ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-14488/2021

г. Челябинск

10 января 2022 года

Дело № А47-6/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена 27 декабря 2021 года

Постановление в полном объеме изготовлено 10 января 2022 года

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Аникина И.А.,

судей Жернакова А.С., Томилиной В.А., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации Бугурусланского района Оренбургской области на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 23.08.2021 по делу                              № А47-6/2021.

В судебном заседании приняли участие:

представители администрации Бугурусланского района Оренбургской области – ФИО2 (доверенность от 14.12.2021 сроком действия до 13.12.2022, диплом, паспорт), ФИО3 (доверенность от01.02.2021 сроком действия до 31.01.2022, диплом, паспорт);

индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО4 (лично, паспорт).

Администрация Бугурусланского района Оренбургской области (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО4 (далее – ответчик, ФИО4):

- о расторжении договора аренды от 18.11.2019 № 106/2019;

- признании объектов, возведенных на земельном участке с кадастровым номером 56:07:0606003:8, самовольными постройками, а именно: склад под хранение пшеницы, склад под хранение ячменя, подсобный навес для хранения запасных частей, помещение для приема пиши и отдыха, овчарня, бывшие летние карды;

- обязании ответчика снести указанные объекты недвижимости и привести спорный земельный участок в пригодное для его дальнейшего использования состояние;

- обязании ответчика возвратить спорный земельный участок по акту приема-передачи (с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; т.1, л.д. 103-104, 127-127 оборот). 

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 23.08.2021 (резолютивная часть объявлена 10.08.2021) в удовлетворении исковых требований отказано (т. 2, л.д. 63-73). 

Не согласившись с указанным решением суда, администрация (далее также – податель жалобы, апеллянт) обратилась в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование довод апелляционной жалобы ее податель ссылается на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение судом норм материального и процессуального права. Апеллянт указывает, что проверка, как усматривается из имеющегося в материалах дела распоряжения администрации от 14.08.2020 № 63-р «О создании комиссии по проверке целевого использования земельного участка», была организована и проведена не в рамках муниципального земельного контроля, а в рамках соблюдения арендатором условий договора аренды земельного участка. Следовательно, к данным правоотношениям не могут быть применены нормы Федерального закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц, индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора» и муниципального контроля». По мнению подателя жалобы, акт проверки от 24.08.2020 имеет значение для правильного рассмотрения дела, и необоснованно был признан судом первой инстанции недопустимым доказательством. Апеллянт указывает, что на спорном земельном участке имеются объекты капитального строительства, возведенные в отсутствие разрешительной документации, без получения согласия арендодателя, без выделения части земельного участка под строительство. Считает, что суд необоснованно пришел к выводу, что данные объекты капитального строительства не являются объектами самовольной постройки, в связи с чем не усмотрел оснований для расторжения договора аренды (т.3, л.д. 3-6).

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2021 апелляционная жалоба принята к рассмотрению в судебном заседании 10.11.2021 (т.1, л.д. 2-2 оборот).

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2021 с учетом Указа Президента Российской Федерации от 20.10.2021               № 595 и постановления Губернатора Челябинской области от 03.11.2021 № 298 перенесена дата судебного заседания по рассмотрению апелляционной жалобы на 02.12.2021 (т.3, л.д. 31-31 оборот).

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2021 судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы отложено на 27.12.2021, в том числе в целях совместного осмотра сторонами спорного земельного участка и представления акта осмотра суду апелляционной инстанции.

Ответчиком представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, решение суда первой инстанции оставить без изменения (т.3, л.д. 33-34).

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения указанной информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в судебное заседание явились представители истца и лично ответчик.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда в лице заместителя председателя суда от 24.12.2021 в составе суда произведена замена судьи Колясниковой Ю.С., находящейся в трудовом отпуске, на судью Томилину В.А.

В связи с заменой в составе суда рассмотрение апелляционной жалобы производится сначала.

К дате судебного заседания во исполнение определения суда апелляционной инстанции от 02.12.2021 поступили следующие документы: от истца – дополнения к апелляционной жалобе, распоряжение администрации от 08.12.2021 № 115-р «О проведении осмотра земельного участка», письма администрации от 08.12.2021 № 5029 об уведомлении ФИО4 о проведении осмотра земельного участка 14.12.2021 со скриншотом страницы электронной почты о направлении письма ответчику, фотоснимки земельного участка и расположенных на нем объектов на дату осмотра; от ответчика – акт осмотра земельного участка от 14.12.2021 с приложением письменных возражений и дополнений к акту со стороны ФИО4 от 15.12.2021.

Документы приобщены к материалам дела с учетом правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 30.06.2021 № 305-ЭС21-6304.

В судебном заседании представители истца поддержали доводы апелляционной жалобы.

