ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А12-13432/2016

г. Саратов

11 декабря 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 декабря 2018 года.

 

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Самохваловой А.Ю.,

судей  Макарова И.А., Пузиной Е.В.,     

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев  в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО2 (г. Волгоград) 

на определение Арбитражного суда Волгоградской области от 19 октября 2018 года по делу № А12-13432/2016 (судья Иванова Л.К.)

об удовлетворении заявления финансового управляющего о признании недействительной сделки - договора купли-продажи земельного участка от 07.05.2015, заключенного между ФИО2 и ФИО3 и применение последствий ее недействительности в рамках дела о банкротстве ФИО2 (ИНН 

<

***>), 

УСТАНОВИЛ:

24.03.2016    в Арбитражный суд Волгоградской области (далее также – суд первой инстанции) в электронном виде поступило заявление АО «ЮниКредит Банк» о признании ФИО2 несостоятельным (банкротом), принятое к производству 08.04.2016.

Определением суда первой инстанции от 05.07.2016 (резолютивная часть оглашена 01.07.2016) ФИО4 признан банкротом, в отношении него введена процедура реструктуризации долгов, финансовым управляющим утвержден ФИО5

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 20.02.2017 в отношении ФИО2 введена процедура реализации имущества, финансовым управляющим утвержден ФИО5

27.07.2017    в Арбитражный суд Волгоградской области поступило заявление финансового управляющего ФИО5, уточненное 16.01.2018, о признании недействительной сделки - договора купли-продажиземельного участка от 07.05.2015, заключенного между Дубовицким АлександромВикторовичем и ФИО3, о применении последствийнедействительности сделки путем возврата в конкурсную массу земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 50:10:0050112:28, площадью 1 236 кв.м.

Судом первой инстанции привлечено к участию в деле в качестве заинтересованного лица при рассмотрении данного обособленного спора Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (Управление Росреестра по Московской области).

          Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 19 октября 2018 года  заявление финансового управляющего удовлетворено. Признан недействительной сделкой - договор купли-продажи земельного участка от 07.05.2015, заключенный между ФИО2 и ФИО3. Применены последствия недействительности сделки путем возврата в конкурсную массу должника, ФИО2, земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 50:10:0050112:28, площадью 1 236 кв.м

  Не согласившись с определением суда первой инстанции, ФИО2 в апелляционной жалобе просит определение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявления отказать в полном объеме.

  ФИО3 поддерживает апелляционную жалобу должника по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

  ООО «НРК АКТИВ» просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

  Другие лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

  Изучив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемого определения в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

  Дела о несостоятельности (банкротстве) в силу части 1 статьи 223 АПК РФ и пункта 1 статьи 32 Федерального закона № 127-ФЗ от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)» (далее Закон о банкротстве), рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

  В соответствии с пунктом 1 статьи 61.8 Закона о банкротстве, заявление об оспаривании сделки должника подается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве должника, и подлежит рассмотрению в деле о банкротстве должника.

  В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с ГК РФ, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в Законе о банкротстве.

  В соответствии с пунктом 13 Федерального закона от 29.06.2015 № 154-ФЗ «Об урегулировании особенностей несостоятельности (банкротства) на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» абзац второй пункта 7 статьи 213.9 и пункты 1 и 2 статьи 213.32 Федерального закона от 26 октября 2002 года №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к совершенным с 01 октября 2015 года сделкам граждан, не являющихся индивидуальными предпринимателями.

 Сделки указанных граждан, совершенные до 01 октября 2015 года с целью причинить вред кредиторам, могут быть признаны недействительными на основании статьи 10 ГК РФ по требованию финансового управляющего или конкурсного кредитора (уполномоченного органа) в порядке, предусмотренном пунктами 3 - 5 статьи 213.32 Закона о банкротстве.

 В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

 В пункте 10 Информационного письма от 25.11.2008 «127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что если при заключении договора было допущено злоупотребление правом, то такой договор является недействительным (ничтожным) как противоречащий закону (статьи 10, 168 ГК РФ).

 Исходя из содержания приведенных норм, под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение управомоченных лиц, связанное с нарушением пределов осуществления гражданских прав, направленное исключительно на причинение вреда третьим лицам.

 При этом для признания факта злоупотребления правом при заключении сделки должно быть установлено наличие умысла у обоих участников сделки (их сознательное, целенаправленное поведение) на причинение вреда иным лицам. Злоупотребление правом должно носить явный и очевидный характер, при котором не остается сомнений в истинной цели совершения сделки.

