АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

город Саратов

29 июня 2024 года

28 июня 2024 года

Дело №А57-29023/2023

 

Резолютивная часть решения оглашена 18.06.2024

Полный текст решения изготовлен 28.06.2024

 Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Михайловой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Серовой Н.Е..,  рассмотрев в судебном заседании материалы дела по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1, г.Саратов (ОГРНИП 

<

***>; ИНН 

<

***>) к Администрации Энгельсского муниципального района, г.Энгельс (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) третьи лица: Комитет по земельным ресурсам Администрации Энгельсского муниципального района, г.Энгельс Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г.Саратов о признании права собственности

при участии: 

от истца- ФИО2 представитель по доверенности 15.09.23,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратился индивидуальный предприниматель ФИО1, с исковым заявлением к Администрации Энгельсского муниципального района, г.Энгельс, третьи лица: Комитет по земельным ресурсам Администрации Энгельсского муниципального района, г.Энгельс, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г.Саратов, о признании права собственности на нежилое здание общей площадью 608,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, о сохранении в реконструированном состоянии нежилое здание общей площадью 985,9 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, о признании права собственности на нежилое здание общей площадью 985,9 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>.

Согласно п. 2 ч. 4 ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ лица, участвующие в деле считаются извещенными надлежащим образом судом, если несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной судом в установленном порядке, о чем организация почтовой связи уведомила арбитражный суд.

Неявка в судебное заседание заинтересованного лица, надлежащим образом извещенного о месте и времени слушания дела, не препятствует разрешению спора в его отсутствие.

Руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд, считает возможным рассмотреть дело в судебном заседании в отсутствие ответчика.

Судом установлено, что  ФИО1 (далее по тексту истец) является собственником земельного участка с кадастровым номером 64:50:010410:771 общей площадью 858 кв.м., вид разрешенного использования: магазины, земельного участка с кадастровым номером 64:50:010410:772 общей площадью 405 кв.м., вид разрешенного использования: магазины, и нежилого здания с кадастровым номером 64:50:010410:516 общей площадью 608,3 кв.м. по адресу: 

<

...>, что подтверждается выписками из ЕГРН от 2020 года, свидетельством о государственной регистрации права от 2015года.

Для обслуживания нежилого здания - магазин с кадастровым номером 64:50:010410:516 общей площадью 608,3 кв.м. по адресу: 

<

...>, истцом были заключены договоры с ПАО «Саратовэнерго», «МУП «Энгельс-Водоканал», ООО «Газпром межрегионгаз Саратов».

Для проведения реконструкции нежилого здания общей площадью 608,3 кв.м. с кадастровым номером 64:50:010410:516, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 64:50:010410:771 общей площадью 858 кв.м. по адресу: 

<

...>, администрацией Энгельсского муниципального района в соответствии со ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации 07.09.2021 года, истцу было выдано разрешение на реконструкцию, строительство объекта капитального строительства сроком до 07.09.2023 года.

ООО «ДИАРТ-Проект», ООО «Комплекс-КК и Ко» была изготовлена проектная документация для реконструкции нежилого здания, состоящая из частей проекта: архитектурное решение, проект организации строительства, схема планировочной организации земельного участка, пояснительная записка, строительные конструкции.

25.11.2021 года истец заключил договор строительного подряда №б/н с ООО «СМК» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) для выполнения работ по строительству, реконструкции нежилого здания - магазин по адресу: 

<

...>.

15.08.2023 года между истцом и ООО «СМК» был подписан акт приемки законченного строительством объекта нежилого здания по адресу: 

<

...>, получена справка о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов.

При проведении реконструкции вышеуказанного нежилого здания, площадь здания изменилась с 608,3 кв.м. до 985,9 кв.м., что подтверждается техническим паспортом, выданным Средне-Волжским филиалом ГП1К «РОСКАДАСТР» Саратовское областное отделение Энгельсский производственный участок, стоимость с учетом износа составляет 1790741 рублей.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 64:50:010410:771 общей площадью 858 кв.м., вид разрешенного использования: магазины, по адресу: 

<

...>, принадлежит истцу на праве собственности, то истец полагал, что имеет право на реконструкцию нежилого здания для дальнейшего использования его по целевому назначению.

Судом в порядке с. 82 АПК РФ была назначена судебная экспертиза в ООО «Приортет Оценка».

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы: 1. Соответствует ли реконструированное нежилое здание общей площадь 985,9 кв.м. расположенное по адресу: 

<

...> существующим строительным, градостроительным, пожарным, санитарным требованиям и нормам, а также требованиям законодательства, обеспечивающим соблюдение прав истца и третьих лиц (в том числе собственников смежных земельных участков), создает ли угрозу для жизни и здоровья? Если не соответствует, то в чем заключается несоответствие и каким способом его возможно устранить? 2.Расположено ли реконструированное нежилое здание общей площадь 985,9 кв.м. расположенное по адресу: 

<

...> границах земельного участка с кадастровым номером 64:50:010410:771 площадью 858 кв.м.

