Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                 Дело № А45-17389/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена   18 июня 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме   26 июня 2024 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                                  Зиновьевой Т.А.,

судей                                                                  Рахматуллина И.И.,

Щанкиной А.В.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Балабановой Е.Г. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области на решение от 30.10.2023 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Галкина Н.С.) и постановление от 31.01.2024 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Лопатина Ю.М., Апциаури Л.Н., Афанасьева Е.В.) по делу № А45-17389/2023 по иску общества с ограниченной ответственностью «Альянс» (630527, 

<

...>, помещение, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области (630004, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка.

В судебное заседание в помещение Арбитражного суда Новосибирской области, назначенное путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Новосибирской области (судья Чернова О.В., секретарь ФИО1) представители не явились.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Альянс» (далее – ООО «Альянс», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области (далее – управление, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 54:19:050601:2138, площадью 550029 кв.м, расположенного по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район МО Боровской сельсовет (далее – земельный участок), обязании заключить договор купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка на следующих условиях: абзац первый пункта 2.1 договора изложить в редакции истца (покупателя) следующим образом: «цена выкупа участка 1 170 000 (один миллион сто семьдесят тысяч) рублей».

Решением от 30.10.2023 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 31.01.2024 Седьмого арбитражного апелляционного суда, требования истца удовлетворены.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, управление обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционного суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование кассационной жалобы заявитель, ссылаясь на злоупотребление правом со стороны истца, указывает, что представленный обществом отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка является недостоверным и незаконным, в связи с чем не подлежит применению для определения цены выкупа спорного земельного участка; полагает, что общество на дату подачи заявления о предоставлении земельного участка намеренно не обратилось в уполномоченный орган для установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, что привело к необоснованному занижению стоимости спорного земельного участка.

Отзыв на кассационную жалобу от истца в материалы дела не представлен.

Определением от 05.06.2024 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа произведена замена судьи Севастьяновой М.А. в составе суда на судью Зиновьеву Т.А.

Определением от 17.06.2024 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа произведена замена судьи Сириной В.В. в составе суда на судью Щанкину А.В.

Учитывая надлежащее извещение сторон о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, решением от 11.03.2022 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-25817/2021 удовлетворены требования ООО «Альянс» к управлению о признании незаконным решения об отказе № 54-АЛ/6251/05 от 03.09.2021 в предоставлении ООО «Альянс» в собственность за плату земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения. Суд обязал управление в десятидневный срок со дня вступления решения в законную силу принять решение о предоставлении ООО «Альянс» в собственность без проведения торгов земельного участка и выдать обществу проект договора купли-продажи земельного участка.

Управление направило в адрес ООО «Альянс» проект договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка от 10.03.2023 (далее – проект договора), согласно пункту 1.1 которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с пунктом 2.1 проекта договора цена выкупа участка составила 5 277 088 руб. 23 коп.

Выкупная цена определена продавцом согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 26.03.2015 № 279 «Правила определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого участка без проведения торгов» и составляет 100% от кадастровой стоимости земельного участка.

Не согласившись с пунктом 2.1 проекта договора, ООО «Альянс» 10.04.2023 направило протокол разногласий от 10.04.2023, где абзац первый пункта 2.1 договора изложило в следующей редакции: «цена выкупа участка 1 170 000 (один миллион сто семьдесят тысяч) рублей, что составляет 100% от кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 54:19:050601:2138 на дату подачи заявления о предоставлении в собственность данного земельного участка», ссылаясь в качестве обоснования на выписку из Единого государственного реестра недвижимости  ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 18.05.2021 с кадастровой стоимостью в размере 1 170 000 руб.

Письмом от 13.02.2020 ответчик направил для подписания протокол согласования разногласий, настаивая на первоначальной редакции пункта 2.1 договора.

В связи с возникшими между сторонами разногласиями, ООО «Альянс» обратилось в арбитражный суд с иском, передав на рассмотрение разногласия по пункту 2.1 договора купли-продажи земельного участка.

При вынесении обжалуемых судебных актов суды первой и апелляционной инстанций руководствовались положениями статей 421, 445, 446, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 39.3, 39.4, 39.17, 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статьями 6, 7, 22, 22.1, 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ), статьями 6, 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226 (далее – Методические указания), постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2015 № 279 «Об утверждении Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов» (далее – Постановление № 279), Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017), утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017, исходили из того, что для целей определения цены земельного участка при урегулировании разногласий сторон по условиям договора купли-продажи подлежат применению сведения о кадастровой стоимости земельного участка на момент обращения истца с заявлением о выкупе, таким образом, цена участка подлежит установлению в размере 1 170 000 руб., в связи с чем утвердили спорный пункт договора в предложенной обществом редакции.

Суд округа поддерживает выводы судов первой и апелляционной инстанций, находя их соответствующими установленным по делу обстоятельствам и применимому к спорным отношением законодательству.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Пунктом 4 указанной статьи установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Пункт 1 статьи 422 ГК РФ предусматривает, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

В силу подпункта 2 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно пункту 2 Постановления № 279 цена земельного участка определяется в размере его кадастровой стоимости.

В соответствии с Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017), утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017, согласно пункту 2 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении без проведения торгов договора купли-продажи земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или земельного участка государственная собственность на который не разграничена, цена такого земельного участка определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, если иное не установлено федеральными законами.

