АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-24653/2018

Нижний Новгород      15 марта 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 06.03.2019

Полный текст решения изготовлен 15.03.2019

Арбитражный суд Нижегородской области в составе:

судьи (шифр 2-304) Мясниковой Екатерины Николаевны (протокол судебного заседания ведет секретарь судебного заседания Чеснокова С.А.),

при участии представителей

истца: ФИО1 по доверенности от 16.08.2018,

ответчика: ФИО2 по доверенности от 14.12.2017 № 146д,

третьего лица: ФИО3 по доверенности от 09.01.2018,

рассмотрел в судебном заседании иск

общества с ограниченной ответственностью «Производственное предприятие «Александра и компания» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Федеральному государственному бюджетному учреждению культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании торгов недействительными; о признании недействительными договоров аренды и применении последствий недействительности сделок,

третьи лица: Управление государственной охраны объектов культурного наследия Нижегородской области, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве

и установил:

общество с ограниченной ответственностью «Производственное предприятие «Александра и компания» (далее - ООО «ПП Александра и компания», Общество) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к Федеральному государственному бюджетному учреждению культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» (далее - Учреждение, Агентство) (с учетом уточнения иска):

- о признании недействительными торгов, проведенных Учреждением 24.02.2014 и 25.08.2015 на право заключения договоров аренды нежилых помещений в объекте культурного наследия, расположенного по адресу: 

<

...>, литера Б-Б3, общей площадью 120,9 квадратного метра (1 этаж, комнаты 1-4, 6, 9-11) и общей площадью 80,8 квадратного метра (1 этаж, комнаты 5, 8);

- о признании недействительными договоров аренды нежилых помещений от 14.03.2014 № 06-1/14-04 и от 10.09.2015 № 06-1/15-01 и применении последствий недействительности указанных сделок в виде:

- возврата в собственность Учреждения арендованных по упомянутым договорам помещений;

- взыскания с ответчика в пользу истца 7 584 279 рублей 96 копеек расходов на реставрационные работы, 222 426 рублей излишне уплаченной арендной платы по договору от 10.09.2015 № 06-1/15-01 и 331 089 рублей 96 копеек излишне уплаченной арендной платы по договору от 14.03.2014 № 06-1/14-04.

Заявленные требования основаны на статьях 167, 168, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что указанные торги были проведены с существенным нарушением, поскольку переданные в аренду помещения не являются объектом культурного наследия.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Управление государственной охраны объектов культурного наследия Нижегородской области (далее - Управление) и Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве (далее - ТУ Росимущества в городе Москве) .

Учреждение и Управление против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в отзывах.

В судебном заседании от 01.03.2019 объявлялся перерыв до 16 часов 30 минут 06.03.2019.

При надлежащем извещении о времени и месте судебного разбирательства ТУ Росимущества в городе Москве не обеспечило явку представителя в суд.

Изучив материалы дела и заслушав представителей участвующих в деле лиц, суд отказывает в удовлетворении иска, исходя из следующего.

Из документов видно, что 21.01.2014 на официальном сайте www.torgi.gov.ru размещено извещение № 210114/0006673/01 о проведении аукциона на право заключения договора аренды нежилых помещений, общей площадью 120,9 квадратных метров в объекте культурного наследия «Дом ФИО4, начало XIX века», расположенном по адресу: 

<

...>, литера Б-Б3.

Протоколом от 24.02.2014 № 1 заявка единственного участника ООО «Александра и компания» признана соответствующей требованиям аукционной документации и принято решение заключить с последним договор аренды по цене и на условиях, указанных в аукционной документации.

Согласно пункту 2.4 протокола целевым назначением объекта аукциона является  сохранение объекта культурного наследия и использование под офис.