Ответчик возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 15.02.2010 между администрацией (арендодатель) и ФИО4 (арендатор) заключен договор аренды № 20/0210 находящегося в государственной собственности земельного участка (далее - договор аренды от 15.02.2010, т. 1, л.д. 23-25), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимается в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 56:07:0606003:8 с местоположением: Оренбургская область, Бугурусланский район, земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала 56:07:0606003 площадью 564663 кв. м, для использования в целях ведения сельскохозяйственного производства (пункт 1.1 договора). 

Договор аренды заключен на срок до 15.02.2015 (пункт 2.1 договора аренды от 15.02.2010). 

Дополнительным соглашением от 09.02.2015 к договору аренды от 15.02.2010 срок действия договора аренды продлен до 15.02.2020 (т. 1, л.д. 28). 

05.09.2019 ответчиком было подано заявление о продлении договора аренды, в связи с чем в газете «Бугурусланские ведомости» № 36 (636) от 17.09.2019 было опубликовано информационное сообщение о планируемом предоставлении земельных участков на основании частей 3, 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, в том числе и на земельный участок с кадастровым номером 56:07:0606003:8 (т. 1, л.д. 29-30). 

По истечении месячного срока с момента размещения уведомления каких-либо заявлений не поступало. 

Постановлением администрации № 322-п от 18.10.2019 ФИО4 предоставлен в аренду на 49 лет земельный участок, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственного производства, с кадастровым номером 56:07:0606003:8 с местоположением: Оренбургская область, Бугурусланский район, земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала 56:07:0606003, площадью 564663                кв. м. 

18.11.2019 между истцом и ответчиком был заключен договор аренды               № 106/1019 находящегося в государственной собственности земельного участка (далее - договор аренды от 18.11.2019, т. 1, л.д. 32-36), согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 56:07:0606003:8 с местоположением: Оренбургская область, Бугурусланский район, земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала 56:07:0606003, площадью 564663 кв. м, для использования в целях ведения сельскохозяйственного производства. 

Договор аренды заключен на срок до 17.10.2068 (пункт 2.1 договора аренды от 18.11.2019). 

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области 06.11.2019. 

11.08.2020 в адрес администрации Бугурусланского района поступило обращение со стороны гр. ФИО5 с вопросом «выдавались ли какие-либо разрешения на строительство объектов недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 56:07:0606003:8» (т. 1, л.д. 37). 

К данному обращению приложен письменный ответ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области от 15.07.2020 № 10-17668/ю «О рассмотрении обращения гр. ФИО5 от 05.06.2020», согласно которому по результатам проверочных мероприятий (анализ документов, фотосъемка, осмотр земельного участка) установлено, что на землях сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 56:07:0606003:8 с местоположением: Оренбургская область, Бугурусланский район, земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала 56:07:0606003 площадью 564663 кв. м, находится в государственной собственности, используется на праве аренды ФИО4, земельный участок не огорожен, на участке расположены здания и сооружения (т. 1, л.д. 38-40). 

14.08.2020 заведующим отдела архитектуры и градостроительства администрации Бугурусланского района на обращение гр. ФИО5 предоставлен ответ № 3006, в котором указано, что разрешения на строительство (реконструкцию) объектов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 56:07:0606003:8, не выдавались (т. 1, л.д. 41). 

На основании обращения гр. ФИО5 и сведений, изложенных в письменном ответе Управления Росреестра по Оренбургской области от 15.07.2020 № 10-17668/20, распоряжением администрации от 14.08.2020 № 63-р утвержден состав комиссии по проверке целевого использования земельного участка, дата проведения проверки назначена на 24.08.2020 (т. 1, л.д. 42-43). 

О дате проведения проверки в адрес ответчика направлены уведомление от 14.08.2020 и распоряжение администрации от 14.08.2020 № 63-р, что подтверждается кассовым чеком от 17.08.2020 о направлении заказного письма с уведомлением и описью вложения (т.1, л.д. 44-45). 

24.08.2020 осуществлена выездная проверка с составлением соответствующего акта выездной проверки соблюдения арендатором условий договора аренды земельного участка с кадастровым номером 56:07:0606003:8 с местоположением: Оренбургская область, Бугурусланский район, земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала 56:07:0606003, площадью 564663 кв. м (т.1, л.д. 46-54). 

В ходе проверки установлено, что в центральной части земельного участка с кадастровым номером 56:07:0606003:8 расположены капитальные строения, возведенные без какой-либо разрешительной документации, по территории центральной части земельного участка в хаотичном порядке расставлена сельскохозяйственная техника в нерабочем состоянии, присутствует металлолом и остатки строительного мусора, на 1/4 площади земельного участка произрастает сорная растительность, участок находится в неудовлетворительном состоянии, признаки использования по целевому назначению в 2020 году отсутствуют. 

