 ЖК РФ, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

В частях 1, 2 статьи 39 ЖК РФ установлена обязанность собственников помещений в многоквартирном доме нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений (пункт 4 Постановления ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее Постановление № 64).

Согласно пункту 6 Постановления № 64 по решению собственников помещений, принимаемому в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 ЖК РФ, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений. В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.

Следовательно, к отношениям по поводу содержания общего имущества в зданиях, не являющихся многоквартирными домами, по аналогии закона возможно применение не только гражданского законодательства, определяющего режим имущества, находящегося в общей долевой собственности, но и жилищного законодательства об управлении многоквартирными домами в части, не противоречащей существу первой группы отношений.

При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 2 Постановления № 64).

Исходя из вышеизложенного, расходы на содержание общего имущества в соответствующей доле собственник несет обязательно, поскольку эксплуатация каждого жилого или нежилого помещения в здании невозможна без поддержания надлежащего состояния и эксплуатационных свойств названного выше общего имущества, таким образом, расходы на содержание нежилого помещения включают и соответствующие расходы на содержание и ремонт общего имущества.

Кроме того, действующим гражданским законодательством установлена возможность предусматривать в договорах на использование недвижимого имущества условия об оплате за собственника имущества расходов на содержание и ремонт переданного пользователю помещения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Согласно пункту 1 статьи 781 ГК РФ заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг. Названными нормами предусмотрена оплата стоимости услуг по факту их оказания.

Как следует из материалов дела, на основании заключенного между истцом и ответчиком договора на оказание эксплуатационных услуг ООО «УК «Меридиан» обеспечивает предоставление, а ООО «Интэнт» использование и оплату эксплуатационных услуг, коммунальных услуг по водоснабжению (холодное), водоотведению, отоплению и электроснабжению площадей общего пользования, услуг по водоснабжению (горячее) и услуг по теплоснабжению нежилых помещений общей площадью 5 376,13  кв.м, в том числе - 4 148,5 кв.м на 5-ом этаже; 1 227,63 кв.м на 6-ом этаже здания торгового центра, находящегося по адресу: Россия, 

<

...>, и предоставленных Пользователю по договору аренды от 09.09.2016 № ИЛ/09 16 (пунктом 1.1. договора).

Разделом 3 договора на оказание эксплуатационных услуг Управляющим и Пользователем согласован размер оплаты, порядок начисление платы, порядок расчетов.

В соответствии с пунктом 3.1 договора на оказание эксплуатационных услуг размер платы за предоставление эксплуатационных услуг составляет 135  рублей за 1 м2 объекта аренды.

Эта сумма (135 рублей за 1 м2), в силу пункта 3.2. договора, включает в себя оплату работ и/или услуг, производимых третьими лицами, оплату собственных услуг/выполненных работ и оплату произведенных Управляющим расходов в целях предоставления Пользователю услуг, указанных в пункте. 1.1. договора на оказание эксплуатационных слуг.

В соответствии с пункта 2 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В то же время, поскольку согласно пункту  4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании ГК РФ.

В соответствии с пунктом 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора» при рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела.

Проанализировав в целях выяснения действительной воли сторон представленную ООО «Интэнт» документацию и переписку сторон, предшествующую заключению договора на оказание эксплуатационных услуг, суд усмотрел, что сервисный сбор за эксплуатационные услуги, его размер и назначение, предусматривался и неоднократно согласовывался сторонами, начиная с этапа намерения заключить основной договор аренды нежилых помещений в торговом центре «Черемушки». При расчете величины эксплуатационного сбора в сумму закладывалась и стоимость ресурсов, которую истец должен заплатить ресурсоснабжающим организациям.