14.03.2014, на основании вышеуказанного протокола Учреждение (арендодатель) и ООО «ПП Александра и компания» (арендатор) подписали договор № 06-1/14-04 аренды нежилых помещений в объекте культурного наследия, находящемся в оперативном управлении, заключенный по результатам аукциона, по условиям которого арендодатель передал арендатору по акту в аренду на 25 лет нежилые помещения площадью 120,9 квадратных метров в здании, являющемся объектом культурного наследия, расположенном по адресу: 

<

...>, литера Б-Б3 (далее - Объект), для обеспечения сохранения объекта и использования его под офис.

Историческое название объекта «Дом ФИО4, начало XIX века» (пункт 1.1 сделки).

24.08.2015 стороны подписали дополнительно соглашение к договору, в соответствии с пунктом 6.1 которого арендатор имеет право на компенсацию затрат на выполнение обеспеченных им работ по сохранению Объекта.

В случае досрочного расторжения договора арендатор утрачивает право на компенсацию и возмещение затрат, понесенных им при выполнении работ по сохранению Объекта (пункт 6.7 указанного дополнительного соглашения).  

21.05.2015 на официальном сайте www.torgi.gov.ru размещено извещение № 190515/0006673/01 о проведении аукциона на право заключения договора аренды нежилых помещений общей площадью 80,8 квадратных метров в объекте культурного наследия, расположенном по адресу: 

<

...>, литера Б-Б3.

Согласно протоколу от 25.08.2015 № 1 вышеуказанный аукцион признан несостоявшимся; заявка единственного участника ООО «ПП Александра и компания» признана соответствующей требованиям аукционной документации в связи с чем принято решение заключить с последним договор аренды по цене и на условиях, указанных в аукционной документации.

Согласно пунктам 2.1, 2.3 протокола объект аукциона является объектом культурного наследия федерального значения» целевым назначением которого является  сохранение объекта культурного наследия и использование под офис.

10.09.2015, на основании вышеуказанного протокола Учреждение (арендодатель) и ООО «ПП Александра и компания» (арендатор) подписали договор № 06-1/15-01 аренды помещений, являющихся частью объекта культурного наследия, по условиям которого арендодатель передал арендатору по акту в аренду до 10.09.2020 помещения общей площадью 80,8 квадратных метров (51,5 кв.м., этаж 1, номер комнаты 5 и 29,3 кв.м., этаж 1, номер комнаты 8) являющиеся частью объекта культурного наследия, расположенного по адресу: 

<

...>, литера Б-Б3 (далее - Объект).

Историческое название объекта «Дом ФИО4, начало XIX века». Кадастровый номер здания в котором расположен объект 52:40:0301006:683 (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 8.1 договора арендатор имеет право на компенсацию затрат на выполнение обеспеченных им работ по сохранению Объекта.

В соответствии с пунктом 8.7 сделки В случае досрочного расторжения договора арендатор утрачивает право на компенсацию и возмещение затрат, понесенных им при выполнении работ по сохранению Объекта.

В 2014 году истец обеспечивал проведение реставрационных работ спорного Объекта, которые были приняты комиссией 21.01.2015 (акт приемки работ по сохранению объекта культурного наследия от 21.01.2015).

Согласно отчетной документации, утвержденной Управлением письмом от 20.04.2016 № 518/11-1317, о выполненных реставрационных работах их стоимость составила 7 584 279 рублей 96 копеек.

ООО «ПП Александра и компания», обратилось к Учреждению с заявлением от 04.03.2016 № 32 о произведении уменьшения арендной платы на размер компенсации затрат по сохранению объекта культурного наследия «Дом ФИО4, начало XIX века» литера Б-Б3, в ответ на которое последний ответил отказом в связи с наличием задолженности Общества по уплате арендных платежей (письмо от 07.03.2018 № 86/01-29).

Уведомлениями от 31.05.2018 № 182/01-29 и № 183-01-29 истец в одностороннем порядке отказался от исполнения указанных договоров.

Письмом от 27.06.2018 Общество отозвало вышеуказанные уведомления о расторжении спорных договоров аренды.