Акт проверки направлен в адрес ответчика заказным письмом с уведомлением 11.09.2020. В сопроводительном письме ответчику предложено предоставить в течение трех рабочих дней со дня получения акта письменные пояснения относительно выявленных в процессе проверки фактов. Одновременно ответчику направлено требование о необходимости в месячный срок с момента получения акта привести земельный участок с кадастровым номером 56:07:0606003:8 в надлежащее состояние, пригодное для использования в целях сельскохозяйственного производства, снести самовольно возведенные объекты недвижимости, освободить земельный участок от непригодной к использованию сельскохозяйственной техники, металлолома и строительного мусора. 

Факт уведомления ответчика подтверждается кассовым чеком от 17.08.2020 о направлении заказного письма с описью вложения (т. 1, л.д. 55-56). 

В период с 29.07.2020 по 25.08.2020 в рамках государственного земельного надзора Федеральной службой по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Оренбургской области проведена внеплановая/выездная проверка в отношении ФИО4 (на земельном участке с кадастровым номером 56:07:0606003:8). 

По результатам проверки составлен соответствующий акт от 25.08.2020 №56-05-006/2020 (т.1, л.д. 57-60), в котором указано, что на землях сельскохозяйственного назначения сенокосах возведены объекты капитального строительства (дом, гаражи), вокруг разбросаны металлолом на площади 1,5 га, на земельном участке самовольно проводились земляные работы по снятию плодородного слоя почвы, в результате чего снят и перемещен плодородный слой почвы вместе с минеральным грунтом (глиной). 

На основании данной проверки в отношении ФИО4 составлен протокол от 25.08.2020 №56-05-01-012/2020 об административном правонарушении по части 1 статьи 8.6 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях «Самовольное снятие или перемещение плодородного слоя почвы» (т.1, л.д. 57-66). 

По мнению истца, данные обстоятельства свидетельствуют о нецелевом использовании земельного участка сельскохозяйственного назначения, приводящем к ухудшению его состояния. 

В связи с нарушением пункта 4.4.2 договора аренды и использованием земельного участка не по целевому назначению, на основании пункта 4.1.1 договора аренды 10.11.2020 в адрес ответчика заказным письмом с уведомлением направлено требование (претензия) от 30.10.2020 № 3829 о расторжении договора аренды, приведении в месячный срок с момента получения настоящего требования земельного участка с кадастровым номером 56:07:0606003:8 в надлежащее состояние, пригодное для его использования в целях сельскохозяйственного производства, сносе самовольно возведенных объектов недвижимости, освобождении земельного участка от непригодной к использованию сельскохозяйственной техники, металлолома и строительного мусора, возврате земельного участка по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для использования по целевому назначению. 

Факт уведомления ответчика подтверждается кассовым чеком от 10.11.2020 о направлении заказного письма с описью вложения (т.1, л.д. 20-22). 

В обоснование возражений на заявленные истцом требования ответчиком в материалы дела представлено постановление Отдела государственного земельного надзора Управления Россельхознадзора по Оренбургской области о прекращении производства по делу об административном правонарушении от 30.03.2021 по делу № 56-05-01-012/2020 (т. 1, л.д. 115-120). 

Также комиссией в составе ФИО4, главного специалиста - юриста администрации ФИО3, специалиста ООО «КадастрГео» ФИО6, ИП ФИО7 06.05.2021 произведен осмотр строений на земельном участке с кадастровым номером 56:07:0606003:8, в результате составлен акт, из содержания которого следует, что на спорном земельном участке располагаются: склад хранения (пшеницы) размером 6 х 12 м, склад для хранения ячменя размером 6 х 12 м, подсобный навес (для запчастей) размером 3 х 6 м, помещение для приема пищи и отдыха размером 5 х 6м, помещение для содержания скота размером 6 х 18 м, бывшая летняя карда размером 12 х 18 м (т. 1, л.д. 132-133). 

В материалы дела истцом представлен акт ФГБУ «Оренбургской референтный центр Россельхознадзора» обследования земельных угодий на выявление количества сорной и древесно-кустарниковой растительности № 1 от 26.05.2021, согласно которому в ходе визуального осмотра установлено, что на пашне земельного участка с кадастровым номером 56:07:0606003:8 не проводятся работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы, произрастают сорняки: ромашка непахучая, дурнишник зубовидный, конопля сорная, полынь горькая, пырей ползучий, амброзия трехраздельная. При проведении проверки был произведен подсчет сорняков на 1 кв. м, составляющий 26 шт. на 1 кв. м малолетних и многолетних сорняков. Также обнаружен карантинный вид - амброзия трехраздельная 1 шт. на 1 кв. м (т. 2, л.д. 26-27). 

Претензия истца оставлена ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением. 

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истцом не доказано наличие существенных нарушений ответчиком условий договора. 

