ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-38108/2018

город Ростов-на-Дону

25 июня 2019 года

15АП-8887/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2019 года

Полный текст постановления изготовлен 25 июня 2019 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Маштаковой Е.А.,

судей В.В. Ванина, Б.Т. Чотчаева,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии:

от заявителя (истца по первоначальному иску): представитель не явился, 

от ответчика по первоначальному иску: адвокат Карпенков В.В. по ордеру № 244005 от 20.06.2019,

от третьего лица: представитель не явился,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.04.2019 по делу № А32-38108/2018 

по иску администрации города Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к межрегиональной детской общественной организации «Детско-юношеская спортивно-оздоровительная парусная школа» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

при участии третьего лица: Департамента по надзору в сфере строительства Краснодарского края (ИНН 

<

***> , ОГРН 

<

***>)

о признании объекта капитального строительства самовольной постройкой, об обязании сноса объекта капитального строительства,

встречному иску межрегиональной детской общественной организации «Детско-юношеская спортивно-оздоровительная парусная школа» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к администрации города Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании права собственности,

принятое в составе судьи Любченко Ю.В.,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к межрегиональной детской общественной организации «Детско-юношеская спортивно-оздоровительная парусная школа» (далее – ответчик) о признании объекта капитального строительства - эллинг для хранения яхт, площадью застройки 126,7 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0110001:24, по адресу: город Сочи, Лазаревский район, п. Лазаревское, в районе причала N 222 туркомплекса "Чайка", самовольной постройкой; об обязании ответчика осуществить снос объекта капитального строительства - эллинга для хранения яхт, площадью застройки 126,7 кв.м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0110001:24, по адресу: город Сочи, Лазаревский район, п. Лазаревское, в районе причала N 222 туркомплекса "Чайка" за свой счет; об обязании ответчика освободить самовольно занятый земельный участок с кадастровым номером 23:49:0110001:24, по адресу: город Сочи, Лазаревский район, п. Лазаревское, в районе причала N 222 туркомплекса "Чайка", путем сноса за счет собственных средств объекта капитального строительства и приведения за счет собственных средств земельного участка в первоначальное состояние с вывозом отходов (уточненные исковые требования).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент по надзору в сфере строительства Краснодарского края.

Межрегиональная детская общественная организация «Детско-юношеская спортивно-оздоровительная парусная школа» обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края со встречным иском к администрации города Сочи о признании права собственности на объекты капитального строительства - эллинг для хранения яхт с верандой площадью застройки 139,3 кв.м и здание школы площадью застройки 50,5 кв.м, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0110001:24, по адресу: город Сочи, Лазаревский район, п. Лазаревское, в районе причала N 222 туркомплекса "Чайка".

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.04.2019 в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано. Встречный иск удовлетворен. Признано право собственности Межрегиональной детской общественной организации "Детско-юношеская спортивно-оздоровительная парусная школа", г. Омск на объект капитального строительства - эллинг для хранения яхт с верандой, площадью 139,3 кв.м, кадастровый номер 23:49:0110001:1058, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0110001:24, по адресу: город Сочи, Лазаревский район, п. Лазаревское, в районе причала N 222 туркомплекса "Чайка". Суд отменил обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.09.2018 по делу N А32-38108/2018.

Администрация города Сочи обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просила решение суда от 18.04.2019 отменить и принять по делу новый судебный акт удовлетворении первоначального иска и об отказе в удовлетворении встречных исковых требований.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что решение суда нарушает права муниципального образования город-курорт Сочи. Самовольное строительство нарушает нормы земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Управлением муниципального контроля администрации города Сочи в ходе проверки установлено, что земельный участок используется не в соответствии с условиями его назначения. Суд не принял во внимание, что в рамках дела № А32-53560/2017 договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:011001:24 признан ничтожным. Соответственно, здание парусной школы и торговые объекты возведены на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, что является признаком самовольной постройки, указанном в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Ответчиком размещен объект капитального строительства – эллинг для хранения яхт, который является самовольной постройкой.

