ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-85661/16

15 сентября 2017 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена  14 сентября 2017 года

Постановление изготовлено в полном объеме  15 сентября 2017 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Игнахиной М.В.,

судей Миришова Э.С., Юдиной Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания: ФИО1,

при участии в заседании:

от администрации Ступинского муниципального района Московской области - представитель ФИО2 паспорт, доверенность от 09.01.2017;

от ООО «Астра сервис» - представитель ФИО3 паспорт, доверенность от 21.06.2017;

от МАУ «ЕСЦ» Ступинского муниципального района - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

рассмотрев в судебном заседании по правилам суда первой инстанции дело №А41-85661/16 по иску Общества с ограниченной ответственностью «Астра Сервис» к Администрации Ступинского муниципального района Московской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третье лицо: МАО «Единый сервисный центр Ступинского муниципального района», об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Астра Сервис» (далее – ООО «Астра Сервис», истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к администрации Ступинского муниципального района Московской области об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения площадью 94.83 кв.м., расположенного но адресу: 

<

...> на условиях протокола разногласий. 

Определением Арбитражного суда Московской области от 28 февраля 2017 года по делу №А41-85661/16 привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Муниципальное автономное учреждение  «Единый сервисный центр» Ступинского муниципального района (далее – МАУ «ЕСЦ» Ступинского муниципального района, третье лицо) (т.3 л.д.87).

Решением Арбитражного суда Московской области от 04.04.2017 по делу №А41-85661/16 исковые требования ООО «Астра Сервис» удовлетворены (т.3 л.д. 124-127) с учетом принятых уточнений (т.3 л.д. 91-93). 

Не согласившись с указанным судебным актом, Администрация Ступинского м/р МО обралась с апелляционной жалобой в Десятый арбитражный апелляционный суд, ссылаясь на неправильное применение судом первой инстанции норм процессуального права. 

Определением от 30 июня 2017 года по делу №А41-85661/16 апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции в связи с тем, что суд первой инстанции фактически  не рассмотрел заявленные требования об урегулировании разногласий (т. 3 л.д. 165-166). 

При рассмотрении настоящего дела в арбитражном суде апелляционной инстанции ООО «Астра сервис» заявило в порядке статьи  49 АПК РФ об уточнении заявленных исковых требований, просило урегулировать сторон, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 01.09.2016, предметом которого является нежилое помещение общей площадью 94, 83 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, исключив пункты 4.3 и 7.2.7 из текста договора полностью, а пункты 2.1, 2.6, 3.3, 4.1, 4.2, 4.5, 6.1, 6.5, 7.1.1, 7.2.1 договора изложить в следующей редакции: 

- «пункт 2.1 договора Федеральный закон от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и судебный акт по делу №А41-59334/15»; 

- «пункт 2.6 договора приобретаемое имущество не включено в перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, утвержденный постановлением администрации Ступинского муниципального района от 23.09.2011 №3109-п. 

Помещение изъято из оперативного управления Муниципального автономного учреждения «Единый сервисный центр» Ступинского муниципального района». 

- «пункт 3.3 договора продавец-залогодержатель гарантирует, что до совершения настоящего договора указанное в пункте 3.1 имущество изъято из оперативного управления Муниципального автономного учреждения «Единый сервисный центр» Ступинского муниципального района, никому не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит». 

- «пункт 4.1 договора цена приобретаемого покупателем имущества, указанного в пункте 3.1. настоящего договора, равна его рыночной стоимости, определенной согласно заключения эксперта ООО «ДЖИ ПИ Консалт» №Э/85661 по делу №А41-85661/2016 по состоянию на 10.06.2015 года и составляет 2 580 324 (два миллиона пятьсот восемьдесят тысяч триста двадцать четыре) рубля 57 копеек без учёта НДС». 

- «пункт 4.2 договора оплата недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и приобретаемого покупателем - субъектом малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права па приобретение арендуемого имущества, осуществляется в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты составляет пять лет. 

Указанная в пункте 4.1 договора сумма перечисляется на счет управления федерального казначейства по Московской области (Комитет по управлению имуществом администрации Ступинского муниципального района), посредством ежемесячных выплат в равных долях, начиная с даты подписания договора купли-продажи и акта приема-передачи имущества. 