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В силу пункта 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, а также прав и законных интересов Российской Федерации в указанной сфере.

Право на судебную защиту нарушенных прав и законных интересов гарантировано заинтересованному лицу положениями статьи 46 Конституции Российской Федерации, статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При этом право на судебную защиту предполагает конкретные гарантии его реализации и обеспечение эффективного восстановления в правах посредством правосудия, отвечающего требованиям справедливости.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В рассматриваемом случае отношения между сторонами спора возникли из договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 18.10.2019 № 106/2019.

Действительность и заключенность договора сторонами не оспаривается (часть 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1, 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее - информационное письмо от 11.01.2002  № 66), если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 30 информационного письма от 11.01.2002 № 66 разъяснено, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства. В данном пункте отмечено, что суд должен установить, принял ли истец со своей стороны надлежащие меры, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения (вручение под расписку, направление заказным письмом или с уведомлением о вручении).

Материалами дела подтверждается, что письмами от 11.09.2020 (т.1, л.д. 55) и 30.10.2020 (т.1, л.д. 20-21) администрация обращалась к ФИО4 с требованиями о приведении в месячный срок спорного земельного участка с кадастровым номером 56:07:0606003:8 в надлежащее состояние, пригодное для использования в целях сельскохозяйственного производства, сносе самовольно возведенных объектов недвижимости, освобождении земельного участка от непригодной к использованию сельскохозяйственной техники, металлолома и строительного мусора, а в результате неисполнения данных требований – с претензией (уведомлением) о расторжении договора аренды и возврате земельного участка.

Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11), в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

По смыслу разъяснений, содержащихся в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» и в пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11, в рассматриваемом случае нарушение договора должно быть не только значительным, но и актуальным (не устраненным) на момент принятия судом решения.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

В свою очередь, нарушение договора аренды со стороны арендатора может выражаться не только в невнесении или несвоевременном внесении арендной платы, но также и в использовании не по целевому назначению или неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства.

В соответствии с договором аренды участок предоставлен ответчику для ведения сельскохозяйственного производства (пункт 1.1 договора).

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является учет значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю.

В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

В силу пунктов 4.4.2, 4.4.7 договора арендодатель обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием; не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки, а также способствующих возникновению чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера на арендуемом земельном участке и прилегающих к нему территориях, а также выполнять работы по благоустройству территории.

Согласно пункту 4.1.1 договора арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, в случае не подписания арендатором дополнительных расчетов к договору в соответствии с п. 3.4 и нарушения других условий Договора.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 статьи 46 и пункту 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации наряду с основаниями, предусмотренными гражданским законодательством, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; порче земель; невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

Из материалов дела следует, что в период с 29.07.2020 по 25.08.2020 в рамках государственного земельного надзора Федеральной службой по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Оренбургской области проведена внеплановая/выездная проверка в отношении ФИО4 (на земельном участке с кадастровым номером 56:07:0606003:8). 

По результатам проверки составлен соответствующий акт от 25.08.2020 №56-05-006/2020 (т.1, л.д. 57-60), в котором указано, что на землях сельскохозяйственного назначения сенокосах возведены объекты капитального строительства (дом, гаражи), вокруг разбросаны металлолом на площади 1,5 га, на земельном участке самовольно проводились земляные работы по снятию плодородного слоя почвы, в результате чего снят и перемещен плодородный слой почвы вместе с минеральным грунтом (глиной). На момент осмотра земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 56:07:0606003:8 ФИО4 самовольно проводил земляные работы по снятию верхнего плодородного слоя почвы, в результате чего был снят и перемешан верхний плодородный слой почвы вместе с минеральным грунтом (глиной). На момент проверки визуально просматриваются следы гусеничной техники, наблюдается уплотненность земельного участка. При осмотре производился обмер нарушенного земельного участка, что составило 300 кв. м, на указанной площади визуально видна почва темно-красного цвета, то есть перемещение плодородного слоя почвы с минеральным грунтом (глиной). 

На основании данной проверки в отношении ФИО4 составлен протокол от 25.08.2020 №56-05-01-012/2020 об административном правонарушении по части 1 статьи 8.6 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях «Самовольное снятие или перемещение плодородного слоя почвы» (т.1, л.д. 57-66). 

Постановлением Отдела государственного земельного надзора Управления Россельхознадзора по Оренбургской области от 30.03.2021 прекращено производство по делу № 56-05-01-012/2020 об административном правонарушении в отношении ФИО4 (т. 1, л.д. 115-120).

По мнению суда апелляционной инстанции, данное обстоятельство не имеет правового значения для оценки действий ФИО4 по ненадлежащему исполнению условий договора аренды, поскольку основанием для прекращения производства по делу послужило применение недействующих нормативно-правовых актов, а не отсутствие самого факта снятия верхнего плодородного слоя почвы.