 Поскольку вред кредиторам может быть причинен отчуждением должником своего имущества по заведомо заниженной цене, спор рассмотрен судом первой инстанции применительно к статье 10 ГК РФ.

 Для установления ничтожности договора на основании ст. 10 ГК РФ необходимо установить факт недобросовестного поведения (злоупотреблением правом) контрагента. Обязательным признаком сделки для целей квалификации ее как ничтожной в соответствии с названной нормой является направленность такой сделки на нарушение прав и законных интересов кредиторов.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму

(цену).

Финансовый управляющий просит признать сделку недействительной на основании ст. 10 и 168 ГК РФ, так как она была совершена с целью исключения обращения взыскания на имущество должника, при этом, нацеленность действий должника направлена на сознательное лишению кредиторов возможности получения удовлетворения за счет имущества в связи с тем, что должник имел неисполненные денежные обязательства, в частности перед КБ «ЛОКО - Банк», АО «ЮниКредит Банк», «Газпромбанк» (АО). Должник намеренно лишился ликвидного актива. В результате отчуждения земельного участка, был причинен вред имущественным интересам кредиторов ФИО2 Так, определением суда в рамках дела № А12-13432/2016 от 12.04.2018 было установлено, что должник являлся поручителем по обязательствам ряда юридических лиц: ЗАО «Агро Инвест», ООО «Эл-Фуд», ООО «Царь-продукт». При этом объемы неисполненных обязательств должника, как поручителя, только перед одним кредитором, по заявлению которого было возбуждено настоящее дело о банкротстве, составили более 1 470 000 000 руб. Все указанные юридические лица были признаны банкротами:

            ЗАО «Агро Инвест» решением Арбитражного суда Московской области от 22.09.2015 по делу №А41- 52145/15 (заявление о признании банкротом было подано в Арбитражный суд Московской области 16.07.2015);

            ООО «Эл-Фуд» решением Арбитражного суда города Москвы от 21.10.2015 по делу №А40-176180/15 (заявление о признании банкротом было принято 18.09.2015),

          ООО «Царь-продукт» решением Арбитражного суда Волгоградской области от 18.11.2015 по делу А12-43160/2015 (заявление о признании банкротом было принято к производству 17.09.2015).

Должник, ФИО2, являлся генеральным директором ЗАО «Агро Инвест», за исполнение обязательств которых он поручился перед КБ «ЛОКО-Банк» (АО) и АО «Газпромбанк» за ЗАО «Агро Инвест», ООО «Эл-Фуд», ООО «Фудимэкс», ООО «Паллета».

Из бухгалтерской отчетности ЗАО «Агро Инвест» следует, что убыток ЗАО «Агро Инвест» по итогам 2014 года (строка 1370) составил 357 726 млн. рублей.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что должник заключил оспариваемый договор в преддверии предъявления к нему требований как к поручителю.

На момент совершения оспариваемой сделки в производстве судов общей юрисдикции и арбитражных судов уже имелись судебные споры в отношении основных заемщиков и поручителей о взыскании задолженности.

Так, 29.05.2015 участники ЗАО «Агро Инвест» приняли решение о добровольной ликвидации. 

Решением Арбитражного суда Московской области от 22.09.2015 по делу №А41-52145/15 ЗАО «Агро Инвест» признано несостоятельным (банкротом) с применением положений ликвидируемого должника на основании решения Регионального Третейского суда от 18.05.2015, на которое 06.07.2015 Арбитражным судом Московской области по делу №А41 -36529/2015 выдан исполнительный лист.

Решением Замоскворецкого районного суда г. Москвы от 25.09.2015 по делу №25592/2015 в пользу КБ «ЛОКО-Банк» (АО) взыскана задолженность по кредитному договору № 

<

***> от 21.11.2014 с ООО «Паллета», ФИО2, ФИО6, ЗАО «Златовек», ООО «Эл-Фуд», ООО «Фудимэкс» в размере 41 340 091 руб. 06 коп., из которого основной долг 40 000 000 руб., проценты за пользование кредитом за период с 01.05.2015 по 11.06.2015 в размере 813 262 руб. 21 коп., неустойка за период с 30.05.2015 по 11.06.2015 в размере 526 828 руб. 79 коп.

Решением суда от 21.10.2015 по делу № А40-176180/15 ООО «Эл-Фуд» признано банкротом на основании решения Первого Арбитражного третейского суда от 25.05.2015 по делу ЮЮЮ 033-05-15.