От межрегиональной детской общественной организации «Детско-юношеская спортивно-оздоровительная парусная школа» поступил отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому ответчик по первоначальному иску считает доводы жалобы необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Представитель ответчика по первоначальному иску в судебном заседании против доводов апелляционной жалобы возражал по основаниям отзыва. 

Заявитель (истец по первоначальному иску) и третье лицо явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом. Заявителя поступило ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие представителя. Третье лицо отзыв на апелляционную жалобу не представило.

Законность и обоснованность решения суда проверены судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика по первоначальному иску, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 09.02.2018 управлением муниципального земельного контроля администрации города Сочи проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0110001:24, расположенного по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, п. Лазаревское, в районе причала N 222 туркомплекса Чайка, по результатам проверки составлен акт (т. 1, л.д. 24).

Согласно указанному акту, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0110001:24 является собственностью муниципального образования город-курорт Сочи, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 15.03.2010 серии 23-АЖ N 437135. Постановлением главы Администрации гор. Сочи N 923/1 от 16.10.1998 года Межрегиональной детской общественной организации "Детско-юношеская спортивно-оздоровительная парусная школа" был предоставлен в аренду земельный участок в районе причала N 222 туркомплекса "Чайка" для спортивно-оздоровительной работы и проектирования и строительства парусной школы.

В соответствии с данным постановлением 02.06.1999 года между Администрацией г. Сочи и "Детско-юношеской спортивно-оздоровительной парусной школой" был заключен Договор аренды N 1439, сроком на 49 лет для проектирования и строительства парусной школы. Договор был зарегистрирован Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству города Сочи за N 966 от 07.06.1999 года.

Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 21.05.2018 года N 23/197002/2018-2100 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0110001:24 принадлежит на праве собственности Муниципальному образованию город-курорт Сочи, дата государственной регистрации права: 12.03.2010 года, номер регистрации: 23-23-46/020/2010-316. Договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды, (договор аренды) N 1439 от 02.06.1999 года зарегистрирован 03.08.2015 года, номер государственной регистрации: 23-23/050-23/046/801/2015-7391/1, срок аренды установлен с 01.08.2015 года по 01.01.2049, на основании: Дополнительного соглашения от 17.06.2015 года (к договору о предоставлении земельного участка в пользовании на условиях аренды N 4900001439 от 02.06.1999 года), дата регистрации: 03.08.2015 года, номер регистрации: 23-23/050-23/046/801/2015-7391/2 (т. 1, л.д. 14-23).

06.03.2009 года администрацией выдано общественной организации разрешение на строительство парусной школы общей площадью застройки 189,91 кв. м, в том числе площадью застройки эллинга 139,37 кв.м, площадью застройки здания школы 50,54 кв.м, общая площадь 158,87 кв.м, в том числе общая площадь эллинга 114,5 кв.м, общая площадь здания школы 44,72 кв.м.

Согласно схеме МУП г. Сочи "Муниципальный институт генплана" на указанном участке расположено одноэтажное здание парусной школы. Кроме того, на указанном земельном участке, без соответствующих разрешительных документов, расположен ряд торговых павильонов и навесы, частично размещенных за пределами земельного участка с кадастровым номером 24:49:0110001:24 на муниципальной территории.

В соответствии с заключением Департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи от 24.04.2018 года на земельном с кадастровым номером 23:49:0110001:24, расположенном по адресу: Краснодарский край г. Сочи Лазаревский район, п. Лазаревское в районе причала 222 район туркомплекса "Чайка" в территориальной зоне "ЖК" -гостиничного фонда высотой до 12 метров, в I зоне округа горно-санитарной охраны курорта - зоне с особыми условиями использования либо полосы отвода инженерных сетей распложен объект капитального строительства - эллинг для хранения яхт, площадь застройки 126,7 кв.м.