Цена названного земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (пункт 3 статьи 39.4 ЗК РФ). Правоотношения по приобретению земельных участков в собственность в данном случае возникли у сторон спора с момента обращения заявителя с заявлением. Возложение действующим законодательством на уполномоченный орган обязанности по принятию решений о предоставлении в собственность испрашиваемых земельных участков в месячный срок предполагает для целей выкупа применение значения кадастровой стоимости, утвержденной и внесенной в государственный кадастр недвижимости на дату подачи заявления.

Оценив все представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 АПК РФ, установив, что на момент обращения общества с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов (18.05.2021) его кадастровая стоимость согласно выписке из ЕГРН составляла 1 170 000 руб., определена по состоянию на 22.04.2021 в соответствии с отчетом о рыночной стоимости от 31.08.2021 № 210831/1-ИК, учитывая, что действия управления по отказу в предоставлении участка признаны незаконными, что повлекло удовлетворение заявления общества по делу № А45-25817/2021, констатировав, что документы, послужившие основанием для внесения в ЕГРН сведений о рыночной стоимости земельного участка, управлением в установленном законом порядке не оспаривались, суды правомерно определили цену выкупа спорного земельного участка в размере 1 170 000 руб.

Довод управления о необходимости установления цены договора купли-продажи исходя из иной кадастровой стоимости земельного участка подлежит отклонению.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельных участков. Кадастровая стоимость земельных участков также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно статье 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельных участков устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельных участков кадастровая стоимость этих земельных участков устанавливается равной их рыночной стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Закона № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно части 1 статьи 6 Закона № 135-ФЗ физические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки.

В силу части 1 статьи 22 Закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу пункта 2 Методических указаний, действовавших в спорный период, датой, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость, является 1 января года проведения государственной кадастровой оценки.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость - часть 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ.

Следовательно, при рассмотрении дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в порядке статьи 22 Закона № 237-ФЗ рыночная стоимость объектов недвижимости устанавливается на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки.

Вопреки доводам заявителя, осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред ответчику, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) в действиях истца судами первой и апелляционной инстанций не установлено.

Судами принято во внимание, что общество владело спорным земельным участком на праве аренды, арендная плата за пользование которым определяется с учетом его кадастровой стоимости, которая в соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ устанавливается равной его рыночной стоимости, что является достаточным основанием для реализации обществом права на проведение оценки рыночной стоимости этого объекта.

Аргументы управления со ссылкой на отчет об оценке от 09.06.2023 № 3498/23 как основание утверждения цены выкупа земельного участка не могут быть приняты во внимание, как противоречащие пункту 3 статьи 39.4 ЗК РФ, устанавливающему, что при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен Федеральным законом.

Статьей 24.20 Закона № 135-ФЗ установлено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня внесения сведений о ней в ЕГРН, за исключением случаев, установленных настоящей статьей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие: исправления технической ошибки в сведениях ЕГРН, послужившего основанием для такого изменения; внесения изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, изменяющий кадастровую стоимость объекта недвижимости в сторону уменьшения; установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В случае наличия нескольких применяемых в один момент времени кадастровых стоимостей, определенных на одну дату, применяется наименьшая из таких стоимостей.

Как было указано выше, сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка в ЕГРН внесены решением ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости от 22.09.2021 № УРС-54/2021/000424 на основании отчета о рыночной стоимости от 31.08.2021 № 210831/1-ИК в размере 1 170 000 руб., определенной на 22.04.2021.

Вместе с тем, принимая во внимание, что ответчик надлежащих мер по оспариванию указанных документов не принял, учитывая, в том числе наличие между сторонами спора в рамках дела № А45-25817/2021 о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в собственность без торгов и обязании управления направить проект договора, производство по которому длилось более полутора лет (с 22.09.2021 (дата принятия ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» решения № УРС-54/2021/000424) по 03.02.2023), суды пришли к обоснованному выводу, что цена земельного участка определяется в размере его кадастровой стоимости, указанной в ЕГРН на момент обращения с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов.

На основании вышеизложенного судебная коллегия соглашается с выводами судов и находит их законными, обоснованными, соответствующими имеющимся в деле доказательствам и фактическим обстоятельствам дела.

Иное толкование заявителем жалобы положений действующего законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора, не свидетельствуют о неправильном применении судами норм права.

Отклоняя доводы кассационной жалобы, суд округа считает необходимым отметить, что они фактически сводятся к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных судами первой и апелляционной инстанций, не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с оценкой суда доказательств.

Поскольку суд округа не усмотрел нарушений судами первой и апелляционной инстанций норм материального и (или) процессуального права, а также несоответствия выводов, изложенных в судебных актах, фактическим обстоятельствам дела, кассационная жалоба признается необоснованной, а решение и постановление по настоящему делу подлежат оставлению без изменения (пункт 1 части 1 статьи 287 АПК РФ).

Ввиду наличия у управления льготы при обращении в арбитражные суды, вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы в соответствие с положениями статьи 110 АПК РФ судом не разрешается.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 30.10.2023 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 31.01.2024 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-17389/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                Т.А. Зиновьева

 

Судьи                                                                                              И.И. Рахматуллин

 

А.В. Щанкина