Решением суда от 18.11.2015 по делу № А12-43160/2015 ООО «Царь-продукт» признано обоснованным заявление АО «Газпромбанк» от 14.09.2015, ООО «Царь-продукт» признано несостоятельным (банкротом) с применением упрощенной процедуры банкротства ликвидируемого должника, основанием явилась просроченная свыше трех месяцев задолженность по кредитным обязательствам, которые обеспечены поручительством ЗАО «Агро-Инвест» и ФИО2

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 16.05.2016 по делу № 41- 10551/2016 по заявлению ООО «Фудимэкс» в отношении ООО «Паллета» введена процедура наблюдения на основании задолженности, установленной решением Арбитражного суда г. Москвы от 21.04.2015 по делу №А41-114603/2015, 06.03.2017 конкурсное производство завершено.

Данные обстоятельства явно свидетельствовали, что основные заемщики, поручителем которых выступал ФИО2, не исполняли свои кредитные обязательства перед кредиторами, о чем не мог не знать должник.

На момент совершения спорной сделки, должник обладал имуществом стоимостью 13 800 000 руб. (без учета отчужденного имущества) и имел следующее имущество:

земельный участок площадью, 3389 кв. м, г. Волгоград, Тракторозаводекой р-он, ул. Латошинская, № 38, кад. №34:34:010003:244,рыночная стоимость объекта 800 000 руб.;

земельный участок площадью, 2001 кв. м, г. Волгоград, Тракторозаводской р-он, ул. Латошинская, № 38 «А», кад. №34:34:010003:245, рыночная стоимость объекта 500 000 руб.

объект незавершенного строительства, степень готовности 72%, находящегося по адресу: Волгоград, Тракторозаводской р-он, ул. Латошинская, № 38, кад. № 34:34:010003:556, рыночная стоимость объекта 1 800 000 руб.,

            здание бани, нежилое, площадь объекта 108, 2 кв.м, находящегося по адресу: Волгоград, Тракторозаводской р-он, ул. Латошинская, № 38, кад. № 34:34:010003:560, рыночная стоимость объекта 700 000 руб.;

            двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу 

<

...>, примерная рыночная стоимость 10 000 000 руб. (по данным объявлений, опубликованных в сети «Интернет»).

Учитывая, что совокупная стоимость имущества должника была существенно ниже требований, предъявленных АО «ЮниКредит Банк», «Газпромбанк» (АО), КБ «ЛОКО-Банк», должник не мог не знать об этом заранее.

В абзаце третьем пункта 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» разъяснено, что при оценке достоверности факта наличия требования, основанного на передаче должнику наличных денежных средств, подтверждаемого только его распиской или квитанцией к приходному кассовому ордеру, суду надлежит учитывать среди прочего следующие обстоятельства: позволяло ли финансовое положение кредитора (с учетом его доходов) предоставить должнику соответствующие денежные средства, имеются ли в деле удовлетворительные сведения о том, как полученные средства были истрачены должником, отражалось ли получение этих средств в бухгалтерском и налоговом учете и отчетности и т.д.

Из условий договора купли-продажи земельного участка не следует, что денежные средства передавались ФИО2 путем перечисления ФИО3 на счет, не указаны банковские реквизиты сторон, что в свою очередь, означает, что стороны сознательно не включили в договор условия, гарантирующие возможность отслеживания и проверки фактического перечисления денежных средств покупателем продавцу (условия о безналичной форме оплаты).

Указание в п. 4 договора на передачу денежных средств, равно как и представленная расписка не свидетельствует об исполнении ФИО3 обязанностей покупателя.

Доказательств наличия денежных средств у ФИО3 необходимых для оплаты по договору купли-продажи от 07.05.2015, также не представлено и в материалах дела не имеется.

У суда имеются сведения о следующих доходах ФИО3, за период с 2005 г. по 2015 г.: за 2005 г. 23800 руб., 2006г. 68411,62, за 2007 г. 102370,04 руб., 2008 г. 76518 руб., 2009 г. 53040 руб., 2010 г. 53560 руб., 2011 г. 82810 руб., 2012 г. 116662 руб., 2013 г. 24897 руб., 2014 г. 59765 руб., 2015 г. 761200 руб. Общий размер составляет 1423034,42 руб. Как правильно указано судом первой инстанции, даже при условии, что ФИО3 все свои доходы направляла бы в накопление это не позволило бы ей накопить необходимую денежную сумму.