Как указывает истец по первоначальному иску, что в момент предоставления земельного участка в аренду, администрация города Сочи не обладала правомочием распоряжаться земельным участком, поскольку на тот момент он являлся федеральной собственностью. Ничтожность данной сделки установлена судебным актом по делу № А32-53560/2017.

Поскольку у ответчика отсутствуют права на земельный участок, возведенный последним объект – эллинг для хранения яхт, подлежит сносу на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истцом в адрес ответчика направлялась претензия с требованием в 30-дневный срок с момента получения претензии осуществить снос самовольно возведенного объекта и освободить земельный участок путем демонтажа нестационарных торговых объектов и привести его в первоначальное состояние с вывозом бытовых отходов.

Возражая против удовлетворения иска и предъявляя встречный иск о признании права собственности на спорный объект, ответчик указал на то, что в момент строительства спорного объекта, земельный участок был предоставлен ему по договору аренды, строительство велось на основании разрешения на строительство.

На основании пункта 1 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации к полномочиям органов местного самоуправления поселений в области градостроительной деятельности относятся, в частности, проверка соблюдения градостроительного законодательства и выдача разрешений на строительство.

В соответствии со статьей 4 Федерального Закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" в ведении муниципальных образований находится регулирование планировки и застройки территорий муниципальных образований. Муниципальные образования вправе принимать к своему рассмотрению также вопросы, не исключенные из их ведения и не отнесенные к ведению других муниципальных образований и органов государственной власти. Согласно статье 12 указанного Закона территорию муниципального образования составляют земли городских, сельских поселений, прилегающие к ним земли общего пользования, рекреационные зоны, земли, необходимые для развития поселений, и другие земли в границах муниципального образования независимо от форм собственности и целевого назначения.

В границах муниципального образования, независимо от целевого назначения земель, контроль за строительством движимых и недвижимых объектов и соблюдением порядка размещения данных объектов осуществляет орган местного самоуправления, в границах территории которого находится застраиваемый земельный участок. В компетенцию других органов не входит контроль за ведением строительства, в том числе самовольного, и принятие мер борьбы с ним.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство.

Пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно положениям статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51 и 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Из указанных норм права следует, что к признанию постройки самовольной приводит либо частноправовое нарушение (строительство на земельном участке в отсутствие соответствующего гражданского права на землю), либо публично-правовые нарушения: формальное (отсутствие необходимых разрешений) или содержательное (нарушение градостроительных и строительных норм и правил).

В предмет доказывания по иску о признании постройки самовольной и ее сносе входят следующие обстоятельства: создание объекта недвижимости на земельном участке, не отведенном в установленном порядке для этих целей; строительство объекта без получения необходимых разрешений либо с существенным нарушением градостроительных норм и правил, создающим угрозу причинения вреда жизни и здоровью граждан, наличие у истца права на обращение в суд с требованием о сносе самовольной постройки.

Вопрос безопасности возведенного объекта и возможности его легализации определяется специальными законами, в частности, Градостроительным кодексом, Федеральными законами от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 169-ФЗ), от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности".

С целью выяснения обстоятельств, входящих в предмет доказывания по делу, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.12.2018 была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено индивидуальному предпринимателю ФИО2.

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

1. Определить технико-экономические показатели эллинга для хранения яхт площадью застройки 126,7 кв. м с кадастровым номером 23:49:0110001:1058 и здания школы площадью 50,54 кв. м с кадастровым номером 23:49:0110001:1057, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0110001:24 по адресу: город Сочи, Лазаревский район, п. Лазаревское, в районе причала N 222 тур. комплекса "Чайка" (далее - спорные объекты).

2. Являются ли спорные строения объектами капитального строительства? По каким признакам сделаны такие выводы.

3. Определить в границах ли земельного участка с кадастровым номером 23:49:0110001:24 расположены спорные объекты по адресу: город Сочи, Лазаревский район, п. Лазаревское, в районе причала N 222 тур. комплекса "Чайка", соответствуют ли целевому назначению земельного участка?

