АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

440000, г. Пенза, ул. Кирова, 35/39, тел.: (8412) 52-99-09, факс: 55-36-96, http://www.penza.arbitr.ru/

 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Дело № А49-4797/2023

г. Пенза

12 июля 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 03 июля 2024 года

Мотивированное решение  изготовлено 12 июля 2024 года

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Г.К. Иртугановой, при ведении протокола секретарем судебного заседания А.В. Головой, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к акционерному обществу «ИКС 5 Недвижимость» (Варшавская ул., д. 25, лит. А, корп. 2, Санкт-Петербург г., 196191; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Пензастрой-сервис» (ФИО2 ул., д. 4, Пенза г., 440060; ИНН 

<

***>), общества с ограниченной ответственностью «Пензажилсервис уют» (ФИО2 ул., д. 4, Пенза г., 440066; ИНН 

<

***>),

о расторжении договора аренды,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО3, представителя по доверенности от 10.05.2023;

от ответчика: ФИО4, представителя по доверенности от 24.05.2023,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением к акционерному обществу «ИКС 5 Недвижимость» о расторжении договора аренды № СВ-6/742Д от 30.03.2011, о возложении обязанности на ответчика освободить нежилое помещение, площадью 534 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>.

Исковые требования заявлены на основании статей 309, 310, 395, 450, 452, 453, 606, 614 Гражданского кодекса РФ (далее также – ГК РФ).

Определением от 31.01.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Пензастрой-сервис».

Определением от 27.04.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Пензажилсервис уют».

Судебное заседание назначено на 03.07.2024.

Представитель истца на иске настаивал по основаниям, изложенным в иске. Просил исковые требования удовлетворить полностью.

Представитель ответчика возражал против исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве на иск и дополнениях к нему. Просил в удовлетворении заявленных требований отказать.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 30.03.2011 между ИП ФИО1 (Арендодатель) и ООО «ИКС 5 Недвижимость» в лице представителя по доверенности ФИО5 (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № СВ-6/742Д  (далее также – Договор), по условиям которого Арендодатель обязался предоставить Арендатору во временное возмездное владение и пользование нежилое помещение, площадью 523,6 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, этаж 1, номера на поэтажном плане 10-44 (пункт 1.1 Договора).

Согласно пункту 3.1.1 Договора размер арендной платы и иных платежей, порядок их изменения определены в разделе VII Приложения № 1 к Договору. Так размер арендной платы за первый и второй месяцы аренды составляет 261 800 руб. в месяц. Размер ежемесячно оплачиваемой арендной платы с третьего по двадцать шестой месяцы определяется по формуле:

АП = P ? S ? (1 + )n-1 - , где

Р – размер индексируемой части арендной платы за 1 кв.м. арендуемой площади;

S – площадь помещения;

r – величина индексации постоянной величины арендной платы, предусмотренной в п. 2 раздела VII Приложения № 1 к Договору;

n – количество полных фактически использованных лет аренды помещения.

Размер ежемесячно оплачиваемой арендной платы по истечению двадцати шести месяцев аренды определяется по следующей формуле:

АП = P ? S ? (1 + )n-1.

Размер индексируемой части арендной платы (Р) составляет 500 руб. за 1 кв.м. арендуемой площади.

Обязательства и права сторон определены в разделе 2 Договора.

Дополнительным соглашением от 01.03.2021 к Договору (далее также – Дополнительное соглашение) стороны дополнили раздел 2 Договора пунктами 2.4.13, 2.4.14.

Пунктом 2.4.13 Дополнительного соглашения установлено: «Арендатор имеет право, а Арендодатель дает свое полное и безотзывное согласие на проведение Арендатором рестайлинга и/или реконструкции арендуемого помещения, в том числе, на его переоборудование и перепланировку без затрагивания несущих стен, при наличии письменного уведомления Арендатора о выполнении работ не менее чем за 7 календарных дней до начала работ.