Вопрос исполнения арендатором принятых на себя обязательств по договору не связан с фактом привлечения последнего к административной ответственности, в связи с чем отсутствие сведений о последующем возбуждении дела об административном правонарушении также не имеет правового значения в целях квалификации соответствующих действий ФИО4 как существенного нарушения условий договора аренды земельного участка с учетом положений статьи 12 Земельного кодекса Российской Федерации.

Так, согласно указанной норме права целями охраны земель являются предотвращение и ликвидация загрязнения, истощения, деградации, порчи, уничтожения земель и почв и иного негативного воздействия на земли и почвы, а также обеспечение рационального использования земель, в том числе для восстановления плодородия почв на землях сельскохозяйственного назначения и улучшения земель. 

В силу пункта 2 статьи 13 Земельного кодекса Российской Федерации в целях охраны земель собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков обязаны проводить мероприятия по: 1) воспроизводству плодородия земель сельскохозяйственного назначения; 2) защите земель от водной и ветровой эрозии, селен, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения химическими веществами, в том числе радиоактивными, иными веществами и микроорганизмами, загрязнения отходами производства и потребления и другого негативного воздействия; 3) защите сельскохозяйственных угодий от зарастания деревьями и кустарниками, сорными растениями, сохранению достигнутого уровня мелиорации.

Сделав вывод об отсутствии сведений о последующем возбуждении в отношении ФИО4 дела об административном правонарушении, суд первой инстанции фактически признал допущенное нарушение несущественным, не учтя положения действующего законодательства (статья 42, пункт 2 статьи 46, пункт 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации) и условия спорного договора аренды (пункты 4.1.1, 4.4.2, 4.4.7), согласно которым аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно: при использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; порче земель; невыполнение обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв, невыполнение обязанности по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению.

Более того, в судебном заседании 03.08.2021 в порядке статьи 88 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве свидетеля допрошен начальник Отдела государственного земельного надзора Управления Россельхознадзора по Оренбургской области – ФИО8 по обстоятельствам проведения проверки 29.07.2020.

Свидетелю разъяснено об уголовной ответственности в порядке статей 307, 308 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем отобрана расписка.

Свидетель пояснил, что постановление Отдела государственного земельного надзора Управления Россельхознадзора по Оренбургской области от 30.03.2021 о прекращении производства по делу № 56-05-01-012/2020 не исключает факта нарушения ФИО4 требований законодательства в отношении спорного земельного участка.

Пунктом 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на категории, в числе которых - земли сельскохозяйственного назначения (подпункт 1).

В соответствии с пунктом 1 статьи 77 Земельного кодекса Российской Федерации землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (пункт 2 статьи 77 данного Кодекса).

В соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 78 Земельного кодекса Российской Федерации земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей гражданами, в том числе ведущими крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество.

Пунктом 1 статьи 79 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что сельскохозяйственные угодья (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими)) – в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается, в том числе на принципе сохранения целевого использования земельных участков.

Согласно Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в России как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, а граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю, владеть, пользоваться и распоряжаться ею как единолично, так и совместно с другими лицами с тем, однако, условием, что это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц (статьи 9 и 17; часть 2 статьи 35; части 1 и 2 статьи 36).

В рассматриваемом случае сам по себе факт снятия верхнего плодородного слоя почвы в пределах границ спорного земельного участка свидетельствует о грубом нарушении ФИО4 правил использования земли.

Наличие данного факта ответчиком оспорено не было (статьи 9,65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Дополнительно суд апелляционной инстанции отмечает, что как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации (подпункт 8 пункта 1 статьи 1) в порядке реализации конституционных предписаний закрепляет в качестве одного из основных принципов земельного законодательства принцип деления земель по целевому назначению на категории, в силу которого правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. 

Этот принцип призван обеспечить эффективное использование и одновременно охрану земли, каковым целям служат также положения Земельного кодекса Российской Федерации (пункт 2 статьи 7 и абзац второй статьи 42) и Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 2 статьи 260), возлагающие на собственников земельных участков, включая земли населенных пунктов, обязанность использовать их в соответствии с разрешенным видом использования и установленным для них целевым назначением.