4. Соответствуют ли возведенные строения проектной документации и разрешению на строительство?

5. Создают ли спорные объекты угрозу жизни и здоровью граждан, затрагивают ли права третьих лиц и смежных землепользователей?

6. Соответствуют ли спорные объекты градостроительным требованиям, строительным нормам и правилам, противопожарным нормам, санитарным нормам и правилам, сейсмическим требованиям, а также Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования города Сочи?

В экспертном заключении № 741 от 12.02.2019 экспертом сделаны следующие выводы.

По первому вопросу.

Площадь застройки эллинга для хранения яхт с верандой (кадастровый номер 23:49:0110001:1058) (площадь земельного участка, занимаемая возведенным строением, определяется по наружному контуру строения) составляет: 139,3 кв.м (под эллингом 126,9 кв. м и под верандой 12,4 кв. м). Площадь застройки здания школы (кадастровый номер 23:49:0110001:1057) (площадь земельного участка, занимаемая возведенным строением, определяется по наружному контуру строения) составляет: 50,5 кв.м.

По второму вопросу.

Указанные постройки являются объектами капитального строительства, так как прочно связаны с землей (посредством заглубленных бетонных фундаментов) и их перемещение, без несоразмерного ущерба их назначению - не возможно, и возведены на основании Разрешения на строительство N RU23309/66 от 06 марта 2009 года.

По третьему вопросу.

В результате проведения геодезических и камеральных работ, нанесения фактически установленных контуров спорных строений - на фрагмент дежурного плана города Сочи, в районе земельного участка с кадастровым номером 23:49:0110001:24 (актуализированные сведения на 11.02.2019 года), установлено следующее:

Спорный объект: здание эллинга с верандой - находится в кадастровых границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0110001:24 по адресу: город Сочи, Лазаревский район, поселок Лазаревское, в районе причала N 222 тур. комплекса "Чайка".

Часть спорного объекта: здания школы, площадью 15,2 кв. м - находится за пределами кадастровых границ земельного участка с кадастровым номером 23:49:0110001:24, а именно:

часть здания школы, площадью 6,7 кв. м - находится в границах смежного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0110001:1004.

часть здания школы, площадью 8,5 кв. м - находится в границах местного проезда.

При этом экспертом отмечено, что на момент 17.09.2003 года при выполнении кадастровых работ: по уточнению площади, формированию границ и постановки на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 23:49:0110001:1004-здание школы, расположенное по адресу: город Сочи, Лазаревский район, поселок Лазаревское уже существовало (2000 год постройки), в дальнейшем оно было только перепланировано, но при этом местоположение и площадь застройки здания - не изменились.

Согласно экспертного заключения, данное обстоятельство не было учтено при проведении кадастровых работ по уточнению местоположения земельного участка с кадастровым номером 23:49:0110001:1004, что говорит о том, что была допущена реестровая (до 2017 года кадастровая) ошибка, допущенная лицом, выполнявшим кадастровые работы (границы земельного участка с кадастровым номером 23:49:0110001:1004 формировались без выезда на место). При этом арендатор земельного участка с кадастровым номером 23:49:0110001:1004 - ООО "Одиссея-Южная" ранее подавало иск к Детской юношеской спортивной школе города Сочи о сносе здания школы литер "Б" и решением от 22 августа 2007 года Арбитражного суда Краснодарского края по делу А32-6740/07-53/171 и Постановление от 11 января 2009 года апелляционной инстанции в иске было отказано.

По четвертому, пятому и шестому  вопросам.

Возведенные спорные объекты: здание эллинга и здание школы - соответствуют проектной документации и разрешению на строительство, не создают угрозу жизни и здоровью граждан и не затрагивают права третьих лиц и смежных землепользователей, соответствуют градостроительным, строительным нормам и правилам, противопожарным нормам, санитарным нормам и правилам, сейсмическим требованиям.