Пунктом 2.4.14 Дополнительного соглашения установлено: «После завершения работ по перепланировке и переоборудованию помещения Арендатор обязан в течение 6 месяцев с даты завершения указанных выше работ, предоставить Арендодателю оригиналы проектной и исполнительной документации, согласованной с уполномоченными органами/организациями. В случае, если Арендатору на совершение указанных в настоящем пункте действий понадобится доверенность на право представления Арендатором интересов Арендодателя в государственных и/или муниципальных органах, Арендодатель обязуется предоставить такую доверенность Арендатору в срок не позднее 5 рабочих дней с момента получения от Арендатора письменного требования с указанием в нем данных лица, на которого Арендодатель обязан выдать доверенность, с перечислением всех полномочий этого лица, которые необходимо указать в доверенности. В случае, если Арендодатель не предоставит Арендатору доверенность, указанную в настоящем пункте в указанные сроки, обязанность по согласованию с уполномоченными органами/организациями проектной и исполнительной документации по произведенным работам Арендатора, возлагается на Арендодателя. В срок не позднее 6 месяцев с даты согласования Арендатором проектной и исполнительной документации с уполномоченными органами/организациями, Арендатор обязан своими силами и за свой счет заказать в уполномоченных органах/организациях Технический план помещения, который должен отражать произведенную Арендатором перепланировку/переустройство помещения и передать подлинный его экземпляр Арендодателю. В случае, если Арендатору на совершение указанных в настоящем пункте действий понадобится доверенность на право представления Арендатором интересов Арендодателя в уполномоченных органах/организациях, Арендодатель обязуется предоставить такую доверенность Арендатору в срок не позднее 5 рабочих дней с момента получения от Арендатора письменного требования с указанием в нем данных лица, на которого Арендодатель обязан выдать доверенность, с перечислением всех полномочий этого лица, которые необходимо указать в доверенности. В случае, если Арендодатель не предоставит Арендатору доверенность, указанную в настоящем пункте в указанные сроки, обязанность по изготовлению Технического плана помещения возлагается на Арендодателя. При производстве работ по рестайлингу и/или реконструкции арендуемого помещения, в том числе, по его переоборудованию и перепланировке, Арендатор обязуется соблюдать нормы действующего законодательства, включая отраслевые и рекомендательные нормы, правила и технические условия, и несет самостоятельную ответственность перед уполномоченными органами и третьими лицами в случае нарушения законодательства и/или чьих-либо прав и законных интересов».

Как указывает истец в исковом заявлении, при производстве работ ответчиком было допущено существенное нарушение условий Договора (в редакции Дополнительного соглашения) и проекта по рестайлингу/реконструкции помещения, предоставленного на согласование Арендодателю, а именно ответчиком велись работы по расширению дверного проема, вследствие чего была частично демонтирована часть несущей стены фасада. Данный факт был зафиксирован Госжилстройтехинспекцией Пензенской области в августе 2021 года.

Указанные работы не были отражены в представленном истцу проекте, об их проведении он не был уведомлен в нарушение условий Договора (пункт 2.4.13), а соответственно согласия на реконструкцию ответчик не получал.

В соответствии с пунктом 2.4.14 Договора после завершения работ по перепланировке и переоборудованию помещения Арендатор обязан был в течение 6 месяцев предоставить Арендодателю оригиналы проектной и исполнительной документации, согласованной с уполномоченными организациями.

30.09.2021 ответчику была направлена претензия с требованием предоставить оригиналы проектной и исполнительной документации, согласованной с уполномоченными органами либо привести помещение в первоначальное техническое состояние.

В ответ на претензию от ответчика было получено письмо от 08.11.2021, из которого следовало, что пакет документов для согласования произведенных изменений направлен в Управление градостроительства и архитектуры г. Пензы, проем в стене якобы приведен в первоначальное состояние, однако подтверждающих документов ответчик не предоставлял. В ходе осмотра истцом было установлено, что помещение так и не приведено было в первоначальное состояние.

В ноябре 2021 года истцом, в целях исполнения требований жильцов МКД, за свой счет были проведены работы по ремонту фасада, так как демонтаж несущей стены повлек возникновение трещин декоративной штукатурки.

Письмом № 10609 от 21.11.2021 Управление градостроительства и архитектуры г. Пензы отказало в согласовании предоставленного ответчиком пакета документов по перепланировке, что подтверждает факт нарушения ответчиком условий Договора.

21.02.2023 ответчику было направлено уведомление о намерении расторгнуть договор в связи с нарушением существенных условий Договора, которое также осталось без ответа.