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. 

Оплата приобретаемого в рассрочку имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя».

- «пункт 4.5 договора оплата приобретаемого в рассрочку имущества может быть осуществлена покупателем-залогодателем досрочно на основании решения покупателя-Залогодержателя. 

При досрочном погашении части основного долга покупатель-залогодатель производит ежемесячную оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу. 

При этом продавец производит перерасчет процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу и в течение семи дней с момента поступления денежных средств на расчетный счет продавца, направляет Покупателю новый график платежей с перерасчитанными процентами на сумму основного долга». 

- «пункт 6.1 договора передача имущества продавцом покупателю осуществляется по акту приема-передачи в момент подписания договора купли-продажи имущества». 

- «пункт 6.5 договора покупатель, вправе пользоваться и распоряжаться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. До момента выполнения покупателем залоговых обязательств покупатель не в праве без письменного согласия продавца отчуждать указанное в пункте 3.1 имущество». 

- «пункт 7.1.1 договора передать покупателю имущество, являющееся предметом настоящего договора и указанное в пункте 3.1 договора настоящего договора. 

Передать покупателю имущество, являющееся предметом настоящего договора и указанное в пункте 3.1 договора настоящего договора, по акту приема передачи в момент подписания сторонами договора купли-продажи». 

- «пункт 7.2.1 договора оплатить приобретаемое имущество в полном объеме путем безналичного перечисления денежных средств, посредством ежемесячных выплат в равных долях, начиная с даты подписания договора купли-продажи и акта приема-передачи имущества». 

- дополнить раздел 7 пунктом 7.4 договора, изложив его в следующей редакции: 

«пункт 7.4 договора использовать указанное в пункте 3.1 договора настоящего договора имущество в целях, установленных Уставом общества».

Данные уточнения приняты судом апелляционной инстанции.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ООО «Астра Сервис» поддержал заявленные уточненные исковые требования, просил иск удовлетворить в полном объеме.

Представитель Администрации Ступинского м/р МО возражал против удовлетворения заявленных обществом исковых требований.

В ходе рассмотрения дела суда апелляционной инстанции администрацией заявлено ходатайство о проведении повторной экспертизы, представила согласие экспертного учреждения ЭА «ТЭРПРОМ» на проведении экспертизы сроком 30 дней, подготовила вопросы экспертному учреждению, перечислила на депозитный счет суда 45 000 руб.

ООО «Астра Сервис» также представило согласие экспертного учреждения ООО «ДЖИ ПИ Консалт» на проведение экспертизы сроком 10 дней, подготовило вопросы экспертному учреждению, перечислило на депозитный счет апелляционного суда 40 000 руб.

При этом в обоснование ходатайства о проведении повторной экспертизы администрация  указала на сомнения в выводах эксперта, определившего рыночную стоимость объекта имущества,  которая является, по мнению ответчика заниженной, ввиду чего в рамках настоящего дела подлежит проведению повторная судебная экспертиза.

Кроме того, администрация указала на составление отчета об оценке экспертом без осмотра объекта.

Судом апелляционной инстанции отклоняются ходатайства о проведении повторной экспертизы, поскольку в части 2 статьи 87 АПК РФ предусмотрено, что в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Между тем, возражая против результатов проведенной судебной экспертизы, администрация не приводит каких-либо доводов, свидетельствующих о необоснованности заключения эксперта или о наличии противоречий в выводах эксперта, подготовленного по результатам судебной экспертизы.

При этом, доказательства несоответствия проведенной судебной экспертизы требованиям Закона №135-ФЗ, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 №256, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 №255, Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 №254 не представлены.

Ввиду указанного, стоимость объекта оценки определена экспертом с соблюдением установленного законодательством порядка, выбранные экспертом объекты-аналоги отвечают предъявляемым к ним требованиям; в разделе, посвященном анализу рынка, содержится вся необходимая информация о ценнообразующих факторах, выводы о влиянии спроса и предложения на стоимость оцениваемого объекта, в силу чего ходатайства ООО «Астра Сервис» и администрации о проведении повторной экспертизы подлежит оставлению без удовлетворения.

Довод администрации о недостоверности проведенной оценки по причине того, что оценщик не выезжал на объект оценки для его осмотра, отклоняется апелляционным судом, поскольку не является основанием для признания экспертного заключения недопустимым доказательством по делу.