Заключение эксперта является одним из доказательств, оцениваемых судом, и должно быть получено с соблюдением требований, предусмотренных статьями 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Требования к содержанию заключения эксперта или комиссии экспертов установлены статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Апелляционная коллегия соглашается с позицией суда первой инстанции, согласно которой экспертное заключение № 741 от 12.02.2019, составленное индивидуальным предпринимателем ФИО2, подписано экспертом, удостоверено печатью и соответствует установленным статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" требованиям, эксперт под подписку предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Признаков недостоверности, неясности и неполноты заключения эксперта судом не установлено.

С учетом изложенного, суд первой инстанции принял указанное экспертное заключение в качестве надлежащего доказательства по делу.

Кроме того, судом установлено, что решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.01.2018 по делу № А32-53560/2017, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении требований администрации города Сочи о расторжении договора аренды N 1439 от 02.06.1999 отказано.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.03.2018 по делу № А32-2769/2018, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении требований администрации города Сочи о применении последствий недействительности ничтожной сделки договора аренды путем признания права отсутствующим и аннулирования записи об аренде, отказано.

Судом в рамках указанных дел установлена ничтожность договора аренды от 02.06.1999.

Таким образом, спорный объект был возведен на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом, поэтому он отвечает критериям самовольно возведенного объекта.

Вместе с тем, Арбитражный суд Краснодарского края принял во внимание, что согласно выписке из ЕГРН от 11.10.2018 N 99/2018/203204265, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0110001:24 принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Сочи, дата государственной регистрации права: 12.03.2010 года, номер регистрации: 23-23-46/020/2010-316. 

Договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды, (договор аренды) N 1439 от 02.06.1999 года зарегистрирован 03.08.2015 года, номер государственной регистрации: 23-23/050-23/046/801/2015-7391/1, срок аренды установлен с 01.08.2015 года по 01.01.2049, на основании: дополнительного соглашения от 17.06.2015 года (к договору о предоставлении земельного участка в пользовании на условиях аренды N 4900001439 от 02.06.1999 года), дата регистрации: 03.08.2015 года, номер регистрации: 23-23/050-23/046/801/2015-7391/2.

Таким образом, следует, что орган местного самоуправления при наличии уже полномочий с 2010 года, заключением дополнительного соглашения от 17.06.2015 выразил свое волеизъявление на использование земельного участка ответчиком.

По смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, содержащаяся в ней санкция, может быть применена, если доказана вина лица в осуществлении самовольной постройки. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Необходимость установления вины застройщика подтверждается и положением пункта 3 статьи 76 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве осуществляется лицами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.

Из материалов дела усматривается, что земельный участок предоставлен ответчику ненормативным актом органа местного самоуправления, договор аренды заключен и зарегистрирован в установленном порядке.

В материалах дела отсутствуют доказательства информированности ответчика о том, что администрация в момент предоставления земельного участка не имела права им распоряжаться, кроме того, данный договор аренды был исполнен администрацией, как лицом, уполномоченным на распоряжение, поскольку земельный участок был передан фактически во владение ответчика и продолжал использоваться ответчиком на протяжении длительного периода.

Также из материалов дела усматривается, что Управлением архитектуры и градостроительства Администрации г. Сочи, 15.12.2008 N 144-о8/Л-4/24 было выдано заключение о том, что проект детско-юношеской спортивно-оздоровительной школы соответствует градостроительному плану.

06.03.2009 администрация выдала общественной организации разрешение № RU 23309/666 на строительство объектов капитального строительства - парусной школы общей площадью застройки 189,91 кв.м, в том числе общая площадь застройки эллинга 139,37 кв. м, площадь застройки здания школы 50,54 кв.м.

На основании разрешения на строительство на указанном земельном участке были возведены здание эллинга площадью 139,3 кв.м и здание школы площадью 54,5 кв.м.