Довод о получении займа от сестры ФИО7 является бездоказательным, так как отсутствуют доказательства передачи денежных средств, в то время как договор займа носит реальный характер и считается заключенным только с момента фактической передачи денег, который не может быть подтвержден только распиской заемщика (в этой связи необходимо доказать позволяло ли финансовое положение займодавца предоставить заемщику соответствующие денежные средства, а также как полученные средства были истрачены и возвращены либо истребованы), однако каких-либо доказательств реальности займа не представлено. Напротив, предоставление сведений о якобы займе денежных средств у третьих лиц, указывает на недостаточность у ФИО3 собственных денежных средств для покупки у должника недвижимого имущества.

Из выписок Банков, в которых ранее были открыты расчетные счета на имя ФИО2, следует, что на его банковских счетах денежные средства имелись в незначительном размере, т.е. вышеуказанные денежные средства не вносились на счета Должника.

Согласно информации, предоставленной государственными регистрирующими органами, дорогостоящее имущество в период с даты совершения оспариваемых сделок по настоящее время ФИО2 не приобреталось.

Должником не представлено доказательств наличия задекларированного дохода от сделок купли - продажи земельного участка. Декларации ФИО2 по форме 3-НДФЛ за 2014-2015 годы не представлялись, что свидетельствует об отсутствии у должника дохода в указанный период.

Представленные в материалы дела сведения о доходах ФИО3 не доказывают наличия у ФИО3 денежных средств, необходимых для оплаты по договору купли-продажи земельного участка, доказательств подтверждающих источник получения ФИО3 4 000 000 руб. наличными единовременно не представлено.

Помимо оспариваемой сделки, должник в преддверии предъявления к нему требований кредиторов, совершал активные действия по отчуждению зарегистрированных на его имя объектов недвижимого и иного имущества, заключил ряд договоров в отношении имущества, расположенного в г. Москве и Московской области:

-24.10.2014 заключил договор купли - продажи с ФИО8, по которому должником была отчуждена доля квартиры, находящейся по адресу: 

<

...> дом. 68, квартира 146, за 4 800 000 руб.;

         - 15.05.2015 заключил с сыном, ФИО9, договор купли-продажи, по которому было отчуждено машино-место площадью 12,5 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...> - Ямская, д. 22, корп. 2, назначение: нежилое, этаж подвал, номер на поэтажном плане: подвал, помещение 1, комната 9, машино-место 19, за 1 700 000 руб.;

- 04.08.2015 заключил с ФИО10 договор купли-продажи квартиры, по которому была отчуждена квартира общей площадью 167 кв.м, расположенная по адресу 

<

...>, за 160 000 000 руб.

Таким образом, поведение должника было направлено на увеличение невозвратных кредитных обязательств и отчуждение активов, на которые возможно обратить взыскание.

 При этом доказательства, свидетельствующие о наличии у ФИО2 после совершения спорной сделки имущества, достаточного для расчетов с кредиторами, материалы дела не содержат.

Определением суда первой инстанции от 09.02.2018 (резолютивная часть от 08.02.2018) ФИО5 освобожден от исполнения обязанностей финансового управляющего ФИО2, финансовым управляющим должника ФИО2 утвержден ФИО11

В судебном заседании 30.05.2018 вновь утвержденный финансовый управляющий представил письменную позицию по заявлению, в которой поддержал ранее заявленные требования и уточнил их, указав, что по договору купли-продажи земельного участка от 07.05.2015 покупатель обязался оплатить сумму в размере 4 000 000 руб. 

В тоже время, распоряжением Министерства экологии и природопользования Московской области от 27.11.2013 № 566-РМ утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Московской области. По результатам этой оценки в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, в том числе спорного земельного участка. Его кадастровая стоимость составляет 8 234 590,44 руб. 

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 25.06.2013 № 10761/11, кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны. Кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методом ее определения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. ФИО3 не указала на какие-либо ошибки, допущенные при проведении кадастровой оценки земельных участков (в том числе, на недостоверность сведений о недвижимости, использованных при кадастровой оценке), не указала, какие индивидуальные особенности земельных участков, не учтенные при проведении оценки массовым методом (в ходе государственной кадастровой оценки), привели к значительному завышению кадастровой стоимости по отношению к рыночной цене. ФИО3 не представлены сведения об обращении в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости, следовательно, указанная стоимость принята ФИО3 как рыночная, в том числе в качестве базы для уплаты земельного налога. Указанная правовая позиция была сформирована определением Верховного Суда РФ от 05.12.2016 № 305-ЭС16-11170 по делу № А41-19310/2014. Кроме того, обратил внимание суда на следующие обстоятельства. 