18.04.2023 ответчику было направлено требование о досрочном расторжении Договора аренды и в срок до 26.04.2023 предлагалось подписать соглашение.

Требование истца от 18.04.2023 о расторжении договора аренды оставлено ответчиком без ответа, что дало истцу основание обратиться в суд с иском.

Возражая против заявленных требований, ответчик в письменном отзыве на иск указал, что им не были нарушены положения договора (дополнительного соглашения к нему), которые, исходя из буквального их прочтения позволяют проводить реконструкцию, в том числе с изменением капитальных стен при условии согласования с Арендодателем. Ответчиком не было допущено самовольной перепланировки, все планировочные решения были согласованы с истцом. Все существенные дефекты помещения устранены, в настоящее время дверной проем в капитальной стене и платформа для разгрузки товара приведены в первоначальное состояние. Работы были проведены согласно ранее полученного требования истца. Остальные дефекты, обусловленные возведением/демонтажем некапитальных перегородок/дверей, также могут быть устранены Х5, работа по приведению их в первоначальное состояние не завершена по причине воспрепятствования таким ранее согласованным с Арендодателем работам со стороны истца. Работа по приведению в первоначальное состояние могла быть закончена в настоящее время и будет закончена после того, как истец прекратит чинить препятствия по их устранению. Расторжение договора не будет способствовать соблюдению баланса интересов Арендодателя и Арендатора с учетом того, что существенные недостатки (нарушения) ответчиком уже устранены, а остальные недостатки также могут быть устранены. Наиболее отвечающим требованиям закона, разумности и справедливости вариантом разрешения спора будет устранение допущенных нарушений со стороны ответчика. По данным основаниям ответчик просит оставить исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 без удовлетворения.

Оценив доводы ответчика, суд отклоняет их по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Статья 307 ГК РФ предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

В соответствии с нормами статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды.

В силу статей 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

05.04.2024 истцом с целью установления факта неузаконенной перепланировки было проведено экспертное исследование помещения, переданного в аренду ответчику (о проведении ответчик был заранее уведомлен письмом № 27-03/01 от 27.03.2023).

В соответствии с актом экспертного исследования №86/16 от 05.04.2023 ООО «ЛСЭ» (специалист ФИО6) в нежилом помещении, расположенном по адресу: 

<

...>, произведены работы по не узаконенной перепланировке, которые не соответствуют данным технического паспорта, составленным по состоянию на 24.03.2016.

Работы по расширению пандуса произведены за счет земель общего пользования многоквартирного дома.

Разборка участка наружной стены произведена за счет имущества общего пользования многоквартирного дома, данные работы не соответствуют требованиям п. 1.7.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, поскольку привели к ухудшению сохранности и внешнего вида фасада жилого дома и привели к нарушению прочности несущей конструкции здания.

В соответствии с актом экспертного исследования ФИО6 № 171/16 от 18.07.2023 для приведения участка наружной несущей стены с проемом нежилого помещения, расположенного на первом этаже дома № 158В по ул. Терновского в г. Пензе, в первоначальное состояние, указанное в техническом паспорте и проекте здания, необходимо выполнить: демонтаж дверного блока шириной полотна 1200 мм, закладку части дверного проема кирпичной кладкой с ее наружным утеплением, установку дверного блока с полотном 900 мм. Дверной проем для установки блока должен иметь  размеры в соответствии с техническим паспортом и проектом здания.

Для приведения пандуса нежилого помещения расположенного на первом этаже дома № 158В по ул. Терновского в г. Пензе, в первоначальное состояние, указанное в техническом паспорте и проекте здания, необходимо выполнить: демонтаж части пандуса, выходящего за габариты, указанные в техническом паспорте от 24.03.2016 и проекте планировки от 2021 г. Приведенный в первоначальное состояние пандус должен иметь  размеры в соответствии с техническим паспортом и проектом здания.

Согласно акта экспертного исследования того же специалиста № 446/16 от 26.12.2023, работы по переустройству (расширению) дверного проема (разборка части несущей стены с предварительной установкой металлической перемычки) в спорном нежилом помещении не повлияли на прочность несущих конструкций здания. При переустройстве  (расширении) дверного проема нарушение противопожарных норм, ограничение доступа к инженерных общедомовым коммуникациям, общедомовым сетям тепло-водоснабжения. Переустройство (расширение) не создает угрозу жизни и здоровью  граждан.