Об особом значении, которое имеет для земельных и имущественных отношений соблюдение требования целевого использования земельного участка их собственниками и арендаторами, землепользователями и землевладельцами, свидетельствует тот факт, что нарушение этого требования законодатель расценивает в качестве основания для возможного прекращения соответствующих прав на земельные участки, в том числе и права собственности (абзац второй подпункта 1 пункта 2 статьи 45, пункт 2 статьи 46, подпункт 2 пункта 1 статьи 47, статьи 54 и 54.1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Кроме того, Земельный кодекс Российской Федерации (подпункт 5 пункта 1 статьи 1) называет среди основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Этот принцип и принцип деления земель по целевому назначению, рассматриваемые в системном единстве, позволяют сделать вывод, что при строительстве и эксплуатации данных объектов (здания, сооружения, объекты капитального строительства, линейные объекты) должны соблюдаться требования, обусловленные целевым назначением земельного участка, в границах которого они создаются и используются. Из того же исходит и законодатель. В частности, обязанность при их возведении и последующей эксплуатации соблюдать целевое назначение и правовой режим земельных участков вытекает из Земельного кодекса Российской Федерации (абзац седьмой статьи 42), Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 1 статьи 263) и Градостроительного кодекса Российской Федерации (часть 3 статьи 4, часть 1 статьи 36, пункт 2 части 11 статьи 51 и часть 6 статьи 52).

Таким образом, законодательные требования, предусматривающие использование земельных участков по их целевому назначению, будучи по своей природе определенным ограничением свободы владения, пользования и распоряжения имуществом, обусловлены прежде всего публичными интересами и особенностью земли как природного объекта и важнейшего компонента окружающей среды, подлежащего в этом качестве особой охране и нуждающегося в эффективном использовании, в том числе в общих интересах.

С этой целью в статье 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации закреплены основные принципы законодательства о градостроительной деятельности, включая обеспечение комплексного и устойчивого развития территории на основе территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории (пункт 1), осуществление строительства на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории (пункт 4). 

В то же время законодатель, обеспечивая гармоничное сочетание принципов земельного и градостроительного законодательства, раскрывает в Градостроительном кодексе Российской Федерации (пункты 7 и 9 статьи 1) и Земельном кодексе Российской Федерации (статья 85) понятие территориальной зоны, для которой в правилах землепользования и застройки определены границы и установлен градостроительный регламент, закрепляющий, помимо прочего, в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков. Такие регламенты, как предусмотрено Земельным кодексом Российской Федерации (пункты 2 и 3 статьи 85), создают основу правового режима земельных участков и обязательны для исполнения всеми их собственниками и арендаторами, землепользователями и землевладельцами.

Градостроительный кодекс Российской Федерации (пункт 2 части 9 статьи 35) позволяет включать в состав зон сельскохозяйственного использования зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, садоводства и огородничества, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения, а Земельный кодекс Российской Федерации (пункт 2 статьи 7) предписывает определять виды разрешенного использования земельных участков в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Как следует из строки с кодом 1.0 Классификатора видов разрешенного использования земельных участков (утвержден Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 № 540; действовал по состоянию на дату заключения договора аренды), земельный участок, имеющий вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного использования, предназначен для ведения сельского хозяйства. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 1.1 - 1.20, в том числе размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции.

Материалами дела подтверждается, что комиссией в составе ФИО4, главного специалиста - юриста администрации ФИО3, специалиста ООО «КадастрГео» ФИО6, ИП ФИО7 06.05.2021 произведен осмотр строений на земельном участке с кадастровым номером 56:07:0606003:8, в результате составлен акт, из содержания которого следует, что на спорном земельном участке располагаются: склад хранения (пшеницы) размером 6 х 12 м, склад для хранения ячменя размером 6 х 12 м, подсобный навес (для запчастей) размером 3 х 6 м, помещение для приема пищи и отдыха размером 5 х 6м, помещение для содержания скота размером 6 х 18 м, бывшая летняя карда размером 12 х 18 м (т. 1, л.д. 132-133). 

Как уже отмечалось ранее, статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации обязывает собственников и лиц, не являющихся собственниками, в частности, соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (абзац 7).

В силу положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление от 29.04.2010 № 10/22), собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 № 595-О-П, вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 той же статьи Гражданского кодекса Российской Федерации последствия, то есть санкцию за данное правонарушение в виде сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

По смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает право собственности на нее, не вправе совершать в отношении такой постройки какие-либо сделки (продавать, дарить и т.д.), которые будут считаться ничтожными и, соответственно, не порождать никаких юридических последствий; лицо не вправе распоряжаться самовольной постройкой, заключать сделки; самовольное строение не является недвижимым имуществом и, соответственно, не подлежит регистрации в учреждениях юстиции.

В отношении объектов, подпадающих по своим физическим характеристикам под понятие недвижимого имущества, созданных с нарушением требований законодательства, применяются положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 11 Земельного кодекса Российской Федерации к полномочиям органов местного самоуправления относятся, в частности, полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

В силу положений абзаца 2 пункта 3 статьи 72 Земельного кодекса Российской Федерации органы местного самоуправления городских и сельских поселений осуществляют муниципальный земельный контроль в отношении расположенных в границах городских и сельских поселений объектов земельных отношений.

Согласно пункту 3 статьи 76 Земельного кодекса Российской Федерации приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их захламлении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.