Таким образом, исходя из толкования вышеуказанных положений пунктов 1.1, 3.1 договора в их совокупности, а также принимая во внимание предшествующие заключению договора обстоятельства, предусмотренный эксплуатационный сбор непосредственно связан с расходами ООО «УК «Меридиан» по содержанию общего имущества  и является формой их возмещения, т. е. представляет собой фактически компенсацию управляющей компании всех расходов по содержанию, эксплуатации, обслуживанию и ремонту здания – торгового центра «Черемушки», в том числе по оплате коммунальных услуг площадей общего пользования.

Ссылка истца на пункт 3.5 договора на оказание эксплуатационных услуг в обоснование требований о наличии со стороны ответчика задолженности по оплате коммунальных услуг по водоснабжению (холодное), водоотведению, электроснабжению площадей общего пользования, а также внесению платы по превышению ПДК в рассматриваемом случае подлежит отклонению в силу следующего.

Действительно, в пунктом 3.5 договора на оказание эксплуатационных услуг предусмотрено, что обеспечение площадей общего пользования коммунальными услугами по водоснабжению (холодное), водоотведению, отоплению и электроснабжению оплачивается Пользователем согласно размеру его доли в расходах, произведенных Управляющим на оплату коммунальных услуг по водоснабжению (холодное), водоотведению, отоплению и электроснабжению площадей общего пользования, подлежащих возмещению Управляющему. Размер доли Пользователя определяется в процентном отношении общей площади Объекта аренды к общей площади Здания и определяется на основании счетов, выставленных поставщиками соответствующих услуг. Возмещение Управляющему затрат, произведенных Управляющим на оплату услуг, указанных в настоящем пункте производится ежемесячно. Порядок и сроки возмещения определяются договорами, заключенными Управляющим с поставщиками соответствующих услуг.

Вместе с тем, как подтверждено материалами дела и пояснениями ресурсоснабжающих организаций, привлеченных  к участию в настоящем деле в качестве третьих лиц, КГУП «Приморский водоканал» и ПАО «ДЭК» не выставляют ООО «УК Меридиан» счета-фактуры за  электроснабжение, водоснабжение (холодное), водоотведение площадей мест общего пользования. Договорами, заключенными с ресурсоснабжающими организациями, также не предусмотрен порядок и сроки возмещения таких расходов.

При установленных обстоятельствах ссылка истца на отражение в методике расчета его затрат и доли ответчика в расходах по обеспечению мест общего пользования здания ТРЦ «Черемушки» водоснабжением, водоотведением, энергоснабжением, что подтверждается счетами-фактурами поставщиков коммунальных услуг, является несостоятельной.

Указание ООО «УК «Меридиан» на договор от 12.03.2012 № 2142, а также договор аренды от 09.09.2016 ИЛ/09 16, которыми, по его мнению, предусмотрено  бремя содержания ООО «Интэнт» объекта аренды и общего имущества торгового центра «Черемушки», а также отдельная оплата коммунальных услуг площадей общего пользования арендатором, не подтверждено содержанием положений данных договоров.

Так, согласно условиям заключенного с собственниками спорного здания договора от 12.03.2012 № 2142 (пункты 3.1. -3.3., 4.6) ООО «УК «Меридиан» обеспечивает эксплуатацию торгового центра, выполняет комплекс мероприятий по содержанию обслуживанию и текущему ремонту торгового центра, обеспечивает торговый центр коммунальными водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, теплоснабжения.

Все расходы Управляющего, произведенные в целях выполнения указанных выше обязательств компенсируются арендаторами на основании заключенных между Управляющим и арендаторами договором (пункт 5.2. договора от 12.03.2012 № 2142).

Пунктами 6.1.9., 6.1.10. договора аренды от 09.09.2016 ИЛ/09 16, заключенного между ООО «Меридиан Девелопмент» (арендодатель) и ООО «Интэнт» (арендатор), стороны установили обязанность последнего в день подписания акта приема-передачи объекта аренды заключить договоры с управляющей компанией: 

 - агентский договор на приобретение необходимого для арендатора объема коммунальных услуг (пункт 6.1.9);

 - договор на эксплуатационное обслуживание.