В соответствии с абзацем 2 части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

От производства судебной экспертизы стороны в судебном заседании отказались.

Поскольку иных доказательств суду не представлено, суд полагает возможным положить в основу решения указанные акты экспертных исследований. Сторонами не заявлено достаточных доводов, позволяющих поставить указанные акты под сомнение и полагать, что они содержат неправильные по существу выводы. Доказательств, опровергающих выводы актов экспертного исследования, в материалы дела не представлено.

Суд полагает, что ограждающие конструкции подразделяются на: ограждающие несущие конструкции; ограждающие ненесущие конструкции.

Ограждающие несущие конструкции — конструкции, воспринимающие основные нагрузки и обеспечивающие прочность, жесткость и устойчивость дома. Кроме собственной массы они несут нагрузку от других частей здания (крыш, перекрытий) и опираются на фундамент.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, частям 1, 5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", подпунктам "е", "ж" пункта 2 Правил содержания общего имущества многоквартирного дома, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, земельный участок под многоквартирным домом, сформированный и поставленный на кадастровый учет, объекты благоустройства, расположенные на таком земельном участке, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, являются общей собственностью собственников помещений данного многоквартирного дома.

В соответствии с п.п. 1.4.9, 4.1.2, 5.1.5 Правил благоустройства, соблюдения чистоты и порядка в городе Пензе, утвержденных Решением Пензенской городской Думы от 26.06.2009 N 667/5, объекты благоустройства - искусственные покрытия поверхности земельных участков, иные части поверхности земельных участков, фасады зданий и сооружений, площади, улицы, проезды, дороги, набережные, придомовые территории, зеленые насаждения, пляжи, детские, спортивные и спортивно-игровые площадки, хозяйственные площадки, площадки для стоянки автотранспорта и площадки для выгула домашних животных, малые архитектурные формы.

В подпунктах в), г) пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491) предусмотрено, что в состав общего имущества включаются: ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).

В соответствии с подп. 2.1 п. 2 раздела III приказа Министерства регионального развития Российской Федерации от 30.12.2009 N 624 "Об утверждении перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства" такие работы как разборка (демонтаж) стен, перекрытий, лестничных маршей и иных конструктивных и связанных с ними элементов или их частей являются работами, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства.

На основании п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция - это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

В силу статьи 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

Положения главы 4 ЖК РФ (переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме) в редакции Федерального закона от 27.12.2018 N 558-ФЗ, действующей с 08.01.2019, распространяются на помещения в многоквартирном доме независимо от их назначения.

В силу пункта 1.7 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170, переоборудование (переустройство, перепланировку) жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить только после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.

Ремонт фасадов зданий и сооружений, элементов их декора, а также иных внешних элементов фасадов зданий и сооружений, в том числе ремонт, замена, установка порталов арочных проездов, кровель, крылец, ограждений и защитных решеток, навесов, козырьков, окон, входных дверей, балконов, наружных лестниц, эркеров, лоджий, карнизов, столярных изделий, ставень, водосточных труб, наружных антенных устройств и радиоэлектронных средств, светильников, флагштоков, настенных кондиционеров и другого оборудования, пристроенного к стенам или вмонтированного в них, номерных знаков домов, влекущих изменение архитектурно-художественного облика, производится на основании паспорта наружной отделки фасада, согласованного с Администрацией города.

Предусмотренное частью 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано, как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам всех остальных.

Согласно п. 1, 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные элементы и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В силу п. 6 ст. 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией, требованиями градостроительного плана земельного участка, требованиями технических регламентов.

Из положений п. 4 ст. 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что разрешение на строительство передается заказчиком лицу, осуществляющему строительство.

Согласно части 2 статьи 26 ЖК РФ для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме собственник данного помещения должен представить, в том числе подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме, а если переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на такие переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме, предусмотренном частью 2 статьи 40 настоящего Кодекса.

Частью 2 статьи 40 ЖК РФ также предусмотрено, что если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу пунктов 1, 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно части 1 статьи 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

В силу части 2 статьи 29 ЖК РФ самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

В соответствии с пунктом 2.8.2 Постановления администрации Волгограда от 19.02.2019 N 179 "Об утверждении административного регламента предоставления муниципальной услуги "Выдача документов о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме", основанием для отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме допускается в случае несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме требованиям действующего законодательства Российской Федерации.