Из письма Управления от 03.11.2017 № 518/10-4294 истцу стало известно, что нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

...>, литера Б-Б3 не является объектом культурного наследия (памятники истории и культуры) и выявленным объектом культурного наследия и, в соответствии с приказом Управления от 14.08.2015 № 125, лишь находится в границах территории объекта культурного наследия «Дом ФИО4 (с росписью)».

Полагая, что спорные договора заключены под влиянием заблуждения относительно переданного в аренду имущества истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском и просил признать проведенные 24.02.2014 и 25.08.2015 торги и заключенные по их итогам договора недействительными и применить последствия недействительности сделок.

Согласно статье 449 (пункту 1) Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

- кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

- на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

- продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

- были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

- были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Правовое регулирование отношений в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации основывается на положениях Конституции Российской Федерации, Гражданского кодекса Российской Федерации, Основ законодательства Российской Федерации о культуре и осуществляется в соответствии с Федеральным законом № 73-ФЗ, и принимаемыми в соответствии с ним другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними в пределах компетенции субъектов Российской Федерации законами субъектов Российской Федерации в области государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (статья 2 Федерального закона № 73-ФЗ).

В соответствии со статьей 64 (пунктом 1) Федерального закона № 73-ФЗ памятники истории и культуры государственного значения, республиканского значения, принятые на государственную охрану в соответствии с законодательством РСФСР и законодательством Российской Федерации, должны быть отнесены к объектам культурного наследия федерального значения, включенным в реестр, с последующей регистрацией данных объектов в реестре в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.

Из документов видно, что объект культурного наследия - Дом ФИО4, поставлен на государственную охрану как памятник государственного значения Постановление Совмина РСФСР от 30.08.1960 № 1327 «О дальнейшем улучшении дела охраны памятников культуры в РСФСР». В Едином государственном реестре объектов культурного наследия объект зарегистрирован под номером 521410059030006.

Согласно выписке из реестра федерального имущества от 05.03.2015 № 569/115 документами-основаниями возникновения права собственности Российской Федерации на объект являются:

- Постановление Совета министров РСФСР от 30.08.1960 № 1327 «О дальнейшем улучшении дела охраны памятников культуры в РСФСР», ставящее объект на охрану как объект культурного наследия;

- Постановление Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность», относящее объект к федеральной собственности по признаку принадлежности к объектам историко-культурного наследия.  

В свидетельстве о государственной регистрации права собственности Российской Федерации на Объект от 15.10.2007 в качестве ограничений права указано: «памятник истории и культуры, ограничение в пользовании и распоряжении».

Право оперативного управления Агентства на Объект зарегистрировано на основании совместного Распоряжения Министерства культуры Российской Федерации № 429 и Министерства имущественных отношений Российской Федерации № 1367-р от 22.12.2000, в котором Объект отнесен к памятникам истории и культуры федерального (общероссийского) значения.

В свидетельстве о государственной регистрации права оперативного управления Агентства на Объект от 06.07.2004 в качестве ограничений права указано: «памятник истории и культуры, ограничение в пользовании и распоряжении».

Между Управлением государственной охраны объектов культурного наследия Нижегородской области и Агентством заключен охранный договор (обязательство) № 81/06П о сохранности объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) народов Российской Федерации, нежилого помещения в нем от 09.06.2006, описание которого соответствует Объекту.

Решением Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве от 23.09.2014 № И22-09/16757 согласована передача помещений  Объекта (соответствует Договору № 06-1/15-01 от 10.09.2015) как объекта культурного наследия. 

Таким образом, во всех правоустанавливающих документах нежилое здание, общей площадью 230,3 квадратного метра, расположенное по адресу: 

<

...>, относится к объектам культурного наследия.

Согласно паспорту объекта культурного наследия, составленному в марте 1977 года, жилой дом по адресу: 

<

...>, представляет собой комплекс здания и хозяйственных построек - один из крупнейших в Арзамасе, в конце 19 - начале 20 вв. здание и флигели были увеличены пристроями, сделанными с учетом архитектуры этих зданий. 