Исходя из поставленного перед экспертом вопроса и содержания экспертного заключения следует, что оценка проводилась в ретроспективе (для определения рыночной стоимости помещения по состоянию на 10.06.2015). Для проведения экспертизы по поставленному судом вопросу осмотр помещения в его нынешнем состоянии не требовался. 

Учитывая изложенное, перечисленные сторонами на депозит Десятого арбитражного апелляционного суда денежные средства подлежат возврату плательщикам.

Повторно исследовав представленные в материалы дела доказательства, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для  удовлетворения исковых требований.

Как следует из материалов дела, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 17.03.2016 по делу № А41-59334/15 удовлетворены исковые требования ООО «Астра Сервис». Признан незаконным отказ администрации в реализации преимущественного права выкупа общества нежилого помещения общей площадью 94,83 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> этаж 1 помещение 4.

Также, указанным решением суд обязал  администрацию совершить действия, связанные с реализацией преимущественного права на приобретение в собственность спорного арендуемого истцом нежилого помещения, и обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности».

В ходе исполнения указанных требований суда администрация направила  обществу проект договора купли-продажи муниципального имущества  - спорного нежилого помещения. 

ООО «Астра Сервис» указало, что условиями представленного ответчиком проекта договоре не учтена стоимость неотделимых улучшений, сама стоимость объекта была завышена.

Кроме того, как полагает истец, ряд положений представленного проекта противоречил действующему законодательству, в связи с чем, 12.10.2016 общество  направило администрации  протокол разногласий (том 1 л.д.15-18). 

Поскольку ответ на протокол разногласий от администрации получен не был, ООО «Астра Сервис» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив содержащиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом доводов сторон, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, предусмотренном АПК РФ. 

Способы защиты гражданских прав перечислены в статье 12 ГК РФ, в соответствии с положениями которой защита гражданских прав осуществляется, в том числе, иными способами, предусмотренными законами. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. 

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в соответствии с абз. 2 пункта 2 статьи 445 ГК РФ. 

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, процедура, предусмотренной частями 2 и 3 статьи 445 ГК РФ, сторонами соблюдена. 

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Изучив протокол разногласий к договору, уточнения исковых требований, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 4.1 договора, в предложенной истцом редакции,  цена приобретаемого  имущества, составляет 2 580 324 руб. 54 коп.

Как усматривается из материалов дела, в рамках настоящего дела между сторонами возник разногласия по пункту 4.1 договора, относительно  величины стоимости выкупаемого имущества.

Из представленного администрацией отчета об оценке, подготовленного ООО «Аналитик-Эксперт», следует, что по состоянию на 21.09.2016 рыночная стоимость  составляла 5 112 240, 72 руб. (без учета НДС) (том 2 л.д.15-48).

Согласно отчету об оценке, подготовленному ООО «Экспертиза» рыночная стоимость имущества составляет 9 385 649 рублей 89 копеек (том 3 л.д.7-9).

В силу положений статьи 3 Закона №159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимой оценкой. 

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. 

Статьей 13 Закона №135-ФЗ предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации. 

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №92 от 30.05.2005 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

По правилам части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе. 

В целях установления стоимости объекта, являющегося предметом спорного договора, определением Арбитражного суда Московской области от 30.01.2017 по делу №А41-85661/16 (том 2 л.д.76) назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «ДЖИ ПИ Консалт», предупрежденному в установленном законом порядке об ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии с положениями статьи 307 УК РФ.

Согласно экспертному заключению №Э/85661, представленному в материалы дела по итогам проведения указанного экспертного исследования, рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 94, 83 кв.м., расположенного но адресу: 

<

...> пом.4, по состоянию на 10.06.2015 составила 3 044 783 руб.  (том 1 л.д.23-101).

Возражая против результатов проведенной судебной экспертизы, ни администрация, ни общество, не приводят каких-либо доводов, свидетельствующих о необоснованности заключения эксперта или о наличии противоречий в выводах эксперта.

При изложенных обстоятельствах, пункт 4.1 договора подлежит принятию в редакции, согласно которой стоимость выкупаемого имущества  с учетом выводов судебной экспертизы составляет 3 044 783 руб.  