Таким образом, судом установлено, что ответчиком была произведена перепланировка нежилого помещения, при которой были затронуты стены фасада МКД и пандус.

Перепланировка была произведена без согласия собственника имущества и получения необходимой разрешительной документации и согласований.

Приведение конструкций в первоначальное положение, согласно акта экспертного исследования, требуется производства строительных работ, а следовательно, собственник для устранения нарушений несет значительные затраты.

Оценив условия договора аренды с учетом дополнительного соглашения, суд полагает, что арендатором были нарушены не только условия самого договора, но и права собственника нежилого помещения, а также собственников помещений МКД, что, по мнению суда, является нарушением существенных условий договора аренды. При этом, восстановление конструктивных элементов и пандуса в надлежащее состояние не отменяет факта пользования помещения арендатором с существенным нарушением условий договора аренды.

Общими положениями пункта 1 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

Специальные основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя установлены в статье 619 ГК РФ, по требованию арендатора - в статье 620 ГК РФ.

Согласно нормам статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

По смыслу статьи 619 ГК РФ ссылающаяся на существенное нарушение договора сторона должна представить суду соответствующие доказательства такого нарушения: неполучение доходов; возможное наступление дополнительных расходов или других последствий, существенно отражающихся на интересах стороны. Сам факт наличия нарушения условий договора в силу статьи 450 ГК РФ не может служить основанием для расторжения договора (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 01.11.2023 N Ф06-9653/2023 по делу N А55-37135/2021).

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац четвертый пункта 2 статьи 450 ГК РФ).

Положения статьи 619 ГК РФ не содержат запрета на досрочное расторжение договора аренды по иным основаниям, в связи с чем стороны при заключении договора вправе установить основания для досрочного расторжения договора и условия такого расторжения, в частности, право на односторонний отказ от исполнения обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1, утвержденный Президиумом Верховного суда Российской Федерации 13.04.2016).

В пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" разъяснено, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307 и пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Следовательно, из существа законодательного регулирования определенных договорных обязательств, а также из содержания договора могут следовать определенные особенности реализации стороной права на отказ от договора. Изложенные позиции направлены на формирование у участников гражданского оборота разумного и добросовестного поведения при установлении, исполнении и прекращении обязательств, в том числе, при одностороннем отказе стороны от договора.

Пунктом 2.4.13 дополнительного соглашения предусмотрена обязанность арендатора не производить в арендуемом недвижимом имуществе без заблаговременного уведомления и письменного разрешения арендодателя, перепланировок, переоборудования и другие улучшения капитального характера, если они затрагивают несущие конструкции помещения, а также передать арендодателю все проектную и разрешительную документацию на перепланировку помещения.

Все условия договора были согласованы сторонами по своему усмотрению.

Учитывая, что ответчиком нежилое помещение использовалось с существенным нарушением условий договора аренды, суд полагает, что имеются основания для его расторжения, а требования истца в этой части подлежат удовлетворению.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Учитывая, что договора аренды между сторонами судом расторгнут, иных правовых оснований для пользования спорным нежилым помещением у ответчика не имеется, суд полагает, что требования истца о возложении на ответчика обязанности освободить нежилое помещение, площадью 534 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, также подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 112 и частью 2 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд решает вопросы распределения судебных расходов.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Государственная пошлина в размере 6 000 руб. подлежит взысканию с ответчика в пользу истца как с проигравшей спор стороны по делу.

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

иск индивидуального предпринимателя ФИО1(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***> удовлетворить полностью, судебные расходы отнести на ответчика.

Расторгнуть договор аренды №СВ-6/742Д от 30.03.2011, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО1 ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***> и акционерным обществом «ИКС 5 Недвижимость» ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>.

Обязать акционерное общество «ИКС 5 Недвижимость» ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***> освободить нежилое помещение, площадью 534 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>

Взыскать с акционерного общества «ИКС 5 Недвижимость» ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***> в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***> расходы по оплате госпошлины в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня его принятия.

 

Судья                                                                                               Г.К. Иртуганова