Согласно выводам экспертов, Реконструированное нежилое здание общей площадью 985,9 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, соответствует существующим строительным, градостроительным, пожарным санитарным требованиям и нормам, а также соответствует требованиям законодательства обеспечивающим соблюдение прав истца и третьих лиц (в том числе собственников смежных земельных участков, документальные границы смежных земельных участков не пересекает), не создает угрозу для жизни и здоровья;  расположено   в   границах   земельного   участка   с   кадастровым   номером 64:50:010410:771 площадью 858 кв.м., а также расположено за пределами охранных зон инженерных коммуникаций.

Судом установлено, что экспертом не нарушены положения статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон от 31.05.2001 N 73), в заключении отражено предупреждение эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, рассматриваемое заключение содержит мотивы, методы, использованные при исследовании.

Оснований для признания заключения эксперта ненадлежащим доказательством судом не усматривается, в связи с чем, принимается судом в качестве надлежащего доказательства.

Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат собственнику этого имущества.

В силу статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу п. 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.

Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).

Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда.

При рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (пункт 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22).

Пунктом 3 статьи 222 ГК РФ прямо предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых за лицом, в собственности которого находится земельный участок, в судебном порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку, поэтому эти условия подлежат судебной проверке в обязательном порядке.

При этом отсутствие требуемого разрешения на строительство должно обсуждаться в контексте квалификации постройки как самовольной (пункт 1 статьи 222 ГК РФ), а пункт 3 статьи 222 ГК РФ, регулирующий вопрос признания права собственности на постройку, в отношении которой установлено, что она является самовольной, не содержит такого условия для удовлетворения соответствующего иска, как наличие разрешения на строительство или предваряющее строительство принятие мер для получения такого разрешения.

Поэтому в пункте 26 постановления N 10/22 указано, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при определении судом того, что единственными признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Однако в названном пункте постановления N 10/22 также указано, что суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения.

Приведенное выше разъяснение направлено на то, чтобы воспрепятствовать злоупотреблению правом легализовать постройку, которое предусмотрено пунктом 3 статьи 222 ГК РФ (статья 10 ГК РФ).

При этом разъяснение пункта 26 постановления N 10/22 не может быть истолковано так, что удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку допускается лишь тогда, когда истец своевременно и надлежаще обращался за получением недостающего разрешения.

В подавляющем числе таких случаев при надлежащем обращении за разрешением оно будет выдано, а, следовательно, обсуждаемый признак самовольности постройки будет отсутствовать.

Подобное прочтение пункта 26 постановления N 10/22 может блокировать применение пункта 3 статьи 222 ГК РФ в случае создания постройки без разрешения и, по сути, введет дополнительное условие для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку, которое не предусмотрено данным пунктом.

На недопустимость такого понимания пункта 26 постановления N 10/22 и пункта 3 статьи 222 ГК РФ указывалось, в частности, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.03.2011 N 14057/10.

Из положений статей 1, 30, 31 ГрК РФ, статей 7, 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) следует, что собственник земельного участка вправе осуществлять строительство с соблюдением установленной разрешительной процедуры, выбрав вид разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства из перечня основных видов разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для соответствующей территориальной зоны, и осуществлять строительство с соблюдением размеров объекта капитального строительства предельным значениям, установленным градостроительным регламентом, который является составной частью правил землепользования и застройки соответствующего населенного пункта.

В соответствии со статьей 2 ГрК РФ градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, ответственности за нарушение законодательства о градостроительной деятельности.

В силу статьи 51 ГрК РФ, статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

Согласно части 6 статьи 52 ГрК РФ лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с заданием на проектирование, проектной документацией и (или) информационной моделью (в случае, если формирование и ведение информационной модели являются обязательными в соответствии с требованиями настоящего Кодекса), требованиями к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленными на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенным использованием земельного участка, ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, требованиями технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия.

Как разъяснено в пункте 26 постановления N 10/22, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Суды в каждом конкретном деле, касающемся сноса или сохранения самовольной постройки, должны исследовать обстоятельства создания такой постройки, выяснять, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, нарушает ли права и охраняемые законом интересы других лиц при сохранении самовольной постройки, не создает ли такой объект угрозу жизни и здоровью граждан в настоящее время и возможность его эксплуатации в будущем с учетом потенциальной возможности посещения объекта многочисленным количеством людей.

Таким образом, легализация самовольной постройки, либо самовольной реконструкции здания в судебном порядке носит исключительный характер и может применяться лишь в том случае, когда единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

Как указывалось выше, ФИО3, является собственником земельного участка с кадастровым номером кадастровым номером 64:50:010410:771 общей площадью 858 кв.м., вид разрешенного использования: магазины, земельного участка с кадастровым номером 64:50:010410:772 общей площадью 405 кв.м., вид разрешенного использования: магазины, и нежилого здания с кадастровым номером 64:50:010410:516 общей площадью 608,3 кв.м. по адресу: 

<

...>, что подтверждается выписками из ЕГРН от 2020 года, свидетельством о государственной регистрации права от 2015года.