Предложенная истцом редакция пункта 2.1 договора соответствует положениям Закона №ФЗ-159, поэтому подлежит принятию судом.

Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ и Закон Московской области от 17.10.2008 №145/2008-03 не содержит указаний по использованию выкупаемого имущества строго по целевому назначению, а также не предоставляет органу муниципальной власти права самостоятельно устанавливать вид целевого назначения помещения, переходящего по договору в собственность общества.

Предложенная истцом редакция пунктов 2.6, 3.3 договора об изъятии спорного имущества из оперативного управления муниципального автономного учреждения «Единый сервисный центр» Ступинского м/р также подлежит принятию судом, поскольку представленная редакции общества соответствует положению статьи 5 Закона №ФЗ-159, и в силу статьи 460 ГК РФ отчуждению подлежит имущество не обремененное правами третьих лиц.

Так, в предложенной ответчиком редакции договора пунктом 2.6 указано, что помещение не включено в перечень имущества, предназначенного для передачи во владение субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.

Из материалов дела следует, что спорное имущество находится в оперативном управлении у МАУ «ЕСЦ».

Таким образом, указанное обстоятельство создает препятствия в государственной регистрации перехода права собственности в случае, если имущество не будет изъято из оперативного управления.

Ответчик возражал против включения в договор условия об изъятии имущества, ссылаясь на то, что истец не обращался к администрации с требованием о прекращении права оперативного управления, а также не оспаривал бездействие администрации в части непринятия решения об изъятии имущества. 

Однако, данная позиция ответчика, не может быть признаны судом обоснованной, поскольку администрация как добросовестный участник правоотношений, исходя из смысла данных правоотношений, обязана самостоятельно, без обращения истца, а также государственного принуждения в виде судебного акта, вынесенного по результатам оспаривания соответствующих действий/бездействий, совершить в пределах предоставленных ей полномочий действия, направленные на организацию процедуры отчуждения имущества в порядке приватизации.

При таких условиях суд апелляционной инстанции приходит к выводу о законности включения в пункт 2.6 договора условия об изъятии имущества из оперативного управления МАУ «Единый сервисный центр».

Пункт 3.3 договора следует изложить в следующей редакции: «продавец-залогодержатель гарантирует, что до совершения настоящего договора указанное в пункте 3.1 имущество изъято из оперативного управления Муниципального автономного учреждения «Единый сервисный центр» Ступинского муниципального района, никому не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит».

Согласно протоколу разногласий истец просит пункт 4.2 договора изложить в следующей редакции: «пункт 4.2 договора оплата недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и приобретаемого покупателем - субъектом малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права па приобретение арендуемого имущества, осуществляется в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты составляет пять лет. Указанная в пункте 4.1 договора сумма перечисляется на счет управления федерального казначейства по Московской области (Комитет по управлению имуществом администрации Ступинского муниципального района), посредством ежемесячных выплат в равных долях, начиная с даты подписания договора купли-продажи и акта приема-передачи имущества.

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. 

Оплата приобретаемого в рассрочку имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя».

Данная редакция договора соотносится с положениями норм действующего законодательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее трех лет. 

В связи с внесением на день рассмотрения спора изменений в статью 5 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, срок рассрочки оплаты приобретаемого имущества не должен составлять менее пяти лет.

Согласно пункту 2 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Таким образом, пункт 4.3 подлежит исключению с учетом указания в договоре порядка и способа определения размера выплат.

Пункт 4.5 договора «оплата приобретаемого в рассрочку имущества может быть осуществлена покупателем – залогодателем досрочно на основании решения покупателя. При досрочном погашении части основного долга покупатель – залогодатель производит ежемесячную доплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу», истец предлагает изложить в следующей редакции: «оплата приобретаемого в рассрочку имущества может быть осуществлена покупателем-залогодателем досрочно на основании решения покупателя-Залогодержателя. 

При досрочном погашении части основного долга покупатель-залогодатель производит ежемесячную оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу. 

При этом продавец производит перерасчет процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу и в течение семи дней с момента поступления денежных средств на расчетный счет продавца, направляет Покупателю новый график платежей с перерасчитанными процентами на сумму основного долга».

Суд апелляционной инстанции считает возможным принять данную редакцию договора как не нарушающую прав ответчика и норм действующего законодательства.