Согласно учетной карточке по состоянию на март 1977 года  жилой дом представляет собой комплекс здания с флигелями.

Согласно статье 3 Федеральный закон № 73-ФЗ ансамбли - четко локализуемые на исторически сложившихся территориях группы изолированных или объединенных памятников, строений и сооружений фортификационного, дворцового, жилого, общественного, административного, торгового, производственного, научного, учебного назначения, а также памятников и сооружений религиозного назначения, в том числе фрагменты исторических планировок и застроек поселений, которые могут быть отнесены к градостроительным ансамблям; произведения ландшафтной архитектуры и садово-паркового искусства (сады, парки, скверы, бульвары), некрополи; объекты археологического наследия.

Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные ответчиком документы, учитывая, что суду не представлено документов, однозначно свидетельствующих о статусе объекта литер Б-Б3, суд приходит к выводу, что здание расположенное по адресу: 

<

...>, литера Б-Б3, в котором расположены переданные истцу в аренду помещения, является объектом культурного наследия федерального значения, поскольку относится к дому 2 по улице Коммунистов и образует собой единый комплекс здания и хозяйственных построек.

Исходя из изложенного оснований для признания торгов, проведенных Учреждением 24.02.2014 и 25.08.2015 и заключенных по их итогам договоров недействительными не имеется.

Письмо Управления от 03.11.2017 № 518/10-4294 о том, что объект недвижимого имущества - нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...>, литера Б-Б3, не является объектом культурного наследия (памятником истории и культуры), не имеет значения для настоящего спора, поскольку приказ Управления от 14.08.2015 № 125 «Об утверждении границ и режима использования территорий объектов культурного наследия, расположенных в г. Арзамасе и р.п. Выездное Арзамасского района» не является распорядительным документом, устанавливающим статус объекта как объекта культурного наследия.

В соответствии со статьей 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

Учитывая, что нежилое здание, литера Б-Б3, является объектом культурного наследия федерального значения, основания для вывода о наличии заблуждения со стороны истца в отношении предмета сделки отсутствуют.

Согласно абзаца 4 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Судом установлено, что письмом от 27.06.2018 Общество отозвало уведомления об отказе от спорных договоров аренды и просило не расторгать сделки, в связи с чем данное обстоятельство влечет за собой утрату права истца на оспаривание действительности заключенной сделки.

Довод ответчика о том, что упомянутое письмо не подписывалось директором Общества судом отклоняется, поскольку последним не заявлялось о его фальсификации.

Пунктом 6.7 дополнительного соглашения к договору аренды от 24.08.2015 № 06-1/14-04-1 и пунктом 8.7 договора аренды от 10.09.2015 № 06-1/15-01 предусмотрено, что в случае досрочного расторжения договора арендатор утрачивает право на компенсацию и возмещение затрат, понесенных им при выполнении работ по сохранению Объекта.

Судом установлено, договоры аренды от 10.09.2015 № 06-1/15-01, от 14.03.2014 № 06-1/14-04 прекратили свое действие 31.07.2018, в связи с отказом арендодателя от исполнения договоров ввиду невнесения арендатором арендных платежей. Наличие задолженности ООО «ПП Александра и компания» по арендным платежам подтверждается в том числе вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Нижегородской области от 26.05.2016 № А43-7180/2016, от 19.09.2016 по делу №А43-20477/2016, от 30.01.2017 по делу №А43-30801/2016.

Исходя из изложенного требования истца о взыскании 7 584 279 рублей 96 копеек расходов на реставрационные работы являются необоснованными. 

При таких обстоятельствах по делу суд отказывает в удовлетворении иска.

На основании статей 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по иску относятся на истца.

Руководствуясь статьями 167-171, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

отказать обществу с ограниченной ответственностью «Производственное предприятие «Александра и компания» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в удовлетворении иска.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Производственное предприятие «Александра и компания» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета Российской Федерации 4 573 рубля государственной пошлины.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную  силу.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения. В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья      Е.Н. Мясникова