В соответствии с подпунктом 26 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения городского округа относятся, в частности, выдача разрешений на строительство (за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами), разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, утверждение местных нормативов градостроительного проектирования городского округа, ведение информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, осуществляемой на территории городского округа, осуществление муниципального земельного контроля в границах городского округа.

Согласно пункту 5 части 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешений на строительство объектов капитального строительства, расположенных на территориях городских округов, относится к полномочиям органов местного самоуправления городских округов в области градостроительной деятельности.

На основании части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

При этом разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом (часть 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 и 6 настоящей статьи и другими федеральными законами (часть 4 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, в границах муниципального образования, независимо от форм собственности и целевого назначения земель, контроль за строительством движимых и недвижимых объектов и соблюдением порядка размещения данных объектов осуществляет орган местного самоуправления.

При этом пунктом 24 постановления от 29.04.2010 № 10/22 предусмотрено, что, по смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство.

В случае если застройщик не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11066/09).

О надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, также может свидетельствовать своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением документов, предусмотренных частями 7 и 9 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Другие условия, необходимые для признания права собственности на самовольную постройку, в виде доказательств того, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью, имеют правовое значение лишь при положительном разрешении вопроса об установлении факта обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство (реконструкцию) до начала строительных работ.

Согласно абзацу второму пункта 26 постановления от 29.04.2010 № 10/22 отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта.

Совершение надлежащих мер предполагает обращение к компетентному органу за выдачей разрешения на строительство с приложением всей документации, необходимой в соответствии с градостроительным законодательством для выдачи разрешения на строительство (пункт 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

По смыслу указанной правовой позиции о надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, свидетельствует, в частности, своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство.

О своевременности принятия самовольным застройщиком мер по легализации самовольной постройки может, в частности, свидетельствовать его обращение в уполномоченный орган с приложением предусмотренных частями 7, 9 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации документов до начала либо в период строительства объектов недвижимого имущества.

Указанная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.09.2012                      № 5698/12.

Иное толкование нормы пункты 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и указанных разъяснений противоречило бы пункту 2 той же нормы, поскольку строительство объекта недвижимости без разрешения само по себе означает гражданско-правовой деликт и подтверждает то обстоятельство, что лицо, совершая его, осознавало факт нарушения требований законодательства в части архитектурно-строительной деятельности.

В противном случае имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Представленные в материалы дела фотоснимки (при отсутствии иных доказательств) (приложения к актам осмотра земельного участка от 24.08.2020 (т.1, л.д. 49-54), от 14.12.2021) свидетельствуют о том, что спорные объекты относятся к недвижимому имуществу.

Данное обстоятельство не оспаривалось и самим ответчиком, в том числе в суде апелляционной инстанции (27.12.2021).

При этом доказательств обращения ФИО4 в орган местного самоуправления за получением разрешительной документации на строительство спорных объектов, как и доказательств наличия объективных причин невозможности получения такой документации, материалы дела не содержат.

Имеющееся в материалах дела заявление от 05.02.2003 о выдаче разрешения на строительство овчарни и надворных построек (т.1, л.д. 134) суд апелляционной инстанции оценивает критически, поскольку невозможно установить отношение заявления к спорному земельному участку. Кроме того, из заявления не следует и доказательств иного не представлено, что ФИО4 была разработана проектная документация на возведение объектов.

О проведении судебной экспертизы в целях определения соответствия построек требованиям строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, обеспечивающим безопасность для жизни и здоровья граждан, ФИО4 заявлено не было (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В судебном заседании 27.12.2021 ответчик подтвердил факт отсутствия какой-либо документации, помимо заявления от 05.02.2003, в отношении спорных построек.

Данное обстоятельство не было установлено судом первой инстанции, в решении констатирован лишь факт наличия спорных построек и приведено нормативное обоснование права арендатора на их возведение (без оценки факта наличия разрешительной, проектной документации).

Заявление ответчика о вводе спорных объектов в эксплуатацию от 15.03.2021 (т.1, л.д. 106) во внимание не принимается, поскольку (в отсутствие разрешительной и проектной документации на возведение объектов) является недостаточным для принятия органом местного самоуправления решения о легализации таких объектов. Возведение ответчиком спорных построек без осуществления вышеуказанных мероприятий и намерение на последующее введение их в гражданский оборот создает существенную угрозу причинения вреда жизни и здоровью граждан.

В силу указанных правовых норм и установленных обстоятельств спорные объекты необоснованно не были признаны судом первой инстанции самовольными постройками.

Статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен специальный способ защиты прав собственника иного законного владельца земельного участка, нарушаемых возведением на земельном участке самовольной постройки, - предъявление требований о сносе самовольной постройки. 

В абзаце четвертом пункта 4 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что срок для сноса самовольной постройки устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем три месяца и более чем двенадцать месяцев, срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем шесть месяцев и более чем три года.