По окончании строительства в 2010, 2011, 2016 году общественная организация обращалась в администрацию с заявлениями о выдаче акта ввода в эксплуатацию возведенных построек.

В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Суд первой инстанции верно указал на то, что из материалов дела усматривается, что ответчик, получив разрешение на строительство, осуществив строительство, предпринимал неоднократно меры для ввода объекта в эксплуатацию в установленном законом порядке.

В письме администрации Лазаревского внутригородского района г. Сочи от 25.10.10 N 01/2-01/72/3133 МДОО "ДЮСОПШ" разъяснено на необходимость обратиться по вопросу ввода в эксплуатацию в Департамент архитектуры и градостроительства г. Сочи.

Согласно ответу Департамента архитектуры и градостроительства г. Сочи от 28.01.2011 N 21.01-16/374 на заявление МДОО "ДЮСОПШ" о вводе в эксплуатацию следует, что при анализе представленных документов установлено, что сведения об объекте капитального строительства противоречат сведениям об объектах капитального строительства (конфигурация, площадь застройки, этажность, внешний контур здания.) Вместе с тем, согласно заключению судебной эксперты при ответе на четвертый вопрос экспертом сделан вывод о соответствии построенных объектов проектной документации и выданному разрешению на строительство N RU 23309/666 от 06.03.2009 г.

Из ответа Департамента архитектуры и градостроительства г. Сочи от 19.10.2016 N 21.01-21/15746 следует, что МДОО "ДЮСОПШ" отказано по основанию того, что объект - эллинг для хранения яхт возведен не в соответствии с целевым назначением земельного участка, который был предоставлен договором арены от 02.06.1999 г.

Вместе с тем, по условиям договора от 02.06.1999 земельный участок предоставляется МДОО "ДЮСОПШ" для проектирования и строительства парусной школы.

Согласно сведениям из ИСОГД в соответствии с Правилами землепользования и застройки город-курорт Сочи, утвержденным решением Городского Собрания Сочи от 29.12.2009 N 202 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0110001:24 расположен в территориальной зоне "ЖК", где к основным видам разрешенного использования относятся, в том числе детский лагерь, спортивная база отдыха, туристическая база, специализированная школа, физкультурно-оздоровительный комплекс, спортивная школа и т.п.

Из выписки из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0110001:24 следует, что категория земель - земли населенных пунктов, виды разрешенного использования - объект физической культуры.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии виновных действий ответчика. При этом суд указал, что в условиях, когда спорный объект создан без нарушений градостроительных и строительных норм и правил, не создает угрозы жизни и здоровью граждан, ответчик получал разрешение на его строительство, предпринимал неоднократные попытки ввести его в эксплуатацию, а единственным нарушением вменяемым ответчику является ничтожность титула обладания земельным участком, который был предоставлен самим истцом, как публичным органом, фактически своими действиями заявляющим о наличии у него правомочий по распоряжению земельным участком, суд не усматривает вины ответчика в осуществлении самовольной постройки.

Нарушения, которые были допущены при предоставлении земельного участка для строительства, не могут являться безусловным основанием для сноса строения, поскольку постройка может быть снесена лишь при наличии со стороны лица, осуществившего ее нарушений, указанных в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и установлении наличия вины лица, осуществившего самовольное строительство. 

Таких доказательств, истцом по первоначальному иску, вопреки доводам апелляционной жалобы, не представлено.

Арбитражный суд Краснодарского края также принял во внимание то обстоятельство, что общественная организация осуществляет деятельность по развитию детских и юношеских водных видов спорта, привлечение подростков к занятиям спортом и физической культурой, проведению спортивно-оздоровительных мероприятий в акватории Черного моря с использованием водной техники, занимается обучением детей на безвозмездной основе, а потому спорный объект обладает общественной и социальной значимостью для населения.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении первоначального иск отказано правомерно.