На указанном земельном участке истец имеет в собственности нежилое здание.

В 2021 году с целью улучшения использования по целевому назначению объекта недвижимости, истцом была осуществлена реконструкция нежилого здания, истцу было выдано разрешение на реконструкцию, строительство объекта капитального строительства сроком до 07.09.2023 года. 

В результате произведенной реконструкции  изменилась площадь здания и стала составлять 985,9 кв.м., что подтверждается техническим паспортом, выданным Средне-Волжским филиалом ГПК «РОСКАДАСТР» Саратовское областное отделение Энгельсский производственный участок.

В 2021 году истец с заявлением о выдаче разрешения на строительство, реконструкцию нежилого здания, разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства нежилого здания.

Министерством строительства и ЖКХ не согласовано уведомление о вводе в эксплуатацию спорного объекта ввиду расхождения по площади.

Наложение реконструированного нежилого здания на кадастровые территории смежных земельных участков и на землю, находящуюся в государственной собственности, права на которую не разграничены, отсутствует.

Таким образом, права третьих лиц и неопределенного круга лиц в части наложения реконструированного нежилого здания на кадастровые территории смежных земельных участков и на землю, находящуюся в государственной собственности, права на которую не разграничены, не нарушены.

Объект исследования полностью расположен в кадастровых границах земельного участка с кадастровым номером 64:50:010410:772.

Исследуемое нежилое здание не расположено в зоне с особыми условиями использования территории - охранной зоне.

Лицами, участвующими в деле, заключение эксперта не оспорено, о проведении повторной или дополнительной экспертизы не заявлено.

Таким образом, указанным заключением эксперта установлено, что спорный объект недвижимости после проведенной реконструкции отвечает требованиям действующего законодательства.

В совокупности с иными доказательствами по делу суд полагает установленным, что, несмотря на отсутствие выданного в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию, спорный объект, реконструирован истцом в границах принадлежащего ему на праве собственности земельного участка, в соответствии с требованиями норм пожарной безопасности, строительных и экологических норм; соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки, и при этом не нарушает прав и законных интересов третьих лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При создании объекта недвижимого имущества с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил право собственности на такой объект не может быть признано судом, так как по смыслу статьи 222 ГК РФ нарушение указанных норм и правил является существенным, поскольку создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В рассматриваемом же случае экспертом такие обстоятельства не установлены.

При этом, как уже сказано было выше, нарушение предусмотренной законом процедуры оформления разрешения на строительство или ввода объекта в эксплуатацию, не является достаточным основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 29.01.2015 N 101-О и от 27.09.2016 N 1748-О указал, что пункт 3 статьи 222 ГК РФ направлен на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции РФ.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020), иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ, в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения.

С учетом установленных обстоятельств дела, судебная коллегия не усматривает со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения.

Признание права собственности на спорный объект устранит правовую неопределенность в его статусе, позволит эксплуатировать его в соответствии с законодательством, отчислять в бюджет соответствующие налоги.

При этом следует отметить, что Администрация Энгельсского муниципального района не возражала против удовлетворения заявленных исковых требований при условии установления обстоятельств, подлежащих доказыванию истцом в соответствии со статьей 222 ГК РФ

При изложенных обстоятельствах, а также учитывая наличие в материалах дела документов, подтверждающих соответствие спорного объекта недвижимости требованиям законодательства, обеспечивающих возможность его безопасной эксплуатации, а также отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных ИП ФИО1 требований.

Решение суда первой инстанции подлежит отмене в силу статьи 270 АПК РФ.

Также подлежат списанию с депозита суда денежные средства экспертному учреждению.

Финансово-экономическому отделу Арбитражного суда Саратовской области перечислить обществу с ограниченной ответственностью "Приоритет-Оценка" (ИНН 

<

***>), г. Саратов, с депозитного счета суда денежные средства в размере 48 000 руб. за проведение экспертизы, счет N 4070281035600000726, Банк получателя: Поволжский банк ПАО "Сбербанк", к/с 30101810200000000607, БИК 043601607, КПП 645401001, уплаченные на основании платежного поручения N 16 от 22.01.2024.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

признать право собственности ИП ФИО1, г.Саратов (ОГРНИП 

<

***>; ИНН 

<

***>)  на нежилое здание общей площадью общей площадью 985,9 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>.

Финансово-экономическому отделу Арбитражного суда Саратовской области перечислить обществу с ограниченной ответственностью "Приоритет-Оценка" (ИНН 

<

***>), г. Саратов, с депозитного счета суда денежные средства в размере 48 000 руб. за проведение экспертизы, счет N 4070281035600000726, Банк получателя: Поволжский банк ПАО "Сбербанк", к/с 30101810200000000607, БИК 043601607, КПП 645401001, уплаченные на основании платежного поручения N 16 от 22.01.2024.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме, через Арбитражный суд Саратовской области.

Лицам, участвующим в деле, разъясняется, что информация о принятых по делу судебных актах размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области http://www.saratov.arbitr.ru.

Судья Арбитражного суда

Саратовской области                                              Е.В.Михайлова