Данный пункт регулирует отношения по сносу самовольной постройки (приведению самовольной постройки в соответствие) органами местного самоуправления в административном порядке.

Между тем, запрета на применение иных сроков судами при рассмотрении требования администрации о сносе самовольной постройки действующее законодательство не содержит.

Истцом заявлен срок для сноса спорных объектов в течение 30 дней со дня вступления судебного акта об этом в законную силу.

Приняв во внимание свойства объектов, суд апелляционной инстанции считает необходимым установить для ответчика в целях осуществления мероприятий по сносу самовольных построек (склад под хранение пшеницы, склад под хранение ячменя, подсобный навес для хранения запасных частей, помещение для приема пиши и отдыха, овчарня, бывшие летние карды), приведения земельного участка с кадастровым номером 56:07:0606003:8 в пригодное для его дальнейшего использования по целевому назначению состояние, передачи земельного участка с кадастровым номером 56:07:0606003:8 администрации в пригодном для его дальнейшего использования по целевому назначению состоянии, обусловленном договором аренды от 18.10.2019 № 106/2019, свободным от любых построек (сооружений), путем подписания акта приема-передачи – общий срок в три месяца с момента принятия настоящего судебного акта.

Правовым основанием для удовлетворения исковых требований об освобождении ответчиком спорного земельного участка, его приведении в пригодное для дальнейшего использования состояние, передачи земельного участка по акту в пригодном для его дальнейшего использования по целевому назначению состоянии, обусловленном договором аренды от 18.10.2019                     № 106/2019 (то есть свободным от любых построек, сооружений, техники, оборудования и т.д.), является статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что в случае невозможности исполнения судебного акта в указанный выше срок, ответчик не лишен возможности обращения в арбитражный суд первой инстанции с соответствующим заявлением в порядке статьи 324 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

То обстоятельство, что ответчиком на площади 12 га проведена основная обработка почвы (вспашка), а на площади 17 га и 3 га засеяна озимая пшеница, не может являться достаточным условием для сохранения арендных отношений, поскольку права арендатора, существенно нарушающего договорные обязательства, не могут быть противопоставлены правам собственника земельного участка и фундаментальному принципу защиты прав собственника - на распоряжение своим имуществом.

Суд апелляционной инстанции также учитывает, что указанные мероприятия выполнены ответчиком после предъявления истцом рассматриваемых требований, в связи с чем риск наступления неблагоприятных последствий лежит на ФИО4

Объективных доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении администрацией своим правом на расторжение договора аренды, в материалах дела не имеется. Расторжение договора соответствует положениям гражданского законодательства, регулирующим спорные правоотношения. Администрация, являясь публичным собственником спорного земельного участка, обязана обеспечить эффективное использование вверенных ей земель сельскохозяйственного назначения, не допускать ухудшение их состояния, снижение плодородия и истощение почвы.

С учетом изложенных мотивов, решение суда первой инстанции подлежит отмене по основаниям пунктов 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с принятием нового судебного акта об удовлетворении исковых требований администрации в полном объеме.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска и апелляционной жалобы относятся на ответчика, как на проигравшую сторону, по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

С учетом положений статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации с ответчика в доход федерального бюджета следует взыскать 12 000 руб. государственной пошлины по иску (два неимущественных требования, связанных с признанием построек самовольными, расторжением договора аренды и применением последствий такого расторжения) и 3 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 23.08.2021 по делу № А47-6/2021 отменить.

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 18.10.2019 № 106/2019.

Признать возведенные индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО4 на земельном участке с кадастровым номером 56:07:0606003:8 объекты недвижимости (склад под хранение пшеницы, склад под хранение ячменя, подсобный навес для хранения запасных частей, помещение для приема пиши и отдыха, овчарня, бывшие летние карды) самовольными постройками.

Обязать индивидуального предпринимателя главу крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО4 в течение трех месяцев с момента принятия настоящего судебного акта:

- снести самовольные постройки (склад под хранение пшеницы, склад под хранение ячменя, подсобный навес для хранения запасных частей, помещение для приема пиши и отдыха, овчарня, бывшие летние карды);

- привести земельный участок с кадастровым номером 56:07:0606003:8, на котором расположены самовольные постройки, в пригодное для его дальнейшего использования по целевому назначению состояние;

- передать земельный участок с кадастровым номером 56:07:0606003:8 администрации Бугурусланского района Оренбургской области в пригодном для его дальнейшего использования по целевому назначению состоянии, обусловленном договором аренды от 18.10.2019 № 106/2019, свободным от любых построек (сооружений), путем подписания акта приема-передачи.

Взыскать с индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО4 в доход федерального бюджета 12 000 руб. государственной пошлины по иску и 3 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судьяИ.А. Аникин

Судьи:А.С. Жернаков

В.А. Томилина