В отношении спорного земельного участка внесена запись № 50-50/010- 50/010/003/2015-2959/2 от 03.06.2015 о регистрации права собственности ФИО3 В последующем были внесены записи № 50-50/010-50/010/001/2015-3940/1 от 17.06.2015 об аресте, № 50-50/010-50/010/001/2015-3971/1 от 22.06.2015 об аресте. 

При этом ФИО3, считая себя добросовестным лицом на протяжении трехлетнего периода времени, не предпринимает никаких мер по оспариванию вышеуказанных арестов. Выдача доверенности представителю указанных фактов не опровергает.  

Указанные обстоятельства, в совокупности с доводом об оплате спорного земельного участка в размере 4 000 000 руб., свидетельствует об отсутствии добросовестности со стороны ФИО3

Доводы ФИО3 о том, что она как добросовестный собственник несла бремя расходов за пользование своим имуществом в виде оплаты налогов, отклоняются апелляционным судом, поскольку доказательств использования полученного земельного участка в целях строительства, как было заявлено в качестве цели его приобретения, ФИО3 не представлено. 

Финансовым управляющим было заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка.

Определением суда первой инстанции от 19.07.2018 по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости недвижимого имущества, проведение которой поручено ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный центр». При назначении экспертизы по делу представители стороны сделки не заявляли возражений относительно экспертного учреждения, иных кандидатур не предлагали, возражали относительно назначения экспертизы в целом.

06.08.2018 в Арбитражный суд Волгоградской области от экспертной организации, ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный центр» поступили материалы дела с экспертным заключением № 2743Э/2018. 

         Согласно данному заключению рыночная стоимость земельного участка площадью 1 236 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 50:10:0050112:28,принадлежащего ФИО2 на момент совершения сделки - договора купли продажи от 07.05.2015, заключенного между ФИО2 и ФИО3, составляет 6 119 000 руб. В ходе экспертизы при осмотре земельного участка было выявлено, что он находится в районе жилой застройки, на нем расположен жилой дом, гараж и имеется ограждение. Эксперт, исходя из принципа разумной осторожности, принял решение рассчитать рыночную стоимость земельного участка без строений и ограждения.

От должника, ФИО3 возражений на заключение эксперта не поступило.

На запрос суда, БТИ Московской области Химкинский филиал (141400, г. 

<

...>) 28.08.2018 сообщило, что 16.05.1996 за ФИО2 было зарегистрировано право собственности на 71,5/100 долей на жилое строение общей площадью 216,2 кв.м. и служебные постройки, расположенные по адресу: Московская область, Химкинский_район, 

<

...>.

ГУП МО «МО БТИ Химкинский филиал» были предоставлен техническая документация в отношении объектов расположенных, по адресу 

<

...>, на земельном участке кадастровый номер 50:10:0050112:28, площадь 1 236 кв.м, а именно жилое строение площадью 216,2 кв.м и служебные постройки, жилое строение окончено строительством в 2012 году и было инвентаризировано по состоянию на 28.10.2012

В силу ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции на момент совершения оспариваемой сделки) не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

В соответствии со ст. 6 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997, в редакции на момент приобретения права собственности ФИО2, позволяла последнему не регистрировать свое право собственности, которое возникло ранее введения в действие настоящего закона.

Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества. Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества проводится при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества без уплаты государственной пошлины.

Однако, при продаже объекта недвижимости, право собственности на который возникло ранее введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество, продавец должен был зарегистрировать свое право собственности. Указанная регистрация возможна с одновременной регистрацией перехода права собственности.

В рамках настоящего дела право собственности на земельный участок перешло к ФИО3, что находит свое отражение в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. При этом права не жилое строение в нарушение ст. 6 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997 не было зарегистрировано ни за ФИО2, ни за ФИО3

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указано что, согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. 

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными (аналогичная позиция закреплена в постановлениях Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11, ФАС Волго-Вятского округа от 17.04.2013 по делу № А11 -4847/2011, определении Верховного Суда РФ от 03.03.2016 № 307-КГ15-14692 по делу № А66-17449/2014).

На основании ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Нарушение ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 6 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997свидетельствуют о ничтожности оспариваемой сделки вне зависимости от наличия отдельного договора купли-продажи объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, так как право собственности на недвижимое имущество не было внесено в единый государственный реестр прав

То есть, при заключении договора купли-продажи земельного участка от 07.05.2015 был нарушен установленный п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации запрет на отчуждение земельного участка без расположенных на нем объектов недвижимости, принадлежащих одному лицу, в связи с чем, договор купли-продажи, в силу ст. 168 ГК РФ, является ничтожной сделкой, не порождающей каких-либо юридических последствий.