Ни договор от 12.03.2012 № 2142, ни договор аренды не предусматривают отдельную оплату арендатором коммунальных услуг за водоснабжение (холодное), водоотведение площадей общего пользования, а также за превышение ПДК загрязняющих веществ площадей общего пользования.

При таком положении имеются основания полагать, что условия договора аренды  обязывали арендатора исполнять в пользу третьего лица (управляющей компании) обязательства собственника (в рассматриваемом случае арендодателя ООО «Меридиан Девелопмент») по несению расходов  по оплате коммунальных услуг, необходимых для эксплуатации объекта аренды и расходов  по содержанию и ремонту мест общего пользования пропорционально площади находящихся в собственности помещений в виде оплаты эксплуатационного сбора, в размер которого должны быть включены все расходы по содержанию, эксплуатации, обслуживанию и ремонту здания – торгового центра «Черемушки», в том числе на коммунальные услуги. 

Следует отметить, что  в  соответствии с пунктом 136 Основных положений функционирования розничных рынков электрической энергии, утв. Постановлением Правительства от 04.05.2012 № 442 (далее - Основные положения № 442), определение объема потребления (производства) электрической энергии (мощности) на розничных рынках, оказанных услуг по передаче электрической энергии осуществляется на основании данных, полученных:

- с использованием приборов учета электрической энергии, в том числе включенных в состав измерительных комплексов, систем учета;

- при отсутствии приборов учета и в определенных в настоящих положениях случаях - путем применения расчетных способов, предусмотренных настоящим документом и приложением № 3.

При этом согласно пункту 6 Основных положений № 442 потребители (покупатели), участвующие в сфере обращения электрической энергии на розничных рынках, вправе приобретать электрическую энергию в порядке, определенном настоящим документом, у гарантирующих поставщиков, энергосбытовых (энергоснабжающих) организаций, производителей электрической энергии (мощности) на розничных рынках.

Следовательно, управляющая компания не наделена правом продажи/перепродажи электрической энергии, а также иных коммунальных услуг третьим лицам ввиду отсутствия обладания соответствующим статусом гарантирующего поставщика/ресурсоснабжающей организации.

Кроме того, приведенная в исковом заявлении истцом методика расчета платы за коммунальные услуги также не отражает объективно затраты истца и долю ответчика в расходах по обеспечению мест общего пользования нежилого административного здания – торгового центра «Черемушки» водоснабжением, водоотведением, энергоснабжением.

В частности, истцом не представлены документы, обосновывающие цифры общего объема воды, потребленной всем зданием, сведений о схеме подключения здания к сетям КГУП «Приморский водоканал», о потребителях в здании и их отношении к местам общего пользования; в формуле расчета электроэнергии значение показателя Уэн «объем электроэнергии за расчетный период за электроснабжение всего здания ТЦ» не подтверждено должным образом.

Между тем в соответствии с пунктом 1.3.15 договора на оказание эксплуатационных услуг организация и обеспечение в здании надлежащего учета потребления воды, электроэнергии и объемов сбрасываемых сточных вод является обязанностью ООО «УК «Меридиан».

Однако, как усматривается из материалов дела, с момента поступления в адрес ООО «Интэнт» счетов на оплату электроэнергии, водоснабжения и водоотведения мест общего пользования (май 2017 года) применяемые и выставляемые в счетах суммы и их относимость к местам общего пользования здании документально не подтверждались.

В связи с этим ООО «Интэнт» неоднократно направляло в адрес истца письма от 19.05.2017 № 21, от 02.06.2017 № 25, от 24.08.2017 № 26, от 19.10.2017 № 30, от 27.11.2017 № 34 о том, что для перехода на расчетный порядок оплаты услуг по эксплуатации здания и мест общего пользования необходимо, чтобы управляющая компания строго исполняла свои обязанности по заключенному договору на оказание эксплуатационных услуг по надлежащему учету потребляемых ресурсов местами общего пользования.