Удовлетворяя встречные исковые требования, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

Согласно пункту 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник или иной титульный владелец земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Осуществление строительства в установленном порядке подтверждает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (статья 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации), которое представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан (абзац 3 пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Одним из критериев самовольности постройки в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации является возведение недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами. 

В соответствии с абзацем 2 статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке, который предоставлен по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано за арендатором земельного участка, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно правовой  позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда РФ от 24.03.2015 N 658-О, сам по себе титул владения земельным участком, на котором арендатором возведено капитальное строение, не свидетельствует о самовольности такой постройки, при условии, что земельный участок был предоставлен арендатору для строительства соответствующего объекта недвижимости. При этом, согласно Обзору судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, при заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

Суд первой инстанции верно указал, что несмотря на ничтожность договора аренды от 02.06.1999, орган местного самоуправления при наличии уже полномочий на распоряжение земельным с кадастровым номером 23:49:0110001:24 с 2010 года, выразил свою волю на использование земельного участка ответчиком путем заключения дополнительного соглашения от 17.02.2015. Также Департаментом имущественных отношении администрации г. Сочи неоднократно осуществлялся перерасчет арендной платы за указанный земельный участок, что подтверждается письмами от 06.08.2014, 02.03.2015, 15.01.2018. Общественная организация на постоянной основе осуществляла оплату арендной платы, о чем свидетельствуют представленные в дело платежные документы.

И представленных доказательств следует, что установленный вид разрешенного использования земельного участка соответствует фактическому виду осуществляемой деятельности общественной организации.

Кроме того, администрации выразила свою волю на строительство спорных объектов путем выдачи разрешения на строительство N RU 23309/666 от 06.03.2009 г., которое не было отозвано или признано незаконным или недействительным в установленном законом порядке.

Согласно выводам проведенной по делу судебной экспертизы, объект - эллинг для хранения яхт с верандой, площадью 139,3 кв.м, кадастровый номер 23:49:0110001:1058, соответствует проектной документации и выданному разрешению на строительство N RU 23309/666 от 06.03.2009 г., расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0110001:24, соответствует градостроительным требованиям, строительным нормам и правилам, противопожарным нормам, санитарным нормам и правилам, сейсмическим требованиям, а также Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования города Сочи, не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не затрагивают права третьих лиц и смежных землепользователей.

В соответствии с пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права и может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в установленном законом порядке. В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

В пункте 9 Информационного письма N 143 от 09.12.2010 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Таким образом, обращаясь с иском о признании за ним права собственности истец, в силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязан доказать, что спорный объект соответствует целевому назначению земельного участка, обеспечивается соблюдение градостроительных регламентов, строительных, экологических, противопожарных норм и правил, а также то, что спорный объект недвижимости не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

Из совокупности всех изложенных обстоятельств, представленных в дело доказательств следует, что обществом осуществлено строительство спорного объекта на основании выданного разрешения на строительство N RU 23309/666 от 06.03.2009 г., размещение эллинга для хранения яхт с верандой соответствует целевому назначению земельного участка, организацией предпринимались меры к легализации самовольной постройки, ее сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, в связи с чем, заявленное исковое требование о признании права собственности на данную постройку подлежит удовлетворению на основании п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" вступившее в законную силу решение суда по данному делу является основанием для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на спорный объект, однако не изменяет установленного законом порядка такого учета и государственной регистрации.

При таких обстоятельствах, встречные исковые требования правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Оснований для переоценки выводов суда апелляционная коллегия не усматривает.

Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Доводы апелляционной жалобы аналогичны доводам искового заявления и не опровергают выводов решения суда, не содержат указаний на новые имеющие значение для дела обстоятельства, не исследованные судом первой инстанции, в связи с чем оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.

Администрация города Сочи в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины освобождена.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.04.2019 по делу № А32-38108/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

ПредседательствующийЕ.А. Маштакова

СудьиВ.В. Ванин

Б.Т. Чотчаев