Согласно пункту 6.1 договора передача имущества покупателю осуществляется по акту приема-передачи в течение 10 дней после поступления денежных средств в размере, указанном в пункте 4.3.1 договора.

Истец просит изложить пункт 6.1 договора в следующей редакции: «передача имущества продавцом покупателю осуществляется по акту приема-передачи в момент подписания договора купли-продажи имущества».

С учетом рассрочки платежа предложенная истцом редакция пункта 6.1 договора является правомерной.

Согласно положениями пункта 6.5 договора до момента выполнения покупателем-залогодателем залоговых обязательств покупатель-залогодатель не вправе распоряжаться имуществом. После передачи имущества по акту приема-передачи ответственность за сохранность имущества, равно как и риск случайной порчи или гибели имущества несет покупатель-залогодатель.

Истец просит пункт 6.5 изложить в следующей редакции: «покупатель, вправе пользоваться и распоряжаться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. До момента выполнения покупателем залоговых обязательств покупатель не в праве без письменного согласия продавца отчуждать указанное в пункте 3.1 имущество».

Поскольку предложенная истцом редакция договора соответствует нормам действующего законодательства, суд первой инстанции правомерно принял ее.

Согласно пункту 7.1.1 в обязанности продавца входит передача покупателю имущества, являющегося предметом настоящего договора и указанного в пункте 3.1 настоящего договора.

Истец просит дополнить указанный пункт договора и изложить его в следующей редакции: «пункт 7.1.1 договора передать покупателю имущество, являющееся предметом настоящего договора и указанное в пункте 3.1 договора настоящего договора. 

Передать покупателю имущество, являющееся предметом настоящего договора и указанное в пункте 3.1 договора настоящего договора, по акту приема передачи в момент подписания сторонами договора купли-продажи».

Суд апелляционной инстанции считает возможным принять предложенную истцом редакцию договора, поскольку предложенная истцом редакция договора не нарушает норм действующего законодательства.

Согласно пункту 7.2.1 договора покупатель обязан оплатить выкупленное имущество в полном объеме в соответствии с пунктами 4.1 и 4.3.4 в срок, установленный пунктом 4.2 договора.

С учетом изменения порядка оплаты имущества, установленного пунктами 4.1, 4.2 договора, суд счел возможным принять положения пункта 7.2.1 договора в следующей редакции: «оплатить приобретаемое имущество в полном объеме путем безналичного перечисления денежных средств, посредством ежемесячных выплат в равных долях, начиная с даты подписания договора купли-продажи и акта приема-передачи имущества».

Пунктом 7.2.7 договора предусмотрена обязанность покупателя застраховать имущество на весь срок договора в пользу продавца. Поскольку ответственность покупателя установлена пунктом 6.5 договора, а обязанность страхования имущества в пользу продавца не предусмотрена положениями о приватизации муниципального имущества в Федеральном законе №159-ФЗ, суд апелляционной инстанции считает возможным пункт 7.2.7 исключить.

Раздел 7 договора истец просит дополнить пунктом 7.4, изложив его в следующей редакции: «использовать указанное в пункте 3.1 договора настоящего договора имущество в целях, установленных Уставом общества».

Поскольку требования по использованию выкупаемого помещения строго по целевому назначению, установленному муниципальным органом власти законодательством РФ не установлено, суд апелляционной инстанции считает возможным дополнить договор пунктом 7.4 об использовании имущества имущество в целях установленных уставом покупателя.

 На основании изложенного, решение суда первой инстанции подлежит отмене, по результатам рассмотрения иска по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, заявленные ООО «Астра Сервис» исковые требования подлежат удовлетворению.

Согласно статье 102 АПК РФ при подаче исковых заявлений, иных заявлений и жалоб, подлежит уплате государственная пошлина в установленном законом порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку заявленные истцом исковые требования удовлетворены в полном объеме, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по оплате госпошлины в сумме 6 000 руб., а также судебные расходы за проведенную судебную экспертизу в размере 40 000 руб.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 04 апреля 2017 года по делу №А41-85661/16 отменить.