С целью уточнения дальнейшего расчета размера потребления коммунальных услуг местами общего пользования в здании сторонами была создана комиссия, по результатам деятельности которой были определены и зафиксированы места общего пользования. 

13 октября 2017 года истцом и ответчиком подписано дополнительное соглашение № 1 к договору на оказание эксплуатационных услуг, в котором зафиксировали площадь мест общего пользования в здании - 4 736,22 м2. которую возможно использовать в случае необходимости при расчетах потребления коммунальных услуг местами общего пользования.

В процессе согласования формулы (методики) расчета порядка оплаты, истец направлял в адрес ответчика сведения об общем потреблении зданием торгового центра электроэнергии и воды и суммы их оплаты. 

Исходя из имеющихся сведений о площади здания, площади мест общего пользования и площади объекта аренды ООО «Интэнт» вычислило  долю в общей сумме оплаты потребленных коммунальных платежей (таблица расчета доли ответчика по водоснабжению/водоотведению и электроснабжению мест общего пользования исходя из процентного соотношения площадей).

Изучив представленный ответчиком контррасчет задолженности, исходя из условий пункта 3.5 договора на оказание эксплуатационных услуг об оплате обеспечения площадей общего пользования коммунальными услугами в процентном отношении общей площади объекта аренды к общей площади здания, а также учитывая произведенные ответчиком оплаты, у последнего не имеется задолженности перед истцом по данным платежам.

Помимо вышеизложенного, предъявление ответчику платы за превышение ПДК загрязняющих веществ площадей общего пользования также не основаны на условиях заключенного договора на оказание эксплуатационных услуг.

Плата за превышение ПДК загрязняющих веществ площадей общего пользования договором на оказание эксплуатационных услуг не предусмотрена. Порядок, размер, сроки указанный платы договором не согласован.

Так, пунктом 3.5. заключенного договора на оказание эксплуатационных услуг определено, что в случае вынесения предписания МУП «Водоканал» по превышению ПДК Пользователь оплачивает штраф в общей сумме выставленного штрафа в размере своей доли в расходах.

Вместе с тем КГУП «Приморский водоканал» не выдаёт никакие предписания, не предъявляет штрафы по превышению норм ПДК загрязняющих веществ ни истцу, ни ответчику. 

Из материалов дела судом установлено, что между КГУП «Приморский водоканал» и ООО «УК Меридиан» 10.10.2013 заключен договор холодного водоснабжения и водоотведения № 6561.

В соответствии с пунктом 8 договора Абонент оплачивает полученную холодную воду (водоснабжение) и отведенные сточные воды (водоотведение) до 10-го числа месяца, следующего за расчетным месяцем, на основании счетов-фактур и актов оказанных услуг,   выставляемых  к  оплате   Организацией  водопроводно-канализационного хозяйства не позднее 5-го числа месяца, следующего за расчетным месяцем.

Согласно пункту 11 договора за превышение нормативов сброса загрязняющих веществ, установленных органами местного самоуправления, в систему канализации с Абонента взимается повышенная плата. Сумма платы определяется в размере действующего тарифа за каждый кубометр сбрасываемых сточных вод, исходя из объема общего водоотведения и количества превышений (кратности), определяемых путем выполнения анализов проб сточных вод. Размер платы за негативное воздействие на работу централизованной системы водоотведения осуществляется на основании Правил холодного водоснабжения и водоотведения.

В силу подпункта «д» пункта 15 договора КГУП «Приморский водоканал» взимает с ООО «УК Меридиан» плату за сброс сточных вод с превышением норм ПДК загрязняющих веществ и плату за негативное воздействие на работу централизованной системы водоотведения.

В рамках заключенного договора КГУП «Приморский водоканал» выставляет ООО «УК Меридиан» плату за услуги холодного водоснабжения и водоотведения, плату за сброс сточных вод с превышением норм ПДК загрязняющих веществ, а также плату за негативное воздействие на работу централизованной системы водоотведения.