ФИО3 не может быть признана добросовестным приобретателем земельного участка, поскольку, приобретая в собственность земельный участок по договору купли-продажи от 07.05.2015 без указания в данном договоре на приобретение вместе с земельным участком находящихся на нем объектов недвижимости, она как покупатель не проявила должной степени осмотрительности и не предприняла всех разумных мер для выяснения обстоятельств отчуждения спорного земельного участка продавцом.

Ссылка представителя должника на нормы Федерального закона от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» судом не принимается, так как нормы указанного закона регулируют правоотношения в отношении земельных участков предоставленных для дачного использования, в то время как спорный участок относится к землям поселений для индивидуального жилищного строительства. И объекты, возведенные на таких землях, подлежат обязательной государственной регистрации.

Уже после выяснения обстоятельств нахождения на земельном участке объектов недвижимости представитель должника предоставил суду договор купли продажи от той же даты, что и спорный договор купли-продажи земельного участка (от 07.05.2015) в отношении объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, заключенный между ФИО2 и ФИО3

Суд первой инстанции правомерно не принял в качестве надлежащего доказательства указанный выше договор, поскольку будучи заключенными в одно и тоже время и между одними и теми же лицами, договоры отличаются друг от друга по форме составления, что довольно сомнительно при одновременном изготовлении двух текстов договоров на основании одного шаблона, а подпись от имени ФИО3 на вновь представленном договоре визуально сильно различается с ее же подписью, проставленной на спорном договоре купли-продажи земельного участка. Доказательства исполнения данного договора не предоставлены (оплата, передача), хотя в п. 9 представленного договора стороны предусмотрели составления акта приема передачи недвижимого имущества. 

Доводы ФИО3 в указанной части отклоняются как несостоятельные, поскольку о производстве экспертизы данных договоров ею не заявлялось.

В силу ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Из изложенного следует, что спорный договор купли-продажи земельного участка является недействительным в силу нарушения норм 10, 168 ГК РФ, 35 ЗК РФ, при этом не требуется установления каких-либо дополнительных обстоятельств по стоимости спорного земельного участка с учетом имеющихся объектов недвижимости, так как спорный земельный участок находится в собственности стороны сделки и последствия недействительности сделки могут быть применены в форме возврате объекта. 

В результате совершения оспариваемой сделки кредиторам должника причинен вред, выразившейся в отсутствии реальной возможности получить удовлетворение своих требований, поскольку из конкурсной массы должника выбыло имущество, средства, полученные от реализации которого могли быть направлены на погашение кредиторской задолженности.

На основании изложенного, спорный договор купли-продажи правомерно признан заведомо ничтожным, заключенным при злоупотреблении правом.

В силу ч.2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 61.6 Закона о банкротстве все, что было передано должником или иным лицом за счет должника или в счет исполнения обязательств перед должником подлежит возврату в конкурсную массу. В случае невозможности возврата имущества в конкурсную массу в натуре приобретатель должен возместить действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения.

С учетом установленного факта регистрации права собственности на спорное имущество за ФИО3, последствия недействительности сделки в виде возврата в конкурсную массу земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 50:10:0050112:28, площадью 1 236 кв.м правильно применены судом первой инстанции.

Доводы апелляционной жалобы о несогласии с вышеизложенными выводами суда несостоятельны и по существу сводятся к изложению субъективного и документально не подтвержденного мнения должника и подлежат отклонению с учетом вышеизложенного как опровергающиеся материалами дела.

           Заявителем апелляционной жалобы документально не опровергнуты выводы, к которым пришел суд первой инстанции на основании полного и всестороннего исследования представленных в дело доказательств (статьи 9, 65 АПК РФ).

          Несогласие апеллянта с произведенной судом первой инстанции оценкой имеющихся в деле доказательств, а также иное толкование заявителем положений гражданского законодательства не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм материального и процессуального права и не является в рассматриваемом случае основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

  руководствуясь статьями 188, 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Волгоградской области от 19 октября 2018 года по делу № А12-13432/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

       Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме, через  Арбитражный суд 1-ой инстанции, принявший определение.

 

Председательствующий                                                                А.Ю. Самохвалова

 

Судьи                                                                                               И.А. Макаров

                                                                                                                       

                                                                                                          Е.В. Пузина