Урегулировать возникшие разногласия между ООО «Астра Сервис» и администрацией Ступинского муниципального района Московской области при заключении договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 01.09.2016, предметом которого является нежилое помещение общей площадью 94.83 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, исключив пункты 4.3 и 7.2.7 из текста договора, а пункты 2.1, 2.6, 3.3, 4.1, 4.2, 4.5, 6.1, 6.5, 7.1.1, 7.2.1, 7.4 договора изложив в следующей редакции:

 - «пункт 2.1 договора Федеральный закон от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и судебный акт по делу №А41-59334/15»; 

- «пункт 2.6 договора приобретаемое имущество не включено в перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, утвержденный постановлением администрации Ступинского муниципального района от 23.09.2011 №3109-п. 

Помещение изъято из оперативного управления Муниципального автономного учреждения «Единый сервисный центр» Ступинского муниципального района». 

- «пункт 3.3 договора продавец-залогодержатель гарантирует, что до совершения настоящего договора указанное в пункте 3.1 имущество изъято из оперативного управления Муниципального автономного учреждения «Единый сервисный центр» Ступинского муниципального района, никому не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит». 

- «пункт 4.1 договора величина рыночной стоимости приобретаемого покупателем имущества, указанного в пункте 3.1. настоящего договора, согласно заключению эксперта №Э/85661, нежилого помещения площадью 94, 83 кв.м., которое является частью нежилого помещения общей площадью 174,1 кв.м., 1 этаж, адрес объекта: 

<

...> составляет 3 044 783 рубля с учетом НДС».

- «пункт 4.2 договора оплата недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и приобретаемого покупателем - субъектом малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты составляет пять лет. 

Указанная в пункте 4.1 договора сумма перечисляется на счет управления федерального казначейства по Московской области (Комитет по управлению имуществом администрации Ступинского муниципального района), посредством ежемесячных выплат в равных долях, начиная с даты подписания договора купли-продажи и акта приема-передачи имущества. 

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. 

Оплата приобретаемого в рассрочку имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя».

- «пункт 4.5 договора оплата приобретаемого в рассрочку имущества может быть осуществлена покупателем-залогодателем досрочно на основании решения покупателя-Залогодержателя. 

При досрочном погашении части основного долга покупатель-залогодатель производит ежемесячную оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу. 

При этом продавец производит перерасчет процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу и в течение семи дней с момента поступления денежных средств на расчетный счет продавца, направляет Покупателю новый график платежей с перерасчитанными процентами на сумму основного долга». 

- «пункт 6.1 договора передача имущества продавцом покупателю осуществляется по акту приема-передачи в момент подписания договора купли-продажи имущества». 

- «пункт 6.5 договора покупатель, вправе пользоваться и распоряжаться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. До момента выполнения покупателем залоговых обязательств покупатель не в праве без письменного согласия продавца отчуждать указанное в пункте 3.1 имущество». 

- «пункт 7.1.1 договора передать покупателю имущество, являющееся предметом настоящего договора и указанное в пункте 3.1 договора настоящего договора. 

Передать покупателю имущество, являющееся предметом настоящего договора и указанное в пункте 3.1 договора настоящего договора, по акту приема передачи в момент подписания сторонами договора купли-продажи». 

- «пункт 7.2.1 договора оплатить приобретаемое имущество в полном объеме путем безналичного перечисления денежных средств, посредством ежемесячных выплат в равных долях, начиная с даты подписания договора купли-продажи и акта приема-передачи имущества». 

- дополнить раздел 7 пунктом 7.4 договора, изложив его в следующей редакции: 

«пункт 7.4 договора использовать указанное в пункте 3.1 договора настоящего договора имущество в целях, установленных Уставом общества».

Взыскать с администрации Ступинского муниципального района Московской области в пользу ООО «Астра-Сервис» расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб., а также 40 000 руб. расходов за проведение судебной экспертизы. 

Возвратить ООО «Астра-Сервис» с депозитного счета Десятого арбитражного апелляционного суда 40 000 руб. денежных средств, внесенных платежным поручением от 08.09.2017 №271 за проведение экспертизы.

Возвратить администрации Ступинского муниципального района Московской области с депозитного счета Десятого арбитражного апелляционного суда 45 000 руб. денежных средств, внесенных платежным поручением от 16.08.2017 №50092 за проведение экспертизы.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

М.В. Игнахина

Судьи

Э.С. Миришов

 Н.С. Юдина