Действующие нормы в сфере водоснабжения и водоотведения определяют обязанность по внесению платы за превышение норм ПДК загрязняющих веществ в сточных водах и негативного воздействия на работу централизованной системы водоотведения только между организацией водопроводно-канализационного хозяйства и абонентом.

Таким образом, включение истцом в расчет задолженности по оплате коммунальных услуг «возмещение превышения ПДК» как коммунальной услуги необоснованно. Указанная плата является компенсацией за негативное воздействие на окружающую среду и централизованные системы водоотведения в рамках заключенного с ресурсоснабжающей организацией договора.

Более того, истцом применена несуществующая формула (методика) расчета платы за превышение ПДК загрязняющих веществ площадей общего пользования.

Следует отметить, что в соответствии с пунктом 65 постановления Правительства РФ от 12.02.1999 № 167 «Об утверждении Правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации» контроль за соблюдением абонентом нормативов водоотведения по составу сточных вод осуществляется организацией водопроводно-канализационного хозяйства путем выполнения анализов проб сточных вод абонента, отбираемых в контрольных канализационных колодцах.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 31.12.1995 № 1310 «О взимании платы за сброс сточных вод и загрязняющих веществ в системы канализации населенных пунктов» предусмотрено, что порядок взимания платы за сброс сточных вод и загрязняющих веществ в систему канализации населенных пунктов с предприятий и организаций, отводящих сточные воды и загрязняющие вещества в системы канализации населенных пунктов, определяют органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

В силу постановления администрации г. Владивостока от 22.03.2013 №755 «Об установлении нормативов водоотведения (сброса) по составу сточных вод, сбрасываемых в городскую канализацию Владивостокского городского округа» абоненты обязаны своевременно вносить плату за пользование системами городской канализации, за сверхлимитное водоотведение и сброс загрязняющих веществ с превышением ПДК.

Согласно пункту 5 Порядка взимания платы за сброс сточных вод и загрязняющих веществ в системы канализации населенных пунктов, утвержденного постановлением губернатора Приморского края от 22.01.2008 № 7-пг размер платы за превышение допустимых концентраций в сточных водах абонента, сбрасываемых в систему канализации, определяется исходя из объема и концентрации загрязняющих веществ (от двукратного до пятикратного размера действующего тарифа).

Поскольку в контрольный канализационный колодец, определенный по договору холодного водоснабжения и водоотведения № 6561 между КГУП «Приморский водоканал» и ООО «УК Меридиан», производится сброс сточных вод всеми потребителями (арендаторами) административного здания «Черемушки», определить или подтвердить конкретный перечень концентраций загрязняющих веществ, сброшенных   именно ответчиком в систему канализации, не предоставляется возможным.

При установленных обстоятельствах оснований для возложения на ответчика обязанности в части внесения платы за превышение ПДК также не имеется.

Как установлено судом, ответчиком оплачены услуги истца исходя из фактически оказанных услуг, поименованных в пункте 1.1 договора от 09.09.2016 № ЭОИЛ/09 16 с учетом согласованной сторонами цены договора.

Исходя из вышеизложенного, принимая во внимание отсутствие доказательств, опровергающих установленные в рамках настоящего дела обстоятельства и факты, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований ООО «УК «Меридиан» о взыскании задолженности в размере 1 756 383 руб. 74 коп. по договору на оказание эксплуатационных услуг от 09.09.2016 № ЭОИЛ/09 16. 

Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, судебные расходы по уплате государственной пошлины в силу статьи 110 АПК РФ относятся судом на истца. 

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Отказать обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Меридиан» в удовлетворении искового заявления о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Интернэшнл энтертейнмент» задолженности по договору на оказание эксплуатационных услуг от 09.09.2016 № ЭОИЛ/09 16 в размере 1 756 383 руб. 74 коп.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и  в Арбитражный суд Дальневосточного округа  в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Судья        Д.А. Самофал